Línea de tiempo. El desalojo de un inquilino en Georgia puede tomar alrededor de 1-3 meses , dependiendo del tipo de desalojo y si los inquilinos presentan una respuesta. Si se presenta una apelación, el proceso tomará más tiempo (leer más).
A continuación se presentan los pasos individuales del proceso de desalojo en Georgia.
Paso 1: Se publica la notificación
Los propietarios en Georgia pueden comenzar el proceso de desalojo por varias razones, incluyendo:
- Falta de pago de la renta – Una vez que la renta está vencida, los propietarios deben proporcionar ya sea por escrito o verbalmente que el inquilino puede ser desalojado.
- Violación de los términos del contrato de arrendamiento/contrato de alquiler – Si un inquilino viola una disposición de un contrato de arrendamiento/contrato de alquiler por escrito (incluyendo la actividad ilegal), el propietario debe dar al inquilino un aviso oral o escrito de que el inquilino puede ser desalojado.
- Sin contrato de arrendamiento/finalización del plazo del mismo (inquilino a voluntad) – Si no hay contrato de arrendamiento o el plazo del mismo ha finalizado, el propietario no necesita ninguna razón adicional para finalizar el arrendamiento siempre y cuando se dé el aviso adecuado.
- Desalojos por represalias. Es ilegal que un propietario desaloje a un inquilino por quejarse al propietario o a la agencia local o gubernamental correspondiente en relación con la propiedad. También es ilegal que un propietario desaloje a un inquilino por unirse, apoyar u organizar una organización o sindicato de inquilinos.
- Desalojo de un ocupante ilegal. Si el individuo que ocupa la propiedad no tenía el permiso del propietario cuando se mudó, no tiene un contrato de arrendamiento / acuerdo verbal, y nunca ha pagado el alquiler, pueden ser considerados «intrusos» bajo la ley de Georgia y los propietarios seguirían el procedimiento para eliminar los intrusos en lugar del proceso de desalojo a continuación. (leer más).
Cada posible motivo de desahucio tiene sus propias reglas sobre cómo se inicia el proceso.
Proceso de desahucio por falta de pago del alquiler
Un propietario puede desalojar a un inquilino por no pagar el alquiler a tiempo.
Según la ley de Georgia, el alquiler se considera atrasado al día siguiente de su vencimiento; los períodos de gracia (si los hay) se abordan en el contrato de alquiler/arrendamiento.
Una vez que el alquiler está atrasado, el propietario debe proporcionar una notificación verbal o escrita al inquilino antes de comenzar una acción de desalojo. La ley de Georgia no especifica cuánto tiempo se debe dar a los inquilinos en la notificación.
Si el inquilino no paga el alquiler adeudado al final del período de notificación y permanece en la propiedad, el propietario puede proceder con el proceso de desalojo.
Proceso de desalojo por violación de los términos del contrato de arrendamiento/contrato de alquiler
Un inquilino puede ser desalojado en Georgia si no mantiene sus responsabilidades bajo los términos de un contrato de arrendamiento/contrato de alquiler por escrito.
Los propietarios de Georgia no están obligados a permitir que los inquilinos corrijan una violación del contrato de arrendamiento en estos casos, pero deben proporcionar a los inquilinos una notificación escrita o verbal antes de comenzar una acción de desalojo.
Las violaciones típicas del contrato de arrendamiento bajo esta categoría podrían incluir cosas como dañar la propiedad de alquiler, tener demasiadas personas residiendo en la unidad de alquiler, y tener una mascota cuando hay una política de no mascotas.
Note que la actividad ilegal se incluye en esta categoría, incluyendo la prostitución en la unidad de alquiler y otros actos delictivos.
El tiempo que se debe dar a los inquilinos en la notificación no se especifica a nivel estatal; sin embargo, si el inquilino permanece en la propiedad después de que el período de notificación expire, el propietario puede proceder con el proceso de desalojo.
Proceso de desalojo por falta de contrato de arrendamiento / finalización del contrato de arrendamiento
En el estado de Georgia, si los inquilinos se «aferran», o permanecen en la unidad de alquiler después de que el plazo de alquiler ha expirado, entonces el propietario debe dar aviso a los inquilinos antes de desalojarlos. Esto puede incluir a los inquilinos sin un contrato de arrendamiento por escrito y a los inquilinos semana a semana y mes a mes.
A menudo este tipo de desalojo se aplica a los inquilinos que están al final de su contrato de arrendamiento y el propietario no quiere renovar.
Independientemente de la duración o el tipo de arrendamiento, los propietarios están obligados a dar a todos los inquilinos «a voluntad» por lo menos 60 días de aviso antes de iniciar una acción de desalojo.
Si el inquilino permanece en la propiedad después de que el período de notificación expira, el propietario puede proceder con el proceso de desalojo.
Paso 2: La demanda se presenta y sirve
Como el siguiente paso en el proceso de desalojo, los propietarios de Georgia deben presentar una declaración jurada en el tribunal correspondiente. En el estado de Georgia, esto tiene un costo de $60 a $75 en honorarios de presentación en todo el estado.
La citación y la declaración jurada deben ser entregadas al inquilino por el Sheriff antes de la audiencia a través de uno de los siguientes métodos :
- Dando una copia al inquilino en persona
- Dejando una copia en la residencia del inquilino con un adulto que vive allí
- Colocando una copia en un lugar visible en la unidad de alquiler Y enviando una copia por correo de primera clase
- Período de notificación inicial – 60 días para los inquilinos «a voluntad»; no se especifica para cualquier otro tipo de desalojo.
- Emisión/Servicio de la citación y la demanda – De unos días a unas semanas, dependiendo del método de servicio.
- Se presenta la respuesta – 7 días después de la emisión de la citación.
- Audiencia judicial y fallo sobre el desalojo – De unos días a unas semanas; más tiempo si se presenta una apelación.
- Emisión de la Orden de Posesión – 7 días después de que se emita la sentencia a favor del propietario.
- Devolución de la Posesión – De unos días a unas semanas, dependiendo de la rapidez con la que se ejecute la orden.
Los inquilinos que están siendo desalojados por falta de pago del alquiler tendrán 7 días después de la fecha en que recibieron la citación para pagar todo el alquiler vencido en su totalidad para evitar.alquileres vencidos en su totalidad con el fin de evitar el desalojo.
De unos días a unas semanas. La ley de Georgia no establece la rapidez con la que la citación debe ser entregada al inquilino una vez que la declaración jurada es presentada ante el tribunal.
Paso 3: Se presenta la respuesta
Los inquilinos en Georgia deben responder a la citación y a la declaración jurada ya sea por escrito o verbalmente dentro de los 7 días de la fecha en que se emitió la citación. Si el inquilino da una respuesta verbal, debe ser escrita en una copia de la declaración jurada.
Si el inquilino no responde a la declaración jurada, el tribunal emitirá una sentencia en rebeldía a favor del propietario, y el inquilino no podrá ir a una audiencia judicial.
Si el inquilino responde a la declaración jurada, el tribunal programará una audiencia y el inquilino podrá explicar por qué cree que no debe ser desalojado.
7 días. Los inquilinos tienen 7 días después de la fecha en que se emite la citación para presentar una respuesta escrita o dar una respuesta verbal a la declaración jurada.
Paso 4: Audiencia en el tribunal y sentencia
La ley de Georgia no especifica qué tan pronto debe celebrarse una audiencia de desalojo después de que se presente una declaración jurada en el tribunal o después de que el tribunal reciba la respuesta del inquilino. Dependerá de lo ocupado que esté el calendario de audiencias del tribunal de primera instancia.
Si el inquilino no se presenta a la audiencia, o no responde a la demanda, el tribunal emitirá una sentencia en rebeldía a favor del propietario y el inquilino deberá mudarse.
Si el funcionario judicial falla a favor del propietario en la audiencia de desalojo, se emitirá una orden de posesión y se procederá al desalojo.
Los inquilinos tienen 7 días para apelar la sentencia para evitar el desalojo.
De unos días a unas semanas, dependiendo del calendario del juzgado y de si se recurre la sentencia.
Paso 5: Se emite la orden de posesión
La orden de posesión es el aviso final del inquilino para que abandone la unidad de alquiler, y le da la oportunidad de sacar sus pertenencias antes de que el sheriff regrese a la propiedad para sacarlos a la fuerza.
Si el tribunal ha fallado a favor del propietario, el propietario pedirá al tribunal que emita una orden de posesión. La orden se emitirá 7 días después de la sentencia a favor del propietario.
Si el inquilino permanece en la unidad de alquiler después de que se emita la orden, la posesión de la unidad de alquiler será devuelta por la fuerza al propietario.
7 días. La orden de posesión se emitirá 7 días después de la sentencia a favor del propietario.
Paso 6: Se devuelve la posesión de la propiedad
La ley de Georgia no establece la rapidez con la que un sheriff o un agente de policía debe actuar sobre una orden de posesión una vez que se ha recibido del tribunal. Los agentes podrían tardar de unos días a unas semanas en desalojar al inquilino, dependiendo de cuántos otros desalojos estén ya programados.
De unos días a unas semanas, dependiendo de la rapidez con la que los agentes de la ley ejecuten la orden.
Línea de tiempo del proceso de desalojo en Georgia
A continuación se presenta un resumen de los aspectos fuera del control del propietario que dictan la cantidad de tiempo que se necesita para desalojar a un inquilino en Georgia. Dicho esto, estas estimaciones pueden variar en gran medida, y algunos períodos de tiempo pueden no incluir los fines de semana o días festivos legales.
Flujograma del proceso de desalojo en Georgia
Para preguntas adicionales sobre el proceso de desalojo en Georgia, por favor consulte la legislación oficial, Código de Georgia §44-7-7, §44-7-18, y §§44-7-50 a 44-7-55 para más información.