Several years ago, I became friends with a young woman who was just getting started in real estate. Stała się agentem nieruchomości, dowiedział się o renowacji i zrobił tonę pieniędzy przerzucając jej pierwszy dom. Dzięki odrobinie szczęścia i trochę poważnej wytrwałości z jej strony, skończyła się na HGTV show o przerzucanie domów, gdzie pojawiła się w kilku odcinkach jako część zespołu inwestora Atlanta.
Pokaz sprawił, że wygląda to proste: znaleźć tani dom na sprzedaż, umieścić trochę pieniędzy i potu kapitału własnego do ustalenia go, a następnie odsprzedać go na ogromny zysk. Więc zapytałem ją, czy przerzucanie domów było tak łatwe, jak to wyglądało w telewizji.
Zaśmiała się i potrząsnęła głową. „Sprawiamy, że wygląda to na łatwe,” powiedziała. „Ale jest to ryzykowna, wyczerpująca praca. Może być zabawnie, ale jeśli nie wiesz, co robisz, jesteś zatopiony.”
Więc skąd wiesz, czy podołasz wyzwaniu?
Co to jest House Flipping?
House Flipping jest wtedy, gdy inwestorzy w nieruchomości kupują domy, zazwyczaj na aukcji, a następnie odsprzedają je z zyskiem kilka miesięcy po drodze. Czy można zarobić pieniądze robiąc to? Tak. Można zrobić dużo pieniędzy robi to? Tak. Ale możesz również stracić wszystko, co posiadasz, jeśli podejmiesz złą decyzję.
Pro tip: Zacznij dywersyfikować swój portfel nieruchomości z Diversyfund. Możesz zacząć inwestować w nieruchomości komercyjne z zaledwie 500$. Zapisz się na konto DiversyFund już dziś.
Ryzyko vs. Korzyść
Wyobraź sobie, że kupujesz dom za 150 000 $, inwestujesz kolejne 25 000 $ w remonty, a potem… nic. Nikt nie chce go kupić. Teraz musisz zapłacić za własny czynsz lub kredyt hipoteczny, plus hipoteka na nieruchomości flip, jak również media, ubezpieczenie domu i podatki od nieruchomości. Być może trzeba będzie również zapłacić za inscenizację domu i opłat realtor, gdy dom w końcu sprzedaje. Wszystko to wcina się w Twój potencjalny zysk.
Według CNBC, przerzucanie domów jest najbardziej popularne od dekady, ale średni zwrot dla flipperów jest niższy niż w poprzednich latach. Dzięki gorącemu rynkowi mieszkaniowemu, który podnosi ceny, niskim zapasom i gwałtownie rosnącym czynszom (które napędzają jeszcze więcej osób do kupowania domów), coraz trudniej jest osiągnąć ogromne zyski.
Średni zysk brutto z przerzucania domów w trzecim kwartale 2017 r. wyniósł 66 448 USD, według ATTOM Data Solutions. To więcej niż wiele osób zarabia w ciągu roku, a to wabi mnóstwo nowicjuszy, którzy marzą o rzuceniu swojej dziennej pracy i zostaniu inwestorami w pełnym wymiarze godzin. Jednak inwestorzy zarabiający tak duże pieniądze naprawdę wiedzą, co robią – a nawet oni nadal czasami wpadają w popiersie.
RealtyTrac odkrył, że w 2016 roku 12% flipped domów sprzedało się na progu rentowności lub ze stratą przed wszystkimi wydatkami. W 28% flipów zysk brutto wyniósł mniej niż 20% ceny zakupu. Według RealtyTrac starszego wiceprezesa Daren Blomquist, 20% to minimalny zysk, którego potrzebujesz, aby przynajmniej rozliczyć się za przebudowę i inne koszty nośne.
Wymagania dotyczące flippingu domów
Jeśli nadal czytasz, oznacza to, że jesteś stosunkowo niezrażony wysokim ryzykiem związanym z flippingiem domów. Oto, czego potrzebujesz, aby zacząć.
Wspaniały kredyt
Nie możesz wejść w house flipping z marnym kredytem, koniec historii. Jeśli nie masz wystarczająco dużo gotówki, aby zapłacić za dom i wszystkie niezbędne remonty, będziesz potrzebował jakiegoś rodzaju pożyczki. A standardy kredytowe są bardziej rygorystyczne niż kiedyś, zwłaszcza jeśli chcesz pożyczkę dla domu wysokiego ryzyka flip.
Twoim pierwszym krokiem jest sprawdzenie raportu kredytowego, aby dowiedzieć się swój wynik. Prawo federalne pozwala na bezpłatny raport kredytowy od każdej z trzech krajowych firm sprawozdawczości kredytowej co 12 miesięcy, więc to nie będzie cię nic kosztować. Możesz uzyskać darmowy raport kredytowy na stronie AnnualCreditReport.com lub dzwoniąc pod numer 1-877-322-8228.
Jeśli nie masz jeszcze świetnego kredytu, czas zacząć budować dobry wynik kredytowy. Płać rachunki na czas, spłacaj długi i utrzymuj niskie salda na kartach kredytowych. Jest wiele innych sposobów na poprawienie swojej oceny kredytowej, więc zrób wszystko, co w Twojej mocy. Następnie upewnij się, że zarejestrujesz się w bezpłatnym serwisie takim jak Credit Karma, aby śledzić swoje postępy co miesiąc.
Im wyższy jest Twój wynik kredytowy, tym lepsze oprocentowanie otrzymasz na kredyt mieszkaniowy. To może zaoszczędzić Ci tysiące, kiedy zaczniesz przerzucać domy, uwalniając więcej swoich pieniędzy, aby zainwestować w sam dom.
Na koniec, upewnij się, że wiesz, co szkodzi Twojej ocenie kredytowej. Na przykład, biorąc zbyt wiele kart kredytowych na raz obniża swój wynik. Nie chcesz robić nic, co mogłoby zaszkodzić Twojej ocenie w miesiącach poprzedzających złożenie wniosku o pożyczkę.
Pro tip: Jeśli chcesz poprawić swoją ocenę kredytową, zarejestruj bezpłatne konto w Experian Boost. Zaczną oni wykorzystywać historię płatności z Twoich rachunków za media, co może natychmiast podnieść Twoją ocenę kredytową.
Dużo gotówki
Jeśli chcesz przerzucić dom, potrzebujesz gotówki. Nowi inwestorzy wpadają w kłopoty finansowe, kiedy kupują dom bez sporej zaliczki, a następnie używają kart kredytowych, aby zapłacić za ulepszenia i remonty. Jeśli dom nie sprzedaje się szybko, lub jeśli remonty kosztują więcej niż oczekiwano, nagle inwestor jest w sposób nad ich głową.
Nie bądź tym facetem. Jeśli chcesz pomyślnie przerzucić, potrzebujesz dużo gotówki na rękę. Większość tradycyjnych kredytodawców wymaga zaliczki w wysokości 25%, a tradycyjni kredytodawcy są tam, gdzie dostaniesz najlepszą stawkę. Kiedy masz gotówkę na pokrycie zaliczki, nie musisz płacić prywatnego ubezpieczenia hipotecznego, lub PMI. Większość PMI kosztuje od 0,5% do 5% pożyczki, więc płacenie tego każdego miesiąca może naprawdę wciąć się w Twoje zyski.
Kredyty dla flipów mają również wyższe oprocentowanie. Według TIME, większość inwestorów bierze pożyczki tylko na procent, a średnia stopa procentowa dla tego typu pożyczek wynosi od 12% do 14%. Dla porównania, oprocentowanie konwencjonalnego kredytu mieszkaniowego wynosi zazwyczaj 4%. Im więcej możesz zapłacić w gotówce, tym mniej odsetek poniesiesz.
Istnieje kilka sposobów na zgromadzenie gotówki na koncie oszczędnościowym. Użyj automatycznego planu oszczędzania, aby oszczędzanie pieniędzy w każdym miesiącu nie wymagało wysiłku. Jestem wielkim fanem Acorns, ponieważ zaokrągla on w górę każdy mój zakup i automatycznie inwestuje różnicę. Alternatywnie, można znaleźć sposoby na zarobienie dodatkowych pieniędzy na boku, a następnie wykorzystać je do zbudowania rezerw gotówkowych na inwestycje.
Jeśli kupujesz nieruchomość od banku lub na aukcji nieruchomości, inną opcją jest zaciągnięcie kredytu hipotecznego (Home Equity Line of Credit, HELOC) za pośrednictwem Figure, jeśli się kwalifikujesz. Jeśli masz wystarczająco dużo oszczędności i uda Ci się znaleźć dom po okazyjnej cenie, możesz kupić dom, a następnie wziąć niewielką pożyczkę lub linię kredytową, aby zapłacić za remonty i inne koszty.
Co czyni dobrą inwestycję w nieruchomości?
Nie każdy dom jest dobrym flipem. Tylko dlatego, że dom sprzedaje się na rock-bottom cena nie oznacza, że można umieścić pieniądze w nim i automatycznie zrobić fortunę. Udane flippery są bardzo wymagający o domach, które wybierają do inwestowania w. Oto, czego powinieneś szukać w potencjalnym domu do przerzucenia.
Wspaniała lokalizacja
Eksperci nie mogą tego wystarczająco podkreślić. Znajdź dom w pożądanej okolicy lub taki, który jest na dobrej drodze do rozwoju. Można poprawić dom wszystko, co chcesz, ale jest to prawie niemożliwe, aby poprawić osobowość i bezpieczeństwo okolicy na własną rękę.
Zacznij od badania lokalnych miast i dzielnic. Szukaj obszarów z rosnącą sprzedażą nieruchomości, wzrostem zatrudnienia i innymi wskazówkami, że miasto kwitnie. Unikaj dzielnic z dużą liczbą domów na sprzedaż; może to być znak przygnębionej lokalnej gospodarki lub znak, że sąsiedzi odchodzą z powodu przestępczości lub rozwoju.
Następnie, zbadaj bezpieczeństwo każdej dzielnicy, którą bierzesz pod uwagę. Domy znajdujące się w lub w pobliżu obszarów o wysokiej przestępczości będą prawie niemożliwe do sprzedania z zyskiem. Użyj usług mapowania przestępczości, takich jak Crime Report i Spot Crime, aby dowiedzieć się, co dzieje się w sąsiedztwie. Będziesz także chciał sprawdzić National Sex Offender Public Website, aby zobaczyć, czy jakiekolwiek zarejestrowane przestępców seksualnych mieszkają w pobliżu domu.
Zgodnie z Fortune, w 2016 roku, flipperzy w następujących miastach zobaczyli zyski brutto w wysokości 80% lub więcej ceny, którą zapłacili za swoje domy:
- East Stroudsburg, Pennsylvania (212.1%)
- Reading, Pennsylvania (136.4%)
- Pittsburgh, Pennsylvania (126.8%)
- Flint, Michigan (105.8%)
- New Haven, Connecticut (104.8%)
- Philadelphia, Pennsylvania (103.7%)
- Nowy Orlean, Luizjana (97.6%)
- Cincinnati, Ohio (88.5%)
- Buffalo, Nowy Jork (85.1%)
- Cleveland, Ohio (83.8%)
- Jacksonville, Floryda (81.8%)
- Baltimore, Maryland (80.8%)
Tak powiedział, istnieją również pewne rynki, które wykazują oznaki przeinwestowania. Oznacza to, że zapasy są tak niskie, a popyt tak wysoki, że flipperzy płacą za domy ceny wyższe od rynkowych, co może drastycznie obniżyć zysk netto. Według Fortune, do tych ultra gorących rynków należą:
- San Antonio, Texas
- Austin, Texas
- Salt Lake City, Utah
- Naples, Floryda
- Dallas, Texas
- San Jose, Kalifornia
Jeśli znalazłeś niedrogi dom w okolicy, która jest na dobrej drodze, Twoim następnym krokiem jest zbadanie lokalnych szkół. Domy w dobrych systemach szkolnych sprzedają się szybciej, i dowodzą wyższych cen, niż domy w przeciętnych lub słabych systemach szkolnych. Użyj stron takich jak GreatSchools, SchoolDigger, i Niche, aby zobaczyć rankingi i recenzje lokalnych szkół.
Przy rozważaniu lokalizacji domu inwestycyjnego, należy również pomyśleć o jego bliskości do głównego miejsca zamieszkania. Pamiętaj, że będziesz pracować na tym domu codziennie w nadchodzących tygodniach i miesiącach. Nie inwestuj w dom zbyt daleko od miejsca, w którym mieszkasz lub pracujesz; wydasz więcej pieniędzy na paliwo i zajmie to więcej czasu, aby go naprawić.
Sound Condition and the Right Renovations
Jeśli kiedykolwiek robiłeś projekt renowacji domu, wiesz, że niektóre przykre niespodzianki mogą czaić się tuż pod powierzchnią. A przykre niespodzianki, takie jak czarna pleśń lub pęknięty fundament, mogą zrujnować cię finansowo.
Poszukaj domów o dobrej strukturze, zwłaszcza jeśli rozważasz zakup starszego domu. Możesz nie mieć okazji do przeprowadzenia inspekcji domu, zwłaszcza jeśli kupujesz go na aukcji nieruchomości. Więc trzeba dowiedzieć się, co szukać lub przynieść kogoś znającego się na budownictwie, elektryce i hydraulice, aby spojrzeć na dom z tobą i określić, czy jest to dobry buy.
Skup się na domach, które potrzebują tylko kilka szybkich aktualizacji do odsprzedaży. Odnowienie szafek kuchennych, dodanie nowego sprzętu, naprawa podwórka, aktualizacja farby i wykładziny to wszystko stosunkowo niedrogie projekty, które mogą odmienić dom.
Czego powinieneś unikać? Dom, który ma pleśń, potrzebuje wymiany dachu, lub wymaga przerobienia okablowania będzie wymagał trochę poważnego czasu i gotówki, aby go zaktualizować i sprzedać. Upewnij się, że wiesz, na które aktualizacje i naprawy możesz sobie pozwolić, na które naprawy nie możesz sobie pozwolić i które ulepszenia domu zwiększą cenę sprzedaży domu. Należy pamiętać, że niektóre projekty poprawy domu może zmniejszyć wartość odsprzedaży.
Gdy szacuje się koszt każdej pracy, eksperci doradzają dodanie 20% do ostatecznej sumy, jak to zawsze będzie kosztować więcej niż myślisz, że będzie.
Ostatni, przy rozważaniu domu, nie zapomnij uwzględnić kosztów pozwoleń budowlanych. Mogą one kosztować od kilkuset do kilku tysięcy dolarów, w zależności od rodzaju wykonywanej pracy i miasta, w którym się znajdujesz. Nie uwzględnienie kosztów pozwoleń to błąd debiutanta, który może szybko zrujnować twój budżet remontowy.
Wartość rynkowa
Upewnij się, że cena domu jest poniżej jego wartości na lokalnym rynku. Spróbuj kupić najgorszy dom w świetnej okolicy, w porównaniu z najlepszym domem w złej okolicy. The worst house in a great neighborhood has nowhere to go but up in value, due to the value of the other homes in the area.
Although you can search the web and see millions of foreclosed homes for sale, never buy a home without seeing it in person. Jest to największy błąd popełniany przez nowych flipperów. Należy pamiętać, że galeria zdjęć online opowiada tylko część historii. Nieaktualne zdjęcia, okropne sąsiedztwo i czarna pleśń to tylko kilka z opowieści grozy o zamkniętych domach znalezionych w Internecie. Zawsze badaj nieruchomość samodzielnie, zanim zdecydujesz się na zakup.
Kiedy kupujesz dom do przerzucenia, ważne jest, aby nie przewartościować domu, inwestując zbyt wiele w remont. Chcesz poprawić go tylko tyle, aby zdrowy zysk i zachować go na równi z tym, co sprzedaje w sąsiedztwie. Jeśli włożysz za dużo w dom, nie odzyskasz swoich pieniędzy.
How to Flip a House
Gdyby przerzucanie było tak proste, jak znalezienie taniego domu online, kupienie go i sprzedanie z zyskiem, wszyscy bylibyśmy miliarderami nieruchomości. Musisz kształcić się, zanim jeszcze zaczniesz patrzeć na domy. Oto co musisz wiedzieć.
Learn Your Market
Po pierwsze, zbadaj swój lokalny rynek nieruchomości. Gdzie ludzie chcą teraz mieszkać? Jaki rodzaj domu ludzie chcą kupić teraz? Nie spekulować o up-and-coming dzielnicach. Pamiętaj, chcesz ten dom sprzedać szybko.
Understand Your Finance Options
Następnie, zostań ekspertem od opcji finansowania domu. Czy kupisz dom za gotówkę? Czy będziesz ubiegać się o kredyt hipoteczny w firmie takiej jak Credible* lub weźmiesz HELOC? Upewnij się, że rozumiesz tajniki finansowania domu, zanim złożysz wniosek o pożyczkę lub ofertę na dom. Pozwoli Ci to na podjęcie najlepszej decyzji dla Twoich okoliczności.
Podążaj za zasadą 70%
Przeanalizuj, na ile domu możesz sobie pozwolić i ile możesz sobie pozwolić na stratę w każdej transakcji. Doświadczeni flipperzy stosują zasadę 70% podczas analizowania, ile są gotowi zapłacić za dom. Zasada ta mówi, że inwestorzy powinni płacić nie więcej niż 70% wartości po naprawie (ARV) nieruchomości minus koszt koniecznych napraw.
Powiedzmy, że ARV domu (lub wartość po koniecznych naprawach) wynosi $200,000, i potrzebuje $30,000 w naprawach. Zasada 70% mówi, że nie powinieneś płacić więcej niż $110,000 za ten dom:
$200,000 (ARV) x 0.70 = $140,000 – $30,000 (naprawy) = $110,000
Ta zasada jest dobrym przewodnikiem do naśladowania, gdy po raz pierwszy wchodzisz w House Flipping, ponieważ może pomóc Ci uniknąć przepłacania za dom.
Naucz się negocjować
Im mniej pieniędzy zainwestujesz w dom, tym więcej możesz zarobić podczas przerzucania. Dobre strategie negocjacyjne pomogą ci skutecznie targować się z wykonawcami i innymi pracownikami.
Dowiedz się ile średnio kosztują projekty
Czy wiesz ile kosztuje wyłożenie dywanu w domu o powierzchni 1000 stóp kwadratowych? Okablować dom? Zbudować pokład? Krajobraz stoczni?
Każdy projekt jest inny, ale z pewnym doświadczeniem, można dowiedzieć się, jak oszacować koszty wielu remontów domu i dostać pomysł, czy konkretny dom jest dobry zakup, czy nie. Jednym z najlepszych sposobów, aby zbudować swoje doświadczenie z tym jest zrobić kilka remontów na własnym domu. To może również dać Ci ogólne pojęcie o rodzaju projektów, które lubisz robić i które projekty są lepiej zatrudniać out.
Know which home improvements increase a home’s value and focus on these projects first. Mogą one obejmować modernizację urządzeń kuchennych, malowanie domu na zewnątrz, instalację dodatkowej przestrzeni magazynowej w szafie, modernizację pokładu i dodanie zielonych technologii energetycznych.
Sieć z potencjalnymi nabywcami
Sieć szeroko zakrojona i rozmawiać z potencjalnymi nabywcami, zanim jeszcze zaczniesz szukać domu do przerzucenia. Zrób wszystko, co możesz, aby zbudować relacje z przyszłymi nabywcami. Jeśli masz kupca w kolejce, kiedy kupujesz dom inwestycyjny, dom sprzedaje tak szybko, jak aktualizacje są zakończone.
Możesz również zaoszczędzić pieniądze w dłuższej perspektywie, jeśli poświęcisz czas, aby uzyskać licencję realtora, co pozwoli Ci pośredniczyć w swoich własnych transakcjach i uniknąć płacenia innego agenta.
Znajdź mentora
Jeśli znasz udanego flippera, zapytaj, czy byłby chętny do mentorowania. Możesz nawet rozważyć zaoferowanie tej osobie zachęty do bycia twoim mentorem.
Na przykład, zapytaj czy będzie cię mentorem w zamian za niewielki procent twojego pierwszego udanego salta. W ten sposób mentor będzie zmotywowany do udzielania Ci korepetycji, a Ty będziesz miał pewność, że otrzymasz wysokiej jakości edukację. Oferując zachętę finansową, możesz również zbliżyć się do ekspertów, których nie znasz osobiście, ponieważ wynagrodzenie za ich wysiłki sprawi, że będą bardziej otwarci.
Wyszukiwanie ofert i Foreclosures
Wiele stron internetowych zawiera oferty Foreclosure. Niektóre z najbardziej popularnych obejmują:
Możesz również znaleźć ogłoszenia o wykluczeniach na stronach firm nieruchomości, takich jak Re/Max. W filtrach wyszukiwania należy wybrać opcję „Foreclosures”.”
Innym źródłem ogłoszeń o wykluczeniach jest lokalna gazeta. Legalni licytatorzy zamieszczają ogłoszenia w sekcji prawnej gazet lokalnych i zazwyczaj można znaleźć ich konkretne oferty, odwiedzając ich strony internetowe.
Innym sposobem na znalezienie ofert przejęć jest bank. Szukaj konkretnego banku wraz z literami „REO”, które oznaczają „Real Estate Owned”. Oznacza to po prostu, że właściciel domu nie jest już jego właścicielem; bank jest jego właścicielem. To wyszukiwanie przeniesie Cię bezpośrednio do każdego banku listy wykluczeń.
Gdy znajdziesz dom, który chcesz kupić, sprawdź jego tło za pomocą BuildFax. Za 39 USD, BuildFax zapewnia kompleksowe sprawdzenie domu. Możesz zapoznać się z obszernymi szczegółami dotyczącymi historii domu, w tym napraw, przebudowy i dodatków. To może pomóc Ci zaoszczędzić pieniądze.
Na przykład, powiedzmy, że chcesz kupić dom, którego lista wskazuje, że jego piec został wymieniony 10 lat temu. Kiedy uruchamiasz raport na BuildFax, dowiadujesz się, że piec ma więcej niż 20 lat. Możesz teraz wrócić do sprzedawcy i wynegocjować znacznie niższą cenę.
Złóż ofertę
Gdy znajdziesz dom, który Ci się podoba, czas złożyć ofertę. Jeśli jest to świetny dom sprzedający się za niską cenę, możesz mieć konkurencję. Dla wielu flipperów, flipping jest praca w pełnym wymiarze godzin, a oni prawdopodobnie wiedzą o tym domu też. Możesz przemykać przez konkurencję, kierując się do sąsiedztwa i idąc od drzwi do drzwi, robiąc oferty.
Przed złożeniem oferty, upewnij się, że znasz najwyższą cenę, jaką możesz zapłacić za dom i nadal przynosić zyski. Obejmuje to twój szacunek dla napraw, odsetek i podatków. Pamiętaj, aby wyścielić swoje oszacowanie o 20%. Jeśli właściciel domu lub bank nie będzie sprzedawać do Ciebie za tę cenę, odejść. To lepiej, aby utrzymać patrząc niż ryzyko będzie spłukany z złej inwestycji.
Znajdź dobrych wykonawców
Jeśli masz jakieś solidne umiejętności DIY, może zdecydować się zrobić niektóre lub większość remontów siebie. To może zaoszczędzić znaczną ilość pieniędzy – jeśli wiesz, co robisz.
Knowing kiedy do majsterkowania i kiedy zatrudnić wykonawcę jest kluczowe. Powinieneś zająć się tylko tymi projektami, co do których jesteś pewien, że możesz je wykonać dobrze i w ramach budżetu. W przypadku projektów, których nie możesz wykonać na własną rękę, musisz znaleźć świetnego wykonawcę.
Jeśli nie znasz żadnych wykonawców w swojej okolicy, możesz skorzystać z HomeAdvisor. Badają oni i poddają wykonawców dokładnemu procesowi sprawdzania. Więc nie ma znaczenia, czy szukasz ogólnego wykonawcy lub kogoś, kto specjalizuje się w handlu, HomeAdvisor da Ci najlepszych w Twojej okolicy.
Generalny wykonawca, lub GC, jest profesjonalistą budowlanym, który zarządza całym projektem renowacji i zatrudnia własnych podwykonawców do wykonania niezbędnej pracy. Wynajęcie GC może być drogie; będą one dodać 10% do 20% na co ich podwykonawcy opłat przy obliczaniu ostatecznego rachunku. Jednak mogą one być warte swojej wagi w złocie, jeśli znajdziesz wielką szansę inwestycyjną, nie można wykonać pracę samodzielnie, i są gotowi ponieść dodatkowe expense.
Dobry wykonawca może pomóc uniknąć kosztownych błędów remontowych i zaoszczędzić znaczną ilość czasu na projekt. Oznacza to, że można uzyskać dom do sprzedaży szybciej i zrobić mniej płatności hipotecznych. Jeśli jesteś przerzucanie domu podczas pracy w pełnym wymiarze czasu pracy, zatrudnianie GC jest prawdopodobnie koniecznością, ktoś musi być dostępny w domu do nadzorowania pracy w co najmniej niepełnym wymiarze godzin, lub projekt nigdy nie get done.
Generalny wykonawca będzie również za uzyskanie niezbędnych pozwoleń budowlanych. Oznacza to, że ich nazwa będzie na każdym pozwoleniu, a oni są odpowiedzialni za upewnienie się, że praca jest wykonywana prawidłowo dla każdej inspekcji. Upewnij się, aby ubiegać się o pozwolenia tak szybko, jak sprzedaż jest ostateczna, aby zaoszczędzić czas i uzyskać proces moving.
Zacznij budować sieć wykonawców, którym ufasz, w tym hydraulików, elektryków i landscapers. Usługi takie jak Handy.com, Angie’s List, Porch i HomeAdvisor mogą pomóc Ci znaleźć wiarygodnych profesjonalistów w Twojej okolicy. Kiedy przeprowadzasz wywiad z wykonawcą, zadaj sobie następujące pytania:
- Czy przybyli na czas? Wykonawcy, którzy mają zwyczaj spóźniać się będą marnować Twój czas i spowolnią Twój projekt renowacji.
- Czy mają wysokiej jakości referencje? Poproś o referencje i zadzwoń do nich. Jeśli wykonawca nie zapewnia referencje, nie trać czasu na radzenie sobie z nimi.
- Czy oni przełożyć swoją wizytę wiele razy? Ponownie, jeśli mają problem z zarządzaniem czasem, wpłynie to na twój remont.
- Czy są zorganizowane? Dezorganizacja marnuje czas.
- Czy mogą one dostarczyć profesjonalną, dokładną ofertę? Każda oferta, którą dostarczają powinna być szczegółowa i na papierze. Słowne cytat i uścisk dłoni nie będzie go wyciąć z flip, przynajmniej na początku relacji, gdy jesteś po prostu dowiedzieć się, czy można zaufać tej osobie.
Jest to mądry pomysł, aby rozpocząć budowę sieci wykonawców jakości przed dokonaniem oferty na dom. Pamiętaj, że może to zająć dużo czasu, aby znaleźć dobrą pomoc, a nie chcesz, aby rozpocząć ten proces po zainwestowaniu w domu i są dokonywania dwóch płatności hipotecznych każdego miesiąca.
Pamiętaj, że większość doświadczonych flipperów spróbować mieć dom kupił, odnowiony i ponownie wymienione w 90 dni. To jest szybki czas zwrotu, a dla kilku pierwszych flip, może być poza zasięgiem. Ale im dłużej twój dom jest przywiązany do projektów, tym mniejszy zysk stoisz do zrobienia, dlatego tak ważne jest, aby starannie rozważyć, czy należy wykonać pracę samodzielnie lub zatrudnić pomoc. Robienie tego samemu może zaoszczędzić Ci pieniądze z góry, ale jeśli zajmie Ci to trzy razy więcej czasu niż profesjonaliście, może nie być tego warte.
Relist and Sell
Wielu flipperów kończy się na wystawieniu swoich domów na sprzedaż z pośrednikiem. Realtorzy jedzą i śpią nieruchomości, mają dostęp do nabywców i mogą wymienić swój dom w bazie danych Multiple Listing Service (MLS). Znają również aktualne wahania rynku i mają umiejętności i sieć, aby uzyskać najlepszą cenę szybko.
Możesz również wybrać, aby sprzedać swój dom samodzielnie. Będziesz zaoszczędzić pieniądze w opłatach realtor, ale w niektórych rynkach, może skończyć się czekając długo na dom do sprzedaży. Ponadto, lista i pokazując dom zajmuje trochę czasu. Jeśli nie możesz być dostępny za każdym razem, gdy ktoś chce zobaczyć dom i nie chcesz gościć otwartych domów, praca z agentem nieruchomości może być najlepszym wyborem dla Ciebie.
Słowo końcowe
Nie ma wątpliwości, że przerzucanie domów to ryzykowny biznes. Jeśli podejmiesz mądre decyzje, możesz zarobić dużo pieniędzy. Ale możesz również stracić wszystko, jeśli dokonasz złej inwestycji.
Przed wejściem w świat przerzucania domów, wykonaj swoje badania, aby upewnić się, że jest to właściwe dla Ciebie. Książki takie jak „The Flipping Blueprint: The Complete Plan for Flipping Houses and Creating Your Real Estate-Investing Business” autorstwa Luke’a Webera może powiedzieć Ci wszystko, co musisz wiedzieć, aby zacząć i uniknąć błędów debiutanta.
Czy kiedykolwiek obracałeś domem? Jak wyglądało twoje doświadczenie? Co chciałbyś zrobić inaczej?
*Reklama od Credible Operations, Inc. NMLS 1681276.Adres: 320 Blackwell St. Ste 200, Durham, NC, 27701