Un arrendador puede desalojar a un inquilino en Illinois por una variedad de razones. Sin embargo, antes de comenzar el juicio de desalojo, el propietario debe primero terminar el arrendamiento. Por lo general, el propietario hace esto dando al inquilino una notificación por escrito, como lo exige la ley. Si el inquilino no cumple con la notificación por escrito, entonces el propietario puede presentar una demanda de desalojo ante el tribunal (esta demanda también se conoce a veces como demanda de entrada y retención forzosa).
Se necesitarán diferentes tipos de notificaciones y procedimientos para diferentes situaciones. Este artículo explica las reglas y procedimientos que los propietarios deben seguir cuando desalojan a un inquilino o terminan una tenencia en Illinois.
Notificación para la terminación con causa
Un propietario debe tener una razón legal, o causa, para hacer que un inquilino se mude de una unidad de alquiler antes de que el término de la tenencia haya terminado. Puede haber varias razones potenciales para que un propietario termine un arrendamiento antes de tiempo. Las razones más comunes tienen que ver con que el inquilino no paga el alquiler o viola el contrato de alquiler. El propietario también puede poner fin a un arrendamiento antes de tiempo si el inquilino ha consumido o traficado con drogas en la vivienda alquilada. Se necesitan diferentes avisos para estas diferentes situaciones.
- Aviso de cinco días para pagar el alquiler: Si un inquilino no paga el alquiler cuando es debido, el propietario puede dar al inquilino un aviso de cinco días. Este aviso informará al inquilino de que, a menos que pague el alquiler en su totalidad en un plazo de cinco días, el propietario dará por terminado el arrendamiento e iniciará los procedimientos de desalojo contra el inquilino (véase 735 Ill. Comp. Stat. § 5/9-209).
- Aviso de diez días para que abandone la vivienda: Si un inquilino viola cualquier parte del contrato de arrendamiento o contrato de alquiler, el propietario puede dar al inquilino un aviso de diez días para que lo abandone. Este aviso dice que el inquilino tiene diez días para mudarse de la unidad de alquiler porque el inquilino violó el contrato. El propietario no tiene que dar al inquilino ningún plazo para corregir la infracción. Si el inquilino no se muda de la unidad de alquiler dentro de los diez días, entonces el propietario puede dar por terminado el arrendamiento y presentar una demanda de desalojo ante el tribunal (ver 735 Ill. Comp. Stat. § 5/9-210).
- Notificación de desalojo incondicional: Un propietario también puede desalojar a un inquilino que usa, posee o vende drogas ilegales o sustancias controladas en las instalaciones de la unidad de alquiler. En este caso, el propietario debe dar al inquilino un aviso de abandono incondicional de cinco días. Este aviso informa al inquilino de que tiene cinco días para abandonar la vivienda de alquiler. Si el inquilino no se muda al final del período de cinco días, entonces el propietario puede terminar el arrendamiento y presentar una demanda de desalojo contra el inquilino (ver 740 Ill. Comp. Stat. § 40/11).
Notificación de terminación sin causa
Si un propietario no tiene causa para terminar un arrendamiento, entonces el propietario debe esperar hasta el final del término del contrato antes de esperar que el inquilino se mude. En algunos casos, el propietario puede necesitar dar aviso al inquilino.
Contrato de alquiler de mes a mes
Si un propietario desea terminar un contrato de alquiler de mes a mes o un contrato de arrendamiento, el propietario tendrá que dar al inquilino un aviso de 30 días. Este aviso informará al inquilino de que el contrato de alquiler expirará al cabo de 30 días y que el inquilino deberá abandonar la unidad de alquiler en ese momento (véase 740 Ill. Comp. Stat. § 5/9-207). Requisitos de Notificación de Illinois para Terminar un Arrendamiento de Mes a Mes tiene más información.
Arrendamiento de Plazo Fijo
Si un inquilino tiene un contrato de arrendamiento o contrato de alquiler que es por un plazo fijo, como seis meses o un año, y el propietario quiere que el inquilino se mude pero no tiene causa, entonces el propietario tendrá que esperar hasta el final del arrendamiento antes de hacer algo. El contrato de alquiler o de arrendamiento puede exigir al propietario que dé al inquilino un aviso por escrito para que se mude al final del plazo. Sin embargo, si el contrato de alquiler o de arrendamiento no lo exige, el propietario no tiene que dar al inquilino ningún aviso de traslado. El propietario puede esperar que el inquilino se mude al final del plazo, a menos que el inquilino haya indicado su deseo de quedarse.
Defensas contra el desalojo del inquilino
Un inquilino siempre tiene la opción de luchar contra el desalojo, incluso si el propietario piensa que la demanda de desalojo está justificada. Si el inquilino desea defenderse del desahucio, entonces el propietario debe esperar que el juicio dure más de lo normal. El inquilino puede tener una defensa válida, como el hecho de que el propietario haya cometido errores de procedimiento durante el desahucio (por ejemplo, entregar indebidamente una notificación o no esperar lo suficiente antes de presentar la demanda de desahucio) o que el propietario no haya mantenido la unidad de alquiler de acuerdo con la ley. Para más información sobre las defensas del inquilino, vea Defensas del inquilino ante las notificaciones de desalojo en Illinois.
Desalojo del inquilino
Es ilegal que un propietario trate de forzar a un inquilino a mudarse de una unidad de alquiler. Incluso si el propietario tiene éxito con la demanda de desalojo, la única persona autorizada para sacar al inquilino es un sheriff o un agente de policía. Procedimientos de desalojo ilegal en Illinois tiene más información sobre este tema.
Después de que el inquilino se mude de la unidad de alquiler, el propietario podría encontrar bienes personales que el inquilino dejó atrás. Si la unidad de alquiler está en los límites de la ciudad de Chicago, el propietario debe almacenar los bienes personales durante siete días. Si el inquilino no reclama los bienes en el plazo de siete días, el propietario puede deshacerse de ellos (véase la Ordenanza de Arrendadores e Inquilinos Residenciales de la Ciudad de Chicago § 5-12-130). En el caso de una propiedad abandonada en un lugar que no sea la ciudad de Chicago, el propietario debe tomar medidas razonables para informar al inquilino de la propiedad y darle un tiempo razonable para reclamar la propiedad antes de que el propietario se deshaga de ella. Manejando la Propiedad Abandonada de un Inquilino en Illinois tiene más información sobre este tema.
Razón de las Reglas
Los propietarios deben seguir cuidadosamente todas las reglas y procedimientos requeridos por la ley de Illinois al desalojar a un inquilino. De lo contrario, el desalojo puede no ser válido. Aunque estas normas y procedimientos pueden parecer gravosos para el propietario, están ahí por una razón. Los desahucios suelen producirse muy rápidamente, y el resultado final es que el inquilino ha perdido su casa. Las normas ayudan a garantizar que el desahucio esté justificado y que el inquilino tenga tiempo suficiente para encontrar un nuevo lugar donde vivir.