Por Deborah Goonan, Comunidades Americanas Independientes
¿Alguna vez ha visto un anuncio de bienes raíces de una casa presumiendo su «vista al agua» o una vista al «lago»?
El post de hoy es un mensaje de cuidado para el comprador.
A menos que esté viendo una casa cerca de un lago recreativo -un lago real utilizado para navegar, pescar, nadar y otros deportes acuáticos- ese «lago» ornamental no es más que un estanque de retención.
Su objetivo principal es recoger la escorrentía de las aguas pluviales con fines medioambientales o de control de inundaciones, aunque a veces también puede proporcionar un hábitat hecho por el hombre para las aves, los peces y la vida silvestre.
Hay un pequeño y sucio secreto que la industria inmobiliaria no quiere que sepa: la ley estatal y local requiere que prácticamente todos los nuevos desarrollos deben ser diseñados para recoger y controlar la escorrentía de las aguas pluviales que crearán. Cada tejado, cada calzada o aparcamiento pavimentado y cada carretera crean superficies duras que no absorben el agua de lluvia. Y toda el agua tiene que ir a alguna parte.
Así que… se construye un sistema de zanjas de drenaje, cunetas, tuberías subterráneas de aguas pluviales y cuencas de recogida de agua para evitar que se inunden las calles y los sótanos de la comunidad o las propiedades aguas abajo.
«Beneficios» de los estanques de aguas pluviales
Los estanques de aguas pluviales, al menos en teoría, proporcionan beneficios medioambientales añadidos al ralentizar el flujo de agua, filtrar los contaminantes de forma natural y permitir que los residuos y el limo se hundan hasta el fondo de la cuenca. El objetivo declarado de los estanques de retención, también conocidos como «cuencas húmedas» o «cuencas de detención», es reducir el flujo aguas abajo de las aguas pluviales contaminadas, evitando la erosión y la contaminación de las zonas de la cuenca o la propiedad privada.
Las palabras clave aquí son «en teoría.»
Básicamente, se espera que todos los propietarios privados en las comunidades más nuevas gobernadas por asociaciones mantengan y gestionen su propia infraestructura de aguas pluviales, con poca o ninguna orientación, asistencia o supervisión del gobierno local.
Eso no es exactamente un punto de venta para los compradores de viviendas, ¿verdad?
Por eso los promotores necesitaban encontrar una forma de comercializar las viviendas cerca de algunas de las características más obvias de las aguas pluviales, incluyendo los estanques de retención.
Así que, hace varias décadas, los constructores de viviendas y los profesionales inmobiliarios inteligentes decidieron vender a los consumidores de viviendas la noción de que estos pequeños lagos y estanques son atractivas características de agua.
De hecho, los promotores suelen cobrar un precio superior por una parcela con «vistas al agua», en la que las viviendas se construyen a pocos metros de estas cuencas de aguas pluviales.
Cuando son relativamente nuevos, el agua del estanque suele ser relativamente clara. Peces, patos y animales amantes del agua prosperan. Los compradores de viviendas o los inquilinos de los condominios deliran por su visión de un entorno «natural».
Algunas urbanizaciones también incorporan un humedal natural o hecho por el hombre (reserva pantanosa o ciénaga) para recoger las aguas pluviales y servir de hábitat para la vida silvestre. Aunque las parcelas preservadas pueden ser naturalmente atractivas, el comprador de la vivienda debe ser consciente de que estar cerca de la madre naturaleza a veces tiene sus desventajas.
Hora de comprobar la realidad.
La verdad es que, cuanto más tiempo exista un estanque de retención o un humedal, más probable es que cree una molestia que acabe por reducir el valor de la propiedad.
Aquí tiene el porqué.
Mantenimiento de la HOA pobre o inexistente
La mayoría de los estanques de retención y las reservas de humedales (o áreas de conservación) de propiedad privada están mal mantenidos y gestionados. En el mejor de los casos, la gran mayoría de las asociaciones de propietarios pueden contratar un servicio de mantenimiento de lagos o estanques que ocasionalmente elimina las algas y aplica productos químicos en un intento de mantener la calidad del agua.
Pero un estanque de retención no es equivalente a una piscina. Un mantenimiento adecuado a largo plazo requiere la inspección y reparación periódica de la infraestructura de aguas pluviales que alimenta el agua en el estanque, así como cualquier presa o dique que controle el desbordamiento del agua a un humedal, a otra masa de agua o a las comunidades situadas aguas abajo.
Además, la línea de costa de cada estanque requiere la reparación periódica de los daños causados por la erosión natural o no controlada.
Sin embargo, muy pocas HOAs inspeccionan regularmente sus componentes de gestión de aguas pluviales. Del mismo modo, pocas asociaciones de propietarios tienen acceso a expertos que puedan determinar las causas y los remedios de los problemas de las aguas pluviales, incluidos los estanques de retención que se convierten en pozos negros pútridos, los estanques que se desbordan regularmente cada vez que llueve o las cuencas húmedas que forman fugas o sumideros y que se secan misteriosamente.
Y cuando la asociación de propietarios no controla el crecimiento excesivo de un humedal en la propiedad privada o común, el humedal acaba por ampliar sus fronteras y se apodera de él.
A pesar de esta realidad, es muy poco común ver a cualquier HOA tomar medidas proactivas para gestionar sus humedales o reservas forestales.
Otra desagradable realidad de los estanques de retención
La gestión de la fauna y el control de plagas pueden convertirse en un enorme dolor de cabeza para las HOA. Por ejemplo, la comunidad puede enfrentarse a cualquier número de desafíos, incluyendo, pero no limitado a lo siguiente:
- Los castores construyen presas naturales que obstruyen el flujo de agua, o causan inundaciones río arriba
- Gansos canadienses que se sobrepoblan, esparciendo sus residuos fecales en la propiedad privada y común
- Cisnes territoriales que atacan a los residentes
- Aligatores o serpientes venenosas que amenazan la seguridad o los residentes, especialmente los niños pequeños y las mascotas
- Una sobreabundancia de roedores y mosquitos
Abajo he publicado varios ejemplos documentados de estanques y humedales que se han convertido en pasivos antiestéticos, desagradables y de costoso mantenimiento. En algunos casos, estos sistemas de aguas pluviales mal gestionados, disfrazados de vistas deseables, resultan en daños significativos a la propiedad y daños a la vida silvestre o al medio ambiente.
Los problemas de erosión del vecindario de Midwest City están siendo abordados
POSTED 11:22 AM, MAY 22, 2018, BY KFOR-TV and K. Querry
MIDWEST CITY, Oklahoma – Las preocupaciones de un vecindario de Midwest City están siendo atendidas.
Los propietarios de viviendas en la comunidad de Turtlewood llamaron a News 4 después de conocer los planes para un nuevo estanque de retención en su vecindario. Dijeron que les preocupaba que el nuevo estanque pudiera traer viejos problemas.
«Estamos un poco preocupados porque vemos lo que está haciendo este estanque y luego el nuevo estanque también tiene lados empinados», dijo Kathy Fetters a News 4.
Los estanques de retención en la sección más antigua del barrio están mostrando signos de erosión. Las paredes que se desmoronan llevaron a muchos a temer por las inundaciones. La transferencia de la HOA para el estanque antiguo se llevó a cabo, pero los residentes dijeron que les preocupaba que se vieran obligados a pagar por cualquier problema.
Desde que se emitió la historia, Home Creations anunció que está trabajando para arreglar los problemas, incluyendo un plan para controlar la erosión alrededor del estanque. La empresa también está trayendo a un ingeniero independiente para diseñar un muro de contención de hormigón que se pagará con una donación de 58.000 dólares a la asociación de propietarios.
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Los problemas de erosión del barrio de Midwest City se están abordando
En Turtlewood, los propietarios tuvieron la suerte de abordar los problemas con el promotor antes de la entrega oficial del estanque a la HOA. Sin embargo, es probable que problemas similares se repitan en otra década más o menos. Y la próxima vez, los propietarios no podrán volver a pedir a Home Creations otros 58.000 dólares o más para reparar los daños causados por la erosión.
¿Cuáles son las posibilidades de que la HOA comience a apartar dinero en reservas para futuras reparaciones?
Propietarios preocupados tras encontrar peces muertos flotando en el lago de Suffolk
Publicado 12:48 PM, MAY 7, 2018, BY ALLISON MECHANIC
UPDATED AT 06:33PM, MAY 7, 2018SUFFOLK, Va – Los peces muertos que flotan panza arriba están haciendo que los propietarios de viviendas en el barrio de Burbage Grant estén preocupados.
La casa de Lauren Simmons da la espalda al lago donde se encontraron los peces muertos.
«Tenemos este hermoso patio trasero y una vista del agua y es realmente bonito, pero ahora miramos y todo lo que vemos son peces muertos», dice Simmons.
Los peces muertos se notaron por primera vez el domingo por la mañana. El lunes todavía se podían ver decenas de peces flotando cerca de la orilla del agua, que está a pocos metros de las casas de los vecinos.
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Propietarios preocupados tras encontrar peces muertos flotando en el lago Suffolk
El misterio de la muerte de los peces del estanque Cedar Park se profundiza
Se debate si la eliminación de las algas que proporcionan oxígeno causó la muerte de los peces. Mientras tanto, un desafortunado lote de nuevos peces pronto llegará.
Por Tony Cantú, personal de Patch | 23 de mayo de 2018 4:29 am ET | Actualizado 23 de mayo de 2018 4:31 am ET
CEDAR PARK, TX – El debate continúa en la comunidad sobre si las algas son las culpables detrás de una reciente muerte masiva de peces en un parque de Cedar Pond.
Una empresa contratada por una asociación de propietarios del barrio para eliminar las algas en el estanque lo hizo, pero en el proceso bajaron los niveles de oxígeno en el agua precipitadamente como para causar la muerte de los peces, informó KVUE. Según el informe, cientos, si no miles, de peces murieron como resultado de la disminución de los niveles de oxígeno.
La empresa ha retirado desde entonces los peces muertos y se ha ofrecido a repoblar el estanque con nuevos peces, informó la estación.
El misterio de la muerte de peces en el estanque de Cedar Park se profundiza
La muerte de peces es un hecho común en los estanques de retención. Y cuando ocurren, el hedor es terrible. Reponer los peces es un gasto añadido para muchas HOA, a menos que la asociación pueda responsabilizar a la empresa de mantenimiento del lago de la sustitución de los peces muertos, como en Cedar Park.
No obstante, mantener un entorno saludable para la vida acuática es un reto costoso y continuo para las HOA.
Vecinos culpan a DR Horton por los patios inundados
Martes, 24 de abril de 2018, 3:10 pm EDT
Por Connor DelPreteActualizado el martes, 24 de abril de 2018, 6:24 pm EDT
Condado de Brunswick, Carolina del Norte (WECT) – Los vecinos se despertaron con patios inundados por el aguacero del martes y dicen que advirtieron a su promotor que una obra cercana causaría grandes dolores de cabeza.
«Pasamos por algunas lluvias bastante torrenciales durante los huracanes», dijo Ed Small, un residente de Carolina Shores. «Nunca jamás vimos que el agua se levantara y volviera a la propiedad como esta mañana.»
Los propietarios de viviendas en The Farm at Brunswick dicen que la batalla con el desarrollador DR Horton llegó a un punto de ruptura cuando encontraron la mayoría de sus patios sumergidos.
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Los vecinos culpan a DR Horton por los patios inundados
El sistema de aguas pluviales mal diseñado o gestionado por su HOA puede crear daños a los propietarios de las comunidades vecinas. Los futuros propietarios de viviendas en esta comunidad de DR Horton de Carolina del Norte heredarán eventualmente un sistema de aguas pluviales – que muy probablemente incluirá estanques de retención. Pero, ¿el diseño y la construcción de DR Horton garantizarán que las propiedades vecinas permanezcan secas cuando llueva?
(WA) Apuntalamiento de un humedal clave en Camas
Tras décadas de abandono, el mantenimiento del biofiltro de Lacamas Shores debería haberse realizado hace tiempo
Por Katy Sword, redactora del Columbian
Publicado: 18 de abril de 2018, 6:01 AM
CAMAS – En la década de 1980, el biofiltro de Lacamas Shores fue uno de los primeros de su tipo en la nación. El sistema filtra las aguas pluviales en el humedal existente antes de que entre en el lago Lacamas utilizando un sistema de drenajes franceses conocidos como «burbujeadores», filtros y hierbas herbáceas que recogen cualquier toxina restante.
«Fue un buen diseño para esa época», dijo el administrador de la ciudad de Camas, Pete Capell. «Lamentablemente, se hizo poco o ningún mantenimiento, y luego las cosas han crecido demasiado. Donde inicialmente se pretendía que hubiera algunas hierbas, han surgido árboles y está claro que no funciona como se pretendía».
Algunos en el barrio quieren eliminar los árboles que han crecido en el humedal para restaurar las vistas y, en teoría, aumentar el valor de las propiedades. Las casas del vecindario de Lacamas Shores se cotizan por 1 millón de dólares o más.
Apoyando un humedal clave en Camas
La historia de Lacamas Lake sirve como prueba de que incluso los propietarios de viviendas con afluencia financiera pueden no mantener adecuadamente sus sistemas de gestión de aguas pluviales y descuidar la administración responsable de los humedales y otras áreas de conservación.