Wie werden Hypothekenzinsen festgelegt?
Wenn Sie sich nach einer Hypotheken- oder Refinanzierungsrate umsehen, haben Sie vielleicht schon einige merkwürdige Dinge bemerkt.
Die Raten können von Kreditgeber zu Kreditgeber sehr unterschiedlich sein. Manchmal unterscheiden sich die Refinanzierungsraten von den Kaufraten.
Und Hypothekenzinsen können heute viel höher erscheinen als gestern.
Es kann schwierig sein, sich auf dem Markt zurechtzufinden und eine niedrige Rate zu finden, wenn es so viele bewegliche Teile gibt.
Aber mit einem Grundwissen darüber, wie Hypothekenzinsen bestimmt werden, können Sie wie ein Profi einkaufen und auf lange Sicht eine Menge Geld sparen.
Überprüfen Sie Ihre neue Rate (25. März 2021)
In diesem Artikel (Überspringen Sie…)
- Drei Faktoren, die Hypothekenzinsen bestimmen
- Die Wirtschaft
- Der Kreditnehmer (Sie)
- Der Kreditgeber
- Sind Hypotheken- und Refinanzierungsraten gleich?
- Wie oft ändern sich Hypothekenzinsen?
- Die Mechanik von Hypothekenzinsbewegungen
- Wann sollten Sie einen Hypothekenzins abschließen?
Die drei Faktoren, die Hypothekenzinsen bestimmen
Es gibt drei Faktoren, die Ihre Hypotheken- oder Refinanzierungsrate beeinflussen.
- Die Wirtschaft
- Sie selbst
- Ihr Hypothekarkreditgeber
Wir werden jeden dieser Faktoren weiter unten im Detail beschreiben. Aber hier ist ein kurzer Überblick darüber, wie alle drei zusammenwirken, um Ihren Hypothekenzins zu bestimmen:
- Die Stärke der US-Wirtschaft gibt den allgemeinen Ton für Hypothekenzinsen an. Wenn die Wirtschaft stark ist, tendieren die Zinsen zu steigen. Wenn sie schwach ist, sinken die Zinsen
- Individuelle Faktoren bestimmen, ob Sie sich am oberen oder unteren Ende des Hypothekenzinsspektrums befinden. Nehmen wir zum Beispiel an, die Wirtschaft befindet sich in einer Niedrigzinsphase, in der die Zinsen für ein 30-jähriges Darlehen im Durchschnitt bei 3 % liegen. Ein Kreditnehmer mit hoher Bonität und einer großen Anzahlung könnte einen Zinssatz von 2,5 % erhalten, während jemand mit geringerer Bonität 3,5 % bekommen könnte
- Kreditgeber bieten verschiedenen Kunden unterschiedliche Zinssätze an, je nachdem, auf welche Arten von Krediten sie spezialisiert sind und wie viel Kapazität sie für neue Geschäfte haben. Deshalb ist es wichtig, sich bei mehr als einem Kreditgeber nach Hypothekenzinsen umzusehen
Wenn Sie derzeit nach Hypotheken- oder Refinanzierungszinsen suchen, ist dieser letzte Punkt wahrscheinlich am wichtigsten.
Sie können das allgemeine Zinsumfeld nicht ändern. Und wenn Sie nicht gerade ein paar Monate Zeit haben, ist es schwierig, Ihren Kredit wesentlich zu erhöhen oder für eine größere Anzahlung zu sparen.
Aber Sie können sich immer bei mehreren Kreditgebern umsehen.
Die Chancen stehen gut, dass es einen niedrigeren Zinssatz gibt als den ersten, den man Ihnen anbietet. Sie müssen nur danach suchen.
Hypotheken- und Refinanzierungszinsen einkaufen (25. März 2021)
Wie die Wirtschaft die Hypothekenzinsen beeinflusst
Die Stärke der US-Wirtschaft und das Vertrauen der Investoren bestimmen, ob wir uns zu einem bestimmten Zeitpunkt in einem „Hochzins-“ oder „Niedrigzinsumfeld“ befinden. Here’s how it works.
Mortgage-backed securities (MBS) geben den Ton für die Hypothekenzinsen an
Das erste, was man erkennen muss, ist, dass die meisten Hypotheken nur für einen kurzen Zeitraum im Besitz der Kreditgeber sind.
Nach dem Abschluss werden sie typischerweise in einem Stapel anderer Hypotheken gebündelt und auf einem Sekundärmarkt an Investoren verkauft. Auf diese Weise hat der Kreditgeber mehr Geld, um es an den nächsten Kreditnehmer zu verleihen.
Jedes Bündel wird als hypothekarisch besicherte Sicherheit (MBS) bezeichnet. Ein MBS ist eine Art Anleihe: ein festverzinsliches Finanzinstrument, das Investoren auf der ganzen Welt kaufen können.
Wie der MBS-Markt die Zinssätze beeinflusst
Die Kreditgeber überwachen ständig den Sekundärmarkt, auf dem MBS gehandelt werden.
An vielen Tagen bewegen sich die MBS-Preise hunderte Male. Und wenn diese Bewegungen groß sind, können die Kreditgeber ihre Zinssätze mehrfach ändern, während sie versuchen, mitzuhalten.
Wenn die Nachfrage nach MBS (und damit der Preis) steigt, sinken die Hypothekenzinsen typischerweise.
Dies geschieht oft, wenn die Wirtschaft unsicher ist oder sich in einem Abwärtstrend befindet.
In solchen Zeiten wollen Investoren ihr Geld irgendwo sicher anlegen – und MBS sind im Allgemeinen eine sichere Anlage. Also strömt mehr Geld in den Hypothekenmarkt, wodurch die Zinsen für die Kreditnehmer sinken.
Für ein Beispiel aus dem wirklichen Leben, schauen Sie sich einfach an, was die Federal Reserve für die Hypothekenzinsen während des Coronavirus getan hat…
Die neue Rolle der Fed bei der Bestimmung der Hypothekenzinsen
Nachdem die Covid-19-Pandemie um sich gegriffen hatte, handelte die Federal Reserve schnell, um die Märkte und das Vertrauen zu stützen. Ein großer Teil davon ging in den Kauf aller Arten von Anleihen, einschließlich MBS.
Normalerweise spielt die Fed keine Rolle bei der Festlegung der Hypothekenzinsen. Selbst wenn sie ihre eigenen Zinssätze anpasst, wirkt sich das nicht direkt auf die Zinssätze für Hauskredite aus.
Es könnte die Stimmung der Investoren auf dem MBS-Sekundärmarkt ändern. Aber Sie sollten nicht erwarten, weniger für Ihre neue Hypothek zu zahlen, nur weil die Fed ihre Zinsen senkt.
Aber durch den Kauf von MBS im Wert von mehr als 1 Billion Dollar hat die Fed die Hypothekenzinsen direkt beeinflusst, wenn auch fast unsichtbar.
Ein so großer neuer Käufer treibt die MBS-Preise in die Höhe und senkt so die Renditen und Hypothekenzinsen.
Beobachten Sie die Nachrichten, wenn Sie Hypothekenzinsen kaufen
Sie sehen also, dass die Wirtschaft ein großer Faktor ist, wenn es darum geht zu verstehen, wie Hypothekenzinsen bestimmt werden. Wenn sie boomt, sind die Hypothekenzinsen typischerweise hoch. Wenn sie in Schwierigkeiten ist, sind sie in der Regel niedrig.
Und das gilt auf täglicher Basis. Ein unerwartet großartiger Wirtschaftsbericht kann die Hypothekenzinsen nach oben treiben, während ein Bericht, der spektakulär schlechter als erwartet ausfällt, sie nach unten drücken kann.
Deshalb ist es wichtig, die Nachrichten im Auge zu behalten, wenn Sie nach Hypothekenzinsen suchen. Sie können jederzeit fallen, und Sie wollen bereit sein, abzuschließen, wenn der richtige Zeitpunkt gekommen ist.
Überprüfen Sie Ihren neuen Zinssatz (25.03.2021)
Wie Sie Ihren eigenen Hypothekenzinssatz beeinflussen
Die Kreditgeber bieten sehr unterschiedliche Zinssätze für verschiedene Antragsteller an.
Sie werden auch feststellen, dass verschiedene Kreditgeber Ihnen unterschiedliche Raten anbieten werden – obwohl Sie ihnen alle die gleichen Informationen geben.
Der Grund dafür ist, dass die Kreditgeber die Kreditnehmer nach ihren eigenen Standards bewerten. Basierend auf der Formel des jeweiligen Kreditgebers werden Sie als „sicherer“ oder „riskanter“ Kreditnehmer eingestuft und Ihr Zinssatz wird entsprechend angepasst.
Kreditgeber verwenden drei Hauptkriterien, wenn sie über den Zinssatz entscheiden, der Ihnen angeboten wird:
- Ihre Kreditwürdigkeit und Ihr Bericht – Ihr Verhalten im Umgang mit Schulden in der Vergangenheit ist der beste Indikator dafür, wie Sie mit den neuen Schulden umgehen werden
- Ihre Anzahlung (auch bekannt als. „loan-to-value ratio“ oder „LTV“) – Je mehr Geld Sie zum Kauf beisteuern, desto weniger kann ein Kreditgeber verlieren, wenn etwas schief geht
- Wie groß die Belastung durch Ihre bestehenden Schulden ist (auch bekannt als „debt-to-income ratio“ oder „DTI“) – Jemand, der damit kämpft, mit den bestehenden monatlichen Zahlungen Schritt zu halten, kann eine Hypothek und zusätzliche Kosten für ein Eigenheim als letzten Strohhalm betrachten
Wenn Sie Zeit haben, können Sie alle drei Punkte verbessern. Sie können an Ihrer Kreditwürdigkeit arbeiten, eine größere Anzahlung ansparen und einige Schulden abbezahlen.
Natürlich ist es schwierig, alle drei Dinge auf einmal zu tun. Und niemand erwartet Wunder. Aber selbst wenn Sie nur einen, zwei oder alle diese Punkte verbessern, können Sie eine niedrigere Rate und eine niedrigere monatliche Zahlung erhalten.
Überprüfen Sie Ihre neue Rate (25. März 2021)
Die andere Art, wie Sie Ihre Hypothekenzinsen beeinflussen
Als wir von niedrigeren Raten und monatlichen Zahlungen sprachen, machte Ihre Bereitschaft zum Vergleich für Ihr bestes Hypothekenangebot einen großen Unterschied.
Bereits 2016 führte die Bundesaufsichtsbehörde Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) eine Studie durch, die ergab, dass 30 % der Kreditnehmer keine Vergleichsangebote für ihre Hypothek einholten. Schlimmer noch, mehr als 75 % haben sich nur bei einem Kreditgeber beworben!
Der CFPB-Bericht fährt fort:
„Frühere Untersuchungen des Bureaus deuten darauf hin, dass das Versäumnis, eine Hypothek zu vergleichen, den durchschnittlichen Hauskäufer etwa 300 Dollar pro Jahr und viele Tausend Dollar über die Laufzeit des Kredits kostet.“
Es ist also Ihre Zeit wert, sich umzusehen und den niedrigsten Zinssatz zu finden. In der Tat können Sie die Rate an nur einem Tag einkaufen und wahrscheinlich ein besseres Angebot als das erste finden.
Warum bieten Kreditgeber unterschiedliche Raten für unterschiedliche Kunden an
Wir haben die wichtigsten Punkte hinter unserer ursprünglichen Frage „Wie werden Hypothekenzinsen bestimmt?“ behandelt.
Aber das erklärt noch nicht, warum verschiedene Kreditgeber demselben Kreditnehmer so wild unterschiedliche Raten anbieten. Also lassen Sie uns das angehen.
Die verschiedenen Kreditgeber neigen dazu, sich auf verschiedene Kategorien von Kreditnehmern zu spezialisieren.
- Einige Kreditgeber entwickeln einen Nischenmarkt und bieten Angebote für die kreditwürdigsten Kreditnehmer an
- Andere helfen Leuten mit schwierigen Scores, vielleicht so niedrig wie die 500er
- Und einige Kreditgeber spezialisieren sich auf bestimmte Kreditprogramme; wie z.B. Hypotheken für Selbstständige oder Jumbo-Darlehen
Wenn Ihre Punktzahl bei 580 liegt und Sie sich bei einem Kreditgeber bewerben, der sich auf Kreditnehmer mit höherer Kreditwürdigkeit spezialisiert hat, werden Sie wahrscheinlich abgelehnt werden. Oder man bietet Ihnen einen zu hohen Zinssatz an, der Sie abschrecken soll.
Das Gleiche gilt, wenn Ihr Score bei 800 liegt und Sie sich bei einem Kreditgeber bewerben, der es gewohnt ist, Menschen mit niedrigen Scores zu helfen. Man wird Ihnen wahrscheinlich einen Kredit anbieten, aber vielleicht nicht zum bestmöglichen Zinssatz für einen Kreditnehmer wie Sie.
Ein weiterer Grund für Abweichungen bei den Zinssätzen der Kreditgeber
Die Kreditgeber können ihre Hypothekenzinsen auch aufgrund ihrer aktuellen Arbeitsbelastung ändern.
Wenn die Kreditsachbearbeiter und Systeme mit neuen Krediten überfordert sind, sind die Kreditgeber manchmal gezwungen, die Nachfrage zu steuern, indem sie neue Bewerber abschrecken. Und das tun sie, indem sie ihre Zinsen anheben.
Kreditgeber können nicht sagen: „Wir sind zu beschäftigt für Sie“, oder: „Wir haben derzeit nicht genug Geld, um Ihnen einen Kredit zu geben.“
Stattdessen vertrösten sie Sie mit schlechteren Angeboten. Und wenn das nicht klappt, sind sie froh, Sie irgendwie unterzubringen und den zusätzlichen Gewinn einzustecken, den Sie ihnen geschenkt haben.
All das bedeutet, dass Sie sich für Ihre neue Hypothek oder Refinanzierung umsehen müssen, selbst wenn Sie Ihren bisherigen Kreditgeber absolut anhimmeln.
Es kann nicht nur sein, dass sich Ihre finanziellen Verhältnisse seit der Beantragung Ihres aktuellen Kredits geändert haben, so dass Sie bei einem anderen besser aufgehoben wären.
Aber auch, dass Ihr Kredit jetzt vielleicht nicht mehr so günstig ist wie zu Beginn Ihrer Zusammenarbeit.
Sind Hypothekenzinsen und Refinanzierungsraten gleich?
Normalerweise sind Hypotheken- und Refinanzierungsraten ähnlich. So sollte ein 30-jähriges Festzinsdarlehen zum Kauf eines Hauses einen ähnlichen Zinssatz haben wie eine 30-jährige Refinanzierung mit festem Zinssatz.
Aber manchmal driften Hypotheken- und Refinanzierungssätze auseinander. Und das hat normalerweise einen von zwei Gründen:
- Zu viel Nachfrage nach Kauf- oder Refinanzierungskrediten – Wie wir bereits festgestellt haben, erhöhen Kreditgeber manchmal die Zinsen, um die Nachfrage abzuschrecken. Und wenn es Refinanzierungen sind, die übermäßige Arbeit verursachen (was meistens der Fall ist), könnte ein Kreditgeber mehr für diese berechnen
- Das eine ist profitabler als das andere – Kreditgeber sind keine Wohlfahrtsverbände. Sie werden die Chance nutzen, mehr Profit zu machen, indem sie Hypotheken für den Hauskauf gegenüber Refinanzierungen bevorzugen oder umgekehrt
Wie oft ändern sich Hypothekenzinsen?
Wir haben bereits erwähnt, dass sich die Preise und Renditen von MBS an einem einzigen, geschäftigen Tag hunderte Male ändern können. Der Sekundärmarkt ist in dieser Hinsicht ein bisschen wie der Aktienmarkt.
Und es stimmt, dass die Kreditgeber die Veränderungen in Echtzeit überwachen. Aber sie geben nicht jeden Tag Hunderte von neuen Zinssätzen heraus.
Wenn es auf dem Sekundärmarkt ruhig ist, bringen sie vielleicht nur ein einziges neues Zinsblatt heraus, wenn überhaupt.
Wenn die Dinge auf dem MBS-Markt etwas volatiler sind, könnte ein Kreditgeber ein Zinsblatt am Morgen und am Nachmittag herausgeben. Aber die Volatilität müsste schon extrem sein, damit sie noch mehr herausbringen würden.
Die Mechanik der Hypothekenzinsbewegungen: Wodurch steigen und fallen die Zinsen?
In normalen Zeiten hängen die Hypothekenzinsen stark von den Erwartungen der Anleger ab.
Gute Wirtschaftsnachrichten sind tendenziell schlecht für die Zinsen, weil eine aktive Wirtschaft die Sorge vor Inflation schürt.
Inflation führt dazu, dass festverzinsliche Anlagen wie Anleihen an Wert verlieren, und das führt dazu, dass ihre Renditen (eine andere Art, Zinssätze zu sagen) steigen.
Angenommen, Sie haben vor zwei Jahren eine Anleihe im Wert von 1.000 $ gekauft, die 5 % Zinsen (50 $) pro Jahr zahlt. (Dies wird als „Kuponsatz“ oder „Nennwert“ bezeichnet, weil Sie 1.000 $ für eine 1.000 $-Anleihe bezahlt haben und weil der Zinssatz dem auf der Anleihe angegebenen Satz entspricht – in diesem Fall 5 %).
- Ihr Zinssatz: 50 $ Jahreszins / 1.000 $ = 5,0 %
Wenn die Hypothekenzinsen fallen
Das ist heute ein ziemlich guter Zinssatz, so dass viele Investoren ihn Ihnen abkaufen wollen.
Sie können Ihre $1.000-Anleihe für $1.200 verkaufen. Der Käufer erhält die gleichen 50 $ pro Jahr an Zinsen, die Sie bisher bekommen haben. Das sind immer noch 5 % des Kupons von 1.000 $. Da er jedoch mehr für die Anleihe gezahlt hat, ist seine Rendite geringer.
- Der Zinssatz Ihres Käufers: 50 $ Jahreszins / 1.200 $ = 4,2%
Der Käufer erhält einen Zinssatz, oder Rendite, von nur 4,2%. Und das ist der Grund, warum, wenn die Nachfrage nach Anleihen steigt und die Preise für Anleihen steigen, die Zinssätze sinken.
Wenn die Hypothekenzinsen steigen
Wenn sich jedoch die Wirtschaft aufheizt, macht das Inflationspotential Anleihen weniger attraktiv. Da weniger Menschen Anleihen kaufen wollen, sinken ihre Preise und die Zinsen steigen.
Stellen Sie sich vor, Sie haben Ihre Anleihe im Wert von $1.000, können sie aber nicht für $1.000 verkaufen, weil die Arbeitslosigkeit gesunken ist und die Aktienkurse steigen. Sie bekommen am Ende 700 $. Der Käufer erhält dieselben 50 $ pro Jahr an Zinsen, aber die Rendite sieht wie folgt aus:
- $50 jährliche Zinsen / $700 = 7,1%
Der Zinssatz des Käufers ist jetzt höher. Zinssätze und Renditen sind nicht geheimnisvoll. Man kann sie mit einfacher Mathematik berechnen.
Wann sollte man einen Hypothekenzins festlegen?
Wenn sich Hypothekenzinsen ständig ändern, woher weiß man dann, wann es Zeit ist, einen Zinssatz festzulegen?
Glücklicherweise ist es nicht so schwer, wie es klingt.
Sie werden wahrscheinlich ein kurzes Zeitfenster haben, in dem Sie sich nach Zinssätzen umsehen können, bevor es an der Zeit ist, den Kredit abzuschließen und weiterzumachen.
Und in dieser Zeit sollten Sie nicht erwarten, dass die Zinsen zu dramatisch steigen oder fallen. Die Schwankungen sind in der Regel von einem Tag auf den anderen gering.
Bei der Entscheidung geht es also weniger um das Timing der Zinssperre, sondern vielmehr um die Wahl des richtigen Kreditgebers.
Sie werden wahrscheinlich mehr sparen, wenn Sie Vergleiche anstellen, als wenn Sie versuchen, den Markt zu spielen, da selbst erfahrene Ökonomen Schwierigkeiten haben, vorherzusagen, wie sich die Hypothekenzinsen entwickeln werden.
Überprüfen Sie Ihren neuen Zinssatz (25. März 2021)