Um The Grove, das 575.000 Quadratmeter große Shopping-Xanadu im Zentrum von Los Angeles, zu verstehen, lassen Sie sich von seinem Besitzer Rick Caruso in seinen Nachbarn, den kultigen Farmers Market, einführen. Er führt Sie zu einem Metzgerstand, in dem vor 80 Jahren Carusos Vater den Boden wischte. Als nächstes zeigt er auf einen Pizzastand, der von Patsy D’Amore gegründet wurde, der 1939 den ersten Kuchen in L.A. gebacken hat. „Ich bin auf seinem Schoß aufgewachsen“, sagt er. Im schicken Maßanzug und mit rot-schwarz-gestreifter Krawatte bahnt sich Caruso seinen Weg durch das Chaos und hält häufig an, um die Händler zu fragen: „Wie läuft das Geschäft?“
Es ist die gleiche Frage, die Caruso seinen eigenen Mietern stellt, die den 59-jährigen Immobilienentwickler auf Platz 179 der Forbes 400 gebracht haben. Während der Farmers Market düster und authentisch ist, ist The Grove der Gipfel der künstlichen Pracht, wo jedes Detail zählt. Die kupfernen Mülltonnendeckel sind poliert. Wenn ein Kind eine Eistüte fallen lässt, kommt sofort ein Sicherheitsmann mit einer frischen Kugel. Männliche Angestellte müssen Krawatten tragen, es sei denn, die Temperatur steigt auf über 85 Grad. Caruso ist besessen von der Positionierung der Bäume, die voll ausgewachsen auf seinen Grundstücken ankommen. Als praktizierender Katholik beginnt er bereits ein Jahr im Voraus mit der Planung für Weihnachten und gründete seine eigene Weihnachtsmann-Personalagentur, weil die Angebote der Agenturen nicht seinen Ansprüchen genügten, die nördlich des Nordpols gelten.
In der Forbes-Ausgabe vom 31. Oktober 2018 wird Rick Caruso vorgestellt.
Auch nach all den Jahren hat Caruso nicht vergessen, was er gelernt hat, als er in der Nähe des Farmers Market aufwuchs. „Wenn man etwas anbietet, das einzigartig und relevant ist, in einer Umgebung, die die Leute fesselt, wird man gut abschneiden“, sagt er. „Der Einzelhandel hat sich verrannt, weil er zur Ware wurde. Es geht nicht darum, Hightech zu sein; es geht darum zu verstehen, was der Kunde will.“
Die Zahlen legen nahe, dass Caruso diese Lektion gut kennt.
Die 58 Geschäfte und Restaurants des Grove begrüßten im vergangenen Jahr 20 Millionen Besucher, mehr als die Chinesische Mauer oder Disneyland. Mit einem Umsatz von 2.200 Dollar pro Quadratfuß liegt es in den Vereinigten Staaten nur hinter den Bal Harbour Shops in Miami. Amerikanische Einkaufszentren haben im Durchschnitt eine Leerstandsrate von etwa 11 % (ohne Anker), aber Caruso sagt, dass The Grove eine dreijährige Warteliste hat. Der Großteil der Branche verschenkt Flächen an glamouröse Ankermieter; Caruso verschenkt nichts und nimmt auch einen Prozentsatz des Umsatzes.
„Man zahlt mehr, aber man bekommt auch mehr“, sagt Rocco Basilico, der den Einzelhandel für Ray-Ban in Nordamerika leitet. Er sagt, dass der winzige Standort der Marke in Grove den höchsten Umsatz pro Quadratmeter aller seiner US-Läden hat. Die Bäckerei Dominique Ansel (berühmt für ihre Cronuts) macht mehr Umsatz als das New Yorker Original, und das Kino gehört zu den zehn umsatzstärksten pro Sitzplatz in Amerika.
Das Grove und seine neun anderen, leicht verpfändeten Einkaufszentren in der Gegend haben Caruso vier Milliarden Dollar eingebracht. Caruso hofft, dass seine vier Kinder im Alter von 18 bis 28 Jahren eines Tages das Imperium übernehmen werden. Er hat überall auf seinen Grundstücken Abbilder seiner Kinder versteckt – Familien-Ostereier, die der durchschnittliche Käufer nie erkennen würde, auf die er aber sehr stolz ist.
Wenn all dieser Erfolg dem weiteren Niedergang und Fall des stationären Einzelhandels im Jahr 2018 zu widersprechen scheint, gibt es dafür einen guten Grund. Caruso gehört zu den wenigen optimistischen Entwicklern, die darauf wetten – zumindest solange, bis Amazon menschliche Interaktion liefern kann -, dass sich Läden weiterhin auszahlen werden. In der Tat besteht Caruso darauf, dass Amazon großartig für sein Geschäft ist. Online-Händler verstehen ihre Kunden, sagt er. Sein Job ist es, die Kunden in seinen Einkaufszentren zu verstehen.
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Während Rick Caruso nicht in eine Immobiliendynastie hineingeboren wurde, schien er für das Unternehmertum bestimmt zu sein. Sein Vater, Hank, ging vom Fegen im Farmers Market zur Gründung von Dollar Rent A Car über. (Er verkaufte die Firma 1990 für 80 Millionen Dollar an Chrysler und starb letztes Jahr im Alter von 95 Jahren.) Hank gab Rick, der einen Abschluss in Wirtschaft an der University of Southern California und in Jura an der Pepperdine gemacht hatte, seine ersten Erfahrungen mit Immobilien, indem er ihn Land in Südkalifornien kaufen und es an die Autovermietung verpachten ließ. Als Rick 1987 seinen Job verlor – die Anwaltskanzlei, bei der er beschäftigt war, brach finanziell zusammen – war der Übergang zu einer neuen Karriere relativ einfach.
Caruso versuchte sich in Industrieimmobilien, aber das langweilte ihn. 1992 wandte er sich mit 333 La Cienega in L.A.s Beverly Grove-Viertel dem Einzelhandel zu. Er verpachtete es zwei Jahrzehnte lang an das inzwischen aufgelöste Unternehmen Loehmann’s und entwickelt das Grundstück derzeit zu einem gemischt genutzten Projekt, das 2020 eröffnet werden soll.
Mit jedem neuen Objekt, das Caruso in den 1990er Jahren eröffnete, erweiterte er das Konzept, was ein Einkaufszentrum sein könnte. Der Encino Marketplace führte Grünflächen und einen Springbrunnen ein. Die Promenade in Westlake war geschwungen, damit man beim Gehen sehen konnte, wohin man ging. „Die Entwickler bauten gerade oder flach, weil es billiger war“, erklärt Caruso, der sich selbst immer noch als Immobilien-Außenseiter betrachtet. Für die Commons in Calabasas engagierte Caruso einen Bühnenbildner aus Hollywood.
Bei The Grove, das 2002 eröffnet wurde, setzte Caruso schließlich alles zusammen, was er gelernt hatte. Er ließ sich von Charleston, South Carolina, und Savannah, Georgia, inspirieren und übertrug breite Straßen und niedrige Gebäudehöhen in sein neues Open-Air-Einkaufszentrum, in dem eine grün-goldene Draisine, die von einem von Walt Disneys Imagineers entworfen wurde, die Besucher die Viertelmeile von einem Ende des Einkaufszentrums zum anderen bringt.
Die Gemeinschaftsfläche von The Grove beläuft sich auf einen Hektar. Konkurrenten spotteten über den verschwendeten Platz, aber ein Filmstudio zahlte kürzlich 600.000 Dollar, um ihn für einen zweitägigen Stunt zu nutzen. Eine bezahlte Werbeaktion in diesem Sommer beinhaltete eine riesige Amazon-Kiste, einen Jeep Wrangler und den neuesten Jurassic Park-Reboot. Caruso verdient schätzungsweise einen achtstelligen Betrag pro Jahr mit der Werbung im The Grove, wie aus Branchenkreisen verlautet.
„Als Unternehmen sind wir philosophisch gesehen im Gastgewerbe tätig“, erklärt er. Leere Mägen und volle Hände gehören zu den Hauptgründen, warum Kunden ein Einzelhandelsgeschäft verlassen. Deshalb hat The Grove 25 Concierges, die Dinner-Reservierungen machen und Pakete zu den Autos der Kunden bringen. Caruso behauptet, dass die Besucher durchschnittlich drei Stunden bleiben – die Branchennorm liegt bei 90 Minuten – und 93 % von ihnen einen Kauf tätigen.
Skeptiker der Einkaufszentren sagen, dass der Schnickschnack die Gewinnspanne schmälert. Aber einige der größten Konkurrenten kommen auf Carusos Weg zu. Westfield eröffnete letztes Jahr nach einer Renovierung im Wert von einer Milliarde Dollar ein 1,3 Millionen Quadratmeter großes Gebäude in Century City neu. Das Anwesen, etwa fünf Meilen westlich von The Grove, bietet begrünte Außenplätze mit Lounge-Bereichen, Concierge-Services für Stylisten und Kostümbildner sowie Freiflächen für Konzerte und Filmvorführungen. „Was Rick Caruso getan hat, ist der Weg, den Einzelhändler gehen“, sagt Indy Karlekar, Managing Director für Immobilieninvestitionen bei Principal Global Investors und ein Bewohner von L.A..
Im September eröffnete Caruso Palisades Village, ein rund 200 Millionen Dollar teures Einkaufszentrum in Pacific Palisades, einer wohlhabenden Gegend im Westen von Los Angeles. Als die 7-jährige Sophie Herron erfuhr, dass das nahegelegene Baskin-Robbins geschlossen werden sollte, startete sie mit Kindern aus der Umgebung eine Petition zur Rettung des Ladens. Die Bewegung scheiterte, aber als Caruso ihre Petition und ihr Video erhielt, wusste er genau, was zu tun war. Im September eröffnete McConnell’s Fine Ice Creams, eine 70 Jahre alte Marke aus dem nahe gelegenen Santa Barbara, ihren sechsten Laden in Palisades Village, nur wenige Minuten von Herrons Haustür entfernt.
Das, so glaubt Caruso, ist die Zukunft des Einzelhandels. Gute Einzelhändler – und damit auch gute Einzelhandelsentwickler – kümmern sich um die Gemeinschaft. „Das ist der Grund, warum Amazon im Buchgeschäft so gut abgeschnitten hat“, erklärt er. „Sie kuratieren die Auswahl basierend auf den Daten, die sie aus der Nachbarschaft haben.“
Mark Waugh/Alamy
Nicht jede Gemeinde hat Caruso mit offenen Armen empfangen. Kürzlich musste er die Pläne für ein 200 Hektar großes Mischnutzungsprojekt in Carlsbad, in der Nähe von San Diego, verwerfen, nachdem die Anwohner seinen Vorschlag wegen seiner Umweltauswirkungen abgelehnt hatten. Die Bewohner der Palisades haben neben einem Eisladen auch einige kostspieligere Zugeständnisse herausgeholt: eine zusätzliche Parkebene in der Tiefgarage, ein 1.100 Quadratmeter großes Gemeindezentrum und eine Neugestaltung der Geschäfte, die an eine Wohnstraße grenzen, damit die Hausbesitzer (die bis zu 5,7 Millionen Dollar bezahlt haben) vergessen konnten, dass sie ein Einkaufszentrum vor sich haben.
In Palisades Village kombiniert Caruso 48 kleine High-End-Läden und Restaurants mit acht luxuriösen Mietwohneinheiten. Vierzig Prozent der Händler sind Firmen, die im E-Commerce begonnen haben; sechs von ihnen hatten sogar noch nie ein Ladengeschäft. Ein erstklassiges Eckgrundstück beherbergt ein Amazon Books. „Wir könnten das gesamte Palisades-Projekt, den Einzelhandelsanteil davon, nehmen und es in das Nordstrom at The Grove einbauen“, sagt Caruso.
Caruso machte seinen ersten großen Schritt in die Wohnentwicklung 2012 mit einem glamourösen Mietobjekt mit 87 Einheiten, eröffnete 2016 sein erstes Bürogebäude und entwickelt nun sein erstes Hotel, Rosewood Miramar Beach Montecito, ein Fünf-Sterne-Resort, das Reservierungen für Januar 2019 entgegennimmt. Jeden Mittwoch verlässt Caruso sein Anwesen in Brentwood und fliegt die kalifornische Küste hinauf, um das neue Hotel zu besuchen. Das Hotel ist eine Partnerschaft mit Rosewood Hotels & Resorts und wird 161 Zimmer haben, die bei 695 Dollar für die Eröffnungsnacht beginnen, aber auch hier lehnt sich Caruso stark an die Idee der Gemeinschaft an. Im Gegensatz zu vielen High-End-Resorts wird der Campus für die Öffentlichkeit zugänglich sein und die Einheimischen zu Filmabenden und Grillpartys am Strand einladen, aber auch zum Einkaufen im zweiten Laden für Gwyneth Paltrows Marke Goop.
Gregory Wrona/Alamy
An Bord seines bevorzugten zweimotorigen Sikorsky S-76 Hubschraubers, Caruso verwandelt sich in einen Reiseleiter, erklärt die Wissenschaft des Nebels, nennt Venice Beach, Zuma Beach, die Getty Villa und Malibus Geschichte als Milchfarm. Da ist auch das Haus, das er am Strand von Malibu besitzt, und Invictus, seine 215-Fuß-Yacht. Der Name des Bootes stammt aus einem Gedicht von William Ernest Henley aus dem Jahr 1875: „Ich bin der Herr meines Schicksals. Ich bin der Kapitän meiner Seele.“ Carusos Kinder haben ihn ausgesucht.
Wenn er sich nicht gerade mit Immobilien beschäftigt, bleibt Caruso seiner Alma Mater treu. Im Mai wurde er Vorsitzender des USC-Kuratoriums. Er leitet eine Untersuchung über die Vorwürfe von fast drei Jahrzehnten sexuellen Fehlverhaltens eines Gynäkologen und den Umgang der Schule mit den Vorwürfen. Das wird ihn sichtbarer machen, obwohl Caruso und seine Frau Tina, ein ehemaliges Bademodenmodel, bei Prominentenbeobachtern in Kalifornien bereits ziemlich bekannt sind.
Solch ein hohes Profil hat Caruso gut positioniert, um für das Amt des Bürgermeisters von Los Angeles im Jahr 2022 zu kandidieren. Obwohl er keine öffentliche Erklärung über seine Absichten abgegeben hat, gibt er zu, dass er es ernsthaft in Erwägung zieht. Wenn es um seine Immobilien geht, ist ihm kein Detail zu klein und keine Ausgabe zu groß, so dass es schwer vorstellbar ist, wie sich diese Philosophie im Rathaus auswirken würde – ganz zu schweigen von Sacramento oder Washington, D.C. (Falls Ihnen das Szenario vom Immobilienentwickler zum Politiker bekannt vorkommt, sagen Sie es Caruso nicht. Die Andeutung, dass er mehr mit Donald Trump gemeinsam hat, als ein im Jahr 2018 lebender Amerikaner zu sein, kränkt ihn.)
Jim Varley/Alamy
Liebe zur Typisierung, hat der rechtsgerichtete Caruso die Demokraten unterstützt, einschließlich des kalifornischen Gouverneurs Jerry Brown. Im Jahr 2016 spendete Caruso 244.600 Dollar an New Day for America, ein Pro-John Kasich Super-PAC. Während der Kampagne scherzte er sogar, dass Trump aus The Grove verbannt wurde. (Er war es nicht.) Und während der Präsident willkommen sein mag, hat Caruso den Boxer Manny Pacquiao vom Besuch des Grove ausgeschlossen, weil er Tage vor einem geplanten Fernsehauftritt auf dem Grundstück schwulenfeindliche Bemerkungen gemacht hatte.
Heute, sagt Caruso, ist jeder in The Grove willkommen. Schließlich ist das gut fürs Geschäft.
Samantha Sharf erreichen Sie unter [email protected]. Das Titelbild stammt von Ethan Pines für Forbes.