In Colorado werden Räumungen manchmal als „Forcible Entry & Detainer“ (FED) bezeichnet. Ein Vermieter muss sorgfältig alle Regeln und Verfahren befolgen, die das Mietrecht von Colorado vorschreibt, wenn er einen Mieter zwangsräumt. Wenn er dies nicht tut, hat der Räumungsprozess möglicherweise keinen Erfolg.
„Self-evictions“ sind in Colorado illegal. Das bedeutet, dass Sie den Mieter nicht aussperren, wesentliche Versorgungseinrichtungen oder Dienstleistungen beenden, das Eigentum des Mieters herausnehmen oder den Mieter bedrohen dürfen.
Als Denver Immobilien & Hausverwaltungsgesellschaft sind wir mit den Räumungsgesetzen und dem Prozess in Colorado vertraut. Um Ihnen zu helfen, haben wir einen Überblick über die richtige Vorgehensweise bei der Zwangsräumung von Mietern in Colorado zusammengestellt.
DISCLAIMER: Diese von Evolve Real Estate & Property Management bereitgestellten Informationen dienen nur der allgemeinen Information. Obwohl es sich um einen hilfreichen Überblick handelt, geben wir keine Zusicherungen oder Garantien bezüglich dieser Informationen. Wenn Sie eine Rechtsberatung benötigen, wenden Sie sich an einen zugelassenen Anwalt und nicht an Evolve Real Estate & Property Management für eine Rechtsberatung.
Kündigung ohne Grund
Normalerweise müssen Sie in Colorado einen legalen Grund haben, um einen Mieter zu vertreiben. Wenn nicht, müssen Sie warten, bis der Mietvertrag ausläuft. Wenn der Mieter nicht auszieht, können Sie die Zwangsräumung vor Gericht einklagen. Ein Mieter, der nach Ablauf seines Mietvertrags nicht auszieht, wird auch als „Holdover“-Mieter bezeichnet.
Um ihn zu räumen, dürfen Sie keine Mietzahlungen akzeptieren. Wenn Sie das tun, verlängert sich der vorherige Mietvertrag automatisch und der Mieter wird das Mietobjekt weiterhin legal bewohnen.
Bei einem befristeten Mietvertrag müssen Sie warten, bis der Mietvertrag ausläuft, wenn Sie keinen rechtlichen Grund haben, ihn zu räumen. In diesem Fall ist eine Kündigung nicht notwendig, da die Mietbedingungen ausdrücklich im Mietvertrag festgelegt sind. Sie können jedoch eine Kündigung zustellen, wenn der Mietvertrag dies ausdrücklich vorsieht.
Wenn Sie die Wohnung nicht räumen möchten, haben Sie zwei Möglichkeiten, wenn der Mietvertrag ausläuft. Die erste Option ist, den Mietvertrag um eine weitere Laufzeit zu verlängern. Und die andere Option ist, die Bedingungen in einen Monat-zu-Monat-Mietvertrag zu ändern.
Für einen Monat-zu-Monat-Mietvertrag müssen Sie dem Mieter eine 7-tägige Kündigungsfrist geben. Gemäß Colo. Rev. Stat. § 13-40-107(1)(c)), wird der Mieter darüber informiert, dass das Mietverhältnis in sieben Tagen ausläuft. Wenn er nach den sieben Tagen nicht ausgezogen ist, können Sie die Zwangsräumung vor Gericht einklagen.
Kündigung mit Begründung
Bevor Sie einen Mieter, dessen Mietvertrag noch nicht abgelaufen ist, zwangsräumen, müssen Sie zunächst einen rechtlichen Grund dafür haben. Häufige Gründe, warum Mieter in Colorado zwangsgeräumt werden, sind:
- Nichtzahlung der Miete
- Verstöße gegen den Mietvertrag
- Beteiligung an kriminellen Aktivitäten
Die Mietgesetze von Colorado besagen, dass Sie dem Mieter, wenn er die Miete nicht bezahlt oder gegen andere Mietbedingungen verstoßen hat, eine 3-Tage-Kündigung zustellen müssen.
Gemäß Colo. Rev. Stat. § 13-40-104(d) und (e)), gibt die 3-Tage-Kündigung dem Mieter zwei Möglichkeiten. Die erste ist, die fällige Miete innerhalb der drei Tage zu zahlen. Die andere Option ist, die Mieträume zu räumen. Wenn der Mieter keine der beiden Möglichkeiten wahrnimmt, können Sie die Räumung einleiten, indem Sie eine Räumungsklage bei Gericht einreichen.
Sie können einen Mieter auch räumen, wenn er schwerere Verstöße begeht. Zu den schwerwiegenden Verstößen gehören z.B. Drogenkonsum oder Gewalt gegen andere Mieter. Gemäß Colo. Rev. Stat. § 13-40-104(d.5) müssen Sie dem Mieter eine 3-Tage-Kündigungsmitteilung zustellen. Anders als die 3-Tage-Kündigung bietet die 3-Tage-Kündigung dem Mieter keine Möglichkeit, den Verstoß zu „heilen“.
Der Mieter muss ausziehen. Wenn er das nicht tut, können Sie die Zwangsräumung einleiten, indem Sie die Zwangsräumung bei Gericht beantragen.
Zustellung einer Räumungsmitteilung in Colorado
Bei der Zustellung von Räumungsmitteilungen muss ein ordnungsgemäßes Verfahren eingehalten werden. In Colorado können Sie die Räumungsmitteilung auf eine der folgenden Arten zustellen:
- Übergeben Sie die Mitteilung an ein Familienmitglied des Mieters, das mindestens sechzehn Jahre alt ist.
- Zustellen Sie die Dokumente an den Arbeitsplatz des Mieters.
- Hängen Sie sie an einer gut sichtbaren Stelle auf dem Grundstück aus, wenn der Mieter nicht anwesend ist.
- Bringen Sie sie dem Mieter persönlich vorbei.
Sie können mit dem formellen Räumungsverfahren fortfahren, wenn der Mieter nicht auf die Mitteilungen reagiert. Zu den verschiedenen Formularen, die Sie im Büro des Gerichtsschreibers von Colorado ausfüllen müssen, gehören:
- CRCCP Form 3 (Answer under Simplified Civil Procedure)
- CRCCP Form 1A (Summons in Forcible Entry and Unlawful Detainer)
- JDF 99 (Complaint in Forcible Entry and Detainer)
Gerichtstermin vereinbaren
Die oben genannten Formulare sind im Sekretariat erhältlich. Sobald diese eingereicht sind, wird Ihnen der Gerichtsschreiber einen Gerichtstermin geben. Typischerweise ist der Gerichtstermin etwa 5-10 Tage nach Einreichung der Räumungsklage.
Nächste Maßnahme ist die Zustellung der Klage an den Vermieter. Sie können den Gerichtsschreiber auch fragen, ob es möglich ist, dass der Sheriff dies stattdessen tut – das wird empfohlen.
Während Sie den Gerichtstermin abwarten, sammeln Sie so viele Beweise gegen den Mieter, wie Sie können. Unter anderem müssen Sie daran denken, eine Kopie des Mietvertrags, eine Kopie der 3-Tages-Kündigung und den Nachweis, dass das ordnungsgemäße Verfahren bei der Zustellung eingehalten wurde, beizufügen.
Wenn der Mieter nicht erscheint, gewinnen Sie durch Versäumnis. Der Richter kann Ihnen auch den Schadenersatz zusprechen und Ihnen ein Besitzurteil zusprechen. Wenn der Mieter auftaucht, wird der Richter jeder Partei die Möglichkeit geben, ihren Fall zu präsentieren.
Gängige Mieter Räumung Verteidigungen in Colorado gehören:
- Die Räumung ist in Vergeltung.
- Der Vermieter hat es versäumt, die Eigenschaft in bewohnbaren Bedingungen zu halten.
- Der Vermieter hat es versäumt, die Gemeinschaftsräume sicher zu halten.
- Die Anschuldigungen sind falsch.
- Die Räumung basiert auf diskriminierenden Gründen.
Besitzurteil
Angenommen, das Urteil fällt zu Ihren Gunsten aus, wird der Richter Ihnen ein Besitzurteil ausstellen. Ein Possession Judgement ist ein Beschluss, der festlegt, wer zum Besitz der Immobilie berechtigt ist.
Wenn der Mieter keinen Einspruch gegen das Urteil einlegt, hat er keine andere Wahl, als die Räumlichkeiten innerhalb von 48 Stunden zu räumen.
Wenn der Mieter jedoch gegen die Zwangsräumung Einspruch einlegt, muss er innerhalb von 14 Tagen nach dem ersten Urteil eine Berufungsschrift beim Bezirksgericht einreichen. Es ist auch zwingend erforderlich, dass der Colorado-Mieter eine Berufungsanleihe einreicht. Eine Berufungsbürgschaft für Räumungsfälle entspricht in der Regel dem monatlichen Mietbetrag.
Nach C.R.C.P. 411(1); C.R.S. § 13-6-311 muss das Gericht alle weiteren Verfahren einstellen und alle Vollstreckungen zurückrufen, die zur Durchsetzung des vorherigen Urteils erlassen wurden.
Wenn das Bezirksgericht dennoch zu Ihren Gunsten entscheidet, wird es Ihnen ein Besitzurteil zusprechen. Der Mieter muss die Räumlichkeiten innerhalb von 48 Stunden nach dem Urteil des Gerichts verlassen. Wenn er das nicht tut, müssen Sie zurückgehen und ein „Writ of Restitution“ beantragen.
Filing for a Writ of Restitution
Ein Writ of Restitution erlaubt es dem Sheriff oder einem Polizeibeamten, den Mieter aus einer Immobilie zu vertreiben. Nachdem diese ausgestellt wurde, hat der Mieter 24 Stunden Zeit, um auszuziehen oder er wird zum Auszug gezwungen.
Colorado ist ein „Loser pays“-Staat. Daher muss der Mieter für Anwaltsgebühren und Kosten für Zwangsräumungen aufkommen. Weitere Informationen hierzu finden Sie im Colorado Revised Statute 13-4-123.
Der Umgang mit persönlichen Gegenständen
Es kann vorkommen, dass der Mieter nach einer Zwangsräumung sein persönliches Eigentum zurückgelassen hat. Nach den Räumungsgesetzen von Colorado wird das zurückgelassene Eigentum als aufgegeben betrachtet. Im Gegensatz zu den meisten Staaten, in denen der Vermieter verpflichtet ist, sich mit dem Mieter in Verbindung zu setzen.
Wenn Sie sich jedoch dafür entscheiden, das Eigentum aufzubewahren, bis der Mieter es beansprucht, erlaubt Ihnen das Mietrecht von Colorado, die Kosten für die Aufbewahrung zu verlangen. Für Schäden, die durch den Umgang mit dem Eigentum entstehen, haften Sie nicht. Siehe Colo. Rev. Stat. § 13-40-122 für weitere Informationen hierzu.
Diese Informationen sind nur zur Information gedacht. Bei spezifischen Fragen wenden Sie sich bitte an einen qualifizierten Anwalt in Colorado.