Vor einigen Jahren habe ich mich mit einer jungen Frau angefreundet, die gerade in der Immobilienbranche anfing. Sie wurde Immobilienmaklerin, lernte etwas über Renovierung und verdiente eine Menge Geld, indem sie ihr erstes Haus verkaufte. Dank etwas Glück und einer gewissen Hartnäckigkeit ihrerseits landete sie in einer HGTV-Show über das Verkaufen von Häusern, wo sie in mehreren Folgen als Teil eines Atlanta-Investorenteams auftrat.
Die Show ließ es einfach aussehen: ein billiges Haus finden, das zum Verkauf steht, etwas Geld und Schweiß in die Renovierung stecken und es dann mit großem Gewinn weiterverkaufen. Also fragte ich sie, ob das Verkaufen von Häusern so einfach sei, wie es im Fernsehen aussah.
Sie lachte und schüttelte den Kopf. „Wir lassen es einfach aussehen“, sagte sie. „Aber es ist riskante, harte Arbeit. Es kann Spaß machen, aber wenn Sie nicht wissen, was Sie tun, sind Sie verloren.“
Woher wissen Sie also, ob Sie der Herausforderung gewachsen sind?
Was ist House Flipping?
House Flipping ist, wenn Immobilieninvestoren Häuser kaufen, normalerweise bei einer Auktion, und sie dann mit Gewinn nach Monaten wieder verkaufen. Kann man damit Geld verdienen? Ja. Können Sie damit eine Menge Geld verdienen? Ja. Aber Sie können auch alles verlieren, was Sie besitzen, wenn Sie eine schlechte Entscheidung treffen.
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Risiko vs. Rendite
Stellen Sie sich vor, Sie kaufen ein Haus für 150.000 Dollar, investieren weitere 25.000 Dollar in die Renovierung und dann… nichts. Keiner will es kaufen. Sie müssen nun für Ihre eigene Miete oder Hypothek aufkommen, plus die Hypothek für Ihre Flip-Immobilie, sowie für Nebenkosten, Hausversicherung und Grundsteuern. Wenn das Haus schließlich verkauft wird, müssen Sie möglicherweise auch noch für das Home Staging und die Maklergebühren aufkommen. All das schmälert Ihren potenziellen Gewinn.
Nach Angaben von CNBC ist das Verkaufen von Häusern so populär wie seit einem Jahrzehnt nicht mehr, dennoch ist die durchschnittliche Rendite für Flipper niedriger als in früheren Jahren. Dank eines heißen Immobilienmarktes, der die Preise in die Höhe treibt, eines geringen Bestands und steigender Mieten (die noch mehr Menschen dazu bringen, ein Haus zu kaufen), wird es immer schwieriger, große Gewinne zu erzielen.
Der durchschnittliche Bruttogewinn bei einer Hausumwandlung im dritten Quartal 2017 betrug laut ATTOM Data Solutions 66.448 US-Dollar. Das ist mehr, als viele Menschen in einem Jahr verdienen, und es lockt viele Neulinge an, die davon träumen, ihren Job aufzugeben und Vollzeit-Investoren zu werden. Doch die Investoren, die so viel Geld verdienen, wissen wirklich, was sie tun – und selbst sie gehen manchmal pleite.
RealtyTrac fand heraus, dass im Jahr 2016 12 % der geflippten Häuser kostendeckend oder mit Verlust vor allen Kosten verkauft wurden. Bei 28% der Flips lag der Bruttogewinn bei weniger als 20% des Kaufpreises. Laut Daren Blomquist, Senior Vice President von RealtyTrac, sind 20 % der Mindestgewinn, den Sie benötigen, um zumindest Renovierungs- und andere Kosten zu berücksichtigen.
Anforderungen beim Hausverkauf
Wenn Sie immer noch lesen, bedeutet das, dass Sie relativ unbeeindruckt von den hohen Risiken des Hausverkaufs sind. Hier ist, was Sie brauchen, um anzufangen.
Großartige Kreditwürdigkeit
Mit einer lausigen Kreditwürdigkeit können Sie nicht mit dem Hausverkauf beginnen, Ende der Geschichte. Wenn Sie nicht genug Bargeld haben, um ein Haus und alle notwendigen Renovierungen zu bezahlen, brauchen Sie eine Art von Kredit. Und die Kreditvergabestandards sind strenger als früher, besonders wenn Sie einen Kredit für ein risikoreiches Haus benötigen.
Ihr erster Schritt ist es, Ihre Kreditauskunft zu überprüfen, um Ihren Score herauszufinden. Das Bundesgesetz erlaubt es Ihnen, alle 12 Monate eine kostenlose Kreditauskunft von jeder der drei nationalen Kreditauskunfteien zu erhalten, so dass Ihnen dies nichts kostet. Sie können Ihren kostenlosen Kreditbericht von AnnualCreditReport.com oder unter der Telefonnummer 1-877-322-8228 erhalten.
Wenn Sie keine gute Bonität haben, ist es an der Zeit, jetzt mit dem Aufbau einer guten Kreditwürdigkeit zu beginnen. Bezahlen Sie Ihre Rechnungen pünktlich, tilgen Sie Ihre Schulden und halten Sie Ihre Kreditkartensalden niedrig. Es gibt viele andere Möglichkeiten, Ihre Kreditwürdigkeit zu verbessern, also nehmen Sie sich die Zeit, alles zu tun, was Sie können. Dann stellen Sie sicher, dass Sie sich bei einem kostenlosen Service wie Credit Karma anmelden, um Ihre Fortschritte jeden Monat zu verfolgen.
Je höher Ihre Kreditwürdigkeit ist, desto besser ist der Zinssatz, den Sie bei einem Hauskredit bekommen. Das kann Ihnen Tausende sparen, wenn Sie anfangen, ein Haus zu verkaufen, und mehr Geld freisetzen, das Sie in das Haus selbst investieren können.
Zuletzt sollten Sie sicherstellen, dass Sie wissen, was Ihrem Kredit-Score schadet. Zum Beispiel senkt die Aufnahme von zu vielen Kreditkarten auf einmal Ihre Punktzahl. Sie sollten in den Monaten vor der Beantragung eines Kredits nichts tun, was Ihre Kreditwürdigkeit beeinträchtigt.
Pro-Tipp: Wenn Sie Ihre Kreditwürdigkeit verbessern möchten, melden Sie sich bei Experian Boost für ein kostenloses Konto an. Sie werden die Zahlungshistorie Ihrer Strom- und Gasrechnungen verwenden, was Ihre Kreditwürdigkeit sofort verbessern kann.
Viel Bargeld
Wenn Sie ein Haus verkaufen wollen, brauchen Sie Bargeld. Neue Investoren geraten in finanzielle Schwierigkeiten, wenn sie ein Haus ohne eine beträchtliche Anzahlung kaufen und dann Kreditkarten benutzen, um Verbesserungen und Renovierungen zu bezahlen. Wenn sich das Haus nicht schnell verkauft oder die Renovierung mehr kostet als erwartet, steckt der Investor plötzlich tief in der Klemme.
Sein Sie nicht so ein Typ. Wenn Sie erfolgreich flippen wollen, brauchen Sie viel Bargeld auf der Hand. Die meisten traditionellen Kreditgeber verlangen eine Anzahlung von 25 %, und bei traditionellen Kreditgebern bekommen Sie den besten Zinssatz. Wenn Sie das Geld für eine Anzahlung haben, müssen Sie keine private Hypothekenversicherung (PMI) bezahlen. Die meisten PMI kostet zwischen 0,5 % und 5 % des Kredits, so dass die monatliche Zahlung dieses Betrags wirklich Ihren Gewinn schmälern kann.
Darlehen für Flips haben auch höhere Zinssätze. Laut TIME nehmen die meisten Investoren einen Nur-Zins-Kredit auf, und der durchschnittliche Zinssatz für diese Art von Darlehen liegt bei 12% bis 14%. Im Vergleich dazu liegt der Zinssatz für einen konventionellen Hauskredit typischerweise bei 4%. Je mehr Sie in bar bezahlen können, desto weniger Zinsen fallen an.
Es gibt mehrere Möglichkeiten, Bargeld auf Ihrem Sparkonto aufzubauen. Verwenden Sie einen automatischen Sparplan, um das monatliche Sparen mühelos zu machen. Ich bin ein großer Fan von Acorns, weil es jeden Einkauf aufrundet und die Differenz automatisch investiert. Alternativ könnten Sie Wege finden, um nebenbei Geld zu verdienen, und dieses Geld dann verwenden, um Ihre Barreserven für eine Investition aufzubauen.
Wenn Sie eine Zwangsversteigerung von einer Bank oder über eine Immobilienauktion kaufen, ist eine weitere Option, einen Home Equity Line of Credit (HELOC) über Figure aufzunehmen, wenn Sie sich qualifizieren. Wenn Sie genug Ersparnisse haben und ein günstiges Haus finden, können Sie das Haus kaufen und dann einen kleinen Kredit oder eine Kreditlinie aufnehmen, um die Renovierung und andere Kosten zu bezahlen.
Was macht eine gute Immobilieninvestition aus?
Nicht jedes Haus eignet sich für einen Flip. Nur weil ein Haus zu einem Tiefstpreis verkauft wird, heißt das nicht, dass man Geld hineinstecken kann und automatisch ein Vermögen macht. Erfolgreiche Flipper sind sehr wählerisch bei der Auswahl der Häuser, in die sie investieren. Hier ist, worauf Sie bei einem potentiellen Haus achten sollten.
Gute Lage
Erfahrene Hausflipper können dies nicht genug betonen. Suchen Sie ein Haus in einer begehrten Nachbarschaft oder in einer, die auf dem Weg nach oben ist. Sie können ein Haus verbessern, so viel Sie wollen, aber es ist fast unmöglich, die Persönlichkeit und Sicherheit einer Nachbarschaft auf eigene Faust zu verbessern.
Starten Sie, indem Sie die lokalen Städte und Nachbarschaften erforschen. Suchen Sie nach Gebieten mit steigenden Immobilienverkäufen, Beschäftigungswachstum und anderen Anzeichen dafür, dass die Stadt floriert. Vermeiden Sie Gegenden mit einer hohen Anzahl von zum Verkauf stehenden Häusern; dies könnte ein Zeichen für eine depressive lokale Wirtschaft oder ein Zeichen dafür sein, dass die Nachbarn aufgrund von Kriminalität oder Entwicklung wegziehen.
Nächstes Beispiel: Recherchieren Sie die Sicherheit der einzelnen Gegenden, die Sie in Betracht ziehen. Häuser, die sich in oder in der Nähe von Gegenden mit hoher Kriminalität befinden, werden so gut wie unmöglich mit Gewinn zu verkaufen sein. Nutzen Sie Kriminalitätskartendienste wie Crime Report und Spot Crime, um herauszufinden, was in der Nachbarschaft passiert. Sie werden auch die National Sex Offender Public Website überprüfen wollen, um zu sehen, ob irgendwelche registrierten Sexualstraftäter in der Nähe des Hauses leben.
Nach Fortune, im Jahr 2016, sahen Flipper in den folgenden Städten Bruttogewinne von 80% oder mehr des Preises, den sie für ihre Häuser bezahlt haben:
- East Stroudsburg, Pennsylvania (212,1%)
- Reading, Pennsylvania (136,4%)
- Pittsburgh, Pennsylvania (126.8%)
- Flint, Michigan (105,8%)
- New Haven, Connecticut (104,8%)
- Philadelphia, Pennsylvania (103.7%)
- New Orleans, Louisiana (97,6%)
- Cincinnati, Ohio (88,5%)
- Buffalo, New York (85.1%)
- Cleveland, Ohio (83,8%)
- Jacksonville, Florida (81,8%)
- Baltimore, Maryland (80,8%)
Das heißt, es gibt auch einige Märkte, die Anzeichen von Überinvestitionen zeigen. Das bedeutet, dass der Bestand so niedrig und die Nachfrage so hoch ist, dass Flipper über dem Marktpreis für Häuser zahlen, was den Nettogewinn drastisch reduzieren kann. Zu diesen ultra-heißen Märkten gehören laut Fortune:
- San Antonio, Texas
- Austin, Texas
- Salt Lake City, Utah
- Naples, Florida
- Dallas, Texas
- San Jose, Kalifornien
Wenn Sie ein erschwingliches Haus in einer aufstrebenden Nachbarschaft gefunden haben, ist Ihr nächster Schritt, die örtlichen Schulen zu untersuchen. Häuser in guten Schulsystemen verkaufen sich schneller und erzielen höhere Preise als Häuser in mittelmäßigen oder schlechten Schulsystemen. Nutzen Sie Websites wie GreatSchools, SchoolDigger und Niche, um Rankings und Bewertungen lokaler Schulen einzusehen.
Wenn Sie die Lage eines Investitionsobjekts in Betracht ziehen, müssen Sie auch an die Nähe zu Ihrem Hauptwohnsitz denken. Denken Sie daran, dass Sie in den kommenden Wochen und Monaten täglich an diesem Haus arbeiten werden. Investieren Sie nicht in ein Haus, das zu weit von Ihrem Wohn- oder Arbeitsort entfernt ist; Sie werden mehr Geld für Benzin ausgeben und es wird länger dauern, es instand zu setzen.
Solider Zustand und die richtigen Renovierungen
Wenn Sie schon einmal ein Haus renoviert haben, wissen Sie, dass einige böse Überraschungen direkt unter der Oberfläche lauern können. Und böse Überraschungen wie schwarzer Schimmel oder ein rissiges Fundament können Sie finanziell ruinieren.
Suchen Sie nach strukturell soliden Häusern, besonders wenn Sie erwägen, ein älteres Haus zu kaufen. Sie haben vielleicht nicht die Möglichkeit, ein Haus inspizieren zu lassen, besonders wenn Sie es bei einer Immobilienauktion kaufen. Sie müssen also lernen, worauf Sie achten müssen, oder jemanden mitbringen, der sich mit Bauwesen, Elektrik und Sanitäranlagen auskennt, um das Haus mit Ihnen anzuschauen und festzustellen, ob es ein guter Kauf ist.
Konzentrieren Sie sich auf Häuser, die nur ein paar schnelle Updates benötigen, um sie weiterzuverkaufen. Das Auffrischen von Küchenschränken, das Hinzufügen neuer Beschläge, das Herrichten des Gartens und das Aktualisieren von Farbe und Teppichboden sind alles relativ kostengünstige Projekte, die ein Haus verändern können.
Was sollten Sie vermeiden? Ein Haus, das Schimmel hat, ein neues Dach braucht oder neu verkabelt werden muss, erfordert viel Zeit und Geld, um es zu aktualisieren und zu verkaufen. Stellen Sie sicher, dass Sie wissen, welche Aktualisierungen und Reparaturen Sie sich leisten können, welche Sie sich nicht leisten können, und welche Hausverbesserungen den Verkaufspreis des Hauses erhöhen werden. Denken Sie daran, dass einige Verbesserungsprojekte den Wiederverkaufswert senken können.
Wenn Sie die Kosten für eine Arbeit schätzen, raten Experten, 20 % zur Endsumme hinzuzufügen, da es immer mehr kosten wird, als Sie denken.
Letzen Endes, wenn Sie ein Haus in Betracht ziehen, vergessen Sie nicht, die Kosten für die Baugenehmigung zu berücksichtigen. Diese können zwischen ein paar Hundert und mehreren Tausend Dollar kosten, je nach Art der Arbeiten und der Stadt, in der Sie sich befinden. Die Kosten für die Baugenehmigung nicht zu berücksichtigen ist ein Anfängerfehler, der Ihr Renovierungsbudget schnell ruinieren kann.
Marktwert
Stellen Sie sicher, dass der Preis des Hauses unter seinem Wert auf dem lokalen Markt liegt. Versuchen Sie, das schlechteste Haus in einer großartigen Nachbarschaft zu kaufen, im Gegensatz zum besten Haus in einer lausigen Nachbarschaft. Das schlechteste Haus in einer großartigen Nachbarschaft kann nirgendwo hin, außer nach oben im Wert, aufgrund des Wertes der anderen Häuser in der Gegend.
Obwohl Sie das Internet durchsuchen können und Millionen von zum Verkauf stehenden Häusern sehen können, kaufen Sie niemals ein Haus, ohne es persönlich gesehen zu haben. Dies ist der größte Fehler, den neue Flipper machen. Denken Sie daran, dass eine Online-Fotogalerie nur einen Teil der Geschichte erzählt. Veraltete Fotos, miserable Wohngegenden und schwarzer Schimmel sind nur einige der Horrorgeschichten von Zwangsversteigerungen, die man im Internet findet. Untersuchen Sie eine Immobilie immer selbst, bevor Sie sich zum Kauf entschließen.
Wenn Sie ein Haus kaufen, um es zu verkaufen, ist es wichtig, dass Sie das Haus nicht überbewerten, indem Sie zu viel in die Renovierung investieren. Sie wollen das Haus gerade so weit verbessern, dass Sie einen gesunden Gewinn erzielen und es auf dem gleichen Niveau halten wie das, was in der Nachbarschaft verkauft wird. Wenn Sie zu viel in das Haus investieren, werden Sie Ihr Geld nicht zurückbekommen.
Wie man ein Haus verkauft
Wenn das Verkaufen so einfach wäre, wie ein billiges Haus online zu finden, es zu kaufen und mit Gewinn zu verkaufen, wären wir alle Immobilien-Milliardäre. Sie müssen sich selbst weiterbilden, bevor Sie überhaupt anfangen, sich Häuser anzuschauen. Hier ist, was Sie wissen müssen.
Lernen Sie Ihren Markt kennen
Zuerst erforschen Sie Ihren lokalen Immobilienmarkt. Wo wollen die Leute im Moment leben? Welche Art von Haus wollen die Leute gerade jetzt kaufen? Spekulieren Sie nicht über aufstrebende Wohngegenden. Denken Sie daran, dass Sie das Haus schnell verkaufen wollen.
Verstehen Sie Ihre Finanzierungsoptionen
Als Nächstes sollten Sie sich mit den Finanzierungsoptionen für Ihr Haus vertraut machen. Werden Sie ein Haus mit Bargeld kaufen? Werden Sie ein Hypothekendarlehen über eine Firma wie Credible* beantragen oder einen HELOC aufnehmen? Vergewissern Sie sich, dass Sie die Besonderheiten der Hausfinanzierung verstehen, bevor Sie einen Kredit beantragen oder ein Angebot für ein Haus abgeben. So können Sie die beste Entscheidung für Ihre Umstände treffen.
Befolgen Sie die 70%-Regel
Analysieren Sie, wie viel Haus Sie sich leisten können und wie viel Sie sich leisten können, bei einem Geschäft zu verlieren. Erfahrene Flipper folgen der 70%-Regel, wenn sie analysieren, wie viel sie bereit sind, für ein Haus zu zahlen. Diese Regel besagt, dass Investoren nicht mehr als 70 % des Wertes nach der Reparatur (ARV) einer Immobilie abzüglich der Kosten für die notwendigen Reparaturen zahlen sollten.
Angenommen, der ARV (oder Wert nach notwendigen Reparaturen) eines Hauses beträgt 200.000 $ und es müssen 30.000 $ für Reparaturen aufgewendet werden. Die 70%-Regel besagt, dass Sie nicht mehr als 110.000 $ für dieses Haus bezahlen sollten:
$200.000 (ARV) x 0,70 = $140.000 – $30.000 (Reparaturen) = $110.000
Diese Regel ist ein guter Leitfaden, den Sie befolgen sollten, wenn Sie zum ersten Mal ein Haus verkaufen, da sie Ihnen dabei helfen kann, nicht zu viel für ein Haus zu bezahlen.
Lernen Sie zu verhandeln
Je weniger Geld Sie in ein Haus investieren, desto mehr Geld können Sie während des Flipperns verdienen. Gute Verhandlungsstrategien helfen Ihnen, effektiv mit Bauunternehmern und anderen Arbeitern zu feilschen.
Lernen Sie, wie viel durchschnittliche Projekte kosten
Wissen Sie, wie viel es kostet, einen Teppich in einem 1.000-Quadratmeter-Haus neu zu verlegen? Ein Haus neu zu verkabeln? Ein Deck zu bauen?
Jedes Projekt ist anders, aber mit etwas Erfahrung können Sie lernen, wie man die Kosten für viele Hausrenovierungen schätzt und eine Idee bekommen, ob ein bestimmtes Haus ein guter Kauf ist oder nicht. Eine der besten Möglichkeiten, Ihre Erfahrung damit zu sammeln, ist, einige Renovierungen an Ihrem eigenen Haus durchzuführen. Dies kann Ihnen auch eine allgemeine Vorstellung davon geben, welche Art von Projekten Sie gerne machen und welche Projekte Sie besser in Auftrag geben sollten.
Wissen Sie, welche Hausverbesserungen den Wert eines Hauses erhöhen und konzentrieren Sie sich zuerst auf diese Projekte. Dazu könnten die Erneuerung von Küchengeräten, ein neuer Außenanstrich, zusätzlicher Stauraum in den Schränken, die Erneuerung der Terrasse und das Hinzufügen grüner Energietechnologien gehören.
Netzwerk mit potenziellen Käufern
Netzwerken Sie ausgiebig und sprechen Sie mit potenziellen Käufern, bevor Sie überhaupt mit der Suche nach einem zu verkaufenden Haus beginnen. Tun Sie, was immer Sie können, um Beziehungen zu zukünftigen Käufern aufzubauen. Wenn Sie schon beim Kauf eines Hauses einen Käufer haben, verkauft sich das Haus, sobald die Renovierungsarbeiten abgeschlossen sind.
Sie können auch langfristig Geld sparen, wenn Sie sich die Zeit nehmen, Ihre Maklerlizenz zu erwerben, die es Ihnen ermöglicht, Ihre eigenen Geschäfte zu vermitteln und keinen weiteren Makler zu bezahlen.
Finden Sie einen Mentor
Wenn Sie einen erfolgreichen Hausflipper kennen, fragen Sie ihn, ob er bereit wäre, Ihnen als Mentor zu dienen. Sie könnten sogar in Erwägung ziehen, dieser Person einen Anreiz zu bieten, Ihr Mentor zu sein.
Fragen Sie zum Beispiel, ob sie Sie im Austausch für einen kleinen Prozentsatz Ihres ersten erfolgreichen Flips als Mentor zur Verfügung steht. Auf diese Weise ist der Mentor motiviert, Sie zu betreuen, und Sie können sicher sein, dass Sie eine hochwertige Ausbildung erhalten. Das Anbieten eines finanziellen Anreizes ermöglicht es Ihnen auch, Experten anzusprechen, die Sie nicht persönlich kennen, da sie durch eine Entschädigung für ihre Bemühungen empfänglicher werden.
Recherchieren Sie Angebote und Zwangsversteigerungen
Viele Webseiten bieten Angebote für Zwangsversteigerungen an. Einige der beliebtesten sind:
Sie können auch über die Websites von Immobilienfirmen wie Re/Max Angebote für Zwangsversteigerungen finden. Wählen Sie unter den Suchfiltern die Option „Zwangsversteigerungen“.
Eine weitere Quelle für Zwangsversteigerungen ist Ihre lokale Zeitung. Seriöse Auktionshäuser veröffentlichen Bekanntmachungen im Rechtsteil der lokalen Zeitungen, und Sie können normalerweise ihre spezifischen Angebote finden, indem Sie ihre Websites besuchen.
Eine weitere Möglichkeit, Zwangsversteigerungen zu finden, ist über eine Bank. Suchen Sie nach einer bestimmten Bank zusammen mit den Buchstaben „REO“, die für „Real Estate Owned“ stehen. Das bedeutet einfach, dass der Hausbesitzer nicht mehr Eigentümer des Hauses ist, sondern die Bank. Diese Suche führt Sie direkt zu den Zwangsvollstreckungslisten der jeweiligen Bank.
Wenn Sie ein Haus gefunden haben, das Sie kaufen möchten, überprüfen Sie dessen Hintergrund mit BuildFax. Für $39 bietet BuildFax einen umfassenden Hintergrund-Check für ein Haus. Sie können umfangreiche Details über die Geschichte des Hauses einsehen, einschließlich Reparaturen, Umbauten und Ergänzungen. Das kann Ihnen helfen, Geld zu sparen.
Angenommen, Sie möchten ein Haus kaufen, in dessen Inserat steht, dass der Ofen vor 10 Jahren ersetzt wurde. Wenn Sie einen Bericht auf BuildFax ausführen, erfahren Sie, dass der Ofen näher an 20 Jahre alt ist. Sie können nun zurück zum Verkäufer gehen und einen viel niedrigeren Preis aushandeln.
Angebot machen
Wenn Sie ein Haus gefunden haben, das Ihnen gefällt, ist es Zeit, ein Angebot zu machen. Wenn es ein großartiges Haus ist, das zu einem niedrigen Preis verkauft wird, haben Sie vielleicht Konkurrenz. Für viele Flipper ist das Flippen ein Vollzeitjob, und sie werden wahrscheinlich auch von diesem Haus wissen. Sie können sich an der Konkurrenz vorbeischleichen, indem Sie eine Nachbarschaft anvisieren und von Tür zu Tür gehen, um Angebote zu machen.
Bevor Sie ein Angebot machen, stellen Sie sicher, dass Sie den höchsten Preis kennen, den Sie für ein Haus zahlen können und trotzdem einen Gewinn erzielen. Dies beinhaltet Ihre Schätzung für Reparaturen, Zinsen und Steuern. Denken Sie daran, Ihre Schätzung um 20 % aufzustocken. Wenn der Hausbesitzer oder die Bank nicht zu diesem Preis an Sie verkaufen will, gehen Sie weg. Es ist besser, weiter zu suchen, als zu riskieren, durch eine Fehlinvestition pleite zu gehen.
Finden Sie gute Bauunternehmer
Wenn Sie über solide Heimwerkerfähigkeiten verfügen, können Sie sich entscheiden, einige oder die meisten Renovierungsarbeiten selbst durchzuführen. Das kann Ihnen eine Menge Geld sparen – wenn Sie wissen, was Sie tun.
Es ist entscheidend zu wissen, wann Sie selbst Hand anlegen und wann Sie einen Bauunternehmer beauftragen sollten. Sie sollten nur Projekte in Angriff nehmen, bei denen Sie sicher sind, dass Sie sie gut und im Rahmen des Budgets erledigen können. Für Projekte, die Sie nicht selbst machen können, müssen Sie einen guten Bauunternehmer finden.
Wenn Sie keine Bauunternehmer in Ihrer Gegend kennen, können Sie HomeAdvisor nutzen. Sie recherchieren und unterziehen Bauunternehmer einem gründlichen Screening-Prozess. Es spielt also keine Rolle, ob Sie einen Generalunternehmer oder jemanden suchen, der sich auf ein bestimmtes Gewerk spezialisiert hat, HomeAdvisor wird Ihnen die besten in Ihrer Gegend nennen.
Ein Generalunternehmer, oder GC, ist ein Bauprofi, der das gesamte Renovierungsprojekt leitet und seine eigenen Subunternehmer einstellt, um die notwendigen Arbeiten auszuführen. Die Beauftragung eines Generalunternehmers kann teuer sein; sie werden 10 bis 20 % auf die Kosten ihrer Subunternehmer aufschlagen, wenn sie Ihre Endrechnung berechnen. Sie können jedoch ihr Gewicht in Gold wert sein, wenn Sie eine großartige Investitionsmöglichkeit finden, die Arbeit nicht selbst erledigen können und bereit sind, die zusätzlichen Kosten auf sich zu nehmen.
Ein guter Bauunternehmer kann Ihnen helfen, kostspielige Renovierungsfehler zu vermeiden und Ihnen eine erhebliche Menge an Zeit für ein Projekt zu sparen. Das bedeutet, dass Sie das Haus schneller zum Verkauf bringen und weniger Hypothekenzahlungen leisten können. Wenn Sie ein Haus verkaufen, während Sie einen Vollzeitjob haben, ist die Einstellung eines Generalunternehmers wahrscheinlich eine Notwendigkeit; jemand muss im Haus verfügbar sein, um die Arbeit zumindest in Teilzeit zu überwachen, oder das Projekt wird nie fertig werden.
Ein Generalunternehmer wird auch für die Beschaffung der notwendigen Baugenehmigungen verantwortlich sein. Das bedeutet, dass sein Name auf jeder Genehmigung steht, und er ist dafür verantwortlich, dass die Arbeit bei jeder Inspektion richtig ausgeführt wird. Stellen Sie sicher, dass Sie die Genehmigungen beantragen, sobald der Verkauf abgeschlossen ist, um Zeit zu sparen und den Prozess in Gang zu bringen.
Beginnen Sie mit dem Aufbau eines Netzwerks von Auftragnehmern, denen Sie vertrauen, einschließlich Klempner, Elektriker und Landschaftsgärtner. Dienste wie Handy.com, Angie’s List, Porch und HomeAdvisor können Ihnen helfen, zuverlässige Fachleute in Ihrer Gegend zu finden. Wenn Sie einen Auftragnehmer interviewen, stellen Sie sich die folgenden Fragen:
- Ist er pünktlich gekommen? Bauunternehmer, die gewohnheitsmäßig zu spät kommen, verschwenden Ihre Zeit und verlangsamen Ihr Renovierungsprojekt.
- Haben sie gute Referenzen? Fragen Sie nach Referenzen und rufen Sie sie an. Wenn ein Bauunternehmer keine Referenzen vorweisen kann, verschwenden Sie Ihre Zeit nicht mit ihm.
- Hat er Ihren Termin mehrmals verschoben? Auch hier gilt: Wenn sie ein Problem mit dem Zeitmanagement haben, wird sich das auf Ihre Renovierung auswirken.
- Sind sie organisiert? Desorganisation vergeudet Zeit.
- Kann er ein professionelles, genaues Angebot abgeben? Jedes Angebot, das sie abgeben, sollte detailliert und auf Papier sein. Ein mündlicher Kostenvoranschlag und ein Händedruck reichen nicht aus, zumindest nicht am Anfang einer Beziehung, wenn Sie gerade erst lernen, ob Sie dieser Person vertrauen können.
Es ist eine kluge Idee, ein Netzwerk von Qualitätsfirmen aufzubauen, bevor Sie ein Angebot für ein Haus machen. Denken Sie daran, dass es lange dauern kann, gute Hilfe zu finden, und Sie wollen diesen Prozess nicht erst beginnen, nachdem Sie in ein Haus investiert haben und jeden Monat zwei Hypothekenzahlungen leisten.
Denken Sie daran, dass die meisten erfahrenen Flipper versuchen, ein Haus innerhalb von 90 Tagen zu kaufen, zu renovieren und wieder anzubieten. Das ist eine schnelle Durchlaufzeit, und für Ihre ersten paar Flips ist das vielleicht unerreichbar. Aber je länger Ihr Haus in Projekten gebunden ist, desto weniger Gewinn können Sie machen; deshalb ist es so wichtig, sorgfältig abzuwägen, ob Sie die Arbeit selbst machen oder Hilfe anheuern sollten. Wenn Sie es selbst machen, sparen Sie vielleicht Geld, aber wenn Sie dreimal so lange brauchen wie ein Profi, lohnt es sich vielleicht nicht.
Auflisten und Verkaufen
Viele Flipper lassen ihre Häuser von einem Makler auflisten. Makler essen und schlafen Immobilien, haben Zugang zu Käufern und können Ihr Haus in die Datenbank des Multiple Listing Service (MLS) eintragen. Sie kennen auch die aktuellen Marktschwankungen und haben die Fähigkeiten und das Netzwerk, um Ihnen schnell den besten Preis zu verschaffen.
Sie können sich auch dafür entscheiden, Ihr Haus selbst zu verkaufen. Damit sparen Sie zwar die Maklergebühren, aber in manchen Märkten müssen Sie lange auf den Verkauf des Hauses warten. Außerdem nimmt das Auflisten und Zeigen eines Hauses Zeit in Anspruch. Wenn Sie nicht jedes Mal zur Verfügung stehen können, wenn jemand das Haus sehen will, und Sie keine offenen Häuser veranstalten wollen, ist die Zusammenarbeit mit einem Makler vielleicht die beste Wahl für Sie.
Abschließendes Wort
Es besteht kein Zweifel, dass das Verkaufen von Häusern ein riskantes Geschäft ist. Wenn Sie kluge Entscheidungen treffen, können Sie eine Menge Geld mit dem Verkauf von Häusern verdienen. Aber Sie können auch alles verlieren, wenn Sie eine Fehlinvestition tätigen.
Bevor Sie in die Welt des Hausverkaufs einsteigen, recherchieren Sie, um sicherzustellen, dass es das Richtige für Sie ist. Bücher wie „The Flipping Blueprint: The Complete Plan for Flipping Houses and Creating Your Real Estate-Investing Business“ von Luke Weber können Ihnen alles sagen, was Sie wissen müssen, um loszulegen und einige Anfängerfehler zu vermeiden.
Haben Sie schon einmal ein Haus verkauft? Wie war Ihre Erfahrung? Was hätten Sie gerne anders gemacht?
*Werbung von Credible Operations, Inc. NMLS 1681276. Adresse: 320 Blackwell St. Ste 200, Durham, NC, 27701