¿Qué es una propiedad de inversión?
Una propiedad de inversión es una propiedad inmobiliaria adquirida con la intención de obtener un rendimiento de la inversión, ya sea a través de los ingresos de alquiler, la futura reventa de la propiedad, o ambos. La propiedad puede estar en manos de un inversor individual, un grupo de inversores o una corporación.
Una propiedad de inversión puede ser un esfuerzo a largo plazo o una inversión a corto plazo. En este último caso, los inversores a menudo se dedican a la compra de inmuebles, que se remodelan o renuevan, y se venden con un beneficio en un corto período de tiempo.
El término propiedad de inversión también se puede utilizar para describir otros activos que un inversor adquiere con el fin de obtener una apreciación futura, como el arte, los valores, la tierra u otros objetos de colección.
Entendiendo las propiedades de inversión
Las propiedades de inversión son aquellas que no se utilizan como residencia principal. Generan alguna forma de ingresos -dividendos, intereses, alquileres o incluso regalías- que quedan fuera del ámbito de la línea de negocio habitual del propietario. Y la forma en que se utiliza una propiedad de inversión tiene un impacto significativo en su valor.
Los inversores a veces realizan estudios para determinar el mejor y más rentable uso de una propiedad. Esto se conoce como el mejor y más alto uso de la propiedad. Por ejemplo, si una propiedad de inversión está zonificada para uso comercial y residencial, el inversor sopesa los pros y los contras de ambos hasta que determina cuál tiene la mayor tasa de rendimiento potencial. Entonces utiliza la propiedad de esa manera.
A menudo se hace referencia a una propiedad de inversión como una segunda vivienda. Pero los dos no significan necesariamente lo mismo. Por ejemplo, una familia puede comprar una casa de campo u otra propiedad de vacaciones para utilizarla ellos mismos, o alguien con una casa principal en la ciudad puede comprar una segunda propiedad en el campo como un refugio para los fines de semana. En estos casos, la segunda propiedad es para uso personal-no como una propiedad de ingresos.
Tipos de propiedades de inversión
Residencial: Las viviendas de alquiler son una forma popular para los inversores de complementar sus ingresos. Un inversor que compra una propiedad residencial y la alquila a inquilinos puede cobrar rentas mensuales. Pueden ser casas unifamiliares, condominios, apartamentos, casas adosadas u otros tipos de estructuras residenciales.
Comercial: Las propiedades que generan ingresos no siempre tienen que ser residenciales. Algunos inversores -especialmente las empresas- compran propiedades comerciales que se utilizan específicamente para fines comerciales. El mantenimiento y las mejoras de estas propiedades pueden ser más altos, pero estos costes pueden ser compensados por mayores rendimientos. Esto se debe a que los contratos de arrendamiento de estas propiedades suelen exigir alquileres más elevados. Estos edificios pueden ser edificios de apartamentos de propiedad comercial o locales comerciales.
Uso mixto: Una propiedad de uso mixto puede utilizarse simultáneamente para fines comerciales y residenciales. Por ejemplo, un edificio puede tener una fachada comercial en la planta principal, como una tienda de conveniencia, un bar o un restaurante, mientras que la parte superior de la estructura alberga unidades residenciales.
Consejos clave
- Una propiedad de inversión se adquiere con la intención de obtener un rendimiento a través de los ingresos por alquiler, la futura reventa de la propiedad, o ambos.
- Las propiedades pueden representar una oportunidad de inversión a corto o largo plazo.
- Las propiedades de inversión no son residencias principales ni segundas viviendas, lo que hace más difícil que los inversores consigan financiación.
- La venta de una propiedad de inversión debe ser reportada, y puede dar lugar a ganancias de capital, lo que puede tener implicaciones fiscales para los inversores.
Financiación de propiedades de inversión
Mientras que los prestatarios que obtienen un préstamo para su residencia principal tienen acceso a una serie de opciones de financiación que incluyen préstamos de la FHA, préstamos de la VA y préstamos convencionales, puede ser más difícil conseguir financiación para una propiedad de inversión.
Las aseguradoras no proporcionan un seguro hipotecario para las propiedades de inversión, y como resultado, los prestatarios necesitan tener al menos un 20% de entrada para asegurar la financiación bancaria para las propiedades de inversión.
Los bancos también insisten en una buena puntuación de crédito y una relación préstamo-valor relativamente baja antes de aprobar un prestatario para una hipoteca de inversión inmobiliaria. Algunos prestamistas también exigen que el prestatario cuente con amplios ahorros para cubrir al menos seis meses de gastos en la propiedad de inversión, asegurando así que la hipoteca y otras obligaciones se mantendrán al día.
Implicaciones fiscales
Si un inversor cobra el alquiler de una propiedad de inversión, el Servicio de Impuestos Internos (IRS) le exige que declare el alquiler como ingreso, pero la agencia también le permite restar los gastos pertinentes de esta cantidad. Por ejemplo, si un propietario cobra 100.000 dólares de alquiler en el transcurso de un año, pero paga 20.000 dólares en reparaciones, mantenimiento del césped y otros gastos relacionados, declara la diferencia de 80.000 dólares como ingresos propios.
Si un individuo vende una propiedad de inversión por más del precio de compra original, tiene una ganancia de capital, que debe ser declarada al IRS. A partir de 2020, las plusvalías de los activos que se mantengan durante al menos un año se consideran ganancias a largo plazo y tributan al 15%, excepto para quienes estén casados y declaren conjuntamente y tengan una renta imponible superior a 496.600 dólares o sean solteros y tengan una renta superior a 441.450 dólares. En estos casos, el tipo es del 20%.
En cambio, si un contribuyente vende su vivienda habitual, sólo tiene que declarar las plusvalías que superen los 250.000 dólares si declara individualmente y los 500.000 dólares si está casado y declara conjuntamente. La ganancia de capital de una propiedad de inversión es su precio de venta menos su precio de compra menos cualquier mejora importante.
Para ilustrar, imagine que un inversor compra una propiedad por 100.000 dólares y gasta 20.000 dólares en instalar una nueva fontanería. Unos años después, vende la propiedad por 200.000 dólares. Después de restar su inversión inicial y las reparaciones de capital, su ganancia es de 80.000 dólares.