Investitionsimmobilien

Was ist eine Investitionsimmobilie?

Eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie ist eine Immobilie, die mit der Absicht erworben wurde, eine Rendite zu erwirtschaften, entweder durch Mieteinnahmen, den zukünftigen Wiederverkauf der Immobilie oder beides. Die Immobilie kann von einem einzelnen Investor, einer Gruppe von Investoren oder einer Gesellschaft gehalten werden.

Eine Anlageimmobilie kann ein langfristiges Unterfangen oder eine kurzfristige Investition sein. In letzterem Fall werden Immobilien gekauft, umgebaut oder renoviert und innerhalb eines kurzen Zeitraums mit Gewinn verkauft.

Der Begriff Anlageimmobilie kann auch verwendet werden, um andere Vermögenswerte zu beschreiben, die ein Investor im Hinblick auf eine zukünftige Wertsteigerung erwirbt, wie z. B. Kunst, Wertpapiere, Grundstücke oder andere Sammlerstücke.

Verständnis von Anlageimmobilien

Anlageimmobilien sind Immobilien, die nicht als Hauptwohnsitz genutzt werden. Sie generieren eine Form von Einkommen – Dividenden, Zinsen, Mieten oder sogar Tantiemen -, die nicht in den Bereich der regulären Geschäftstätigkeit des Immobilienbesitzers fallen. Und die Art und Weise, wie eine Anlageimmobilie genutzt wird, hat einen erheblichen Einfluss auf ihren Wert.

Investoren führen manchmal Studien durch, um die beste und profitabelste Nutzung einer Immobilie zu bestimmen. Dies wird oft als die höchste und beste Nutzung der Immobilie bezeichnet. Wenn zum Beispiel eine Investitionsimmobilie sowohl für eine gewerbliche als auch für eine Wohnnutzung vorgesehen ist, wägt der Investor die Vor- und Nachteile beider Nutzungen ab, bis er feststellt, welche die höchste potenzielle Rendite hat. Dann nutzt er die Immobilie auf diese Weise.

Eine Anlageimmobilie wird oft als Zweitwohnsitz bezeichnet. Aber die beiden bedeuten nicht unbedingt dasselbe. Zum Beispiel kann eine Familie ein Ferienhaus oder eine andere Ferienimmobilie zur Eigennutzung erwerben, oder jemand mit einem Hauptwohnsitz in der Stadt kauft eine zweite Immobilie auf dem Land als Rückzugsort für die Wochenenden. In diesen Fällen dient die Zweitimmobilie der persönlichen Nutzung und nicht als Renditeobjekt.

Arten von Anlageimmobilien

Wohnimmobilien: Mietwohnungen sind eine beliebte Möglichkeit für Investoren, ihr Einkommen aufzubessern. Ein Investor, der eine Wohnimmobilie kauft und sie an Mieter vermietet, kann monatliche Mieten kassieren. Dabei kann es sich um Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Appartements, Stadthäuser oder andere Arten von Wohngebäuden handeln.

Gewerblich: Einkommensgenerierende Immobilien müssen nicht immer Wohngebäude sein. Einige Investoren – vor allem Unternehmen – kaufen gewerbliche Immobilien, die speziell für geschäftliche Zwecke genutzt werden. Instandhaltung und Verbesserungen dieser Immobilien können höher sein, aber diese Kosten können durch größere Renditen ausgeglichen werden. Das liegt daran, dass die Mietverträge für diese Immobilien oft höhere Mieten verlangen. Bei diesen Gebäuden kann es sich um gewerblich genutzte Mehrfamilienhäuser oder Ladenlokale handeln.

Mischnutzung: Eine gemischt genutzte Immobilie kann gleichzeitig für gewerbliche und Wohnzwecke genutzt werden. Zum Beispiel kann ein Gebäude ein Einzelhandelsgeschäft im Hauptgeschoss haben, wie einen Lebensmittelladen, eine Bar oder ein Restaurant, während der obere Teil des Gebäudes Wohneinheiten beherbergt.

Finanzierung von Anlageimmobilien

Während Kreditnehmer, die sich einen Kredit für ihren Hauptwohnsitz sichern, Zugang zu einer Reihe von Finanzierungsoptionen haben, einschließlich FHA-Darlehen, VA-Darlehen und konventionellen Darlehen, kann es schwieriger sein, eine Finanzierung für eine Anlageimmobilie zu beschaffen.

Versicherer bieten keine Hypothekenversicherung für Anlageimmobilien an, und als Ergebnis müssen Kreditnehmer mindestens 20 % Anzahlung leisten, um eine Bankfinanzierung für Anlageimmobilien zu sichern.

Banken bestehen außerdem auf einer guten Kreditwürdigkeit und einem relativ niedrigen Beleihungsauslauf, bevor sie einem Kreditnehmer eine Hypothek für eine Anlageimmobilie bewilligen. Einige Kreditgeber verlangen auch, dass der Kreditnehmer über ausreichend Ersparnisse verfügt, um die Ausgaben für die Anlageimmobilie für mindestens sechs Monate zu decken und so sicherzustellen, dass die Hypothek und andere Verpflichtungen eingehalten werden.

Steuerliche Auswirkungen

Wenn ein Investor Mieteinnahmen aus einer Anlageimmobilie erzielt, verlangt der Internal Revenue Service (IRS), dass er die Miete als Einkommen ausweist, aber die Behörde erlaubt ihm auch, relevante Ausgaben von diesem Betrag abzuziehen. Wenn ein Vermieter zum Beispiel im Laufe eines Jahres 100.000 Dollar an Mieteinnahmen erzielt, aber 20.000 Dollar an Reparaturen, Rasenpflege und damit verbundenen Ausgaben bezahlt, meldet er die Differenz von 80.000 Dollar als Einkommen aus selbständiger Tätigkeit.

Wenn eine Person eine Anlageimmobilie für mehr als den ursprünglichen Kaufpreis verkauft, hat sie einen Kapitalgewinn, der dem IRS gemeldet werden muss. Ab 2020 werden Kapitalgewinne aus Vermögenswerten, die mindestens ein Jahr lang gehalten werden, als langfristige Gewinne betrachtet und mit 15 % besteuert, außer für diejenigen, die verheiratet sind und die Steuererklärung gemeinsam einreichen und ein zu versteuerndes Einkommen von mehr als 496.600 US-Dollar haben oder für Alleinstehende mit einem Einkommen von mehr als 441.450 US-Dollar. In diesen Fällen liegt der Satz bei 20 %.

Wenn ein Steuerzahler seinen Hauptwohnsitz verkauft, muss er dagegen nur Kapitalgewinne melden, die 250.000 $ übersteigen, wenn er als Einzelperson einreicht, und 500.000 $, wenn er verheiratet ist und gemeinsam einreicht. Der Kapitalgewinn aus einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie ist der Verkaufspreis abzüglich des Kaufpreises und abzüglich größerer Verbesserungen.

Zur Veranschaulichung: Stellen Sie sich vor, ein Investor kauft eine Immobilie für 100.000 Dollar und gibt 20.000 Dollar für die Installation neuer Sanitäranlagen aus. Ein paar Jahre später verkauft er die Immobilie für 200.000 $. Nach Abzug seiner Anfangsinvestition und der Kapitalreparaturen beträgt sein Gewinn 80.000 $.