La siguiente pregunta fue respondida recientemente en Quora: «Urbanismo: ¿Cuáles son los beneficios y perjuicios de los desarrollos de uso mixto?» Dos profesionales del sector opinan sobre el debate a continuación:
Don Johnson, urbanista y economista
«Desarrollo de uso mixto» es una especie de término escurridizo que a veces significa cosas diferentes para distintas personas. En principio, sólo significa un desarrollo inmobiliario que incorpora varios usos diferentes (comercio, oficinas, hoteles, viviendas, etc.), pero implica que esos usos están diseñados para trabajar juntos y complementarse.
Cuando se hace bien, el desarrollo de uso mixto ofrece grandes beneficios:
- Para el promotor, el riesgo se reparte entre varios mercados diferentes, por lo que si el mercado de oficinas se hunde mientras estás en construcción (por ejemplo), bueno, puedes alquilar el comercio minorista y operar el hotel y, con suerte, aguantar hasta que las oficinas mejoren. Es simplemente una diversificación a nivel de proyecto.
- Los diferentes usos pueden trabajar en sinergia. Los trabajadores de las oficinas quieren restaurantes para comer y entretener a los clientes, y los hoteles para acoger a los viajeros de negocios. Los compradores quieren ir al cine. Los condominios y las habitaciones de hotel pueden valer más si hay tiendas y servicios justo abajo. Desde el punto de vista del promotor, ya que la gente busca estas cosas, ¿por qué no ofrecérselas y quedarse con esos ingresos?
- En el ámbito de la ciudad, los desarrollos de uso mixto pueden resolver un dilema del sector inmobiliario urbano moderno: el buen urbanismo debe ofrecerse en un grano fino con el que la gente pueda interactuar a escala humana, pero la financiación inmobiliaria exige grandes proyectos de cientos de millones a miles de millones de dólares. El desarrollo de uso mixto puede ser ambas cosas.
- A nivel práctico, los proyectos de uso mixto son más difíciles. Los financiadores tienen que evaluar cada uso por separado, las aprobaciones de zonificación y construcción pueden ser exponencialmente más difíciles, y desde la perspectiva del diseño hay muchos más detalles que hay que hacer bien. El promotor puede tener que comercializar simultáneamente espacios de oficinas, hoteles, comercios y viviendas para poder seguir adelante. Los proyectos tardan más y eso es lo más mortífero para el sector inmobiliario (ya que el promotor suele estar pagando a alguien por el suelo o el dinero mientras el proyecto avanza a rastras). Hoy en día, los proyectos de uso mixto son mucho más comunes que hace 20 o 30 años y la dificultad para completarlos también es menor.
- Desde una perspectiva más amplia, todo el concepto, y a menudo la ejecución, de los desarrollos de uso mixto puede ser antiurbano: la idea es crear un pequeño mundo autocontenido del que la gente no tenga que salir. Esto no aporta nada a la ciudad y puede ser muy destructivo. En los centros de la ciudad con problemas, a menudo se puede ver un círculo vicioso: como el barrio estaba muerto y/o daba miedo, los promotores construyeron proyectos muy autocontenidos, lo que absorbió aún más la vida de la calle. (El Renaissance Center de Detroit podría ser el ejemplo clásico). Los desarrollos de uso mixto son también un bloque principal de lo que algunos han llamado expansión de alta densidad, que presenta alta densidad y edificios altos pero pocas conexiones a nivel de calle, una fuerte orientación hacia el automóvil (es decir, todo el mundo va y viene en coche) y una falta general de urbanidad. Las «Edge Cities» de Estados Unidos suelen ser así.
También hay desventajas:
Los desarrollos de uso mixto son hoy en día bastante comunes, mucho más de lo que solían ser, y las ciudades también exigen que sean más abiertos y menos autocontenidos. Como muchas prácticas no son buenas o malas en sí mismas, todo está en cómo se hace.
Daniel Nordh, arquitecto
No hay nada intrínsecamente bueno o malo en los desarrollos de uso mixto y el propio término engloba tantas variables que casi no tiene sentido.
Una propuesta de desarrollo debe responder a su contexto proporcionando los usos que tienen sentido en esa ubicación particular en base a la oferta existente, la necesidad, la viabilidad y el tejido urbano.
La mayoría de las veces, en un contexto urbano activo (es decir, centros urbanos, rutas activas, etc.), el desarrollo de uso mixto debe ser el predeterminado ya que la planta baja proporciona una interfaz completamente diferente con la actividad de la calle que las plantas superiores. Sin embargo, en un contexto suburbano o rural, los usos mixtos suelen tener poco sentido o se limitan naturalmente a las zonas de interacción más densa, los centros de barrio, etc.
Los beneficios de un monouso sensato pueden compensar fácilmente los beneficios de un desarrollo pobre de usos mixtos y viceversa. La ubicación y el contexto decidirán.
Esto se dice desde el punto de vista del diseño urbano para el bien público del Reino Unido/Europa. Los promotores normalmente llegarán a una conclusión completamente diferente de lo que un desarrollo «debería ser» basándose en la maximización de los beneficios.