Die Suche nach den richtigen Mietern kann Ihr Vermietungsgeschäft machen oder brechen. Aber woher wissen Sie, welche Mietinteressenten qualitativ hochwertig sind und welche nur Ihre Zeit verschwenden?
Ein effektiver Fragenkatalog für das Mieter-Screening und das Wissen, worauf Sie achten müssen, ist der Schlüssel.
Ein effektiver Mieter-Screening-Prozess ist entscheidend für einen erfolgreichen Vermieter. Die richtigen Fragen zu stellen und zu wissen, worauf man achten muss, ist der erste Schritt. Der zweite Schritt besteht darin, die Antworten mit Hilfe eines guten Mieter-Screening-Services zu verifizieren.
In diesem Artikel konzentriere ich mich auf die Fragen des Mieter-Screeners.
Sie können eine Reihe von Beispielen für Mieter-Screener-Fragen online finden, aber ihnen fehlt oft der Grund, warum Sie sie stellen und die roten Fahnen, auf die Sie achten sollten.
In diesem Artikel zeige ich Ihnen:
- Die allgemeinen Kategorien von Mieter-Screening-Fragen
- Meine Liste der 27 wichtigsten Mieter-Screening-Fragen, die Sie stellen sollten
- Beispiele für aufschlussreiche Antworten mit roter Flagge, auf die Sie achten sollten
Lassen Sie uns anfangen.
Es gibt fünf Kategorien von Mieter-Screening-Fragen, die Sie jedem Mietinteressenten stellen sollten, um festzustellen, ob es sich lohnt, mit ihm im Vermietungsprozess weiterzumachen.
Grundlagen
Grundlegende Fragen zum Mieter-Screening helfen Ihnen bei der Einschätzung, ob es eine gute Übereinstimmung zwischen dem, was Ihre Immobilie zu bieten hat, und den Bedürfnissen des Mietinteressenten gibt. Wer sind sie und wie viele werden in der Wohnung leben? Haben sie Haustiere oder Unterstützungstiere? Welche Art von Abnutzung ist zu erwarten?
Sie wollen im Wesentlichen verstehen, ob Ihr Mietobjekt für sie geeignet ist und umgekehrt.
Finanzen
Die Finanzen sind wahrscheinlich das wichtigste Kriterium für Vermieter. Sie wollen verstehen, ob der Mieter die Miete pünktlich bezahlen wird, jedes Mal. Eine Bonitätsprüfung ist nur ein Teil davon, aber damit sollten Sie nicht aufhören.
Und es geht nicht nur um die monatliche Miete. Können sie auch mit der Kaution und anderen Gebühren aufkommen?
Die Finanzen sind extrem wichtig, um zu entscheiden, ob ein potenzieller Mieter gut zu Ihnen passt, aber es ist nicht die einzige Überlegung. Sie sollten die Finanzen als einen schnellen Weg nutzen, um potenziell schlechte Mieter auszusortieren, aber dann müssen Sie tiefer gehen, um zu verstehen, mit welcher Art von potenziellem Mieter Sie es zu tun haben.
Hintergrund & Referenzen
Eine Hintergrundprüfung ist das, woran die meisten Vermieter denken, wenn sie an eine Mieterprüfung denken. Als Vermieter wollen Sie herausfinden, ob Ihr potenzieller Mieter sich an die Regeln hält. Ein Background-Check gibt Aufschluss über die wichtigsten roten Fahnen, wie z.B. ein Strafregister, aber Sie müssen tiefer bohren, um die ganze Geschichte aufzudecken.
Umzugsgründe
Es gibt gute und schlechte Gründe für einen Umzug. Um schlechte Gründe für einen Umzug aufzudecken, müssen Sie bohrende Fragen zur Mieterauswahl verwenden. Ein potenzieller Mieter, der umzieht, um einer drohenden Zwangsräumung zu entgehen, ist ein gutes Beispiel für ein schlechtes Umzugsmotiv – und eines, das bei keinem Background Check auftauchen wird.
Verhalten des Mieters
Fragen zum Verhalten des Mieters sind dazu gedacht, herauszufinden, mit welcher Art von Person Sie es möglicherweise zu tun haben. Werden sie gute Mieter sein oder werden sie die Wohnung verwüsten?
Langlebigkeit
Mieterwechsel sind kostspielig. Sie wollen herausfinden, ob Ihr potenzieller Mieter für eine Weile bleiben will. Wenn Sie das Gefühl haben, dass er nicht vorhat, lange zu bleiben, dann sollten Sie eine höhere Leerstandsrate und höhere Fluktuationskosten einkalkulieren.
Nachdem Sie nun verstanden haben, wonach diese Mieter-Screening-Fragen im Allgemeinen suchen, lassen Sie uns die 27 wichtigsten Mieter-Screening-Fragen untersuchen und warum sie wichtig sind.
Grundlagen
1 – Was ist Ihre aktuelle Adresse?
Mit dieser einfachen Frage können Sie mehr herausfinden, als Sie vielleicht denken. In was für einer Wohnung leben sie derzeit? Steigen sie auf der Immobilienleiter auf? Sie sollten besonders vorsichtig sein, um sicherzustellen, dass sie es sich leisten können.
Außerdem benötigen Sie die Adresse für den Fall, dass Sie Korrespondenz, wie z.B. einen negativen Bescheid, verschicken müssen.
Rote Flagge – Fahren Sie, wenn möglich, durch das aktuelle Reihenhaus oder Einfamilienhaus. Ist es gut gepflegt? Steht ein Auto auf Schlackensteinen im Vorgarten? Ein unordentliches und schlecht gepflegtes Äußeres ist ein wichtiges Warnsignal.
Rote Flagge – Eine weitere potenzielle rote Flagge ist eine Lücke in der Mietgeschichte. Wohnen sie derzeit im Keller von Mama und Papa? Das könnte bedeuten, dass es ein Problem mit ihrem Einkommen gibt oder dass sie gebeten wurden, ihre vorherige Wohnung zu verlassen. Natürlich muss das nicht unbedingt etwas Schlechtes bedeuten. Es ist nur etwas, das man genauer untersuchen sollte, bevor man einen Mietvertrag mit ihnen unterschreibt.
2 – Wie viele Bewohner werden in der Wohnung leben?
Sie müssen sicherstellen, dass Sie sich an die örtlichen Verordnungen halten und nur an die maximal zulässigen Bewohner vermieten. Jede Stadt hat andere Gesetze und Vorschriften, also informieren Sie sich, bevor Sie Ihre Wohnung vermieten. Ein allgemeiner Richtwert ist 2 Personen pro Schlafzimmer, aber das kann lokal variieren. Sie müssen einen legitimen Grund haben, um dies zu begrenzen – eine Begrenzung der normalen Abnutzung wird nicht ausreichen.
Vorsicht. Fragen Sie nicht, ob sie Kinder haben. Das kann Sie in Schwierigkeiten bringen, wenn Sie den Antrag ablehnen. Außerdem gelten Kinder nicht als Mieter, sondern als Mitbewohner. Lassen Sie sich einfach vom Mieter sagen, wie viele Personen in der Wohnung leben werden.
Rote Flagge – Ein wichtiger Hinweis, auf den Sie achten sollten, ist, wenn mehr Personen zur Besichtigung erscheinen als ursprünglich besprochen. Das kann bedeuten, dass der Freund, der an der Besichtigung teilnimmt, am Ende vielleicht ohne Mietvertrag dort wohnt oder dass er tatsächlich derjenige ist, der die Wohnung mietet. So oder so, seien Sie sich bewusst, dass „Freunde“ eine Menge Fragen stellen.
3 – Haben Sie irgendwelche Tiere?
Dies ist ein heikles Gebiet. Sie können fragen, ob sie irgendwelche Haustiere haben, aber Sie sollten nicht fragen, ob sie irgendwelche Hilfstiere haben. Dies kann als Diskriminierung interpretiert werden.
Wenn Sie ein Haustierverbot haben, sagen Sie einfach, dass Sie ein Haustier haben und fragen Sie, ob dies ein Problem sein wird. Sie sollten das Thema ansprechen, wenn sie ein Service- oder emotionales Hilfstier haben.
Wenn Sie Haustiere erlauben, stellen Sie Fragen zu Rasse, Gewicht, Alter und ob sie stubenrein sind oder nicht.
Rote Flagge – Achten Sie auf vage Antworten, wie z.B. dass sie die Rasse nicht kennen oder ihr Hund „klein und freundlich“ ist. Erkundigen Sie sich nach Einzelheiten, wenn Sie Einschränkungen haben. Lassen Sie sie die Wohnung nicht besichtigen, wenn sie Ihre Kriterien nicht erfüllen.
4 – Weiß Ihr derzeitiger Vermieter, dass Sie umziehen?
Dies kann auch heikel sein. Manche Mieter wollen ihren aktuellen Vermieter nicht darauf hinweisen, dass sie einen Umzug planen, aus Angst vor Repressalien. Sie brauchen jedoch eine Referenz von ihrem aktuellen und früheren Vermieter. Versuchen Sie, ein Gefühl dafür zu bekommen, warum sie ihren derzeitigen Vermieter noch nicht informieren wollen.
Rote Flagge – Haben Sie den Verdacht, dass sie ihren Mietvertrag vorzeitig auflösen? Lassen Sie sie wissen, dass Sie es verstehen, wenn sie ihren Mietvertrag aus gutem Grund vorzeitig auflösen, aber Sie werden mit ihrem Vermieter sprechen, um dessen Seite der Geschichte zu erfahren. Jede Lüge sollte den potenziellen Mieter disqualifizieren.
5 – Wie viele Fahrzeuge besitzen Sie?
Sie müssen wissen, wie viele Fahrzeuge ein Mieter hat, um zu wissen, wie die Parkregelungen sein werden, aber es kann auch mehr verraten.
Rote Flagge – Ein Mieter, der behauptet, mehr Autos zu haben, als die Anzahl der Erwachsenen, könnte etwas verbergen. Es könnte bedeuten, dass sie planen, einen ständigen Übernachtungsgast zu haben oder dass mehr Personen dort leben, als ursprünglich angegeben. Vielleicht planen sie, ihr Autoreparaturgeschäft von ihrem Haus aus zu betreiben. Das kommt vor.
Finanzen
6 – Ist Ihr monatliches Einkommen 3X die Miete?
Dies ist wahrscheinlich eine der ersten Fragen, die Sie bei der Mietersuche stellen sollten, da Sie damit die meisten ausschließen können, die nicht gut zu Ihnen passen. Es erlaubt Ihnen auch, die manchmal unangenehmen/kontroversen Fragen über Haustiere und Bewohner zu vermeiden.
Die meisten Vermieter verlangen ein monatliches Mindesteinkommen vom Dreifachen der Miete. Das ist eine allgemeine Faustregel, dass ein Mieter nur bis zu 1/3 seines Einkommens für die Wohnkosten aufwenden sollte. Das ist es, was ich auch benutze. Sie können mehr oder weniger streng in Ihrer Anforderung sein, aber Sie sollten nicht davon abweichen. Bleiben Sie bei Ihren Kriterien, damit Ihnen später keine Diskriminierung vorgeworfen werden kann.
Brutto vs. Netto
Sie fragen sich vielleicht, ob Sie nach dem Brutto- oder Nettoeinkommen fragen sollten. Die meisten Vermieter verwenden das Bruttoeinkommen, aber Sie sollten Ihren lokalen Markt betrachten. Einige Gegenden des Landes haben sehr hohe staatliche und lokale Steuern, die das Nettoeinkommen leicht auf 50% des Bruttoeinkommens drücken können (NJ, ich schaue in Ihre Richtung). Stellen Sie nur sicher, dass Sie Ihren Pool an potenziellen Mietern nicht zu sehr einschränken, indem Sie das 3-fache Nettoeinkommen verlangen.
Einkommensart
Welche Art von Einkommen Ihr potenzieller Mieter hat, macht auch einen Unterschied. Sie wollen ein nachweisbares und zuverlässiges Einkommen. Im Idealfall bedeutet dies einen festen W-2 Gehaltsscheck, aber das wird nicht immer der Fall sein. Einige Mieter sind Freiberufler oder Selbstständige. Sie werden eine lange Einkommenshistorie haben wollen, um sicher zu sein, dass ihr Einkommen stabil genug ist, um sich Ihr Haus leisten zu können.
Sie müssen möglicherweise auch frühere Steuererklärungen anfordern, um das Gesamteinkommen zu überprüfen.
Rote Flagge – Trauen Sie einem Mieter nicht, der nicht genug W2-Einkommen hat, um sich zu qualifizieren und keine Steuererklärung vorlegen kann, um das Gesamteinkommen zu überprüfen. Es besteht die Möglichkeit, dass sie überhaupt keine Steuern angeben und dem Finanzamt einen erheblichen Betrag schulden könnten. Was denken Sie, wer wird zuerst bezahlt?
Hinweis – Die Bundesgrenze für die Meldung von Einkommenssteuern liegt 2018 bei 10.400 US-Dollar. Glauben Sie einem Bewerber nicht, wenn er Ihnen sagt, dass er nicht zur Abgabe verpflichtet ist. Wenn das stimmt, verdienen oder behalten sie nicht genug von ihrem Einkommen, um sich selbst für eine Miete zu qualifizieren.
7 – Ist Ihr Kredit-Score mindestens 670?
Gleich den Einkommensanforderungen ist dies subjektiv und liegt an Ihnen. Sobald Sie Ihre Kriterien festgelegt haben, müssen Sie sich daran halten. Sie könnten unterschiedliche Kriterien für verschiedene Vermietungen haben. Zum Beispiel könnten Sie einen FICO-Score von 750 oder mehr für eine gehobene Wohnung verlangen, aber 600+ für eine Wohnung in einem Arbeiterviertel akzeptieren.
Was ist ein guter Score?
66% der Amerikaner haben einen Kredit-Score von „Gut“ oder besser. Ein Score von 670 ist laut Experian „Gut“. Sie sollten sich Ihren lokalen Markt ansehen, um zu entscheiden, was ein angemessener Score ist.
Vorsicht: Es gibt verschiedene Scoring-Methoden, also seien Sie sicher, dass Sie die Skala kennen. 670 aus 850 ist etwas anderes als 670 aus 900!
Verändert sich ein „guter“ Score im Laufe der Zeit?
Die obige Grafik zeigt die historischen Verteilungen der FICO-Scores. Sie können sehen, dass sie sich selbst während der Großen Rezession nicht viel verändert haben. Das bedeutet, dass Sie Ihre Kriterien festlegen können und sicher sein können, dass sie für eine lange Zeit gültig sind.
Worauf sollte ich in einer Kreditauskunft achten?
Ein Score ist ein allgemeiner Indikator. Um die Zahlungsfähigkeit Ihres potenziellen Mieters wirklich zu verstehen, müssen Sie sich genauer ansehen, was seinen Score beeinflusst.
Wenn es um eine Kreditauskunft geht, suchen Sie nach drei Dingen:
- Ein langes, pünktliches Zahlungsverhalten
- Ein niedriges Schulden-Einkommens-Verhältnis
- Keine negativen Ereignisse wie ein Konkurs oder ein Pfandrecht
Hier ist ein Beispiel für einen Kreditbericht, den ich von Cozy bekomme.
Rote Flagge – Es gibt eine Reihe von roten Flaggen, die sich aus dieser Frage ergeben können, aber eine große ist, wenn ein Mieter darum bittet, Ihnen seinen eigenen Kreditbericht vorzulegen, um die Gebühr zu vermeiden. Seien Sie vorsichtig, denn diese Berichte können verändert werden. Bestehen Sie darauf, selbst einen neuen Bericht zu erstellen. Sagen Sie ihnen, dass dies Ihre Richtlinie ist und Sie nicht davon abweichen können.
8 – Haben Sie jemals Ihre Miete zu spät gezahlt?
Dies ist eine einfache, ja oder nein Frage. Sie könnten einige „Ja, aber“-Antworten erhalten, was besser ist, als zu lügen und später erwischt zu werden. So oder so werden Sie es bei Ihren Nachforschungen von einem früheren Vermieter erfahren. Tatsächlich melden Cozy und andere Inkassodienste die Mietzahlungen jetzt an die Kreditbüros, so dass dies auch in einer Kreditauskunft auftauchen kann.
Ist ein Zahlungsverzug ein automatischer Ausschlussgrund? Das liegt an Ihnen, aber ich glaube nicht, dass es so ist. Solange es kein Muster gibt.
Rote Flagge – Wenn Sie herausfinden, dass Ihr Mieter in dieser Frage nicht entgegenkommend war, sollten Sie wahrscheinlich nicht mit ihm im Prozess weitermachen. Wer weiß, was er sonst noch vor Ihnen verbirgt?
9 – Ich verlange eine kostenlose Online-Zahlung der Miete. Ist das in Ordnung?
Ich habe eine Klausel in meinen Mietvertrag aufgenommen, die von den Mietern verlangt, dass sie sich bei Cozy für die Online-Mietzahlung und nicht dringende Wartungsanfragen anmelden. Das ist in Ihrem Bundesland vielleicht nicht legal, aber wenn es so ist, ist es eine gute Möglichkeit zu sehen, wie flexibel Ihr Mieter ist.
Die Online-Mietabholung ist super bequem und für den Mieter oft kostenlos, warum sollte er sie also nicht nutzen wollen? Das macht vielleicht keinen Sinn, wenn Sie in einer ländlichen Gegend ohne Zugang zu Hochgeschwindigkeitsinternet vermieten oder wenn Sie es mit Senioren zu tun haben, die sich nicht wohl dabei fühlen, mit einem Online-Mietinkasso-Service zu arbeiten. Hier müssen Sie Ihr Urteilsvermögen einsetzen.
Rote Flagge – Seien Sie vorsichtig bei einem Mietinteressenten, der keinen Online-Mietinkasso-Service nutzen möchte. Er könnte sich berechtigte Sorgen um die Sicherheit seiner Zahlungen und Daten machen. In diesem Fall können Sie ihn an den Dienstanbieter verweisen, um weitere Informationen über dessen Sicherheitsfunktionen und -protokolle zu erhalten. Dies könnte aber auch ein Zeichen für einen unflexiblen Mieter sein, der schon vor seinem Einzug Probleme macht.
Rote Flagge – Manche Mieter wollen in bar bezahlen. Seien Sie vorsichtig. Sie könnten Probleme haben, ein Bankkonto zu eröffnen oder wollen einfach ihre Einkommensquelle verbergen. So oder so, seien Sie sicher, dass Sie wissen, womit Sie es zu tun haben. Bestehen Sie auf einer Zahlungsanweisung und lassen Sie den Mieter jedes Mal eine Zahlungsquittung unterschreiben.
10 – Haben Sie die erste Monatsmiete plus Kaution?
Die meisten Vermieter verlangen vom zukünftigen Mieter, dass er das Geld für die Kaution und die erste Monatsmiete hat. Das kann sich leicht auf mehrere Tausend Dollar summieren und für manche Mieter ein Problem darstellen.
Nutzen Sie Ihren Markt als Richtlinie. In einem meiner Märkte neigen meine Mieter dazu, gut bezahlt zu werden und erhalten oft große Geldprämien. Sie entscheiden sich für die Miete, weil sie flexibel sind. Wenn sie das Geld nicht zur Verfügung haben, würde ich ihre finanzielle Stabilität in Frage stellen.
In einem anderen Markt hingegen habe ich eher Mieter aus der Mittelschicht. Es könnte einen sehr guten Grund dafür geben, dass sie das Geld nicht zur Verfügung haben, zum Beispiel eine Scheidung. Sie könnten sich das Geld leihen. In diesem Fall würde ich die Zahlungen für die geliehenen Mittel berücksichtigen, wenn ich mir das Verhältnis von Schulden zu Einkommen ansehe.
Rote Flagge – Wenn ein Mieter sich die Mittel leihen muss, aber sehr gut bezahlt wird, könnte dies ein Zeichen für Geldmangel sein. Schauen Sie sich seine Kreditdetails genau an.
Rote Flagge – Hüten Sie sich vor jedem Mieter, der darum bittet, die Kaution nach dem Einzug oder in Raten zu zahlen. Erlauben Sie dies auf eigenes Risiko.
Rote Flagge – Akzeptieren Sie keine Beträge in Scheckform, die über die geforderte Kaution und die erste Monatsmiete hinausgehen. Dies ist ein Betrug!
11 – Wo arbeiten Sie derzeit?
Wo jemand arbeitet, kann ein guter Indikator für die Fähigkeit sein, die Miete zu zahlen. Einige Jobs haben eine deutlich höhere Fluktuation, wie z.B. in der Gastronomie und im Einzelhandel, und könnten zu einem verpassten Mietscheck führen.
12 – Können Sie etwaige Beschäftigungslücken erklären?
Die Kontinuität der Beschäftigung ist ebenso wichtig. Ihre Mietbewerbung und die Fragen zum Mieter-Screening sollten die Bewerber auffordern, mindestens ein paar Jahre der Beschäftigungsgeschichte anzugeben. Menschen werden entlassen oder verlassen einen Job auf der Suche nach etwas Besserem. Das ist im Allgemeinen kein Problem, solange es kein Muster gibt.
Rote Flagge – Achten Sie auf Mieter, die Schwierigkeiten haben, einen festen Job zu behalten. Sie wollen mindestens 6 Monate oder mehr aktuelle Beschäftigung sehen, wenn sie in der Vergangenheit herumgesprungen sind oder eine lange, unerklärliche Lücke in der Beschäftigung hatten.W
13 – Have You Ever Filed For Bankruptcy?
Sie wollen, dass Ihr potenzieller Mieter bei dieser Frage zuvorkommend ist. Sie kann leicht über eine Bonitätsprüfung verifiziert werden. Konkurse bleiben in der Kreditgeschichte einer Person 7-10 Jahre lang gespeichert. Danach werden sie getilgt.
Es liegt an Ihnen, ob Sie einen Bewerber aufgrund eines Konkurses disqualifizieren wollen. Es könnte aber auch ein nicht-finanzielles Problem, wie z.B. eine Krankheit, die Ursache sein. Seien Sie vorsichtig, denn Sie könnten der Diskriminierung beschuldigt werden, wenn Sie jemanden ablehnen, der aufgrund eines medizinischen Problems Konkurs angemeldet hat.
Rote Flagge – Sie sollten automatisch jeden Mieter ablehnen, der sagt, dass er nie Konkurs angemeldet hat, aber seine Kreditauskunft einen solchen ausweist.
14 – Können Sie die Gebühr für die Hintergrund- und Kreditprüfung bezahlen?
Einige Mieter werden nicht für eine Hintergrundprüfung und Kreditauskunft bezahlen wollen. Es ist ein Teil der Suche nach einer neuen Wohnung und die meisten Bewerber bekommen es. Manche nicht.
Rote Flagge – Seien Sie vorsichtig bei jemandem, der sagt, dass er sich die Anmeldegebühren nicht leisten kann oder nicht zahlen will. Dies kann ein Anzeichen für zukünftige Erbsenzählerei oder sogar Mietverweigerung sein.
Motivation für den Umzug
15 – Warum ziehen Sie um?
Es gibt gute Gründe für einen Umzug und nicht so gute Gründe. Sie wollen sicherstellen, dass Sie die wahre Motivation für ihren Umzug aufdecken. Ist es, um in einem besseren Schulbezirk zu sein? Brauchen sie mehr Platz für eine wachsende Familie (Vorsicht, wie Sie das fragen)?
Oder ist es aus einem nicht so guten Grund?
Müssen sie umziehen, weil sie aus ihrer jetzigen Wohnung rausgeschmissen worden sind? Steht eine Zwangsräumung bevor?
Rote Flagge – Achten Sie auf verdächtige Antworten wie Beschwerden über den aktuellen Vermieter, die Nachbarn, Mitbewohner oder die Wohnung. Jedes dieser Dinge könnte bedeuten, dass Ärger bevorsteht.
16 – Wann planen Sie umzuziehen?
Sie sollten diese Frage auf jeden Fall stellen, um zu sehen, ob sie planen umzuziehen, wenn Ihre Wohnung frei ist. Es macht keinen Sinn, eine Immobilie zu zeigen, wenn jemand zu weit im Voraus sucht oder einfach nur neugierig ist. Es ist eine Verschwendung Ihrer Zeit. Gehen Sie zum nächsten Bewerber über.
Rote Flagge – Manche Leute möchten, dass Sie eine Wohnung halten, bis sie bereit sind, umzuziehen. Meiden Sie sie. Oder verlangen Sie zumindest eine nicht erstattungsfähige Kaution. Selbst wenn Sie eine nicht rückzahlbare Kaution verlangen, kann es sein, dass diese nicht ausreicht, um die entgangene Miete zu decken.
Pro-Tipp – Seien Sie vorsichtig, wenn Sie eine nicht rückzahlbare Kaution verlangen, um eine Wohnung zu behalten. Prüfen Sie Ihre örtlichen Gesetze, um zu sehen, wie viel erlaubt ist. In vielen Fällen kann ein Teil des Betrages als rückzahlbare Kaution angesehen werden, die Sie zurückzahlen müssen, wenn sie die Transaktion auslassen.
Hintergrund & Referenzen
17 – Sind Sie mit einer Background & Credit Check einverstanden?
Dies ist für mich ein absolutes No-Go und sollte es auch für Sie sein. Ihr Mieter muss einer Hintergrund- und Bonitätsprüfung zustimmen, wenn er eine Ihrer Einheiten mieten möchte.
Rote Flagge – „Nein.“ Genug gesagt.
18 – Darf ich Ihre aktuellen/früheren Vermieter kontaktieren?
Der aktuelle Vermieter ist nur ein Katastrophen-Check, aber Sie sollten sich nicht nur auf seine Empfehlung verlassen. Es kann sein, dass sie darauf erpicht sind, einen Problemmieter loszuwerden. Stattdessen wollen Sie den früheren Vermieter anrufen, der kein Interesse mehr haben sollte.
Rote Flagge – Sie wollen vielleicht jeden vermeiden, der sagt, dass er Sie nicht mit einem früheren Vermieter sprechen lässt. Es kann jedoch einen guten Grund geben, so dass Sie nachhaken sollten, um genau herauszufinden, warum. Dies könnte auf eine schlechte Vermieter-Mieter-Beziehung hindeuten. Außerdem kann es sein, dass Sie jemanden finden, der sagt, dass er keinen früheren Vermieter hat. Sie können dies später überprüfen, wenn er seine Wohngeschichte auflistet.
Rote Flagge – Der aktuelle oder vorherige Vermieter Ihres Bewerbers könnte ein Familienmitglied sein. Das ist nicht unbedingt etwas Schlechtes, aber nehmen Sie alles, was sie sagen, mit Vorsicht auf.
19 – Was wird Ihr Background-Check aufdecken?
Diese Mieter-Screening-Frage testet, wie wahrheitsgemäß Ihr potenzieller Mieter sein wird. Sie ermöglicht es Ihnen auch, eine unnötige Hintergrundüberprüfung zu vermeiden.
Der Bewerber kann sehr zuvorkommend sein und Dinge preisgeben, die bei einer Überprüfung des strafrechtlichen Hintergrunds nicht auftauchen würden, wie z.B. Anklagen, die fallen gelassen wurden. Sie wollen niemanden fälschlicherweise wegen dieser Nicht-Verurteilungen disqualifizieren, da dies diskriminierend sein kann. Sie wollen nur wissen, ob er Ihnen sagt, wofür er verurteilt wurde, damit Sie eine informierte Entscheidung treffen können.
Rote Flagge – Sie sagen Ihnen, dass sie keine Vorstrafen haben, aber in Wirklichkeit kommt etwas heraus. Dies ist eine automatische Disqualifikation wegen der Lüge (nicht unbedingt wegen der Verurteilung).
20 – Darf ich Ihren aktuellen Arbeitgeber kontaktieren?
Ihre Mietbewerbung sollte mehrere Aspekte der Beschäftigung des potenziellen Mieters enthalten, wie z.B. den Ort, die Art des Jobs, wie lange er an seinem aktuellen und früheren Arbeitsplatz gearbeitet hat und sein Gehalt. Diese Angaben sollten Sie mit dem Vorgesetzten oder der Personalabteilung des Bewerbers abklären.
Rote Flagge – Jede falsche Angabe in der Bewerbung ist ein Grund für die Disqualifikation. Es sollte keinen Grund zum Lügen geben, es sei denn, sie versuchen, etwas vor Ihnen zu verbergen.
Rote Flagge – Das Arbeitszeugnis des Bewerbers erwähnt etwas, das darauf hindeutet, dass der Arbeitgeber mit dem Bewerber nicht zufrieden ist (immer zu spät kommen, schlechte Leistungen usw.). Dies könnte bedeuten, dass die Anstellung (und Ihre Miete) in Gefahr ist.
Red Flag – Sie vermuten, dass die Telefonnummer und die angegebene Referenz gefälscht sind. Machen Sie eine schnelle Google-Suche, um die Hauptnummer des Unternehmens zu finden. Bitten Sie darum, mit dem Gehalts- und Leistungsmanager zu sprechen. Wenn diese keine Ahnung haben, von wem Sie sprechen, dann disqualifizieren Sie den Bewerber.
Mietverhalten
21 – Wurden Sie schon einmal zwangsgeräumt?
Dies ist eine einfache Ja- oder Nein-Frage. Ein Ja führt in der Regel zu einer automatischen Disqualifikation. Es kann jedoch mildernde Umstände geben, die Sie in Betracht ziehen sollten, wie z. B. übermäßige medizinische Ausgaben.
Eine Zwangsräumung kann entweder in einer Hintergrund- oder einer Bonitätsprüfung auftauchen, aber es ist eine gute Idee, diese Frage zu stellen, da sie nicht immer in öffentlichen Aufzeichnungen auftaucht. Ihr Mieter kann sich zum Beispiel außergerichtlich geeinigt haben, bevor er verurteilt wurde.
Rote Flagge – Ihr Mieter behauptet, keine Zwangsräumungen zu haben, aber eine Bonitätsprüfung oder ein früherer Vermieter zeigen das Gegenteil.
22 – Haben Sie häufig Übernachtungsgäste?
Es ist in Ihrem besten Interesse zu wissen, wer aus verschiedenen Gründen in Ihrer Wohnung übernachtet. Gäste können zu Mietern werden, auch wenn sie keinen Mietvertrag mit Ihnen abgeschlossen haben. Häufige Gäste können auch zusätzlichen Verschleiß oder Störungen bei den Nachbarn verursachen.
Die Frage bei der Mieterprüfung könnte ergeben, dass der Bewerber einen Lebensgefährten hat, der oft bei ihm übernachtet. Es liegt an Ihnen (und Ihrem Mietinteressenten), wie sehr Sie dies einschränken wollen, um zusätzliche Haftung zu vermeiden.
Rote Flagge – Der Bewerber erzählt Ihnen, dass er einen Freund hat, der bei ihm übernachtet, nur bis er „wieder auf die Beine kommt.“ In diesem Fall würde ich den Freund genauso überprüfen und darauf bestehen, dass er auch im Mietvertrag steht.
Pro-Tipp – Ihr Mietvertrag sollte eine Klausel mit Ihren Richtlinien für Übernachtungsgäste enthalten. Legen Sie klar fest, wie lange ein Übernachtungsgast bleiben darf. Zum Beispiel könnten Sie eine Klausel einfügen, die es Gästen erlaubt, bis zu 3 aufeinanderfolgende Nächte ohne Erlaubnis zu bleiben, aber dass der Mieter eine ausdrückliche schriftliche Erlaubnis beantragen muss, um diese Grenze zu überschreiten.
23 – Arbeiten Sie ungerade Stunden oder nachts?
Diese Frage zur Mieterauswahl ist wichtiger, wenn es um Mehrfamilienhäuser geht. Ein Mieter, der zu ungeraden Zeiten oder in Nachtschichten arbeitet, wie zum Beispiel Krankenschwestern, wird sicherstellen wollen, dass er tagsüber schlafen kann. Wenn die Nachbarn tagsüber laut sind, wird dies ein Problem darstellen.
24 – Raucht ein Bewohner?
Eine weitere einfache Frage, die überprüfbar ist.
Rote Flagge – Gelbe Flecken an Fingern oder Fingernägeln. Kleine Brandlöcher in der Kleidung. Überprüfen Sie, wenn möglich, ihr Auto oder ihren aktuellen Wohnort, wenn Sie vermuten, dass sie tatsächlich Raucher sind. Sie könnten draußen Aschenbecher oder andere verräterische Anzeichen finden. Disqualifizieren Sie die Person, wenn sie lügt, dass sie nicht raucht, wenn sie sich für eine Nichtraucherwohnung bewirbt. Der Nachweis, dass jemand geraucht und gegen Ihren Mietvertrag verstoßen hat, kann schwierig sein, und die Beseitigung von Rauchgeruch und Flecken kann sehr kostspielig sein.
Langlebigkeit
25 – Wie lange wollen Sie hier wohnen?
Die richtige Antwort auf diese Frage hängt davon ab, was Sie von Ihrem optimalen Mieter erwarten. Ich bevorzuge Mieter, die länger bleiben, um Fluktuation und Leerstandskosten zu reduzieren. Andere Vermieter bevorzugen die Flexibilität von Monat-zu-Monat-Mietern, die mit einer Kündigungsfrist von 30 Tagen gekündigt werden können.
Rote Flagge – Jemand, dessen Ehepartner derzeit nicht berufstätig ist oder in der Gegend nach einer Beschäftigung sucht, könnte den Mietvertrag vorzeitig kündigen und Sie bei der Suche nach einem neuen Mieter im Stich lassen.
26 – Wo haben Sie in den letzten 5 Jahren gelebt?
Diese Frage verrät, wie oft der Bewerber dazu neigt, umzuziehen. Der ideale Mieter bleibt eine Weile an Ort und Stelle, bevor er aus berechtigten Gründen, wie einem neuen Job oder mehr Platz, umziehen muss.
Rote Flagge – Hüten Sie sich vor jedem Mietinteressenten, der seinen aktuellen Mietvertrag kündigen möchte. Es besteht eine gute Chance, dass sie es mit Ihrem Mietvertrag wieder tun.
Rote Flagge – Der Mieter gibt eine unzulässige frühere Adresse an.
Bonusfrage
27 – Haben Sie irgendwelche Fragen an mich?
Dies ist mein Favorit unter den Mieter-Screening-Fragen! Ich liebe diese Frage, weil sie offen ist und Sie viel darüber erfahren, was im Kopf Ihres potenziellen Mieters vor sich geht. Sie könnten ihre Ängste und Bedenken bezüglich der Immobilie offenbaren, was ein guter Indikator dafür sein kann, wie pflegeintensiv sie sein könnten oder ob sie planen, die Immobilie zu missbrauchen.
Rote Flagge – Verschiedenes. Achten Sie auf Antworten, die zeigen, dass der Mieter dazu neigt, sich über jedes Problem mit dem Mietobjekt zu beschweren, oder dass er plant, das Objekt zu missbrauchen (z.B. „Wann beginnen hier die Ruhezeiten?“).
Nächste Schritte
Nun, da Sie einen Mieter gefunden haben, der Ihr erstes Screening besteht, ist der nächste Schritt, eine Kredit- und Hintergrundprüfung durchzuführen. Hier sind ein paar großartige Mieter-Screening-Dienste, um Ihnen den Einstieg zu erleichtern.
Fazit
Jeder Vermieter versteht intuitiv, dass die Suche nach einem guten Mieter das Leben als Vermieter viel einfacher macht. Das Problem ist nur, woran erkennt man einen guten Mieter, wenn man einen findet?
Ein Mieter-Screening-Prozess mit einer umfassenden Liste von Fragen, um unqualifizierte Bewerber auszusortieren, ist wichtig. Aber es kann schwierig sein, zu wissen, welche Bewerber gute Mieter sein werden und welche nicht mit dem Bewerbungsprozess fortfahren sollten.
Sie müssen in der Lage sein, eine Antwort mit roter Flagge zu erkennen, wenn Sie eine hören. Dies ist eine wichtige Fähigkeit, die jeder Vermieter lernen kann.
Hoffentlich finden Sie die obige Liste meiner 27 Fragen zur Mieterprüfung und die Antworten auf rote Flaggen hilfreich, wenn Sie das nächste Mal Ihre Immobilie zur Vermietung anbieten.