¿Cómo se fijan los tipos de interés hipotecarios?
Si está buscando un tipo de hipoteca o refinanciación, es posible que haya notado algunas cosas extrañas.
Los tipos pueden variar mucho de un prestamista a otro. A veces los tipos de refinanciación son diferentes a los de compra.
Y los tipos hipotecarios pueden parecer mucho más altos hoy que ayer.
Puede parecer difícil navegar por el mercado y encontrar un tipo bajo cuando hay tantas piezas en movimiento.
Pero con un conocimiento básico de cómo se determinan las tasas hipotecarias, puede comprar como un profesional y ahorrar mucho dinero a largo plazo.
Verifique su nuevo tipo de interés (25 de marzo de 2021)
En este artículo (Saltar a…)
- Tres factores que determinan los tipos de interés de las hipotecas
- La economía
- El prestatario (usted)
- El prestamista
- ¿Son iguales los tipos de interés de las hipotecas y de las refinanciaciones?
- ¿Con qué frecuencia cambian los tipos de interés de las hipotecas?
- La mecánica de los movimientos de los tipos hipotecarios
- ¿Cuándo se debe bloquear un tipo de interés hipotecario?
Los tres factores que determinan los tipos hipotecarios
Hay tres factores que influyen en el tipo de tu hipoteca o refinanciación.
- La economía
- Tú
- Tu prestamista hipotecario
Describiremos cada uno de estos factores en detalle a continuación. Pero aquí hay un breve resumen de cómo los tres trabajan juntos para determinar la tasa de su hipoteca:
- La fortaleza de la economía de Estados Unidos marca el tono general de los tipos de interés hipotecarios. Cuando la economía es fuerte, los tipos tienden a subir. Cuando es débil, los tipos tienden a bajar
- Factores individuales determinan si usted está en el extremo superior o inferior del espectro de tipos hipotecarios. Por ejemplo, digamos que la economía está en un período de tasas bajas, con un promedio de alrededor del 3% para un préstamo a 30 años. Un prestatario con un crédito alto y un gran pago inicial podría obtener una tasa más cercana al 2,5%, mientras que a alguien con un crédito más bajo se le podría ofrecer un 3,5%
- Los prestamistas ofrecen diferentes tasas a diferentes clientes, dependiendo de los tipos de préstamos en los que se especializan y de la capacidad que tienen para nuevos negocios. Por eso es importante buscar tipos de interés hipotecarios con más de un prestamista
Si actualmente está buscando tipos de interés hipotecarios o de refinanciación, ese último punto es probablemente el más importante.
No puedes cambiar el entorno general de los tipos. Y a menos que tenga unos meses, es difícil aumentar su crédito sustancialmente o ahorrar para un mayor pago inicial.
Pero siempre puedes comparar con varios prestamistas.
Las probabilidades son que haya un tipo de interés más bajo que el primero que te ofrezcan. Sólo tienes que buscarlo.
Comprar tipos de interés hipotecarios y de refinanciación (25 de marzo de 2021)
Cómo afecta la economía a los tipos de interés hipotecarios
La fortaleza de la economía estadounidense, y la confianza de los inversores, determinan si estamos en un entorno general de «tipos altos» o «tipos bajos» en un momento dado. Así es como funciona.
Los valores respaldados por hipotecas (MBS) marcan la pauta de los tipos hipotecarios
Lo primero que hay que reconocer es que la mayoría de las hipotecas son propiedad de los prestamistas sólo durante un breve periodo.
Poco después del cierre, normalmente se agrupan dentro de un montón de otras hipotecas y se venden en un mercado secundario a los inversores. De este modo, el prestamista tiene más dinero para prestar al siguiente prestatario.
Cada paquete se denomina título respaldado por hipotecas (MBS). Un MBS es un tipo de bono: un instrumento financiero de renta fija que pueden comprar inversores de todo el mundo.
Cómo afecta el mercado de MBS a los tipos de interés
Los prestamistas vigilan constantemente el mercado secundario donde se negocian los MBS.
En muchos días, los precios de los MBS se mueven cientos de veces. Y, si esos movimientos son grandes, los prestamistas pueden cambiar sus tipos múltiples veces mientras tratan de mantenerse al día.
Cuando la demanda de (y, por tanto, el precio de) MBS sube, los tipos hipotecarios suelen bajar.
Esto suele ocurrir cuando la economía es incierta o tiene una tendencia a la baja.
En estos momentos, los inversores quieren poner su dinero en un lugar seguro, y los MBS son generalmente una inversión segura. Así que más dinero inundará el mercado hipotecario, haciendo que los tipos de los prestatarios bajen.
Para un ejemplo de la vida real de esto, sólo hay que ver lo que la Reserva Federal ha hecho por los tipos de las hipotecas durante el coronavirus…
El nuevo papel de la Fed en la determinación de los tipos de las hipotecas
Una vez que la pandemia de Covid-19 se afianzó, la Reserva Federal se movió rápidamente para apuntalar los mercados y la confianza. Gran parte de ello se destinó a la compra de todo tipo de bonos, incluidos los MBS.
Normalmente, la Fed no participa en la fijación de los tipos hipotecarios. Incluso cuando ajusta sus propios tipos, eso no afecta directamente a los de los préstamos hipotecarios.
Podría cambiar el estado de ánimo de los inversores en el mercado secundario de MBS. Pero no debería esperar pagar menos por su nueva hipoteca sólo porque la Fed baje sus tipos.
Pero, al comprar más de 1 billón de dólares en MBS, la Fed ha estado afectando directamente a los tipos hipotecarios, aunque de forma casi invisible.
Un nuevo comprador tan grande hace subir los precios de los MBS y, por tanto, reduce los rendimientos y los tipos hipotecarios.
Echa un ojo a las noticias si estás comprando tipos
Así que puedes ver que cuando se trata de entender cómo se determinan los tipos hipotecarios, la economía es un factor enorme. Cuando está en auge, los tipos hipotecarios suelen ser altos. Cuando está en problemas, suelen ser bajos.
Y eso se aplica a diario. Un informe económico inesperadamente bueno puede hacer subir los tipos de interés de las hipotecas, mientras que uno que sea espectacularmente peor de lo esperado puede hacerlos bajar.
Por eso es importante estar atento a las noticias cuando se buscan tipos de interés de las hipotecas. Podrían bajar en cualquier momento, y querrás estar preparado para bloquearlos cuando llegue el momento.
Verifica tu nuevo tipo (25 mar 2021)
Cómo influyes en tu propio tipo de hipoteca
Los prestamistas ofrecen tipos muy diferentes a los distintos solicitantes.
También encontrarás que varios prestamistas te ofrecerán diferentes tipos – aunque les des toda la misma información.
La razón es que los prestamistas evalúan a los prestatarios según sus propios estándares. Basándose en la fórmula de cada prestamista, podrían etiquetarte como un prestatario «más seguro» o «más arriesgado», y ajustarán tu tasa en consecuencia.
Los prestamistas emplean tres criterios principales a la hora de decidir el tipo de interés que le ofrecerán:
- Su puntuación e informe de crédito: su historial de gestión de deudas en el pasado es el mejor indicador de cómo gestionará esta nueva deuda
- Su pago inicial (también conocido como «relación préstamo-valor» o «LTV») – Cuanto más dinero contribuya a la compra, menos perderá el prestamista si las cosas van mal
- Cómo de grande es la carga de sus deudas existentes (también conocida como «relación deuda-ingreso» o «DTI») – Alguien que lucha por mantenerse al día con los pagos mensuales existentes puede encontrar que una hipoteca y los costes adicionales de la propiedad de la vivienda son la gota que colma el vaso
Si tiene tiempo, puede mejorar los tres. Puedes trabajar en tu puntuación de crédito, ahorrar un mayor pago inicial y pagar algunas deudas.
Por supuesto, es difícil hacer las tres cosas a la vez. Y nadie espera milagros. Pero incluso sólo ajustando uno, dos o todos esos puede ganar una tasa y un pago mensual más bajos.
Verifique su nueva tasa (25 de marzo de 2021)
La otra forma en que afecta su tasa de hipoteca
Hablando de tasas y pagos mensuales más bajos, su disposición a comparar para su mejor oferta de hipoteca hace una gran diferencia.
En 2016, el regulador federal Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) llevó a cabo un estudio en el que se descubrió que el 30% de los prestatarios no comparaban precios para su hipoteca. Peor aún, ¡más del 75 % solo solicitaban un prestamista!
El informe de la CFPB continúa:
«Las investigaciones anteriores de la Oficina sugieren que no comparar hipotecas le cuesta al comprador medio de una vivienda aproximadamente 300 dólares al año y muchos miles de dólares durante la vida del préstamo»
Así que merece la pena que compare y encuentre el tipo más bajo. De hecho, usted puede comprar la tasa en un solo día y probablemente encontrar una mejor oferta que su primera oferta.
Por qué los prestamistas ofrecen diferentes tipos a diferentes clientes
Hemos cubierto los puntos principales detrás de nuestra pregunta original, «¿Cómo se determinan los tipos de interés de las hipotecas?»
Pero eso no explica por qué distintos prestamistas ofrecen a un mismo prestatario tipos tan dispares. Así que vamos a abordar eso.
Diferentes prestamistas tienden a especializarse en diferentes categorías de prestatarios.
- Así que algunos prestamistas podrían desarrollar un nicho de mercado, ofreciendo ofertas a los prestatarios más solventes
- Otros podrían ayudar a personas con puntuaciones difíciles, tal vez tan bajas como los 500
- Y algunos prestamistas se especializan en ciertos programas de préstamos; como las hipotecas para autónomos o los préstamos jumbo
Si su puntuación es de 580 y solicita un prestamista especializado en prestatarios con mayor crédito, es probable que le rechacen. O tal vez le ofrezcan una tasa demasiado alta que está diseñada para disuadirle.
Y lo mismo ocurre si su puntuación es de 800 y solicita a un prestamista acostumbrado a ayudar a los que tienen una puntuación baja. Es probable que le ofrezcan un préstamo, pero puede que no sea a la mejor tasa posible para un prestatario como usted.
Otra razón para las variaciones en las tasas de los prestamistas
Los prestamistas también pueden cambiar sus tasas hipotecarias en función de su carga de trabajo actual.
Cuando los agentes de crédito y los sistemas están desbordados por los nuevos préstamos, los prestamistas se ven a veces obligados a gestionar la demanda disuadiendo a los nuevos solicitantes. Y lo hacen subiendo sus tipos.
Es poco probable que los prestamistas digan: «Estamos demasiado ocupados para usted» o «Actualmente no tenemos suficiente dinero para prestarle».
En su lugar, te desaniman con ofertas peores. Y si eso no funciona, estarán encantados de encajarte de alguna manera y embolsarse el beneficio extra que les has regalado.
Todo esto significa que tienes que comparar precios para tu nueva hipoteca o refinanciación, incluso si adoras absolutamente a tu actual prestamista.
No sólo es posible que sus circunstancias financieras hayan cambiado desde que solicitó su préstamo actual, por lo que estaría mejor con uno diferente.
Pero además, el suyo podría no ser tan competitivo ahora mismo como cuando empezó a trabajar con ellos.
¿Los tipos de interés de las hipotecas y de las refinanciaciones son iguales?
Normalmente, los tipos de interés de las hipotecas y de las refinanciaciones son similares. Así, un préstamo a 30 años a tipo fijo para comprar una casa debería tener un tipo similar a una refinanciación a 30 años a tipo fijo.
Pero a veces los tipos de las hipotecas y las refinanciaciones se alejan. Y suele ser por una de estas dos razones:
- Demasiada demanda de préstamos de compra o refinanciación – Como ya hemos establecido, los prestamistas a veces suben los tipos para disuadir la demanda. Y, si son las refinanciaciones las que causan un exceso de trabajo (normalmente es así), un prestamista podría cobrar más por esas
- Una es más rentable que la otra – Los prestamistas no son organizaciones benéficas. Aprovecharán la oportunidad de obtener más beneficios dando prioridad a las hipotecas de compra de vivienda sobre las refinanciaciones o viceversa
¿Cuántas veces cambian los tipos de interés de las hipotecas?
Ya hemos mencionado que los precios y rendimientos de los MBS pueden cambiar cientos de veces en un solo y ajetreado día. Ese mercado secundario se parece un poco a los mercados de valores en ese aspecto.
Y es cierto que los prestamistas controlan los cambios en tiempo real. Pero no emiten cientos de nuevos tipos cada día.
De hecho, cuando las cosas están tranquilas en el mercado secundario, podrían sacar sólo una nueva hoja de tipos, si es que la hay.
Si las cosas son un poco más volátiles en el mercado de MBS, un prestamista podría emitir una hoja de tipos por la mañana y por la tarde. Pero esa volatilidad tendría que ser extrema para que se apresuren a sacar muchas más.
La mecánica de los movimientos de los tipos hipotecarios: ¿Qué hace que los tipos suban y bajen?
En tiempos normales, los tipos de interés hipotecarios dependen mucho de las expectativas de los inversores.
Las buenas noticias económicas tienden a ser malas para los tipos de interés porque una economía activa suscita preocupaciones sobre la inflación.
La inflación hace que las inversiones de renta fija como los bonos pierdan valor, y eso hace que sus rendimientos (otra forma de decir los tipos de interés) aumenten.
Por ejemplo, suponga que hace dos años compró un bono de 1.000 dólares que pagaba un 5% de interés (50 dólares) cada año. (Esto se llama su «tipo de cupón» o «tipo de paridad» porque usted pagó 1.000 dólares por un bono de 1.000 dólares, y porque su tipo de interés es igual al tipo indicado en el bono, en este caso, el 5%).
- Su tipo de interés: 50 dólares de interés anual / 1.000 dólares = 5,0%
Cuando los tipos de interés de las hipotecas bajan
Ese es un tipo bastante bueno hoy en día, así que muchos inversores quieren comprárselo.
Puedes vender tu bono de 1000 dólares por 1200 dólares. El comprador obtiene los mismos 50 dólares al año en intereses que tú recibías. Sigue siendo el 5% del cupón de 1.000 dólares. Sin embargo, como pagó más por el bono, su rendimiento es menor.
- El tipo de interés de su comprador: 50 dólares de interés anual / 1.200 dólares = 4,2%
El comprador obtiene un tipo de interés, o rendimiento, de sólo el 4,2%. Y por eso, cuando la demanda de bonos aumenta y los precios de los bonos suben, los tipos de interés bajan.
Cuando los tipos de las hipotecas suben
Sin embargo, cuando la economía se calienta, el potencial de inflación hace que los bonos sean menos atractivos. Con menos gente queriendo comprar bonos, sus precios disminuyen, y entonces los tipos de interés suben.
Imagínese que tiene su bono de 1.000 dólares, pero no puede venderlo por 1.000 dólares porque el desempleo ha bajado y los precios de las acciones están subiendo. Usted acaba recibiendo 700 dólares. El comprador obtiene los mismos 50 dólares al año en intereses, pero el rendimiento se ve así:
- 50 dólares de interés anual / 700 dólares = 7,1%
El tipo de interés del comprador es ahora más alto. Los tipos de interés y los rendimientos no tienen ningún misterio. Se calculan con simples matemáticas.
¿Cuándo debe bloquear un tipo de interés hipotecario?
Si los tipos de interés hipotecarios cambian constantemente, ¿cómo saber cuándo es el momento de bloquear un tipo?
Por suerte, no es tan difícil como parece.
Es probable que tenga una ventana corta para la compra de tasas antes de que sea el momento de bloquear y seguir adelante con el préstamo.
Y en ese tiempo, no debe esperar que los tipos suban o bajen demasiado. Los movimientos suelen ser pequeños de un día para otro.
Así que la decisión no tiene tanto que ver con el momento de bloquear el tipo de interés como con la elección del prestamista adecuado.
Es probable que ahorre más comparando precios que tratando de jugar con el mercado, ya que incluso los economistas experimentados tienen problemas para predecir cómo se moverán los tipos hipotecarios.
Verifique su nuevo tipo (25 de marzo de 2021)