Jak ustalane są stopy oprocentowania kredytów hipotecznych?
Jeśli szukasz kredytu hipotecznego lub refinansowego, być może zauważyłeś pewne dziwne rzeczy.
Stawki mogą się bardzo różnić w zależności od kredytodawcy. Czasami oprocentowanie refinansowania różni się od oprocentowania zakupu.
I oprocentowanie kredytów hipotecznych może wydawać się dużo wyższe dzisiaj niż wczoraj.
To może wydawać się trudne do nawigacji na rynku i znaleźć niską stawkę, gdy istnieje tak wiele ruchomych elementów.
Ale mając podstawową wiedzę na temat tego, jak ustalane są stopy oprocentowania kredytów hipotecznych, możesz robić zakupy jak profesjonalista i zaoszczędzić sporo pieniędzy w dłuższej perspektywie.
Weryfikuj swoją nową stawkę (25 marca 2021)
W tym artykule (Przejdź do…)
- Trzy czynniki, które określają oprocentowanie kredytów hipotecznych
- Gospodarka
- Kredytobiorca (Ty)
- Pożyczkodawca
- Czy oprocentowanie kredytów hipotecznych i refinansowych jest takie samo?
- Jak często zmieniają się stopy procentowe kredytów hipotecznych?
- Mechanika zmian oprocentowania kredytów hipotecznych
- Kiedy należy zablokować oprocentowanie kredytu hipotecznego?
Trzy czynniki, które określają oprocentowanie kredytów hipotecznych
Istnieją trzy czynniki, które wpływają na Twoje oprocentowanie kredytu hipotecznego lub refinansowego.
- Gospodarka
- Ty
- Twój kredytodawca hipoteczny
Opisujemy każdy z tych czynników szczegółowo poniżej. Ale tutaj jest krótki przegląd tego, jak wszystkie trzy działają razem, aby określić swoją stopę procentową kredytu hipotecznego:
- Siła gospodarki amerykańskiej nadaje ogólny ton oprocentowaniu kredytów hipotecznych. Kiedy gospodarka jest silna, stopy mają tendencję do wzrostu. Kiedy jest słaba, stopy mają tendencję do spadku
- Indywidualne czynniki określają, czy jesteś na wysokim czy niskim końcu spektrum stóp hipotecznych. Na przykład, powiedzmy, że gospodarka jest w okresie niskich stóp procentowych, średnio około 3% dla pożyczki na 30 lat. Kredytobiorca z wysokim kredytem i dużą zaliczką może otrzymać oprocentowanie bliższe 2,5%, podczas gdy ktoś z niższym kredytem może otrzymać 3,5%
- Kredytodawcy oferują różne oprocentowanie różnym klientom, w zależności od tego, w jakich rodzajach pożyczek się specjalizują i jak dużą mają zdolność kredytową dla nowego biznesu. Dlatego tak ważne jest, aby kupować oprocentowanie kredytów hipotecznych u więcej niż jednego kredytodawcy
Jeśli obecnie kupujesz oprocentowanie kredytów hipotecznych lub refinansowych, ten ostatni punkt jest prawdopodobnie najważniejszy.
Nie możesz zmienić ogólnego środowiska stóp procentowych. I chyba, że masz kilka miesięcy, to trudno jest podnieść swój kredyt znacznie lub zapisać na większy down payment.
Ale zawsze możesz się rozejrzeć za wieloma kredytodawcami.
Ods są, tam jest niższa stawka tam niż pierwszy jeden jesteś oferowane. Trzeba tylko szukać.
Sklep hipoteczny i stopy refinansowania (25 marca, 2021)
Jak gospodarka wpływa na oprocentowanie kredytów hipotecznych
Siła gospodarki amerykańskiej i zaufanie inwestorów określają, czy jesteśmy w ogólnym środowisku „wysokiej stopy” czy „niskiej stopy” w danym czasie. Oto jak to działa.
Papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką (MBS) nadają ton oprocentowaniu kredytów hipotecznych
Pierwszą rzeczą, którą należy zauważyć jest to, że większość kredytów hipotecznych jest własnością kredytodawców tylko przez krótki okres czasu.
Wkrótce po zamknięciu, są one zazwyczaj łączone w stos innych kredytów hipotecznych i sprzedawane na rynku wtórnym inwestorom. W ten sposób kredytodawca ma więcej pieniędzy, aby pożyczyć je kolejnemu kredytobiorcy.
Każdy pakiet nazywany jest papierem wartościowym zabezpieczonym hipoteką (MBS). MBS jest rodzajem obligacji: instrumentem finansowym o stałym dochodzie, który mogą nabyć inwestorzy na całym świecie.
Jak rynek MBS wpływa na stopy procentowe
Kredytodawcy stale monitorują rynek wtórny, na którym handluje się MBS.
W ciągu wielu dni ceny MBS zmieniają się setki razy. A jeśli ruchy te są duże, kredytodawcy mogą wielokrotnie zmieniać swoje stopy procentowe, starając się dotrzymać im kroku.
Gdy popyt na MBS (a tym samym ich cena) wzrasta, stopy procentowe kredytów hipotecznych zazwyczaj spadają.
Często zdarza się to, gdy gospodarka jest niepewna lub wykazuje tendencję spadkową.
W takich momentach inwestorzy chcą ulokować swoje pieniądze w bezpiecznym miejscu – a MBS są generalnie bezpieczną inwestycją. Dlatego też więcej pieniędzy napływa na rynek kredytów hipotecznych, powodując spadek oprocentowania kredytobiorców.
Jeśli chodzi o przykład z życia wzięty, wystarczy spojrzeć na to, co Rezerwa Federalna zrobiła dla oprocentowania kredytów hipotecznych w czasie epidemii koronawirusa…
Nowa rola Fedu w określaniu oprocentowania kredytów hipotecznych
Gdy pandemia Covid-19 przybrała na sile, Rezerwa Federalna szybko przystąpiła do działania, aby wzmocnić rynki i zaufanie. Wiele z tego poszło na zakup wszelkiego rodzaju obligacji, w tym MBS.
Normalnie, Fed nie odgrywa żadnej roli w ustalaniu oprocentowania kredytów hipotecznych. Nawet jeśli dostosowuje własne stopy, nie ma to bezpośredniego wpływu na te dotyczące kredytów mieszkaniowych.
Może to zmienić nastroje inwestorów na rynku wtórnym MBS. Ale nie należy oczekiwać, że zapłacimy mniej za nową hipotekę tylko dlatego, że Fed obniża stopy procentowe.
Ale kupując ponad 1 bilion dolarów MBS, Fed wpływa bezpośrednio na stopy procentowe kredytów hipotecznych, choć prawie niewidocznie.
Tak duży nowy nabywca podnosi ceny MBS i w ten sposób obniża rentowność i oprocentowanie kredytów hipotecznych.
Śledź wiadomości, jeśli kupujesz kredyt hipoteczny
Więc widzisz, że jeśli chodzi o zrozumienie jak ustalane są stopy hipoteczne, gospodarka jest ogromnym czynnikiem. Kiedy kwitnie, oprocentowanie kredytów hipotecznych jest zazwyczaj wysokie. Kiedy jest w tarapatach, są one zazwyczaj niskie.
I to dotyczy każdego dnia. Niespodziewanie świetny raport ekonomiczny może podnieść oprocentowanie kredytów hipotecznych, podczas gdy ten, który jest spektakularnie gorszy niż oczekiwano, może spowodować jego obniżenie.
Dlatego tak ważne jest, aby śledzić wiadomości podczas zakupów kredytów hipotecznych. Mogą one spaść w każdej chwili, a Ty chcesz być gotowy do blokady, gdy czas jest odpowiedni.
Zweryfikuj swoją nową stawkę (25 marca 2021)
Jak wpłynąć na swoją stawkę kredytu hipotecznego
Pożyczkodawcy oferują bardzo różne stawki dla różnych wnioskodawców.
Zobaczysz również, że różni kredytodawcy zaoferują Ci różne oprocentowanie – nawet jeśli podasz im te same informacje.
Powodem jest to, że pożyczkodawcy oceniają pożyczkobiorców według własnych standardów. W oparciu o formułę każdego kredytodawcy, mogą oni określić Cię jako „bezpieczniejszego” lub „bardziej ryzykownego” kredytobiorcę i odpowiednio dostosować Twoje oprocentowanie.
Pożyczkodawcy stosują trzy główne kryteria przy podejmowaniu decyzji o stawce, która zostanie Ci zaoferowana:
- Twój wynik kredytowy i raport – Twój rekord w zarządzaniu długami w przeszłości jest najlepszym wskaźnikiem tego, jak poradzisz sobie z nowym długiem
- Twoja zaliczka (a.k.a. „loan-to-value ratio” lub „LTV”) – Im więcej pieniędzy włożysz w zakup, tym mniej pożyczkodawca może stracić, jeśli sprawy potoczą się źle
- Jak dużym obciążeniem są twoje istniejące długi (a.k.a. „debt-to-income ratio” lub „DTI”) – Ktoś, kto zmaga się z istniejącymi miesięcznymi płatnościami, może znaleźć kredyt hipoteczny i dodatkowe koszty posiadania domu jako ostateczną słomkę
Jeśli masz czas, możesz poprawić wszystkie trzy z tych rzeczy. Możesz pracować nad swoim wynikiem kredytowym, zapisać większą zaliczkę i spłacić trochę długu.
Oczywiście, ciężko jest zrobić wszystkie trzy z tych rzeczy naraz. I nikt nie spodziewa się cudów. Ale nawet tylko podrasowanie jednego, dwóch lub wszystkich z nich może przynieść Ci niższe oprocentowanie i miesięczne płatności.
Zweryfikuj swoją nową stawkę (25 marca, 2021)
Inny sposób, w jaki wpływasz na oprocentowanie kredytu hipotecznego
Mówiąc o niższym oprocentowaniu i miesięcznych płatnościach, Twoja gotowość do porównywania ofert w celu uzyskania najlepszej oferty hipotecznej robi dużą różnicę.
W 2016 roku federalny regulator Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) przeprowadził badanie, które wykazało, że 30% kredytobiorców nie dokonywało zakupów porównawczych dla swoich kredytów hipotecznych. Co gorsza, ponad 75% z nich ubiegało się o kredyt tylko u jednego kredytodawcy!
Raport CFPB mówi dalej:
„Poprzednie badania Biura sugerują, że brak porównywania kredytów hipotecznych kosztuje przeciętnego nabywcę domu około 300 dolarów rocznie i wiele tysięcy dolarów przez cały okres trwania kredytu.”
Więc warto poświęcić swój czas na rozejrzenie się i znalezienie najniższej stawki. W rzeczywistości, można sklep stawki w ciągu jednego dnia i prawdopodobnie znaleźć lepszą ofertę niż pierwsza oferta.
Dlaczego kredytodawcy oferują różne stopy procentowe różnym klientom
Objęliśmy główne punkty za naszym pierwotnym pytaniem, „Jak ustalane są stopy procentowe kredytów hipotecznych?”
Ale to nie wyjaśnia, dlaczego różni kredytodawcy cytują tego samego kredytobiorcę tak szalenie różne stawki. Więc zajmijmy się tym.
Różni kredytodawcy mają tendencję do specjalizowania się w różnych kategoriach kredytobiorców.
- Więc niektórzy pożyczkodawcy mogą stworzyć niszę rynkową, oferując oferty dla najbardziej wiarygodnych kredytobiorców
- Inni mogą pomóc ludziom z trudnymi wynikami, być może tak niskimi jak 500s
- A niektórzy pożyczkodawcy specjalizują się w określonych programach pożyczkowych; jak kredyty hipoteczne dla osób samozatrudnionych lub kredyty Jumbo
Jeśli twój wynik to 580 i złożysz wniosek do kredytodawcy, który specjalizuje się w kredytach o wyższej punktacji, prawdopodobnie zostaniesz odrzucony. A może zostanie ci zaoferowana zbyt wysoka stawka, która ma cię odstraszyć.
Tak samo jest w przypadku, gdy twój wynik wynosi 800 i złożysz wniosek do pożyczkodawcy przyzwyczajonego do pomagania osobom z niskimi wynikami. Prawdopodobnie zostanie Ci zaoferowana pożyczka, ale może ona nie być na najlepszym możliwym oprocentowaniu dla kredytobiorcy takiego jak Ty.
Inny powód różnic w oprocentowaniu kredytodawców
Kredytodawcy mogą również zmienić swoje oprocentowanie kredytów hipotecznych w oparciu o ich aktualne obciążenie pracą.
Gdy oficerowie kredytowi i systemy są przeciążone nowymi kredytami, kredytodawcy są czasami zmuszeni do zarządzania popytem poprzez odstraszanie nowych wnioskodawców. I robią to poprzez podnoszenie swoich stawek.
Pożyczkodawcy raczej nie powiedzą: „Jesteśmy dla ciebie zbyt zajęci” lub „Obecnie nie mamy wystarczająco dużo pieniędzy, aby ci pożyczyć”.
Zamiast tego, odkładają cię z gorszymi ofertami. A jeśli to nie zadziała, są szczęśliwi, aby dopasować cię w jakiś sposób, i kieszeni dodatkowy zysk dałeś im.
Wszystko to oznacza, że trzeba rozejrzeć się za nowy kredyt hipoteczny lub refinansowania, nawet jeśli absolutnie uwielbiasz istniejącego kredytodawcy.
Nie tylko twoje okoliczności finansowe mogły się zmienić od czasu złożenia wniosku o bieżącą pożyczkę, więc będzie lepiej z innym.
Ale również, Twoja oferta może nie być tak konkurencyjna, jak wtedy, gdy zacząłeś z nimi współpracować.
Czy oprocentowanie kredytów hipotecznych i refinansowych jest takie samo?
Normalnie, oprocentowanie kredytów hipotecznych i refinansowych jest podobne. Tak więc 30-letni kredyt o stałym oprocentowaniu na zakup domu powinien mieć podobne oprocentowanie do 30-letniego kredytu refinansowego o stałym oprocentowaniu.
Ale czasami oprocentowanie kredytów hipotecznych i refinansowych rozchodzi się. I jest to zazwyczaj z jednego z dwóch powodów:
- Zbyt duży popyt na kredyty na zakup lub refinansowanie – Jak już ustaliliśmy, kredytodawcy czasami podnoszą oprocentowanie, aby powstrzymać popyt. A jeśli to refinansowanie powoduje nadmierną pracę (zazwyczaj tak jest), pożyczkodawca może pobierać więcej opłat za te
- Jeden jest bardziej opłacalny niż drugi – Pożyczkodawcy nie są instytucjami charytatywnymi. Wykorzystają szansę na osiągnięcie większego zysku poprzez nadanie priorytetu kredytom hipotecznym na zakup domu nad refinansowaniem lub odwrotnie
Jak często zmieniają się stopy procentowe kredytów hipotecznych?
Wspomnieliśmy już, że ceny i rentowność MBS mogą zmieniać się setki razy w ciągu jednego, pracowitego dnia. Ten rynek wtórny jest trochę jak giełda papierów wartościowych pod tym jednym względem.
I to prawda, że kredytodawcy monitorują zmiany w czasie rzeczywistym. Ale nie wydają oni setek nowych stawek każdego dnia.
W rzeczy samej, gdy na rynku wtórnym panuje spokój, mogą oni opublikować tylko jeden nowy arkusz stawek, jeśli w ogóle.
Jeśli na rynku MBS panuje większa zmienność, kredytodawca może wydać poranny i popołudniowy arkusz stawek. Ale ta niestabilność musiałaby być ekstremalna, żeby się spieszyć z wydawaniem kolejnych arkuszy.
Mechanika ruchów stóp procentowych: Co powoduje wzrost i spadek stóp?
W normalnych czasach, oprocentowanie kredytów hipotecznych zależy w dużej mierze od oczekiwań inwestorów.
Dobre wiadomości gospodarcze są zazwyczaj złe dla stóp procentowych, ponieważ aktywna gospodarka rodzi obawy o inflację.
Inflacja powoduje, że inwestycje o stałym dochodzie, takie jak obligacje, tracą na wartości, a to powoduje, że ich rentowność (inaczej mówiąc stopy procentowe) wzrasta.
Na przykład, załóżmy, że dwa lata temu kupiłeś obligację o wartości 1000 dolarów, która płaciła 5% odsetek (50 dolarów) każdego roku. (Nazywa się to „stopą kuponową” lub „stopą nominalną”, ponieważ zapłaciłeś $1,000 za obligację o wartości $1,000 i ponieważ jej stopa procentowa jest równa stopie podanej na obligacji – w tym przypadku, 5%).
- Twoja stopa procentowa: $50 rocznych odsetek / $1,000 = 5.0%
Gdy stopy hipoteczne spadają
To całkiem dobra stopa dzisiaj, więc wielu inwestorów chce ją od Ciebie kupić.
Możesz sprzedać swoją obligację o wartości 1000 dolarów za 1200 dolarów. Kupujący dostaje te same 50 dolarów rocznie w odsetkach, które ty dostawałeś. Jest to nadal 5% z kuponu 1000 dolarów. Jednak, ponieważ zapłacił więcej za obligację, jego zysk jest niższy.
- Oprocentowanie Twojego nabywcy: 50 USD rocznych odsetek / 1200 USD = 4,2%
Kupujący otrzymuje stopę procentową, czyli zysk, w wysokości tylko 4,2%. I właśnie dlatego, gdy popyt na obligacje wzrasta, a ceny obligacji idą w górę, stopy procentowe spadają.
Gdy stopy hipoteczne rosną
Jednakże, gdy gospodarka się rozgrzewa, potencjał inflacji sprawia, że obligacje stają się mniej atrakcyjne. Przy mniejszej liczbie osób chcących kupić obligacje, ich ceny spadają, a wtedy stopy procentowe idą w górę.
Wyobraź sobie, że masz obligacje o wartości 1000 dolarów, ale nie możesz ich sprzedać za 1000 dolarów, ponieważ bezrobocie spadło, a ceny akcji szybują w górę. W końcu dostajesz 700 dolarów. Kupujący dostaje te same $50 rocznie w odsetkach, ale zysk wygląda tak:
- $50 rocznych odsetek / $700 = 7.1%
Oprocentowanie kupującego jest teraz wyższe. Stopy procentowe i zyski nie są tajemnicze. Obliczasz je za pomocą prostej matematyki.
Kiedy powinieneś zablokować stopę procentową kredytu hipotecznego?
Jeśli stopy procentowe kredytów hipotecznych ciągle się zmieniają, skąd wiesz, kiedy nadszedł czas, aby zablokować stopę procentową?
Na szczęście, nie jest to tak trudne, jak się wydaje.
Prawdopodobnie będziesz miał krótkie okno na zakupy stóp procentowych, zanim nadejdzie czas, aby zablokować i przejść do przodu z kredytu.
I w tym czasie nie należy się spodziewać zbyt drastycznego wzrostu lub spadku oprocentowania. Ruchy są zazwyczaj niewielkie z dnia na dzień.
Więc decyzja jest mniej o czasie blokady stopy, a bardziej o wyborze odpowiedniego pożyczkodawcy.
Prawdopodobnie zaoszczędzisz więcej, porównując zakupy, niż próbując grać na rynku, ponieważ nawet doświadczeni ekonomiści mają problemy z przewidywaniem, jak stopy procentowe kredytów hipotecznych będą się poruszać.
Sprawdź swoją nową stawkę (25 marca, 2021)