Aunque los sectores de inversión comercial y residencial comparten algunas características comunes, también hay varias distinciones importantes entre ellos. Específicamente, un inversor debe esperar diferencias significativas entre los niveles de riesgo, rendimiento, ingresos y capital necesarios en los bienes raíces residenciales frente a los comerciales.
Para empezar, definamos primero los bienes raíces residenciales y los bienes raíces comerciales y luego sumerjámonos en lo que se puede esperar al invertir en estas dos clases de activos, incluyendo detalles sobre cómo obtener la aprobación de un préstamo.
¿Qué son los bienes raíces residenciales?
Los inmuebles residenciales tienen entre una y cuatro unidades e incluyen:
- Casas unifamiliares.
- Apartamentos.
- Dúplex.
- Triplex.
- Cuadruplex.
- Apartamentos.
- Condominios.
- Cooperativas.
- Casas móviles individuales.
- Comercio minorista.
- Edificios de oficinas.
- Edificios multifamiliares.
- Hoteles.
- Instalaciones de fabricación.
- Almacenes.
- Complejos de apartamentos.
- Terrenos vacíos que tienen el potencial de desarrollo.
Las familias y los individuos suelen alquilar estas propiedades (a diferencia de las empresas). Los inmuebles residenciales implican la búsqueda de inquilinos para vivir en estas propiedades y, después de que los inquilinos se muden al apartamento o a la casa, pagan el alquiler al propietario cada mes. Al seleccionar a los inquilinos para una unidad residencial, el propietario debe revisar el historial de alquileres anteriores del posible inquilino, su crédito, sus ingresos y otros detalles sobre sus antecedentes para asegurarse de que serán inquilinos responsables y a largo plazo que cuidarán de la propiedad.
La comercialización de inquilinos a largo plazo disminuye la rotación de inquilinos, lo que provoca menos estrés para el propietario. Los inquilinos a largo plazo son más propensos a tratar un alquiler como si fuera su propia casa, manteniendo la propiedad y el mantenimiento general. Estos tipos de inquilinos proporcionan un ingreso financiero constante a los inversores, también.
¿Qué es el sector inmobiliario comercial?
Las propiedades inmobiliarias comerciales son aquellas con cinco o más unidades o cualquier propiedad utilizada para fines comerciales (en oposición a los residenciales). Esto incluye:
Las empresas y corporaciones tienden típicamente a arrendar propiedades comerciales, y se utiliza un contrato de arrendamiento comercial cuando se asegura a los inquilinos. Los acuerdos de arrendamiento tienden a ser más complicados a nivel comercial y pueden incluir arrendamientos netos absolutos, arrendamientos netos triples, arrendamientos netos brutos modificados y arrendamientos de servicio completo.
Pros de invertir en bienes raíces residenciales
La gestión de la propiedad tiende a ser más fácil
Dependiendo de la situación, poseer una propiedad residencial tiende a ser menos engorroso a nivel residencial. Gestionar un solo inquilino, una pareja o un hogar puede ser mucho más manejable que gestionar un almacén o un complejo de apartamentos con cientos de inquilinos. Dependiendo del número de propiedades residenciales que posea el propietario, puede no ser necesario contratar a un administrador de propiedades para que se encargue de los activos. El cobro de los alquileres y el mantenimiento y las reparaciones pueden ser gestionados por el propietario directamente. Por supuesto, si el inversor posee varias propiedades residenciales, esto puede ser difícil de gestionar de forma independiente, y puede ser necesario un administrador de la propiedad.
Beneficios fiscales
Ya sea que posea una propiedad residencial o comercial, los propietarios obtienen varios beneficios fiscales cuando invierten en bienes raíces. Aquellos que poseen una propiedad con inquilinos pueden deducir los gastos asociados a las reparaciones y mejoras de la vivienda, los ingresos por alquiler, los intereses de la hipoteca, los costes de gestión de la propiedad y la depreciación.
Contraindicaciones de invertir en bienes raíces residenciales
Frecuente rotación de inquilinos
Los contratos de arrendamiento residencial pueden ir desde 12 meses, 24 meses o un plazo fijo de 90 días hasta un contrato mes a mes sin fecha de finalización. Los inquilinos de los arrendamientos residenciales suelen ser familias, amigos, compañeros de piso y particulares. Debido a que los bienes raíces residenciales suelen implicar el alquiler de la vivienda principal de alguien, hay un elemento emocional involucrado en la inversión residencial que no es tan común en el sector comercial.
En el lado opuesto, la propiedad comercial se alquila normalmente a las empresas y tiende a ser más transaccional que emocional. Además, dado que las familias y los individuos tienden a alquilar propiedades residenciales, aquellos que sólo tienen contratos de arrendamiento de seis o 12 meses podrían no estar tan inclinados a cuidar la propiedad. Por el contrario, los inquilinos que firman contratos de larga duración tienden a respetar un poco más la propiedad y sus normas.