Die folgende Frage wurde kürzlich auf Quora beantwortet: „Stadtplanung: Was sind die Vor- und Nachteile von Mischnutzungsentwicklungen?“ Zwei Branchenprofis mischen sich in die Diskussion ein:
Don Johnson, Stadtplaner und Ökonom
„Mixed-use development“ ist ein etwas schwammiger Begriff, der für verschiedene Leute manchmal unterschiedliche Dinge bedeutet. Im Grunde bedeutet er nur eine einzige Immobilienentwicklung, die mehrere verschiedene Nutzungen beinhaltet (Einzelhandel, Büro, Hotel, Wohnen, etc.). Aber er impliziert, dass diese Nutzungen so konzipiert sind, dass sie zusammenarbeiten und sich gegenseitig ergänzen.
Wenn es gut gemacht ist, bietet eine gemischte Bebauung große Vorteile:
- Für den Entwickler wird das Risiko auf mehrere verschiedene Märkte verteilt, wenn also der Büromarkt einbricht, während man baut (zum Beispiel), kann man den Einzelhandel verpachten und das Hotel betreiben und hoffentlich an der Sache festhalten, bis sich der Büromarkt erholt. Es ist einfach eine Diversifizierung auf Projektebene.
- Die verschiedenen Nutzungen können in Synergie arbeiten. Büroangestellte wollen Restaurants, um zu Mittag zu essen und Kunden zu unterhalten, und Hotels, um Geschäftsreisende zu empfangen. Einkäufer wollen ins Kino gehen. Eigentumswohnungen und Hotelzimmer können mehr wert sein, wenn es direkt im Erdgeschoss Einkaufsmöglichkeiten und Dienstleistungen gibt. Vom Standpunkt des Entwicklers aus betrachtet, da die Menschen nach diesen Dingen suchen, warum sollten sie sie nicht zur Verfügung stellen und die Einnahmen selbst behalten?
- Auf Stadtebene können gemischt genutzte Entwicklungen ein Dilemma moderner städtischer Immobilien lösen: guter Urbanismus sollte in einer feinen Körnung geliefert werden, mit der die Menschen auf menschlicher Ebene interagieren können, aber die Finanzierung von Immobilien erfordert große Projekte von Hunderten von Millionen bis Milliarden von Dollar. Mischnutzung kann beides sein.
Es gibt auch Nachteile:
- Auf einer praktischen Ebene sind Mischnutzungsprojekte schwieriger. Finanziers müssen jede Nutzung separat bewerten, Baugenehmigungen können exponentiell schwieriger werden, und aus gestalterischer Sicht gibt es viel mehr Details, die richtig gemacht werden müssen. Der Entwickler muss möglicherweise gleichzeitig Büro-, Hotel-, Einzelhandels- und Wohnflächen vermarkten, um voranzukommen. Projekte dauern länger, und das ist die tödlichste Sache für Immobilien (da der Entwickler normalerweise jemanden für Land oder Geld bezahlt, während das Projekt vorwärts kriecht). Heute sind gemischt genutzte Projekte viel häufiger als noch vor 20 oder 30 Jahren, und die Schwierigkeit, sie fertigzustellen, ist auch geringer.
- Aus einer größeren Perspektive betrachtet, kann das ganze Konzept und oft auch die Ausführung von gemischt genutzten Entwicklungen anti-urban sein: Die Idee ist, eine in sich geschlossene kleine Welt zu schaffen, die die Leute nicht verlassen müssen. Das fügt der Stadt nichts hinzu und kann sehr destruktiv sein. In unruhigen Innenstädten konnte man oft einen Teufelskreis beobachten – weil die Nachbarschaft tot und/oder unheimlich war, bauten Entwickler sehr abgeschlossene Projekte, die das Leben weiter aus der Straße saugten. (Das Renaissance Center in Detroit ist ein klassisches Beispiel.) Mischnutzungsprojekte sind auch ein wichtiger Baustein für das, was manche als „High-Density-Sprawl“ bezeichnen: hohe Dichte und hohe Gebäude, aber wenig Verbindungen auf Straßenebene, starke Auto-Orientierung (d.h. alle kommen und gehen mit dem Auto) und ein allgemeiner Mangel an Urbanität. „Edge Cities“ in den USA sind oft so.
Gemischt genutzte Entwicklungen sind heute recht häufig, viel mehr als früher, und die Städte verlangen auch, dass sie offener und weniger in sich geschlossen sind. Wie viele Praktiken sind sie nicht an sich gut oder schlecht, es kommt nur darauf an, wie sie gemacht werden.
Daniel Nordh, Architekt
Es gibt nichts von Natur aus Gutes oder Schlechtes an gemischt genutzten Entwicklungen und der Begriff selbst umfasst so viele Variablen, dass er fast bedeutungslos ist.
Ein Entwicklungsvorschlag sollte auf seinen Kontext reagieren und die Nutzungen anbieten, die an diesem speziellen Ort sinnvoll sind, basierend auf dem bestehenden Angebot, dem Bedarf, der Rentabilität und der städtischen Struktur.
In einem aktiven städtischen Kontext (d.h. Stadtzentren, aktive Straßen usw.) sollte eine gemischte Entwicklung die Standardlösung sein, da das Erdgeschoss eine völlig andere Schnittstelle zum Straßengeschehen darstellt als die oberen Stockwerke. In einem vorstädtischen oder ländlichen Kontext macht eine gemischte Nutzung jedoch meist wenig Sinn oder ist natürlich auf Bereiche mit dichterer Interaktion, Nachbarschaftszentren usw. beschränkt.
Die Vorteile einer sinnvollen Mononutzung können leicht die Vorteile einer schlechten gemischten Entwicklung überwiegen und umgekehrt. Standort und Kontext werden entscheiden.
Dies ist aus der Sicht des britischen/europäischen Städtebaus für das Gemeinwohl gesagt. Entwickler werden normalerweise zu einem völlig anderen Schluss kommen, was eine Entwicklung sein „sollte“, basierend auf der Maximierung der Rendite.