La carta de intención inmobiliaria esboza los términos generales para negociar un acuerdo final entre un comprador o inquilino y un propietario de un inmueble. El objetivo de una carta de intenciones es conseguir que ambas partes lleguen a un acuerdo no vinculante sobre los términos de una venta o alquiler. Una vez firmada la carta, las partes acudirán a sus respectivos abogados y redactarán contratos legalmente vinculantes, normalmente en forma de acuerdo de compra o de arrendamiento.
Arrendamiento – Propiedad comercial
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Arrendamiento – Propiedad residencial
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Compra – Propiedad comercial
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Compra – Propiedad residencial
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Tabla de contenidos
- Carta de intenciones inmobiliarias: Por tipos
- ¿Es vinculante una carta de intenciones?
- Cómo funciona una carta de intenciones (5 pasos)
- Muestra – Carta de intenciones inmobiliarias
¿Es vinculante una carta de intenciones?
Es decisión de las partes determinar si la carta es legalmente vinculante. Una vez tomada esta decisión, debe incorporarse al lenguaje del formulario una declaración que indique el carácter vinculante del documento. Sin esta declaración escrita, será mucho más difícil hacer valer la validez del acuerdo en los tribunales, y el caso probablemente sería desestimado debido a la incertidumbre de la intención de la carta.
Cómo funciona una carta de intenciones (5 pasos)
Paso 1 – El comprador/arrendatario ve la propiedad
El comprador o arrendatario visitará la propiedad para evaluar el local y determinar si el espacio se adapta a sus necesidades inmobiliarias. Siempre se aconseja realizar un recorrido exhaustivo para comprobar los electrodomésticos, la fontanería, la calidad de las ventanas, la calefacción y para comprobar si hay defectos visibles en los materiales y en la estructura.
Paso 2 – Las partes negocian
Si el comprador o el inquilino deciden seguir adelante con la transacción después de evaluar la propiedad, deben completar inmediatamente una carta de intenciones y presentarla al propietario para que la revise. Esta carta ofrece una descripción general de la transacción inmobiliaria propuesta, incluyendo las condiciones financieras deseadas y las fechas de finalización. Es probable que las negociaciones entre las partes continúen si el propietario no está satisfecho con la oferta inicial.
Paso 3 – Se llega a un acuerdo vinculante
Una vez que las condiciones de la propiedad inmobiliaria han sido negociadas con éxito, se debe redactar un contrato vinculante y ser revisado cuidadosamente por cada parte. El documento utilizado en este momento será un acuerdo de compra o un contrato de arrendamiento, dependiendo de la naturaleza de la relación entre las partes. En el caso de los acuerdos de compra, las partes pueden desear que un abogado examine el contrato antes de suscribir un contrato oficialmente vinculante. Sin embargo, en el caso de los contratos de arrendamiento, la transacción quedará finalizada una vez que las partes firmen.
Paso 4 – Periodo de inspección (sólo acuerdos de compra)
Los acuerdos de compra suelen contener una cláusula que concede al comprador un periodo de tiempo determinado durante el cual puede realizar una inspección adecuada de las instalaciones. Si la propiedad no cumple con sus estándares, el comprador normalmente puede echarse atrás en el acuerdo o negociar nuevos términos con el propietario. La inspección debe ser realizada por un profesional cualificado, ya que puede detectar más fácilmente los problemas que podrían afectar al valor de la propiedad en el futuro. Si el comprador está satisfecho con los resultados de la inspección, o si no se realiza ninguna inspección durante el período de inspección, la oferta del comprador será aceptada, y la propiedad será transferida a su nombre después del período de cierre.
Paso 5 – El cierre (Acuerdos de compra solamente)
El cierre es una fecha predeterminada cuando la propiedad se transfiere oficialmente al comprador. Dependiendo del estado en el que resida la propiedad, es posible que las partes tengan que reunirse en persona junto con varias entidades (por ejemplo, el notario, la empresa de custodia, el agente de seguros de titulación) para completar la transacción, o que puedan concluir el proceso por separado. Independientemente del método de cierre, siempre implicará que las partes firmen el papeleo necesario y paguen los honorarios asociados con la transferencia de la propiedad.
Muestra – Carta de intención inmobiliaria
Carta de intención inmobiliaria
Fecha de entrada en vigor: 1 de junio de 2019
RE: Intención de arrendar una propiedad comercial
Esta carta de intención inmobiliaria (la «Carta de Intención») representa los términos básicos para un acuerdo entre un Arrendatario y un Arrendador. Una vez realizada esta Carta de Intención, se podrá construir un acuerdo formal en beneficio de las Partes implicadas.
I. El Comprador o Arrendatario: Salmon Bass (el «Comprador» o «Arrendatario»).
II. El Vendedor o Arrendador: Mike Schmidt (el «Vendedor» o «Arrendador»).
III. Dirección de la propiedad: 101 Property Way, Samford, Connecticut 06912 (la «Propiedad»).
IV. Tipo de propiedad: La Propiedad se define como un espacio comercial.
V. Transacción inmobiliaria: Esta Carta de Intención es para el arrendamiento de la Propiedad (la «Transacción Inmobiliaria»).
VI. Condiciones financieras: El Comprador o Arrendatario tiene la intención de arrendar el Inmueble por dos mil dólares ($2,000) al mes. Los pagos se efectuarán el día 1 de cada mes, siendo el primer pago el que deba realizarse al inicio del arrendamiento (el «Alquiler Base»).
VII. Forma de pago: El pago del Precio de Compra o de la Renta Base se realizará de la siguiente manera: El Arrendatario emitirá cheques posfechados durante todo el plazo del arrendamiento. Todos los cheques serán entregados al Arrendador dentro de los 5 días siguientes a la firma del contrato de arrendamiento vinculante.
VIII. Financiación bancaria: El Comprador o el Arrendatario han hecho saber que su capacidad de pago del Precio de Compra o de la Renta Base no está condicionada a su capacidad de obtener financiación.
Si el pago está condicionado a la financiación, será en los siguientes términos: N/A.
IX. Condiciones de compra: Si la Transacción Inmobiliaria es para la compra del Inmueble, se aplicarán las siguientes condiciones:
- Cierre. El Cierre tendrá lugar en _______________________, 20____, o antes de mutuo acuerdo (el «Cierre»). Cualquier prórroga del Cierre deberá ser acordada por escrito por el Comprador y el Vendedor.
- Costes de Cierre. Todos los costes asociados al Cierre serán responsabilidad del ☐ el Comprador ☐ el Vendedor ☐ ambas Partes correrán con sus propios gastos.
- Posesión. La posesión del Inmueble se dará en _______________________, 20____, o antes de mutuo acuerdo (la «Posesión»). Cualquier prórroga de la Posesión deberá ser acordada por escrito por el Comprador y el Vendedor.
- Inspección de la Propiedad. Después de que se haya realizado un Acuerdo de Compra vinculante, el Comprador tendrá derecho a que una persona de su elección inspeccione el estado de la Propiedad. La inspección se realizará a más tardar en ____ días después de que se haya realizado el Acuerdo de Compra.
- Informe de divulgación. Después de que la Propiedad haya sido inspeccionada, el Comprador tendrá un plazo adicional de ____ días para informar por escrito al Vendedor de cualquier nueva revelación. Si el Comprador y el Vendedor no pueden llegar a un acuerdo mutuo dentro de ____ días después de la entrega de las revelaciones por escrito, el Acuerdo de Compra será terminado con cualquier dinero de garantía que se devolverá al Comprador.
- Acuerdo de Suspensión. Tras la ejecución de esta Carta de Intenciones, y hasta el Cierre, el Vendedor no negociará la venta del Inmueble con ninguna otra parte, a menos que el Comprador y el Vendedor acuerden por escrito rescindir esta Carta de Intenciones, o que el Comprador y el Vendedor no firmen un Acuerdo de Compra antes de _______________________, 20____.
X. Condiciones de arrendamiento. Si la Transacción Inmobiliaria es para el arrendamiento del Inmueble, se aplicarán las siguientes condiciones:
- Alquileres atrasados. Si el Arrendatario no paga la Renta Base durante más de 15 días después de su vencimiento, se podrá cobrar un cargo por demora de Quince Dólares ($15) cada día hasta que se pague la cantidad atrasada.
- Depósito de Seguridad. Un depósito de seguridad por la cantidad de Dos Mil Dólares ($2,000) deberá ser pagado antes o al momento de la firma del contrato de arrendamiento.
- Subarriendo. El Arrendatario no podrá subarrendar el Local sin obtener previamente el consentimiento por escrito del Arrendador.
- Aparatos y mobiliario. El Arrendador proporcionará los siguientes artículos para el uso del Arrendatario: Nevera, cocina, lavadora, secadora.
- Aparcamiento. El Arrendador proporcionará 1 plaza(s) de aparcamiento al Arrendatario por un importe de Treinta Dólares ($30). Esta cantidad se pagará al Arrendador mensualmente además del Alquiler Base.
- Mascotas. El Arrendatario tendrá derecho a 2 mascota(s) en el Local. Se permiten los siguientes tipos de mascotas: Gatos, perros.
XI. Gastos: Si la Transacción Inmobiliaria es para el arrendamiento del Inmueble, el Arrendatario deberá pagar los siguientes gastos mensuales además de la Renta Base: Calefacción, electricidad.
El Arrendador deberá pagar los siguientes gastos mensuales: Todos los demás gastos de la propiedad.
XII. Plazo del Arrendamiento: Si la Transacción Inmobiliaria es para el arrendamiento del Inmueble, el plazo del arrendamiento será un período fijo que comenzará el 1 de julio de 2019 y expirará el 30 de junio de 2020.
XIII. Terminación del Arrendamiento: Si la Operación Inmobiliaria tiene por objeto el arrendamiento del Inmueble, el arrendamiento sólo podrá ser rescindido en las siguientes condiciones: El Arrendatario tendrá derecho a rescindir el contrato de arrendamiento mediante un preaviso de al menos 90 días al Arrendador.
XIV. Efecto vinculante: La presente Carta de Intenciones se considerará no vinculante. Por lo tanto, las Partes reconocen que esta Carta de Intención no es ejecutable por ninguna de las Partes. Los términos aquí expuestos son únicamente a los efectos de llegar a un acuerdo en el futuro, del cual el Arrendatario y el Arrendador no están obligados.
XV. Disposiciones adicionales: El depósito de seguridad será devuelto al Arrendatario dentro de los 30 días siguientes a la desocupación del inmueble. Cualquier deducción a la fianza deberá ser desglosada por escrito por el Arrendador y comunicada al Arrendatario en el momento de la devolución de la fianza.
XVI. Moneda: Todas las menciones de moneda o el uso del icono «$» se entenderán referidas al dólar estadounidense.
XVII. Derecho aplicable: Esta Carta de Intención se regirá por las leyes del Estado de Connecticut.
XVIII. Aceptación: Si está de acuerdo con los términos antes mencionados, por favor firme y devuelva un duplicado de esta Carta de Intención a más tardar el 15 de junio de 2019.