Der Räumungsprozess in Illinois: Regeln für Vermieter und Hausverwalter

Ein Vermieter kann einen Mieter in Illinois aus einer Vielzahl von Gründen zwangsräumen. Bevor er den Räumungsprozess einleitet, muss der Vermieter jedoch zunächst das Mietverhältnis kündigen. Der Vermieter tut dies in der Regel, indem er dem Mieter eine schriftliche Kündigung zukommen lässt, wie es das Gesetz verlangt. Wenn der Mieter der schriftlichen Kündigung nicht nachkommt, kann der Vermieter eine Räumungsklage bei Gericht einreichen (diese Klage wird manchmal auch als „forcible entry and detainer suit“ bezeichnet).

Die verschiedenen Arten von Mitteilungen und Verfahren werden für unterschiedliche Situationen benötigt. Dieser Artikel erklärt die Regeln und Verfahren, die Vermieter bei der Zwangsräumung eines Mieters oder der Beendigung eines Mietverhältnisses in Illinois befolgen müssen.

Kündigung aus wichtigem Grund

Ein Vermieter muss einen rechtlichen Grund oder eine Ursache haben, um einen Mieter dazu zu bringen, aus einer Mieteinheit auszuziehen, bevor das Mietverhältnis beendet ist. Es gibt mehrere mögliche Gründe für einen Vermieter, ein Mietverhältnis vorzeitig zu beenden. Die häufigsten Gründe haben damit zu tun, dass der Mieter die Miete nicht bezahlt oder gegen den Mietvertrag verstößt. Der Vermieter kann ein Mietverhältnis auch vorzeitig beenden, wenn der Mieter in der Mieteinheit Drogen konsumiert oder damit gehandelt hat. Für diese verschiedenen Situationen werden unterschiedliche Kündigungen benötigt.

• Five-Day Notice to Pay Rent: Wenn ein Mieter die Miete nicht bezahlt, wenn sie fällig ist, kann der Vermieter dem Mieter eine fünftägige Kündigung geben. Diese Mitteilung informiert den Mieter darüber, dass der Vermieter das Mietverhältnis beenden und ein Räumungsverfahren gegen den Mieter einleiten wird, wenn der Mieter nicht innerhalb von fünf Tagen die Miete in voller Höhe zahlt (siehe 735 Ill. Comp. Stat. § 5/9-209).
• Ten-Day Notice to Quit: Wenn ein Mieter gegen irgendeinen Teil des Mietvertrags verstößt, kann der Vermieter dem Mieter eine zehntägige Kündigungsfrist setzen. Diese Mitteilung besagt, dass der Mieter zehn Tage Zeit hat, um aus der Mieteinheit auszuziehen, weil der Mieter den Mietvertrag verletzt hat. Der Vermieter muss dem Mieter keine Zeit geben, den Verstoß zu korrigieren. Wenn der Mieter nicht innerhalb von zehn Tagen aus der Mieteinheit auszieht, kann der Vermieter das Mietverhältnis kündigen und eine Räumungsklage beim Gericht einreichen (siehe 735 Ill. Comp. Stat. § 5/9-210).
• Unconditional Quit Notice: Ein Vermieter kann auch einen Mieter zwangsräumen, der illegale Drogen oder kontrollierte Substanzen auf dem Gelände der Mieteinheit benutzt, besitzt oder verkauft. In diesem Fall muss der Vermieter dem Mieter eine fünftägige unbedingte Kündigungsfrist einräumen. In dieser Mitteilung wird der Mieter darüber informiert, dass er fünf Tage Zeit hat, um aus der Mieteinheit auszuziehen. Zieht der Mieter nach Ablauf der Fünf-Tage-Frist nicht aus, kann der Vermieter das Mietverhältnis beenden und eine Räumungsklage gegen den Mieter einreichen (siehe 740 Ill. Comp. Stat. § 40/11).

Kündigung ohne Grund

Wenn ein Vermieter keinen Grund hat, ein Mietverhältnis zu beenden, dann muss er bis zum Ende der Mietzeit warten, bevor er den Auszug des Mieters erwartet.

Monat-zu-Monat-Mietvertrag

Wenn ein Vermieter einen Monat-zu-Monat-Mietvertrag oder einen Mietvertrag beenden möchte, muss er dem Mieter eine 30-tägige Kündigungsfrist einräumen. In dieser Mitteilung wird der Mieter darüber informiert, dass das Mietverhältnis nach Ablauf von 30 Tagen ausläuft und der Mieter bis zu diesem Zeitpunkt aus der Mieteinheit ausziehen muss (siehe 740 Ill. Comp. Stat. § 5/9-207). Illinois Notice Requirements to Term a Month-to-Month Tenancy has more information.

Fixed-Term Lease

Wenn ein Mieter einen Mietvertrag hat, der für eine feste Laufzeit ist, wie z.B. sechs Monate oder ein Jahr, und der Vermieter möchte, dass der Mieter auszieht, aber keinen Grund hat, dann muss der Vermieter bis zum Ende des Mietverhältnisses warten, bevor er etwas tut. Der Mietvertrag kann den Vermieter dazu verpflichten, den Mieter am Ende der Laufzeit schriftlich zum Umzug aufzufordern. Wenn der Mietvertrag dies jedoch nicht vorschreibt, muss der Vermieter den Mieter nicht zum Auszug auffordern. Der Vermieter kann erwarten, dass der Mieter am Ende der Laufzeit auszieht, es sei denn, der Mieter hat den Wunsch geäußert, zu bleiben.

Mieter-Räumungs-Verteidigung

Ein Mieter hat immer die Möglichkeit, die Räumung zu bekämpfen, selbst wenn der Vermieter die Räumungsklage für gerechtfertigt hält. Wenn ein Mieter sich gegen die Zwangsräumung wehren will, sollte der Vermieter damit rechnen, dass der Prozess länger als normal dauert. Der Mieter kann eine gültige Verteidigung haben, wie z.B. dass der Vermieter während der Räumung Verfahrensfehler gemacht hat (z.B. eine nicht ordnungsgemäße Zustellung eines Bescheids oder nicht lange genug gewartet hat, bevor er die Räumungsklage einreichte) oder dass der Vermieter die Mieteinheit nicht gesetzeskonform instand gehalten hat. Weitere Informationen zu Mieterverteidigungen finden Sie unter Mieterverteidigungen bei Räumungsklagen in Illinois.

Räumung des Mieters

Es ist illegal für einen Vermieter zu versuchen, einen Mieter zum Auszug aus einer Mieteinheit zu zwingen. Selbst wenn der Vermieter mit der Räumungsklage erfolgreich ist, ist die einzige Person, die befugt ist, den Mieter zu entfernen, ein Sheriff oder Wachtmeister. Illegale Räumungsverfahren in Illinois hat mehr Informationen zu diesem Thema.

Nach dem Auszug des Mieters aus der Mieteinheit, könnte der Vermieter persönliche Gegenstände finden, die der Mieter zurückgelassen hat. Befindet sich die Mieteinheit im Stadtgebiet von Chicago, muss der Vermieter das persönliche Eigentum für sieben Tage aufbewahren. Wenn der Mieter das Eigentum nicht innerhalb von sieben Tagen beansprucht, kann der Vermieter das Eigentum entsorgen (siehe City of Chicago Residential Landlord and Tenant Ordinance § 5-12-130). Bei verlassenem Eigentum an einem anderen Ort als der Stadt Chicago sollte der Vermieter angemessene Schritte unternehmen, um den Mieter über das Eigentum zu informieren und ihm eine angemessene Zeitspanne zu geben, um das Eigentum einzufordern, bevor der Vermieter es entsorgt. Unter Handling a Tenant’s Abandoned Property in Illinois finden Sie weitere Informationen zu diesem Thema.

Begründung für die Regeln

Vermieter müssen bei der Zwangsräumung eines Mieters sorgfältig alle vom Gesetz in Illinois vorgeschriebenen Regeln und Verfahren befolgen. Andernfalls kann die Zwangsräumung ungültig sein. Obwohl diese Regeln und Verfahren dem Vermieter lästig erscheinen mögen, gibt es sie aus einem bestimmten Grund. Zwangsräumungen erfolgen oft sehr schnell, mit dem Endergebnis, dass der Mieter seine Wohnung verloren hat. Die Regeln helfen sicherzustellen, dass die Räumung gerechtfertigt ist und dass der Mieter genug Zeit hat, eine neue Wohnung zu finden.