En Colorado, los desalojos son a veces referidos como «Entrada Forzosa & Detainer» (FED). Un propietario debe seguir cuidadosamente todas las reglas y procedimientos establecidos por la ley de alquileres de Colorado cuando desaloja a un inquilino. Si no lo hace, el proceso de desalojo puede no tener éxito.
Los «autodesalojos» son ilegales en Colorado. Esto significa que usted no puede bloquear al inquilino, terminar las utilidades o servicios esenciales, sacar las pertenencias del inquilino, o amenazar al inquilino.
Como empresa de administración de propiedades de Denver & estamos familiarizados con las leyes y el proceso de desalojo de Colorado. Por lo tanto, para ayudarle, hemos reunido una visión general del procedimiento adecuado que debe seguir al desalojar a los inquilinos en Colorado.
DISCLAIMER: Esta información proporcionada por Evolve Real Estate & Property Management es sólo para información general. Mientras que esto es una visión general útil, no hacemos ninguna representación o garantía de ningún tipo con respecto a esta información. Si usted necesita consejo legal, póngase en contacto con un abogado licenciado y no contacte a Evolve Real Estate & Property Management para consejo legal.
Notificación de Terminación sin Causa
Normalmente, en Colorado, usted debe tener una razón legal para desalojar a un inquilino. Si no lo hace, debe esperar hasta que su contrato de arrendamiento expire. Si el inquilino no se muda, usted puede solicitar su desalojo en la corte. Un inquilino que no se muda después de que su contrato de arrendamiento expire también se conoce como inquilino remanente.
Para desalojarlo, no debe aceptar los pagos del alquiler. Si lo hace, el plazo del contrato anterior se renovará automáticamente y el inquilino seguirá ocupando legalmente la propiedad de alquiler.
Para un contrato de duración determinada, debe esperar hasta que su contrato expire si no tiene una causa legal para desalojarlos. En este caso, no es necesaria una notificación, ya que los términos del contrato de alquiler están expresamente indicados en el contrato de alquiler. Sin embargo, puede entregarles una notificación si el contrato de alquiler lo requiere específicamente.
Si no desea desalojarlos, entonces tiene dos opciones cuando el contrato de alquiler expire. La primera opción es prorrogar su contrato de arrendamiento por otro plazo. Y la otra opción es cambiar los términos a un contrato de arrendamiento de mes a mes.
Para un arrendamiento de mes a mes, debe dar al inquilino un Aviso de Desalojo de 7 días. De acuerdo con Colo. Rev. Stat. § 13-40-107(1)(c)), informa al inquilino de que el arrendamiento expirará en siete días. Si no se mudan después de los siete días, usted puede solicitar su desalojo en la corte.
Notificación de Terminación con Causa
Antes de desalojar a un inquilino cuyo contrato de arrendamiento o contrato de alquiler no ha expirado, primero debe tener una razón legal para hacerlo. Las razones comunes por las que los inquilinos son desalojados en Colorado incluyen:
- No pagar la renta
- Cometer violaciones al contrato de arrendamiento
- Incurrir en actividades criminales
- Entregar la notificación a un familiar del inquilino que tenga al menos dieciséis años de edad.
- Entregar los documentos en el lugar de trabajo del inquilino.
- Dejarlo en un lugar visible de la vivienda, si el inquilino no está presente.
- Entregarlo al inquilino en persona.
- Formulario 3 de la CRCCP (Contestación según el procedimiento civil simplificado)
- Formulario 1A de la CRCCP (Citación en entrada forzosa y retención ilegal)
- JDF 99 (Demanda en entrada forzosa y retención)
- El desalojo es en represalia.
- El propietario no mantuvo la propiedad en condiciones habitables.
- El arrendador no mantuvo las áreas comunes en condiciones de seguridad.
- Las alegaciones son falsas.
- El desahucio se basa en motivos discriminatorios.
Las leyes de alquiler de Colorado establecen que, si el inquilino no ha pagado la renta o ha violado otros términos del contrato, usted debe entregarle una notificación de Pago o Renuncia de 3 días.
Según el Colo. Rev. Stat. § 13-40-104(d) y (e)), el aviso de 3 días da al inquilino dos opciones. La primera es pagar la renta debida dentro de los tres días. La otra opción es desalojar el local de alquiler. Si el inquilino no hace ninguna de las dos, usted puede iniciar su desalojo presentando una demanda de desahucio en los tribunales.
También puede desalojar a un inquilino que incurra en infracciones más graves. Los actos graves pueden incluir la actividad relacionada con las drogas o la violencia hacia otros inquilinos. Según el Colo. Rev. Stat. § 13-40-104(d.5), debe entregar al inquilino un aviso de desalojo de 3 días. A diferencia de la notificación de pago o renuncia de 3 días, la notificación de renuncia de 3 días no ofrece al inquilino una opción para «curar» la violación.
El inquilino debe mudarse. Si no lo hace, usted puede comenzar su desalojo solicitando su desalojo en la corte.
Entregar un aviso de desalojo en Colorado
Cuando se entregan avisos de desalojo, se debe seguir el debido proceso. En Colorado, puede entregar la notificación de desalojo de una de las siguientes maneras:
Puedes proceder al procedimiento formal de desahucio si el inquilino no actúa ante los avisos. Los diferentes formularios que puede necesitar para presentar en la oficina del secretario de Colorado incluyen:
Conseguir una cita en el juzgado
Los citados formularios estarán disponibles en la secretaría. Una vez presentados, el secretario judicial le dará una fecha de audiencia. Normalmente, la fecha del tribunal es alrededor de 5-10 días después de que se haya presentado una demanda de desahucio.
Luego, entregue la demanda al inquilino. También puede preguntar al secretario si es posible que lo haga el sheriff en su lugar, es recomendable.
Mientras espera la fecha del juzgado, reúna todas las pruebas que pueda contra el inquilino. Entre otras cosas, debe recordar incluir una copia del contrato de arrendamiento, una copia de la notificación de 3 días y una prueba de que se siguió el procedimiento adecuado cuando se notificó.
Si el inquilino no se presenta, ganará por defecto. El juez también puede concederle la indemnización por daños y perjuicios, así como otorgarle una Sentencia de Posesión. Si el inquilino se presenta, el juez dará a cada parte la oportunidad de presentar su caso.
Las defensas de desalojo de inquilinos más comunes en Colorado incluyen:
Sentencia de Posesión
Suponiendo que la sentencia sea a su favor, el juez le dará una Sentencia de Posesión. Una Sentencia de Posesión es una orden que determina quién tiene derecho a la posesión de la propiedad.
Si el inquilino no apela la decisión, no tendrá otra opción que desalojar el local en un plazo de 48 horas.
Pero si el inquilino opta por apelar el desalojo, entonces debe presentar una notificación de apelación en el tribunal de distrito dentro de los 14 días siguientes a la sentencia inicial. También es obligatorio que el inquilino de Colorado presente una fianza de apelación. Una fianza de apelación, para los casos de desalojo, suele ser la cantidad mensual del alquiler.
De acuerdo con el C.R.C.P. 411(1); C.R.S. § 13-6-311, el tribunal debe suspender todos los procedimientos posteriores y retirar cualquier ejecución emitida para hacer cumplir la sentencia anterior.
Si el tribunal de distrito sigue fallando a su favor, le otorgará una sentencia de posesión. El inquilino tendrá que abandonar el inmueble en un plazo de 48 horas tras la sentencia del tribunal. Si no lo hace, tendrá que volver a solicitar una «Orden de Restitución»
Solicitar una Orden de Restitución
Una Orden de Restitución es lo que permite al sheriff o a un oficial de policía desalojar al inquilino de una propiedad. Después de que se emita, el inquilino tendrá 24 horas para mudarse o ser forzado a hacerlo.
Colorado es un estado en el que «el perdedor paga». Por lo tanto, el inquilino debe pagar los honorarios de los abogados y los costos de los desalojos. Vea el Estatuto Revisado de Colorado 13-4-123 para más información sobre esto.
Tratando con Pertenencias Personales
Usted puede descubrir que el inquilino ha dejado su propiedad personal después de que se ejecute un desalojo. Bajo las leyes de desalojo de Colorado, la propiedad dejada atrás se considera abandonada. Esto es a diferencia de la mayoría de los estados donde el propietario está obligado a ponerse en contacto con el inquilino.
Sin embargo, si usted decide almacenar la propiedad hasta que el inquilino la reclame, la ley de alquiler de Colorado le permite exigir los costos de almacenamiento. Usted no será responsable de cualquier daño que se produzca como resultado de la manipulación de su propiedad. Véase Colo. Rev. Stat. § 13-40-122 para más información sobre esto.
Esta información sólo pretende ser informativa. Para preguntas específicas, por favor consulte a un abogado calificado de Colorado.
