Zeitplan. Die Räumung eines Mieters in Georgia kann ca. 1-3 Monate dauern, abhängig von der Art der Räumung und davon, ob der Mieter eine Antwort einreicht. Wenn eine Berufung eingelegt wird, dauert der Prozess länger (lesen Sie mehr).
Nachfolgend finden Sie die einzelnen Schritte des Räumungsprozesses in Georgia.
Schritt 1: Bekanntmachung wird veröffentlicht
Vermieter in Georgia können den Räumungsprozess aus verschiedenen Gründen beginnen, einschließlich:
- Nichtzahlung der Miete – Sobald die Miete überfällig ist, müssen Vermieter entweder schriftlich oder mündlich mitteilen, dass der Mieter geräumt werden kann.
- Verletzung der Mietbedingungen / des Mietvertrags – Wenn ein Mieter gegen eine Bestimmung des schriftlichen Mietvertrags verstößt (einschließlich illegaler Aktivitäten), muss der Vermieter den Mieter mündlich oder schriftlich darauf hinweisen, dass die Räumung erfolgen kann.
- Kein Mietvertrag / Ende der Mietzeit (Tenant at Will) – Wenn kein Mietvertrag besteht oder die Laufzeit des Mietvertrags beendet ist, benötigt der Vermieter keinen zusätzlichen Grund, um das Mietverhältnis zu beenden, solange eine ordnungsgemäße Kündigung erfolgt.
- Vergeltungsräumungen. Es ist illegal für einen Vermieter, einen Mieter zu vertreiben, weil er sich beim Vermieter oder bei der zuständigen lokalen oder staatlichen Behörde über die Immobilie beschwert hat. Es ist auch illegal für einen Vermieter, einen Mieter zu vertreiben, weil er einer Mieterorganisation oder -gewerkschaft beigetreten ist, diese unterstützt oder organisiert hat.
- Vertreibung eines Hausbesetzers. Wenn die Person, die die Immobilie besetzt, beim Einzug keine Erlaubnis des Vermieters hatte, keinen Mietvertrag/keine mündliche Vereinbarung hat und noch nie Miete bezahlt hat, kann sie nach georgischem Recht als „Eindringling“ betrachtet werden, und Vermieter würden das Verfahren zur Entfernung von Eindringlingen anstelle des unten beschriebenen Räumungsprozesses anwenden. (lesen Sie mehr).
Jeder mögliche Räumungsgrund hat seine eigenen Regeln, wie der Prozess beginnt.
Räumungsprozess bei Nichtzahlung der Miete
Ein Vermieter darf einen Mieter räumen, wenn dieser die Miete nicht rechtzeitig bezahlt.
Nach dem Gesetz von Georgia gilt die Miete am Tag nach ihrer Fälligkeit als verspätet; Nachfristen (falls vorhanden) werden im Mietvertrag geregelt.
Wenn die Miete überfällig ist, muss der Vermieter den Mieter mündlich oder schriftlich benachrichtigen, bevor er eine Räumungsklage einleitet. Das Gesetz von Georgia schreibt nicht vor, wie viel Zeit dem Mieter in der Benachrichtigung eingeräumt werden muss.
Wenn der Mieter die fällige Miete bis zum Ende der Kündigungsfrist nicht bezahlt und auf dem Grundstück verbleibt, kann der Vermieter mit dem Räumungsprozess fortfahren.
Räumungsprozess bei Verletzung der Mietbedingungen / des Mietvertrags
Ein Mieter kann in Georgia geräumt werden, wenn er seine Pflichten gemäß den Bedingungen eines schriftlichen Mietvertrags nicht einhält.
Vermieter in Georgia sind nicht verpflichtet, Mietern zu erlauben, eine Mietvertragsverletzung in diesen Fällen zu korrigieren, aber sie müssen Mieter mit einer schriftlichen oder mündlichen Mitteilung vor Beginn einer Räumungsklage versorgen.
Typische Verstöße gegen den Mietvertrag in dieser Kategorie sind z. B. die Beschädigung des Mietobjekts, die Unterbringung von zu vielen Personen in der Mieteinheit und das Halten eines Haustiers, wenn es ein Haustierverbot gibt.
Beachten Sie, dass illegale Aktivitäten in dieser Kategorie enthalten sind, einschließlich Prostitution in der Mieteinheit und andere kriminelle Handlungen.
Wie viel Zeit Mietern in der Kündigung gegeben werden muss, ist auf staatlicher Ebene nicht festgelegt; wenn der Mieter jedoch nach Ablauf der Kündigungsfrist auf dem Grundstück bleibt, kann der Vermieter mit dem Räumungsprozess fortfahren.
Räumungsprozess bei fehlendem Mietvertrag / Ende des Mietverhältnisses
Im Bundesstaat Georgia muss der Vermieter den Mietern, die nach Ablauf der Mietzeit in der Wohnung verbleiben, eine Kündigungsfrist einräumen, bevor er sie räumt. Dies kann Mieter ohne einen schriftlichen Mietvertrag und Mieter, die von Woche zu Woche oder von Monat zu Monat bleiben, einschließen.
Oft gilt diese Art der Zwangsräumung für Mieter, deren Mietvertrag ausläuft und die der Vermieter nicht verlängern möchte.
Ungeachtet der Länge oder Art des Mietverhältnisses sind Vermieter verpflichtet, alle „at-will“-Mieter mindestens 60 Tage vor Beginn einer Räumungsklage zu informieren.
Wenn der Mieter nach Ablauf der Kündigungsfrist auf dem Grundstück verbleibt, kann der Vermieter mit dem Räumungsprozess fortfahren.
Schritt 2: Klage wird eingereicht und zugestellt
Als nächster Schritt im Räumungsprozess muss der Vermieter in Georgia eine eidesstattliche Erklärung beim zuständigen Gericht einreichen. Im Bundesstaat Georgia kostet dies landesweit 60 bis 75 Dollar an Einreichungsgebühren.
Die Vorladung und die eidesstattliche Erklärung müssen dem Mieter vom Sheriff vor der Anhörung auf eine der folgenden Arten zugestellt werden:
- Dem Mieter persönlich eine Kopie übergeben
- Eine Kopie in der Wohnung des Mieters bei einer erwachsenen Person, die dort wohnt, hinterlegen
- Eine Kopie an einer gut sichtbaren Stelle an der Mieteinheit anbringen UND eine Kopie per Post verschicken
Mieter, die wegen Nichtzahlung der Miete zwangsgeräumt werden, haben nach Erhalt der Vorladung 7 Tage Zeit, um alle überfälligenfällige Miete in voller Höhe zu zahlen, um die Zwangsräumung zu vermeiden.
Ein paar Tage bis ein paar Wochen. Das Gesetz von Georgia gibt nicht an, wie schnell die Vorladung dem Mieter zugestellt werden muss, sobald die eidesstattliche Erklärung beim Gericht eingereicht wurde.
Schritt 3: Antwort wird eingereicht
Mieter in Georgia müssen auf die Vorladung und die eidesstattliche Erklärung entweder schriftlich oder mündlich innerhalb von 7 Tagen nach dem Datum der Vorladung antworten. Wenn ein Mieter eine mündliche Antwort gibt, muss diese auf einer Kopie der eidesstattlichen Erklärung niedergeschrieben werden.
Wenn der Mieter nicht auf die eidesstattliche Erklärung antwortet, erlässt das Gericht ein Versäumnisurteil zu Gunsten des Vermieters, und der Mieter darf nicht zu einer Gerichtsverhandlung gehen.
Wenn der Mieter auf die eidesstattliche Erklärung antwortet, wird das Gericht eine Anhörung ansetzen und dem Mieter wird erlaubt zu erklären, warum er meint, dass er nicht zwangsgeräumt werden sollte.
7 Tage. Mieter haben 7 Tage nach dem Datum der Vorladung Zeit, eine schriftliche Antwort einzureichen oder eine mündliche Antwort auf die eidesstattliche Erklärung abzugeben.
Schritt 4: Gerichtsanhörung und Urteil
Das Gesetz von Georgia legt nicht fest, wie schnell eine Räumungsanhörung abgehalten werden muss, nachdem eine eidesstattliche Erklärung beim Gericht eingereicht wurde oder nachdem die Antwort eines Mieters beim Gericht eingegangen ist. Es hängt davon ab, wie voll der Terminplan des Gerichts ist.
Erscheint der Mieter nicht zur Anhörung oder antwortet er nicht auf die Klage, erlässt das Gericht ein Versäumnisurteil zu Gunsten des Vermieters und der Mieter muss ausziehen.
Wenn der Gerichtsvollzieher bei der Räumungsanhörung zu Gunsten des Vermieters entscheidet, wird ein Räumungsurteil ausgestellt und die Räumung wird fortgesetzt.
Mieter haben 7 Tage Zeit, gegen das Urteil Berufung einzulegen, um die Räumung zu vermeiden.
Ein paar Tage bis ein paar Wochen, abhängig vom Zeitplan des Gerichts und davon, ob das Urteil angefochten wird.
Schritt 5: Besitzurkunde wird ausgestellt
Die Besitzurkunde ist die endgültige Aufforderung an den Mieter, die Mieteinheit zu verlassen, und gibt ihm die Möglichkeit, seine Sachen zu entfernen, bevor der Sheriff zum Grundstück zurückkehrt, um sie gewaltsam zu entfernen.
Wenn das Gericht zu Gunsten des Vermieters entschieden hat, wird der Vermieter das Gericht bitten, eine Besitzurkunde auszustellen. Die Verfügung wird 7 Tage nach dem Urteil zu Gunsten des Vermieters ausgestellt.
Wenn der Mieter in der Mieteinheit bleibt, nachdem die Verfügung ausgestellt wurde, wird der Besitz der Mieteinheit zwangsweise an den Vermieter zurückgegeben.
7 Tage. Die Besitzurkunde wird 7 Tage nach dem Urteil zu Gunsten des Vermieters ausgestellt.
Schritt 6: Der Besitz des Eigentums wird zurückgegeben
Das Gesetz von Georgia gibt nicht an, wie schnell ein Sheriff oder Constable auf eine Besitzurkunde reagieren muss, sobald sie vom Gericht erhalten wurde. Es könnte ein paar Tage bis ein paar Wochen dauern, bis die Beamten den Mieter entfernen, je nachdem, wie viele andere Zwangsräumungen bereits angesetzt sind.
Ein paar Tage bis ein paar Wochen, je nachdem, wie schnell die Vollzugsbeamten die Verfügung ausführen.
Georgia Eviction Process Timeline
Nachfolgend finden Sie eine Zusammenfassung der Aspekte, die außerhalb der Kontrolle des Vermieters liegen und die Dauer der Zwangsräumung eines Mieters in Georgia bestimmen. Dabei können diese Schätzungen stark variieren, und einige Zeiträume schließen Wochenenden oder gesetzliche Feiertage nicht mit ein.
- Anfängliche Kündigungsfrist – 60 Tage für „at-will“-Mieter; für andere Arten der Zwangsräumung nicht angegeben.
- Ausstellung/Zustellung von Vorladung und Klage – Ein paar Tage bis ein paar Wochen, abhängig von der Zustellungsmethode.
- Antwort wird eingereicht – 7 Tage nach Ausstellung der Vorladung.
- Gerichtsanhörung und Entscheidung über die Räumung – Ein paar Tage bis ein paar Wochen; länger, wenn eine Berufung eingereicht wird.
- Ausstellung des Räumungsurteils – 7 Tage nach der Urteilsverkündung zugunsten des Vermieters.
- Rückgabe des Besitzes – Ein paar Tage bis ein paar Wochen, abhängig davon, wie schnell das Urteil vollstreckt wird.
Flussdiagramm des Räumungsprozesses in Georgia
Für weitere Fragen zum Räumungsprozess in Georgia lesen Sie bitte die offizielle Gesetzgebung, Georgia Code §44-7-7, §44-7-18, und §§44-7-50 bis 44-7-55 für weitere Informationen.