Znalezienie właściwych najemców może uczynić lub złamać Twój biznes wynajmu. Ale skąd wiesz, którzy potencjalni najemcy będą wysokiej jakości, a którzy będą tylko marnować Twój czas?
Skuteczna lista pytań sprawdzających i wiedza, czego słuchać jest kluczem.
Mając skuteczny proces sprawdzania najemcy jest krytyczny dla bycia odnoszącym sukcesy wynajmującym. Zadawanie właściwych pytań screenera i wiedzieć, czego słuchać, to pierwszy krok. Drugim krokiem jest śledzenie ich odpowiedzi przy użyciu dobrej usługi sprawdzania najemców, aby zweryfikować fakty.
Skupię się w tym artykule na pytaniach przesiewowych najemcy.
Można znaleźć wiele przykładowych pytań przesiewowych najemcy online, ale często brakuje w nich powodu, dla którego się je zadaje i czerwonych flag, na które należy zwrócić uwagę.
W tym artykule, pokażę Ci:
- Generalne kategorie pytań przesiewowych najemcy
- Moja lista 27 najważniejszych pytań przesiewowych najemcy, które należy zadać
- Przykłady ujawniających odpowiedzi czerwonych flag, których należy słuchać
Zacznijmy.
Istnieje pięć kategorii pytań sprawdzających najemcę, które należy zadać każdemu potencjalnemu najemcy, aby ustalić, czy są one warte kontynuowania procesu wynajmu.
Podstawowe
Podstawowe pytania pomogą Ci ocenić, czy istnieje dobre dopasowanie pomiędzy tym, co Twoja nieruchomość ma do zaoferowania, a potrzebami potencjalnego najemcy. Kim są i ile osób będzie mieszkało w wynajmowanym lokalu? Czy mają zwierzęta domowe lub zwierzęta pomocnicze? Jakiego rodzaju zużycia można się spodziewać?
Chcesz w zasadzie zrozumieć, czy Twój wynajem jest dla nich odpowiedni i vice versa.
Finanse
Finanse są prawdopodobnie najważniejszym kryterium dla wynajmujących. Chcesz wiedzieć, czy najemca będzie płacił czynsz na czas, za każdym razem. Sprawdzenie zdolności kredytowej jest tylko jedną z części, ale nie należy na tym poprzestawać.
I nie chodzi tu tylko o miesięczny czynsz. Czy są oni w stanie pokryć kaucję i inne opłaty?
Finanse są niezwykle ważne przy podejmowaniu decyzji, czy potencjalny najemca jest dobrym dopasowaniem, ale nie jest to jedyna uwaga. Powinieneś użyć finansów jako szybkiego sposobu na pozbycie się potencjalnie złych najemców, ale potem musisz sięgnąć głębiej, aby zrozumieć, z jakim potencjalnym najemcą masz do czynienia.
Kontekst & Referencje
Sprawdzenie przeszłości jest tym, o czym większość wynajmujących myśli, kiedy myśli o sprawdzaniu najemców. Jako właściciel mieszkania, chcesz się dowiedzieć, czy Twój potencjalny najemca będzie przestrzegał zasad. Sprawdzenie tła da wgląd w główne czerwone flagi, takie jak kartoteka kryminalna, ale musisz sięgnąć głębiej, aby odkryć całą historię.
Motywacja do przeprowadzki
Są dobre i złe powody do przeprowadzki. Musisz użyć pytań sprawdzających, aby odkryć wszelkie złe powody przeprowadzki. Potencjalny lokator, który przeprowadza się, aby uniknąć zbliżającej się eksmisji, jest doskonałym przykładem złej motywacji do przeprowadzki – i to takiej, która nie pojawi się w żadnym badaniu przeszłości.
Zachowanie przy wynajmie
Pytania sprawdzające zachowanie przy wynajmie mają na celu ustalenie, z jakimi osobami masz potencjalnie do czynienia. Czy będą dobrymi lokatorami, czy będą śmiecić? Równie ważne jest to, czy będą się dogadywać z sąsiadami?
Długowieczność
Zmiany najemców są kosztowne. Chcesz dowiedzieć się, czy potencjalny najemca chce pozostać na miejscu przez jakiś czas. Jeśli masz wrażenie, że nie planuje on pozostać na długo, to powinieneś wziąć pod uwagę wyższy wskaźnik pustostanów i koszty obrotu.
Teraz, gdy rozumiesz, co te pytania przesiewowe najemcy ogólnie szukają, poznajmy 27 najważniejszych pytań przesiewowych najemcy i dlaczego mają one znaczenie.
Podstawowe
1 – What Is Your Current Address?
Z tego prostego pytania można dowiedzieć się więcej niż mogłoby się wydawać. W jakim mieszkaniu obecnie mieszkają? Czy poruszają się w górę drabiny nieruchomości? Będziesz chciał być bardzo ostrożny, aby upewnić się, że mogą sobie na to pozwolić.
Ponadto, na bardziej praktycznym poziomie, będziesz potrzebował ich adresu w przypadku, gdy będziesz musiał wysłać korespondencję, taką jak list z negatywnymi działaniami.
Red Flag – Przejedź przez ich obecny townhome lub dom jednorodzinny, jeśli to możliwe. Czy jest on dobrze utrzymany? Czy na trawniku przed domem stoi samochód na kostce brukowej? Zagracony i źle utrzymany wygląd zewnętrzny jest główną czerwoną flagą.
Czerwona flaga – Inną potencjalną czerwoną flagą jest luka w ich historii wynajmu. Czy oni obecnie mieszkają w piwnicy mamy i taty? To może oznaczać problem z ich dochodów lub zostały one poproszone o opuszczenie ich poprzedniego najmu. Oczywiście nie musi to oznaczać nic złego. Jest to po prostu coś, co należy sprawdzić przed podpisaniem z nimi umowy najmu.
2 – How Many Occupants Will Be Living In The Apartment?
Potrzebujesz upewnić się, że stosujesz się do lokalnych rozporządzeń i tylko wynajmujesz do maksymalnej dozwolonej liczby mieszkańców. Każde miasto będzie miało inne prawa i przepisy, więc upewnij się, że wiesz, zanim wynajmiesz swoje mieszkanie. Ogólna wytyczna to 2 osoby na sypialnię, ale może się to różnić lokalnie. Musisz mieć uzasadniony powód, aby to ograniczyć – ograniczenie normalnego zużycia nie załatwi sprawy.
Uwaga. Nie pytaj, czy mają dzieci. Może to spowodować kłopoty w przypadku odrzucenia ich wniosku. Ponadto, dzieci nie są uważane za najemców, ale raczej lokatorów. Wystarczy, że najemca powie Ci, ilu lokatorów będzie tam mieszkać.
Czerwona flaga – Jedną z głównych czerwonych flag, na które należy zwrócić uwagę jest to, że więcej osób pojawia się na oglądanie niż pierwotnie omówione. Może to oznaczać, że przyjaciel uczestniczący w pokazie może skończyć się mieszkając tam poza dzierżawą lub mogą one być rzeczywiście jeden wynajmujący mieszkanie. Either way, be aware of „friends” asking a lot of questions.
3 – Do You Have Any Animals?
This is a tricky area. Możesz zapytać, czy mają jakieś zwierzęta domowe, ale nie powinieneś pytać, czy mają jakieś zwierzęta pomocnicze. Może to zostać zinterpretowane jako dyskryminacja.
Jeśli masz politykę „no-pets” po prostu powiedz im, że tak i zapytaj czy to będzie problem. Powinni oni poruszyć tę kwestię, jeśli mają zwierzę służbowe lub wspierające emocjonalnie.
Jeżeli pozwalasz na zwierzęta, upewnij się, że zadajesz pytania o rasę, wagę, wiek i czy mają wyuczony dom czy nie.
Red Flag – Bądź świadomy niejasnych odpowiedzi, takich jak nie znają rasy lub ich pies jest „mały i przyjazny”. Uzyskaj konkrety, jeśli masz ograniczenia. Nie pozwól im zobaczyć mieszkania, jeśli nie spełniają Twoich kryteriów.
4 – Czy Twój obecny właściciel wie, że się przeprowadzasz?
To też może być trudne. Niektórzy najemcy nie chcą dać znać swojemu obecnemu właścicielowi, że planują się przeprowadzić w obawie przed zemstą. Jednak trzeba mieć referencje od ich obecnych i poprzednich właścicieli. Postaraj się zrozumieć, dlaczego nie chcą jeszcze dać znać swojemu obecnemu właścicielowi.
Czerwona flaga – Czy podejrzewasz, że zrywają umowę najmu przed terminem? Daj im znać, że rozumiesz, jeśli łamią umowę najmu wcześnie z ważnego powodu, ale sprawdzisz z ich właścicielem, aby uzyskać ich stronę historii. Wszelkie kłamstwa powinny zdyskwalifikować potencjalnego najemcę.
5 – How Many Vehicles Do You Own?
Musisz wiedzieć ile pojazdów ma najemca, aby wiedzieć jakie będą ustalenia dotyczące parkowania, ale może to również ujawnić więcej.
Czerwona Flaga – Najemca, który twierdzi, że ma więcej samochodów niż liczba dorosłych może coś ukrywać. Może to oznaczać, że planuje mieć stałego gościa na noc lub więcej osób mieszkających tam niż pierwotnie ujawniono. Być może planują uruchomić swój biznes naprawy samochodów z ich domu. It happens.
Financials
6 – Is Your Monthly Income 3X The Rent?
Jest to prawdopodobnie jedno z pierwszych pytań, które należy zadać najemcy, ponieważ pozwoli ono wyeliminować większość osób, które nie są dobrym wyborem. Pozwala to również uniknąć czasami bardziej kłopotliwych/kontrowersyjnych pytań o zwierzęta domowe i lokatorów.
Większość właścicieli wymaga minimalnego miesięcznego dochodu w wysokości 3-krotności czynszu. Jest to ogólna zasada, że najemca powinien płacić tylko do 1/3 swojego dochodu na koszty mieszkaniowe. To jest to, czego ja również używam. Możesz być bardziej lub mniej rygorystyczny w swoich wymaganiach, ale nie powinieneś od nich odbiegać. Trzymaj się swoich kryteriów, abyś nie mógł być później oskarżony o dyskryminację.
Dochód brutto vs. netto
Możesz się zastanawiać, czy powinieneś pytać o dochód brutto czy netto. Większość wynajmujących stosuje dochód brutto, ale powinieneś przyjrzeć się swojemu lokalnemu rynkowi. Niektóre obszary kraju mają bardzo wysokie podatki państwowe i lokalne, które mogą łatwo uczynić wynagrodzenie netto tak niskie, jak 50% wynagrodzenia brutto (NJ, patrzę w twoim kierunku). Tylko upewnij się, że nie zawężasz puli potencjalnych najemców zbytnio wymagając 3X dochodu netto.
Typ dochodu
Jaki typ dochodu ma twój potencjalny najemca również robi różnicę. Zależy Ci na sprawdzalnym i wiarygodnym dochodzie. W idealnym przypadku oznacza to stałą wypłatę W-2, ale nie zawsze tak będzie. Niektórzy najemcy są freelancerów lub samozatrudnionych. Będziesz chciał mieć długą historię dochodów, aby być pewnym, że ich dochód jest wystarczająco stabilny, aby pozwolić sobie na dom.
Możesz również poprosić o wcześniejsze zeznania podatkowe, aby zweryfikować totalincome. Jeśli zarabiają gotówkę i nie zgłaszają tego, nie licz tego!
Red Flag – Nie ufaj najemcy, który nie ma wystarczającego dochodu W2, aby się zakwalifikować i nie może przedstawić zeznania podatkowego, aby zweryfikować całkowity dochód. Istnieje szansa, że nie zgłaszają podatków w ogóle i może być winien znaczną kwotę do IRS. Jak myślisz, kto pierwszy otrzyma zapłatę?
Uwaga – Federalny limit zgłaszania podatków dochodowych wynosi $10,400 w 2018 roku. Nie wierz wnioskodawcy, jeśli powiedzą ci, że nie są zobowiązani do złożenia wniosku. Jeśli to prawda, nie zarabiają lub zachowują wystarczająco dużo swoich dochodów, aby zakwalifikować się do wynajmu na własną rękę.
7 – Is Your Credit Score At Least 670?
Podobnie jak wymagania dotyczące dochodów, jest to subiektywne i up toyou. Po ustaleniu kryteriów musisz się ich trzymać. Możesz mieć różne kryteria dla różnych wypożyczalni. Na przykład, możesz wymagać FICO score 750 lub więcej dla wynajmu z wyższej półki, ale zaakceptować 600+ dla wynajmu z klasy robotniczej.
Co to jest dobry wynik?
66% Amerykanów ma wynik kredytowy „Dobry” lub lepszy. Wynik 670 punktów jest „dobry” według Experian. Powinieneś spojrzeć na swój lokalny rynek, aby zdecydować, jaka jest odpowiednia punktacja.
Uwaga: Istnieją różne metody oceny punktowej, więc upewnij się, że znasz skalę. 670 na 850 to co innego niż 670 na 900!
Czy „dobry” wynik zmienia się w czasie?
Powyższy wykres pokazuje historyczny rozkład punktacji FICO. Można zauważyć, że nie zmieniły się one zbytnio nawet podczas Wielkiej Recesji. Oznacza to, że możesz ustalić swoje kryteria i mieć pewność, że będą one ważne przez długi czas.
Czego powinienem szukać w raporcie kredytowym?
Punktacja jest ogólnym wskaźnikiem. Aby naprawdę zrozumieć zdolność potencjalnego najemcy do zapłaty, musisz przyjrzeć się bliżej temu, co wpływa na jego wynik.
Jeśli chodzi o raport kredytowy, szukasz trzech rzeczy:
- Długa, terminowa historia płatności
- Niski stosunek zadłużenia do dochodu
- Niekorzystne zdarzenia, takie jak bankructwo lub zastaw
Oto przykład raportu kredytowego, który otrzymuję od Cozy.
Czerwona flaga – Istnieje wiele czerwonych flag, które mogą wynikać z tego pytania, ale duży jest, gdy najemca prosi o złożenie własnego raportu kredytowego do Ciebie w celu uniknięcia opłaty. Bądź ostrożny, ponieważ te raporty mogą być modyfikowane. Nalegać na uruchomienie świeżego raportu siebie. Powiedz im, że to jest twoja polityka i nie możesz od niej odstąpić.
8 – Have You Ever Been Late Paying Your Rent?
To jest proste pytanie, tak lub nie. Możesz otrzymać kilka odpowiedzi „tak, ale”, co jest lepsze niż kłamanie i bycie złapanym później. Dowiesz się od poprzedniego właściciela podczas swoich dalszych działań w dowolny sposób. W rzeczywistości, Cozy i inne usługi zbierania czynszu teraz zgłosić płatności czynszu do biur kredytowych, więc może to również pokazać się w raporcie kredytowym.
Jest późno płatności automatyczny dyskwalifikator? To zależy od Ciebie, ale nie sądzę, żeby tak było. Tak długo, jak nie ma wzoru.
Czerwona flaga – Jeśli dowiesz się, że twój najemca nie był zbliżający się na to pytanie, to prawdopodobnie nie powinieneś iść naprzód z nimi w procesie. Kto wie, co jeszcze ukrywają przed tobą?
9 – I Require Online Rent Payment At No Charge To You. Is That OK?
I include a clause in my lease that requires tenants to sign up with Cozy for online rent collection and non-emergency maintenance requests. To może nie być legalne w twoim stanie, ale jeśli tak jest, to jest to dobry sposób, aby zobaczyć, jak elastyczny jest twój najemca.
Zbieranie czynszu online jest bardzo wygodne i często bezpłatne dla najemcy, więc dlaczego nie chcieliby z niego korzystać? To może nie mieć sensu, jeśli wynajmujesz w wiejskiej okolicy bez dostępu do szybkiego Internetu lub jeśli masz do czynienia z seniorami, którzy nie czują się komfortowo pracując z usługą zbierania czynszu online. Musisz użyć swojego osądu tutaj.
Red Flag – Bądź ostrożny z potencjalnym najemcą, który nie chce korzystać z usługi zbierania czynszu online. Może on mieć uzasadnione obawy o bezpieczeństwo swoich płatności i danych. W tym przypadku można skierować je do dostawcy usług, aby uzyskać więcej informacji na temat ich funkcji i protokołów bezpieczeństwa. Jednak może to być również oznaką nieelastycznego najemcy, który będzie sprawiał problemy jeszcze zanim się wprowadzi.
Czerwona flaga – Niektórzy lokatorzy chcą płacić gotówką. Bądź ostrożny. Mogą mieć problemy z otwarciem konta bankowego lub po prostu chcą ukryć swoje źródło dochodu. Tak czy inaczej, upewnij się, że wiesz, z czym masz do czynienia. Nalegaj na przekaz pieniężny i każ im podpisać potwierdzenie zapłaty za każdym razem.
10 – Czy masz pierwszy miesięczny czynsz plus kaucję?
Większość wynajmujących wymaga, aby potencjalny najemca miał fundusze na kaucję i pierwszy miesięczny czynsz. To może łatwo dodać się do kilku tysięcy dolarów i może być problemem dla niektórych najemców.
Użyj swojego rynku jako przewodnika. Na jednym z moich rynków, moi najemcy są dobrze opłacani i często otrzymują duże premie pieniężne. Decydują się na wynajem z powodu elastyczności. Jeśli nie mają funduszy łatwo dostępnych, kwestionuję ich stabilność finansową.
Jednakże na innym rynku, mam tendencję do uzyskiwania najemców z klasy średniej. Nie może być bardzo dobry powód, że nie mają funduszy łatwo dostępne, takie jak rozwód. Mogą one być pożyczanie funduszy. W tym przypadku, rozważyłbym ich płatności na pożyczone fundusze, patrząc na ich stosunek zadłużenia do dochodów.
Red Flag – Jeśli najemca musi pożyczyć fundusze, ale jest bardzo dobrze opłacany, może to być oznaką złego zarządzania pieniędzmi. Przyjrzyj się uważnie ich danym kredytowym.
Red Flag – Uważaj na każdego najemcę, który prosi o zapłacenie Kaucji po wprowadzeniu się lub w ratach. Pozwól na to na własne ryzyko.
Red Flag – Nie akceptuj żadnych kwot w formie czeku powyżej wymaganego SD i pierwszego miesięcznego czynszu. To jest oszustwo!
11 – Gdzie obecnie pracujesz?
Gdzie ktoś pracuje może być dobrym wskaźnikiem zdolności do płacenia czynszu. W niektórych zawodach rotacja pracowników jest znacznie wyższa, np. w gastronomii i handlu detalicznym, co może skutkować brakiem kontroli czynszu.
12 – Can You Explain Any Employment Gaps?
Ciągłość zatrudnienia jest równie ważna. We wniosku o wynajem i pytaniach sprawdzających najemcę należy poprosić wnioskodawców o przedstawienie co najmniej kilkuletniej historii zatrudnienia. Ludzie zostają zwolnieni lub opuszczają pracę w poszukiwaniu czegoś lepszego. To generalnie nie jest problem, tak długo, jak nie ma wzorca.
Red Flag – Zwróć uwagę na najemców, którzy mają problemy z utrzymaniem stałej pracy. Chcesz zobaczyć co najmniej 6 miesięcy lub więcej aktualnego zatrudnienia, jeśli mają historię skakania wokół lub długą, niewyjaśnioną lukę w zatrudnieniu.W
13 – Have You Ever Filed For Bankruptcy?
Chcesz, aby twój potencjalny najemca był otwarty na to pytanie. Można to łatwo zweryfikować poprzez sprawdzenie zdolności kredytowej. Bankructwa pozostają w historii kredytowej danej osoby od 7 do 10 lat. Po tym czasie są one usuwane.
To zależy od Ciebie, czy chcesz zdyskwalifikować wnioskodawcę na podstawie bankructwa. Jednakże, może to być spowodowane przez kwestie niefinansowe, takie jak stan zdrowia. Bądź ostrożny, ponieważ możesz zostać oskarżony o dyskryminację, jeśli odmówisz komuś, kto zbankrutował z powodu stanu zdrowia.
Czerwona flaga – Powinieneś automatycznie odrzucić każdego najemcę, który twierdzi, że nigdy nie złożył wniosku o upadłość, ale jego raport kredytowy ujawnia jedno.
14 – Czy możesz zapłacić opłatę za sprawdzenie przeszłości i raport kredytowy?
Niektórzy najemcy nie będą chcieli płacić za sprawdzenie przeszłości i raport kredytowy. Jest to część poszukiwania nowego mieszkania i większość wnioskodawców ją otrzymuje. Some don’t.
Red Flag – Bądź ostrożny z kimś, kto mówi, że nie może sobie pozwolić lub nie chce płacić opłaty za wniosek. Może to wskazywać na przyszłe „nitpicking” lub nawet wstrzymanie czynszu.
Motywacja do przeprowadzki
15 – Why Are You Moving?
Są dobre powody do przeprowadzki i niezbyt dobre. Chcesz się upewnić, że odkryjesz prawdziwą motywację ich przeprowadzki. Czy jest to, aby być w lepszej dzielnicy szkolnej? Czy potrzebują więcej miejsca dla powiększającej się rodziny (Uważaj, jak o to pytasz)?
Czy to z niezbyt dobrego powodu?
Czy muszą się przenieść, ponieważ zostali wyrzuceni z obecnego mieszkania? Czy zbliża się eksmisja?
Czerwona flaga – Słuchaj podejrzanych odpowiedzi, takich jak narzekanie na obecnego właściciela, sąsiadów, współlokatora lub mieszkanie. Każda z nich może oznaczać nadchodzące kłopoty.
16 – When Are You Planning To Move?
Na pewno chcesz zadać to pytanie, aby sprawdzić, czy planują się przenieść, gdy twój wynajem jest dostępny. To nie ma sensu, aby pokazać nieruchomości, jeśli ktoś szuka zbyt daleko w przód lub jest po prostu ciekawy. Jest to strata czasu. Przejdź do następnego wnioskodawcy.
Red Flag – Niektórzy ludzie mogą chcieć, abyś trzymał mieszkanie, dopóki nie będą gotowi do przeprowadzki. Unikaj ich. Lub co najmniej uzyskać bezzwrotny depozyt. Nawet jeśli zebrać bezzwrotny depozyt, to może nie być na tyle, aby pokryć utracone czynsz, gdy wszystko jest said and done.
Pro Tip – Bądź ostrożny, jeśli planujesz zebrać bezzwrotny depozyt, aby utrzymać mieszkanie. Sprawdź swoje lokalne prawo, aby zobaczyć, ile jest dozwolone. W wielu przypadkach część kwoty może być uznana za depozyt zwrotny, który jesteś zobowiązany zwrócić, jeśli pominąć na transakcji.
Kontekst & Referencje
17 – Will You Agree To A Background & Credit Check?
Jest to dla mnie nie do przyjęcia i dla Ciebie też powinno być. Twój najemca musi zgodzić się na sprawdzenie przeszłości i kredytowej, jeśli chce wynająć jedną z twoich jednostek.
Czerwona flaga – „Nie”. Enough said.
18 – May I Contact Your Current/Previous Landlords?
Aktualny właściciel jest tylko sprawdzeniem katastrofy, ale nie powinieneś polegać wyłącznie na ich skierowaniu. Mogą oni być chętni do pozbycia się problematycznego lokatora. Instead, you want to call the former landlord who should not have a vested interest any more.
Red Flag – You may want to avoid anyone who says they will not let you talk to a previous landlord. Może jednak istnieć dobry powód, więc należy sprawdzić, aby dowiedzieć się dokładnie dlaczego. Może to ujawnić słabe relacje właściciel-najemca. Dodatkowo, możesz znaleźć kogoś, kto powie, że nie miał poprzedniego właściciela. Możesz to zweryfikować później, gdy poda swoją historię mieszkaniową.
Czerwona flaga – Obecny lub poprzedni właściciel Twojego kandydata może być członkiem rodziny. Niekoniecznie jest to coś złego, ale należy brać wszystko co mówią z przymrużeniem oka.
19 – What Will Your Background Check Reveal?
To pytanie testowe sprawdza jak bardzo prawdomówny będzie Twój potencjalny najemca. Pozwala ono również uniknąć niepotrzebnego prześwietlania.
Kandydat może być bardzo szczery i ujawnić rzeczy, które mogą nie pojawić się na karnym sprawdzeniu tła, takie jak zarzuty, które zostały wycofane. Nie chcesz niesłusznie dyskwalifikować kogoś z powodu tych niekaralności, ponieważ może to być dyskryminujące. Chcesz tylko wiedzieć, czy dana osoba mówi ci, za co została skazana, abyś mógł podjąć świadomą decyzję.
Czerwona flaga – Mówią, że nie mają historii kryminalnej, ale w rzeczywistości coś się pojawia. Jest to automatyczna dyskwalifikacja za kłamstwo (niekoniecznie za skazanie).
20 – May I Contact Your Current Employer?
Twój wniosek o wynajem powinien zawierać kilka aspektów zatrudnienia potencjalnego najemcy, takich jak lokalizacja, rodzaj pracy, jak długo pracował w obecnej i poprzedniej pracy oraz wynagrodzenie. Następnie będziesz chciał zweryfikować te szczegóły z menedżerem wnioskodawcy lub działem HR.
Czerwona flaga – Każde fałszywe oświadczenie na aplikacji jest podstawą do dyskwalifikacji. Nie powinno być powodu do kłamstwa, chyba że próbują coś ukryć przed Tobą.
Red Flag – Referencje wnioskodawcy wspominają coś, co sugeruje, że pracodawca nie jest zadowolony z wnioskodawcy (zawsze spóźniony, złe wyniki, itp.). To może oznaczać, że ich zatrudnienie (i Twój czynsz) jest zagrożone.
Red Flag – Podejrzewasz, że numer telefonu i referencje są fałszywe. Wykonaj szybkie wyszukiwanie w Google, aby znaleźć główny numer firmy. Poproś o rozmowę z kierownikiem ds. wynagrodzeń i świadczeń. Jeśli nie mają pojęcia o kim mówisz, zdyskwalifikuj kandydata.
Zachowanie podczas wynajmu
21 – Have You Ever Been Evicted Before?
To jest proste pytanie typu „tak” lub „nie”. Tak zazwyczaj skutkuje automatyczną dyskwalifikacją. Mogą jednak zaistnieć okoliczności łagodzące, które warto rozważyć, takie jak nadmierne wydatki na leczenie.
Eksmisja może pojawić się zarówno w tle lub kredytowej sprawdzić, ale jest to dobry pomysł, aby zadać to pytanie, ponieważ nie zawsze będą one pokazać się w rejestrach publicznych. Na przykład, Twój najemca mógł zawrzeć ugodę poza sądem, zanim został skazany.
Czerwona flaga – Twój najemca twierdzi, że nie miał żadnych eksmisji, ale kontrola kredytowa lub poprzedni właściciel wykazują inaczej.
22 – Czy masz częstych gości na noc?
W twoim najlepszym interesie jest wiedzieć, kto przebywa w twoim mieszkaniu z różnych powodów. Goście mogą stać się najemcami, nawet jeśli nie podpisali z Tobą umowy najmu. Częste przebywanie w mieszkaniu może również powodować dodatkowe zużycie lub zakłócenia w kontaktach z sąsiadami.
Zadanie tego pytania może ujawnić, że wnioskodawca ma znaczącą osobę, która często zostaje na noc. To zależy od Ciebie (i Twojego potencjalnego najemcy) jak bardzo chcesz to ograniczyć, aby uniknąć dodatkowej odpowiedzialności.
Czerwona flaga – Wnioskodawca mówi, że ma przyjaciela, który zostaje z nimi tylko do czasu, aż „staną na nogi ponownie”. W tym przypadku, chciałbym uruchomić ten sam proces przesiewowy na przyjaciela i nalegać, że są one na wynajem, jak również.
Pro Tip – Twoja dzierżawa powinna zawierać klauzulę z polityki na noc gości. Należy jasno określić, jak długo gość może zostać na noc. Na przykład, możesz zawrzeć klauzulę, która pozwala gościom na pobyt do 3 kolejnych nocy bez pozwolenia, ale najemca musi ubiegać się o wyraźne pisemne pozwolenie na przekroczenie tego limitu.
23 – Czy pracujesz w nieparzystych godzinach lub w nocy?
To pytanie jest ważniejsze, gdy mamy do czynienia z wynajmem wielorodzinnym. Najemca, który pracuje w nieparzystych godzinach lub na nocne zmiany, np. pielęgniarki, będzie chciał się upewnić, że może spać w ciągu dnia. Jeśli sąsiedzi są głośni w ciągu dnia, będzie to stanowiło problem.
24 – Czy ktoś pali?
Kolejne proste pytanie, które można zweryfikować.
Czerwona flaga – Żółte plamy na palcach lub paznokciach. Małe wypalone dziury w ubraniach. Sprawdź ich samochód lub aktualne miejsce zamieszkania, jeśli to możliwe, jeśli podejrzewasz, że są w rzeczywistości palaczami. Możesz znaleźć popielniczki na zewnątrz lub inne znaki rozpoznawcze. Zdyskwalifikuj osobę, która kłamie, że nie pali, starając się o mieszkanie dla niepalących. Udowodnienie, że ktoś palił i naruszył umowę najmu może być trudne, a usuwanie zapachów dymu i plam może być bardzo kosztowne.
Długowieczność
25 – Jak długo planujesz tu mieszkać?
Właściwa odpowiedź na to pytanie zależy od tego, czego szukasz w swoim optymalnym najemcy. Ja preferuję najemców, którzy zostają dłużej, aby zmniejszyć rotację i koszty pustostanów. Inni wynajmujący wolą elastyczność najemców, którzy mogą zostać poproszeni o opuszczenie mieszkania z 30-dniowym wypowiedzeniem.
Czerwona flaga – Ktoś, kogo współmałżonek nie jest obecnie zatrudniony lub nie szuka pracy w okolicy, może zerwać umowę najmu wcześnie i zostawić Cię w potrzebie znalezienia nowego najemcy.
26 – Where Have You Lived In The Last 5 Years?
Pytanie o to pytanie ujawni jak często wnioskodawca ma tendencję do przeprowadzek. Idealny najemca pozostaje na miejscu przez jakiś czas, zanim będzie musiał się przeprowadzić z uzasadnionych powodów, takich jak nowa praca lub więcej miejsca.
Czerwona flaga – Uważaj na każdego potencjalnego najemcę, który chce zerwać swoją obecną umowę najmu. Jest duża szansa, że mogą to zrobić ponownie z twoją umową.
Czerwona Flaga – Najemca podaje nieuprawniony poprzedni adres.
Pytanie bonusowe
27 – Do You Have Any Questions For Me?
To moje ulubione pytanie ze wszystkich pytań dotyczących sprawdzania najemców! Uwielbiam to pytanie, ponieważ jest ono otwarte i można uzyskać wiele informacji na temat tego, co dzieje się w głowie najemcy perspektywicznego. Mogą ujawnić swoje lęki i obawy dotyczące nieruchomości, co może być dobrym wskaźnikiem tego, jak wysokie może być ich utrzymanie lub czy planują nadużywać nieruchomości.
Red Flag – Różne. Poszukaj odpowiedzi, które ujawniają, że najemca będzie miał tendencję do narzekania na każdy problem związany z wynajmem lub planuje nadużywać nieruchomości (np. „Kiedy zaczynają się tutaj ciche godziny?”).
Następne kroki
Teraz, że znalazłeś najemcę, który przechodzi wstępne badania, następnym krokiem jest wykonanie testu kredytowego i sprawdzenie przeszłości. Oto kilka świetnych usług sprawdzania lokatorów, abyś mógł zacząć.
Zakończenie
Każdy właściciel intuicyjnie rozumie, że znalezienie wspaniałego najemcy czyni życie jako właściciel o wiele łatwiejszym. Problem polega na tym, jak rozpoznać wspaniałego najemcę, kiedy się go znajdzie?
Posiadanie procesu sprawdzania najemcy z wyczerpującą listą pytań w celu wyeliminowania niewykwalifikowanych wnioskodawców jest ważne. Ale może być trudno wiedzieć, którzy wnioskodawcy będą wspaniałymi lokatorami, a którzy nie powinni posuwać się naprzód w procesie aplikacji o wynajem.
Musisz być w stanie dostrzec odpowiedź czerwonej flagi, kiedy ją usłyszysz. Jest to krytyczna umiejętność, której każdy właściciel może się nauczyć
Mam nadzieję, że powyższa lista moich 27 pytań sprawdzających lokatorów i odpowiedzi na czerwone flagi okażą się pomocne przy następnym wystawieniu nieruchomości do wynajęcia.