Der Real Estate Letter of Intent umreißt allgemeine Bedingungen für die Verhandlung einer endgültigen Vereinbarung zwischen einem Käufer oder Mieter und einem Eigentümer einer Immobilie. Der Zweck einer Absichtserklärung ist es, beide Parteien zu einer unverbindlichen Einigung über die Bedingungen eines Verkaufs oder einer Vermietung zu bringen. Sobald die Absichtserklärung unterzeichnet ist, gehen die Parteien zu ihren jeweiligen Anwälten und entwerfen rechtlich bindende Verträge, üblicherweise in Form eines Kauf- oder Mietvertrags.
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Kauf – Wohnimmobilien
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Inhaltsverzeichnis
- Immobilien-Absichtserklärungen: Nach Art
- Ist ein Letter of Intent verbindlich?
- Wie ein Letter of Intent funktioniert (5 Schritte)
- Muster – Immobilien Letter of Intent
Ist ein Letter of Intent verbindlich?
Ob der Letter of Intent rechtlich bindend ist, müssen die Parteien selbst entscheiden. Nachdem diese Entscheidung getroffen wurde, sollte eine Erklärung über die Verbindlichkeit des Dokuments in den Wortlaut des Formulars aufgenommen werden. Ohne eine solche schriftliche Erklärung wird es weitaus schwieriger sein, die Gültigkeit der Vereinbarung vor Gericht durchzusetzen, und der Fall würde wahrscheinlich aufgrund der Ungewissheit über die Absicht des Schreibens abgewiesen werden.
Wie eine Absichtserklärung funktioniert (5 Schritte)
Schritt 1 – Käufer/Mieter besichtigt die Immobilie
Der Käufer oder Mieter wird die Immobilie besichtigen, um die Räumlichkeiten zu bewerten und festzustellen, ob der Platz seinen Immobilienbedürfnissen entspricht. Es ist immer ratsam, eine gründliche Begehung durchzuführen, um Geräte, Sanitäranlagen, die Qualität der Fenster und der Heizung zu prüfen und um nach sichtbaren Material- und Strukturmängeln zu suchen.
Schritt 2 – Die Parteien verhandeln
Wenn der Käufer oder Mieter sich nach der Bewertung der Immobilie entscheidet, mit der Transaktion fortzufahren, sollte er sofort eine Absichtserklärung ausfüllen und sie dem Eigentümer zur Überprüfung vorlegen. Dieser Brief bietet eine allgemeine Beschreibung der vorgeschlagenen Immobilientransaktion einschließlich der gewünschten finanziellen Bedingungen und Fertigstellungstermine. Die Verhandlungen zwischen den Parteien werden wahrscheinlich fortgesetzt, wenn der Eigentümer mit dem ersten Angebot nicht zufrieden ist.
Schritt 3 – Verbindliche Vereinbarung wird getroffen
Nachdem die Immobilienkonditionen erfolgreich verhandelt wurden, sollte ein verbindlicher Vertrag aufgesetzt und von jeder Partei sorgfältig geprüft werden. Das zu diesem Zeitpunkt verwendete Dokument wird entweder ein Kaufvertrag oder ein Mietvertrag sein, abhängig von der Art der Beziehung zwischen den Parteien. Bei Kaufverträgen möchten die Parteien den Vertrag möglicherweise von einem Anwalt prüfen lassen, bevor sie einen offiziell verbindlichen Vertrag abschließen.
Schritt 4 – Inspektionszeitraum (nur bei Kaufverträgen)
Kaufverträge enthalten typischerweise eine Klausel, die dem Käufer eine bestimmte Zeitspanne einräumt, in der er eine ordnungsgemäße Inspektion der Räumlichkeiten durchführen kann. Entspricht die Immobilie nicht ihren Standards, kann der Käufer in der Regel vom Vertrag zurücktreten oder neue Bedingungen mit dem Eigentümer aushandeln. Die Inspektion sollte von einem qualifizierten Fachmann durchgeführt werden, da dieser leichter Probleme erkennen kann, die den Wert der Immobilie in Zukunft beeinträchtigen könnten. Wenn der Käufer mit den Inspektionsergebnissen zufrieden ist, oder wenn keine Inspektion während des Inspektionszeitraums durchgeführt wird, wird das Angebot des Käufers angenommen, und die Immobilie wird nach der Schließungsperiode auf seinen Namen übertragen.
Schritt 5 – Das Closing (nur bei Kaufverträgen)
Das Closing ist ein vorher festgelegtes Datum, an dem das Eigentum an der Immobilie offiziell auf den Käufer übertragen wird. Je nach Bundesstaat, in dem sich die Immobilie befindet, müssen sich die Parteien persönlich zusammen mit verschiedenen Instanzen (z.B. Notar, Treuhandgesellschaft, Versicherungsagent für die Titulierung) treffen, um die Transaktion abzuschließen, oder sie können den Prozess separat abschließen. Unabhängig von der Abschlussmethode werden die Parteien immer die notwendigen Papiere unterschreiben und die mit der Eigentumsübertragung verbundenen Gebühren bezahlen.
Muster – Immobilien Absichtserklärung
REAL ESTATE LETTER OF INTENT
Gültiges Datum: 1. Juni 2019
RE: Absichtserklärung zur Anmietung einer Gewerbeimmobilie
Dieser Immobilien Letter of Intent (der „Letter of Intent“) stellt die grundlegenden Bedingungen für eine Vereinbarung zwischen einem Mieter und einem Vermieter dar. Nach diesem Letter of Intent kann ein formeller Vertrag zum Vorteil der beteiligten Parteien erstellt werden.
I. Der Käufer oder Pächter: Salmon Bass (der „Käufer“ oder „Pächter“).
II. Der Verkäufer oder Vermieter: Mike Schmidt (der „Verkäufer“ oder „Verpächter“).
III. Grundstücksadresse: 101 Property Way, Samford, Connecticut 06912 (das „Grundstück“).
IV. Immobilientyp: Die Immobilie ist als Gewerbefläche definiert.
V. Immobilientransaktion: Diese Absichtserklärung bezieht sich auf die Vermietung der Immobilie (die „Immobilientransaktion“).
VI. Finanzielle Bedingungen: Der Käufer oder Mieter beabsichtigt, die Immobilie für zweitausend Dollar ($2.000) pro Monat zu mieten. Die Zahlungen sind am 1. eines jeden Monats zu leisten, wobei die erste Zahlung bei Beginn des Mietverhältnisses fällig wird (die „Grundmiete“).
VII. Zahlungsweise: Die Zahlung des Kaufpreises bzw. der Basismiete erfolgt auf folgende Weise: Der Leasingnehmer stellt für die gesamte Laufzeit des Leasingverhältnisses vordatierte Schecks aus. Alle Schecks werden dem Vermieter innerhalb von 5 Tagen nach Unterzeichnung eines verbindlichen Mietvertrages zur Verfügung gestellt.
VIII. Bankfinanzierungen: Der Käufer oder Leasingnehmer hat bekannt gegeben, dass seine Fähigkeit, den Kaufpreis oder die Grundmiete zu zahlen, nicht von seiner Fähigkeit abhängt, eine Finanzierung zu erhalten.
Wenn die Zahlung von einer Finanzierung abhängt, erfolgt sie unter den folgenden Bedingungen: N/A.
IX. Kaufbedingungen: Wenn die Immobilientransaktion den Kauf der Immobilie zum Gegenstand hat, gelten die folgenden Bedingungen:
- Closing. Das Closing findet am _______________________, 20____, oder einvernehmlich früher statt (das „Closing“). Jede Verlängerung des Closing muss schriftlich zwischen Käufer und Verkäufer vereinbart werden.
- Closing Costs. Alle mit der Schließung verbundenen Kosten liegen in der Verantwortung von ☐ dem Käufer ☐ dem Verkäufer ☐ beide Parteien tragen ihre eigenen Kosten.
- Besitz. Der Besitz der Immobilie wird am _______________________, 20____, oder früher im gegenseitigen Einvernehmen (der „Besitz“) gewährt. Eine Verlängerung der Besitzzeit muss zwischen Käufer und Verkäufer schriftlich vereinbart werden.
- Besichtigung der Immobilie. Nach Abschluss eines verbindlichen Kaufvertrages hat der Käufer das Recht, den Zustand der Immobilie durch eine Person seiner Wahl besichtigen zu lassen. Die Inspektion muss spätestens ____ Tage nach Abschluss eines Kaufvertrags erfolgen.
- Offenlegungsbericht. Nachdem die Immobilie besichtigt wurde, hat der Käufer weitere ____ Tage Zeit, um dem Verkäufer alle neuen Offenlegungen schriftlich mitzuteilen. Wenn der Käufer und der Verkäufer nicht innerhalb von ____ Tagen nach Zustellung der schriftlichen Offenlegungen eine gegenseitige Einigung erzielen können, wird der Kaufvertrag mit Rückgabe des Kaufpreises an den Käufer beendet.
- Stillhalteabkommen. Nach der Unterzeichnung dieser Absichtserklärung und bis zum Closing darf der Verkäufer mit keiner anderen Partei über den Verkauf des Grundstücks verhandeln, es sei denn, entweder der Käufer und der Verkäufer vereinbaren schriftlich, diese Absichtserklärung zu beenden, oder der Käufer und der Verkäufer unterzeichnen keinen Kaufvertrag bis _______________________, 20____.
X. Mietvertragsbedingungen. Wenn die Immobilientransaktion die Vermietung der Immobilie zum Gegenstand hat, gelten die folgenden Bedingungen:
- Mietrückstand. Wenn der Mieter die Grundmiete länger als 15 Tage nach Fälligkeit nicht bezahlt, kann eine Verspätungsgebühr von fünfzehn Dollar ($15) pro Tag erhoben werden, bis der überfällige Betrag bezahlt ist.
- Kaution. Eine Kaution in Höhe von zweitausend Dollar ($2.000) ist vor oder bei Unterzeichnung eines Mietvertrages fällig.
- Untervermietung. Der Mieter darf die Räumlichkeiten nicht untervermieten, ohne vorher die schriftliche Zustimmung des Vermieters einzuholen.
- Geräte und Möbel. Der Vermieter stellt dem Mieter die folgenden Gegenstände zur Verfügung: Kühlschrank, Herd, Waschmaschine, Trockner.
- Parken. Der Vermieter stellt dem Mieter gegen eine Gebühr von dreißig Dollar ($30) einen oder mehrere Parkplätze zur Verfügung. Dieser Betrag ist monatlich zusätzlich zur Grundmiete an den Vermieter zu zahlen.
- Haustiere. Der Mieter hat das Recht auf 2 Haustiere in den Räumlichkeiten. Die folgenden Arten von Haustieren sind erlaubt: Katzen, Hunde.
XI. Spesen: Wenn es sich bei dem Immobiliengeschäft um die Vermietung des Grundstücks handelt, hat der Mieter zusätzlich zur Grundmiete die folgenden monatlichen Kosten zu zahlen: Wärme, Strom.
Der Vermieter hat die folgenden monatlichen Kosten zu zahlen: Alle sonstigen Grundstückskosten.
XII. Laufzeit des Mietvertrages: Wenn die Immobilientransaktion die Vermietung des Grundstücks zum Gegenstand hat, ist die Laufzeit des Mietvertrags ein fester Zeitraum, der am 1. Juli 2019 beginnt und am 30. Juni 2020 endet.
XIII. Beendigung des Mietverhältnisses: Handelt es sich bei dem Immobiliengeschäft um die Verpachtung des Grundstücks, kann das Pachtverhältnis nur unter den folgenden Bedingungen gekündigt werden: Der Leasingnehmer hat das Recht, den Leasingvertrag mit einer Frist von mindestens 90 Tagen gegenüber dem Leasinggeber zu kündigen.
XIV. Verbindliche Wirkung: Diese Absichtserklärung ist als unverbindlich anzusehen. Daher erkennen die Parteien an, dass diese Absichtserklärung von keiner Partei durchsetzbar ist. Die hierin dargelegten Bedingungen dienen ausschließlich dem Zweck, in der Zukunft eine Vereinbarung zu treffen, an die der Mieter und der Vermieter nicht gebunden sind.
XV. Zusätzliche Bestimmungen: Die Kaution ist innerhalb von 30 Tagen nach Räumung des Objektes an den Mieter zurückzuzahlen. Etwaige Abzüge von der Kaution sind vom Vermieter schriftlich aufzuschlüsseln und dem Mieter bei Rückgabe der Kaution mitzuteilen.
XVI. Währung: Alle Erwähnungen von Währungen oder die Verwendung des „$“-Symbols beziehen sich auf den US Dollar.
XVII. Geltendes Recht: Diese Absichtserklärung unterliegt den Gesetzen des Staates Connecticut.
XVIII. Akzeptanz: Wenn Sie mit den vorgenannten Bedingungen einverstanden sind, bitten wir Sie, eine Kopie dieser Absichtserklärung bis spätestens 15. Juni 2019 zu unterzeichnen und zurückzusenden.