Cualquier persona que ya haya comprado una casa en el pasado y pagado un pago inicial sabe lo difícil que es pagar tanto dinero en efectivo de una sola vez. No es fácil para todo individuo ahorrar mucho dinero.
¿Cómo calcular la cantidad de la cuota inicial que hay que poner en la casa? Tendrás que entender los aspectos básicos relacionados con el pago inicial y cómo influye en el proceso de compra de una casa.
Definiendo el pago inicial
El pago inicial es un «pago en efectivo» que usted da al vendedor en el momento del cierre cuando compra una casa. Su prestamista aporta el importe restante del precio de compra.
Un porcentaje calcula el valor del pago inicial. Por ejemplo, si va a comprar una casa por 250.000 dólares y su pago inicial es del 20% del precio de compra, el pago inicial sería de 50.000 dólares. Un pago inicial del 10% sería de 25.000 dólares del precio de compra.
Algunos programas hipotecarios no requieren un pago inicial, sin embargo, en la mayoría de los casos, se le exigirá una participación en la inversión.
¿Cuánto debe poner de entrada en la casa?
Cuánto debe pagar de entrada es una decisión personal. Depende sobre todo de su condición financiera y del programa hipotecario que vaya a utilizar.
Si ha ahorrado una buena cantidad de dinero en efectivo a lo largo del tiempo o ha recibido dinero inesperadamente por suerte, ya lleva ventaja. Pero, si estás empezando, puede que te lleve meses o incluso años acumular dinero para el pago inicial. Además, hay que tener en cuenta algunos costes durante el cierre.
Algunos programas hipotecarios te permiten pagar el 0% como pago inicial mientras que otros requieren un 3% de pago inicial para un préstamo hipotecario convencional. Sin embargo, hay un inconveniente: los prestamistas suelen cobrar una tasa de interés más alta para minimizar su riesgo, lo que significa que usted tiene que pagar más en intereses durante el período de la hipoteca con estas opciones de pago inicial más bajo.
Cuando pagas más como cuota inicial, obtendrás una cuota mensual más baja y una relación préstamo-valor (LTV) más baja. El ratio LTV juega un papel vital en la aprobación de su hipoteca. También le permite determinar el importe de su préstamo con el prestamista.
El mito del 20% de entrada
La impresión de que hay que pagar un 20% de entrada para conseguir una hipoteca es falsa. Hay muchas más alternativas de las que crees.
Si pagas menos del 20% de entrada, serás un prestatario más arriesgado para los prestamistas, y ahí es donde entra en juego el seguro hipotecario. Tendrá que pagar una póliza de seguro hipotecario si realiza un pago inicial inferior al 20%. Este seguro hipotecario protege al prestamista contra el riesgo previsto debido al pago inicial más bajo. Por lo tanto, si no puede pagar la hipoteca y se enfrenta a una ejecución hipotecaria, la póliza de seguro reembolsará al prestamista por sus pérdidas financieras.
Sin embargo, tener un seguro hipotecario es caro, pero en la mayoría de los casos, puede cancelarlo después de conseguir al menos un 20% de capital en su casa.
Un pago inicial más alto también puede hacer que usted sea elegible para un préstamo más grande y asegurar una tasa de interés más baja. Su oferta será considerada «fuerte» por el vendedor si usted pone un pago inicial más alto.
El pago inicial medio de una vivienda
Dependiendo del comprador, la ubicación y los precios de la vivienda en esa región en particular, el pago inicial medio de una vivienda puede variar. Por ejemplo, los compradores que compran una casa por primera vez ponen menos dinero en efectivo como pago inicial que los compradores que adquieren su segunda o tercera vivienda. Esto se debe a que pueden utilizar el dinero de la venta de su última vivienda para realizar el pago inicial de su próxima casa.
Generalmente, el pago inicial promedio de una casa es del 13%, y para los compradores por primera vez, está en el 7%, según el Perfil de Compradores y Vendedores de Vivienda 2018 de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.
Quizás ya hayas decidido cuánto quieres poner de enganche. A continuación, te mostramos los requisitos mínimos para algunos tipos de hipotecas comunes.
Diferentes programas hipotecarios y sus requisitos mínimos de pago inicial
3% a 5% – Hipotecas convencionales
Las empresas, Fannie Mae y Freddie Mac impulsan el acceso al crédito hipotecario en Estados Unidos. Estas compañías no prestan dinero por sí mismas, pero sí proporcionan respaldo a los programas ofrecidos por los prestamistas convencionales. Si quieres optar a programas especiales con pagos iniciales del 3%, es posible que tengas que cumplir ciertos requisitos de ingresos y de ubicación geográfica.
Otros tipos de préstamos convencionales requieren un pago inicial del 5% al 15%. Tendrá que obtener un seguro hipotecario privado (PMI) cuando ponga una cuota inicial inferior al 20% en otros tipos de préstamos convencionales.
Su puntuación de crédito, el tamaño del pago inicial y el importe del préstamo determinan el coste mensual del PMI. Tendrá la opción de renunciar al requisito del PMI, a cambio de un tipo de interés más alto.
3,5%- Préstamo FHA
El pago inicial mínimo es del 3,5% para un préstamo protegido por la Administración Federal de la Vivienda (FHA). Esto significa que obtendrá las ofertas máximas de financiación de la FHA al 96,5%, y necesitará una puntuación de crédito mínima de 580.
Si su pago inicial es del 5% o más, la FHA cobrará costes más bajos. Una de las diferencias críticas entre los préstamos con PMI y los préstamos de la FHA es que la FHA no cobra más a las personas con puntuaciones de crédito más bajas.
Hay una desventaja significativa de pagar menos del 10% de entrada en una hipoteca de la FHA. Usted no puede cancelar sus primas anuales de seguro hipotecario. Usted estará pagando esas primas durante la vida de la hipoteca o hasta que usted venda o refinancie.
0%- VA y USDA
Para la mayoría de los veteranos de las fuerzas armadas, los préstamos VA están disponibles, y en determinadas zonas rurales, también hay préstamos USDA disponibles. Usted puede ver qué áreas son elegibles para los préstamos del USDA utilizando mapas disponibles en el sitio web del USDA.
En ambos tipos de préstamo se pide un préstamo a un prestamista normal. Sin embargo, el VA o el USDA garantizan los préstamos, y usted, por lo tanto, tiene que pagar una cuota de garantía.
Una cuota inicial que puede gestionar
Si está confundido por todas las opciones de cuotas iniciales, no es el único.
Recuerde que su pago inicial puede incluir sus ahorros, junto con regalos monetarios recibidos de familiares y subvenciones de los gobiernos locales o de sus empleadores. Tienes que proporcionar la fuente del pago inicial a tu prestamista en la documentación.
Es vital asegurarse de que no está disminuyendo su cuenta de ahorros para la jubilación o sus reservas para imprevistos para comprar una casa. Si lo hace, podría estar en desventaja para asegurar su futura jubilación. Además, utilizar tus reservas para imprevistos tampoco es lo mejor, ya que podrías tener que hacer costosas reparaciones después de mudarte a tu nueva casa. Y lo que es peor, podría encontrarse con una crisis financiera, y no tendrá ese colchón de seguridad al que recurrir.
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