Nieruchomość inwestycyjna

Co to jest nieruchomość inwestycyjna?

Nieruchomość inwestycyjna to nieruchomość nabyta z zamiarem uzyskania zwrotu z inwestycji poprzez dochód z wynajmu, przyszłą odsprzedaż nieruchomości lub obie te rzeczy. Nieruchomość może być w posiadaniu inwestora indywidualnego, grupy inwestorów lub korporacji.

Nieruchomość inwestycyjna może być przedsięwzięciem długoterminowym lub inwestycją krótkoterminową. Z tym ostatnim, inwestorzy często angażują się w flipping, gdzie nieruchomość jest kupowana, przebudowywana lub remontowana i sprzedawana z zyskiem w krótkim czasie.

Termin nieruchomość inwestycyjna może być również używany do opisania innych aktywów, które inwestor nabywa w celu przyszłego wzrostu wartości, takich jak sztuka, papiery wartościowe, grunty lub inne przedmioty kolekcjonerskie.

Zrozumienie nieruchomości inwestycyjnych

Właściwości inwestycyjne to te, które nie są używane jako główne miejsce zamieszkania. Generują one pewne formy dochodu – dywidendy, odsetki, czynsze, a nawet tantiemy – które wykraczają poza zakres regularnej działalności właściciela nieruchomości. A sposób, w jaki nieruchomość inwestycyjna jest wykorzystywana, ma znaczący wpływ na jej wartość.

Inwestorzy czasami przeprowadzają badania w celu określenia najlepszego i najbardziej opłacalnego wykorzystania nieruchomości. Jest to często określane jako najwyższe i najlepsze wykorzystanie nieruchomości. Na przykład, jeśli nieruchomość inwestycyjna jest przeznaczona zarówno do użytku komercyjnego, jak i mieszkalnego, inwestor rozważa wady i zalety obu tych rozwiązań, aż do ustalenia, które z nich ma najwyższą potencjalną stopę zwrotu. On następnie wykorzystuje nieruchomość w ten sposób.

Nieruchomości inwestycyjne są często określane jako drugi dom. Ale te dwa niekoniecznie oznaczają to samo. Na przykład, rodzina może kupić domek lub inne nieruchomości wakacje do wykorzystania siebie, lub ktoś z głównym domu w mieście może kupić drugą nieruchomość w kraju jako rekolekcje na weekendy. W tych przypadkach, druga nieruchomość jest do użytku osobistego – nie jako nieruchomość dochodowa.

Rodzaje nieruchomości inwestycyjnych

Mieszkaniowe: Domy do wynajęcia są popularnym sposobem dla inwestorów na uzupełnienie ich dochodów. Inwestor, który kupuje nieruchomość mieszkalną i wynajmuje ją najemcom, może zbierać miesięczne czynsze. Mogą to być domy jednorodzinne, kondominia, apartamenty, domy miejskie lub inne rodzaje struktur mieszkalnych.

Komercyjne: Nieruchomości generujące dochód nie zawsze muszą być mieszkalne. Niektórzy inwestorzy – zwłaszcza korporacje – kupują nieruchomości komercyjne, które są wykorzystywane specjalnie do celów biznesowych. Utrzymanie i ulepszenia tych nieruchomości mogą być wyższe, ale koszty te mogą być kompensowane przez większe zyski. Dzieje się tak dlatego, że umowy najmu tych nieruchomości często wymagają wyższych czynszów. Te budynki mogą być komercyjnie posiadanych budynków mieszkalnych lub lokalizacji sklepów detalicznych.

Mixed-Use: Nieruchomość o mieszanym przeznaczeniu może być wykorzystywana jednocześnie do celów komercyjnych i mieszkaniowych. Na przykład, budynek może mieć sklep detaliczny na głównym piętrze, taki jak sklep, bar lub restauracja, podczas gdy górna część struktury mieści jednostki mieszkalne.

Finansowanie nieruchomości inwestycyjnych

Podczas gdy kredytobiorcy, którzy zabezpieczają kredyt na ich główne miejsce zamieszkania mają dostęp do szeregu opcji finansowania, w tym kredytów FHA, kredytów VA i kredytów konwencjonalnych, uzyskanie finansowania na nieruchomość inwestycyjną może być trudniejsze.

Ubezpieczyciele nie zapewniają ubezpieczenia hipotecznego dla nieruchomości inwestycyjnych, a w rezultacie kredytobiorcy muszą mieć co najmniej 20% zaliczki, aby zabezpieczyć finansowanie bankowe dla nieruchomości inwestycyjnych.

Banki również nalegają na dobre wyniki kredytowe i stosunkowo niskie współczynniki loan-to-value przed zatwierdzeniem kredytobiorcy do kredytu hipotecznego na nieruchomości inwestycyjne. Niektórzy kredytodawcy wymagają również, aby kredytobiorca miał wystarczające oszczędności na pokrycie co najmniej sześciomiesięcznych wydatków na nieruchomość inwestycyjną, zapewniając w ten sposób, że kredyt hipoteczny i inne zobowiązania będą utrzymywane na bieżąco.

Wskazania podatkowe

Jeśli inwestor pobiera czynsz z nieruchomości inwestycyjnej, Internal Revenue Service (IRS) wymaga, aby zgłosić czynsz jako dochód, ale agencja pozwala mu również odjąć odpowiednie wydatki od tej kwoty. Na przykład, jeśli właściciel nieruchomości pobiera 100 000 dolarów czynszu w ciągu roku, ale płaci 20 000 dolarów za naprawy, utrzymanie trawnika i inne wydatki, zgłasza różnicę 80 000 dolarów jako dochód z samozatrudnienia.

Jeśli osoba fizyczna sprzedaje nieruchomość inwestycyjną za więcej niż pierwotna cena zakupu, ma zysk kapitałowy, który musi być zgłoszony do IRS. Od 2020 r. zyski kapitałowe z aktywów, które są przechowywane przez co najmniej rok, są uznawane za zyski długoterminowe i opodatkowane stawką 15%, z wyjątkiem osób, które są małżeństwem i składają zeznania wspólnie i mają dochód do opodatkowania przekraczający $496,600 lub są singlami i mają dochód przekraczający $441,450. W tych przypadkach stawka wynosi 20%.

W przeciwieństwie do tego, jeśli podatnik sprzedaje swoją podstawową rezydencję, musi zgłosić tylko zyski kapitałowe przekraczające $250,000, jeśli składa zeznanie indywidualnie i $500,000, jeśli jest żonaty i składa zeznanie wspólnie. Zysk kapitałowy z nieruchomości inwestycyjnej to cena sprzedaży minus cena zakupu minus wszelkie większe ulepszenia.

Dla ilustracji, wyobraźmy sobie, że inwestor kupuje nieruchomość za $100,000 i wydaje $20,000 na instalację nowej hydrauliki. Kilka lat później, sprzedaje nieruchomość za 200.000 dolarów. Po odjęciu jego początkowej inwestycji i napraw kapitałowych, jego zysk wynosi 80 000 USD.