¿Qué es el préstamo FHA Good Neighbor Next Door?
El programa de préstamos FHA Good Neighbor Next Door es una opción hipotecaria única diseñada para proporcionar financiación de viviendas con grandes descuentos a las personas que trabajan para enriquecer y proteger nuestras comunidades.
Los maestros de escuela, los técnicos de emergencias médicas (EMT), los bomberos, los oficiales de policía y otros trabajadores del servicio público pueden ser elegibles para este programa especial de préstamos. Ofreciendo todos los beneficios de un préstamo FHA, incluyendo un bajo pago inicial mínimo y requisitos FICO indulgentes, el programa Good Neighbor Next Door (GNND) ofrece a los profesionales hipotecarios una forma de llegar a estos prestatarios con una opción de compra de vivienda única y asequible.
Préstamo Good Neighbor Next Door de la FHA – Lo básico
- Disponible para maestros de escuela y personal de primera respuesta (bomberos, paramédicos, profesionales de la ley)
- El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) ofrece un 50% de descuento en el precio de lista de las casas elegibles. A cambio, el propietario debe utilizar la propiedad como su única residencia durante un mínimo de 36 meses
- Las propiedades elegibles son viviendas unifamiliares ubicadas en áreas de revitalización y listadas exclusivamente para la venta a través del programa de Ventas GNND. Las propiedades listadas a través del programa están disponibles por un tiempo limitado (siete días), después de lo cual se comercializan al público en general a precio completo
- El HUD requiere que el prestatario firme una segunda hipoteca y un pagaré por el monto del descuento. No se requieren intereses ni pagos en esta segunda hipoteca siempre que el prestatario cumpla con el requisito de tres años de ocupación
- Disponible junto con los programas FHA 203(b) o FHA 203(k), así como cualquier otro préstamo que caiga bajo el paraguas de la FHA
- El pago inicial es de sólo 100 dólares
- Los gastos de cierre pueden ser financiados
- Disponible para los compradores de primera vez y los que repiten
- Todas las casas se venden «tal cual», sin garantía
- Sólo como residencia principal
¿Cuáles son los beneficios?
- 100 dólares de enganche al comprar una vivienda GNND con financiación FHA, el enganche mínimo es de sólo 100 dólares
50% de descuento sobre el precio de lista
- Los prestatarios elegibles pueden comprar una vivienda GNND al 50% por debajo del precio de lista. Por ejemplo, si una casa GNND se cotiza en 100.000 dólares, el prestatario puede comprar la casa por 50.000 dólares. El prestatario debe firmar una segunda hipoteca por el importe del descuento. No se requieren intereses ni pagos en la «segunda hipoteca silenciosa» siempre que el prestatario utilice la vivienda como su única residencia durante 3 años (36 meses)
Financiar los gastos de cierre
- Los gastos de cierre pueden financiarse a través del programa GNND de la FHA, lo que ayuda a reducir los gastos iniciales de los prestatarios
¿Quién es elegible para un préstamo FHA Good Neighbor Next Door?
La elegibilidad para el programa FHA GNND se determina en dos pasos: Primero, el prestatario debe cumplir con los requisitos de elegibilidad para comprar una casa a través del programa de ventas GNND. En segundo lugar, el prestatario debe cumplir con los requisitos del préstamo de la FHA que planean utilizar para financiar la compra.
Para ser elegible para comprar una casa a través del programa de Ventas GNND, un prestatario debe trabajar a tiempo completo en una de las siguientes posiciones y cumplir con los criterios subyacentes.
Aplicación de la ley:
- Empleado a tiempo completo por una agencia de aplicación de la ley del gobierno federal, del gobierno estatal, de una unidad de gobierno de la tierra o de un gobierno tribal indio
- Y, en el desempeño de dicho empleo, han jurado defender y realizar arrestos por violaciones de las leyes federales, estatales, tribales, del condado, del municipio o de la ciudad
- Empleado a tiempo completo como maestro por una escuela pública acreditada por el estado o una escuela privada que proporciona servicios directos a los estudiantes en los grados de preescolar a 12
- Y, la escuela pública o privada en la que está empleado debe servir a los estudiantes de la zona en la que se encuentra la casa que está comprando
- Empleado a tiempo completo como bombero o técnico de emergencias médicas por un departamento de bomberos o unidad de respuesta de servicios médicos de emergencia del gobierno federal, un estado, unidad de gobierno local general o un gobierno tribal indio que sirva al área donde se encuentra la vivienda
- No tienen suficientes ahorros en efectivo para un pago inicial tradicional y/o costos de cierre
- Calificación crediticia menos que perfecta
- Buscan comprar una casa que servirá como residencia principal durante al menos 3 años
- Si la refinanciación proporcionará al prestatario una tasa hipotecaria más baja o un cambio en el plazo del préstamo
- Si el propósito de la refinanciación es obtener un préstamo de rehabilitación FHA 203(k)
- Si la refinanciación puede evitar que el prestatario incumpla la primera hipoteca
- VA Fully Amortized Fixed, para veteranos elegibles y militares en servicio activo listos para aprovechar el 100% de financiación y sin seguro hipotecario privado
- Fannie Mae HomeReady, diseñado para ayudar a los prestatarios de ingresos bajos a moderados a alcanzar la propiedad de una vivienda por tan solo un 3% de cuota inicial
- FHA Streamline Refinance, para prestatarios actuales de la FHA listos para refinanciar a un nuevo préstamo FHA
Enseñanza:
Bombero/EMT:
¿Escenarios en los que el Préstamo FHA GNND una buena opción?
Ya sea que se trate de un comprador por primera vez o de un comprador recurrente, el programa GNND ofrece un 50% de descuento en el precio de lista de determinadas viviendas por un tiempo limitado. Los prestatarios que se aprovechan de estos descuentos luego asegurar la financiación de la FHA y disfrutar de los muchos beneficios del préstamo de la FHA, incluyendo un pago inicial excepcionalmente bajo ($ 100).
Los prestatarios que cumplen con los requisitos de empleo para una compra de vivienda GNND, el programa de préstamos FHA GNND puede proporcionar una solución ideal para los siguientes escenarios de prestatarios:
¿Por qué se creó el programa GNND de la FHA?
El programa Good Neighbor Next Door está diseñado para hacer dos cosas: ayudar a revitalizar las comunidades y proporcionar la propiedad de la vivienda asequible a los maestros de la escuela pública y los primeros respondedores – profesionales de la comunidad que proporcionan servicios valiosos, pero normalmente ganan salarios más bajos.
Revitalización de la comunidad
Las viviendas disponibles a través del programa GNND están situadas en áreas de revitalización, lo que significa que están en zonas menos desarrolladas o en barrios que estaban deprimidos y que están siendo mejorados. El programa GNND sirve para ayudar a las comunidades a reconstruirse tras los reveses económicos y reducir el riesgo de deterioro del barrio. También puede ayudar a aumentar el valor de la propiedad de la zona, ayudando a los vecinos y residentes de la zona desde hace mucho tiempo construir la equidad en sus hogares.
Propiedad de la vivienda asequible
Con el 50% de descuento del programa del precio de lista de la casa, los compradores GNND pueden disfrutar de un ahorro sustancial. Y cuando se financia a través de un programa de préstamos de la FHA, el HUD exige un pago inicial de tan sólo 100 dólares. El bajo precio de compra y el bajo requisito de pago inicial ofrece a los prestatarios la posibilidad de disfrutar de ahorros a largo plazo. Además, los costos de cierre pueden ser financiados en el préstamo, lo que permite al prestatario ahorrar en los costos iniciales, también.
Comprando una casa con el programa FHA GNND
El proceso comienza con la identificación de si el prestatario es elegible para el programa Good Neighbor Next Door basado en su empleo. Si trabajan en uno de los puestos elegibles (maestro, bombero, EMT, policía), entonces pueden acceder al programa de ventas GNND a través de HUD y ver los listados disponibles actuales.
Estos listados de casas se ofrecerán con un 50% de descuento en el precio de lista siete días desde la fecha en que se unieron al programa. Después del período de siete días, las casas se comercializarán al público en general para la venta en el precio de lista completo.
Debido a que las casas sólo se ofrecen con un descuento por un período muy corto de tiempo, los prestatarios tendrán que moverse rápidamente si quieren aprovechar el ahorro significativo. Por esta razón, es importante hacer hincapié en la necesidad de obtener la pre-aprobación de la financiación de la FHA antes de que comiencen su búsqueda de vivienda.
Una vez que el prestatario encuentra una casa a través del programa de ventas GNND, tendrá que seguir asegurando su financiación FHA a través de un prestamista aprobado.
Opciones de refinanciación
La refinanciación es posible bajo el programa FHA GNND. Sin embargo, cuando un prestatario intenta refinanciar la primera hipoteca, el prestamista normalmente esperará que el nuevo préstamo ocupe su lugar en la primera posición. Para que eso ocurra, el HUD debe subordinar su posición a la nueva primera hipoteca. En la mayoría de los casos, el HUD sólo aprobará una refinanciación y subordinación en las siguientes circunstancias:
Otros programas a explorar
Si el programa de préstamos FHA Good Neighbor Next Door no funciona para un escenario quizás uno de estos programas se adapte mejor a las necesidades de sus prestatarios:
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