Voor iedereen die werkzaamheden aan zijn eigendom laat uitvoeren, is het uiterst belangrijk om de wet op de bouwverplichtingen te begrijpen. Helaas begrijpen veel huiseigenaren de wet niet en betalen ze uiteindelijk twee keer voor hetzelfde werk. Het doel van dit artikel is om dit resultaat te voorkomen.
Eerst de basis: een pandrecht is een retentierecht dat op uw eigendom wordt gevestigd door iemand (“pandgever”) die werkzaamheden uitvoert of materiaal levert aan het eigendom. Het pandrecht beschermt de pandgever tegen niet-betaling. Als het pand niet wordt betaald, kan de pandgever het pand executeren en het onroerend goed op een openbare veiling verkopen, waarbij de opbrengst van de verkoop wordt gebruikt om het pandrecht te voldoen. Dit is een zeer algemeen overzicht waarin geen rekening wordt gehouden met de voorrang van het retentierecht ten opzichte van andere retentierechten of hypotheken. Het komt er echter op neer dat bouwleningen niet goed zijn voor de eigenaar van het onroerend goed en serieus moeten worden genomen. In tegenstelling tot wat veel mensen denken, kan een bouw pandrecht worden afgedwongen tegen uw huiseigendom. Er is een specifieke uitzondering op de homestead-bescherming in de grondwet van Florida die dit toestaat.
De beste manier om uit te leggen hoe een bouwpand in elkaar zit, is door een voorbeeld te gebruiken. Laten we aannemen dat u Charlie de aannemer inhuurt om een aanbouw aan uw huis te bouwen en dat Charlie de aannemer het werk uitbesteedt aan Frank de lijstenmaker. Marty, de leverancier van het materiaal, levert al het materiaal voor de aanbouw aan uw eigendom. Ervan uitgaande dat Frank en Marty de voorschriften van de wet op het retentierecht naleven, zullen zij u binnen 45 dagen na aanvang van de werkzaamheden of levering van de materialen een Notice to Owner (“NTO”) doen toekomen. Het doel van de NTO is u ervan in kennis te stellen dat zij bij uw project betrokken zijn. U zou dit anders misschien niet weten aangezien u Charlie hebt ingehuurd en niet Frank of Marty. U moet aandacht besteden aan deze NTO’s aangezien zij de eerste stap zijn die Frank en Marty moeten nemen om een pandrecht op uw eigendom te vestigen. Elke keer dat u Charlie betaalt, moet u een afstandsverklaring van pandrecht krijgen van Frank en Marty. Dit garandeert dat zij betaald zijn voor het uitgevoerde werk of de geleverde materialen tot de datum van de betaling aan Charlie. Als je Charlie betaalt zonder afstand te doen van het retentierecht van Frank en Marty, en Charlie betaalt hen niet, kunnen Frank en Marty een pandrecht op je eigendom deponeren. Het pandrecht dekt het bedrag dat zij verschuldigd zijn voor het werk of de materialen, plus rente, kosten en advocaatkosten. Als een rechtszaak wordt aangespannen om het retentierecht uit te winnen, kunnen de advocaatkosten en de kosten veel hoger zijn dan het bedrag dat oorspronkelijk voor het werk of de materialen verschuldigd was.
U moet ook een definitieve aannemersverklaring en een definitieve ontheffing van rechten van Charlie krijgen, en definitieve ontheffingen van rechten van Frank en Marty, voordat u de laatste betaling doet. Als je dat niet doet en Charlie betaalt Frank of Marty niet, dan is je eigendom onderhevig aan een pandrecht. Charlie kan ook een pandrecht op uw eigendom vestigen als u hem niet betaalt. Charlie is echter niet verplicht om u een NTO te sturen aangezien u een rechtstreeks contract met hem hebt. Een pandrecht moet worden ingediend binnen 90 dagen nadat het werk is uitgevoerd of de materialen zijn geleverd, anders is het pandrecht verjaart.
Bescherm uzelf door een gerenommeerde aannemer in te huren. Maak uzelf vertrouwd met de basisvereisten van de wet op het retentierecht. Wanneer u twijfelt, huur dan een bouwgeschillen advocaat in die bekend is met de wet op de bouwaansprakelijkheid om u te helpen voorkomen dat u een pandrecht krijgt en twee keer moet betalen voor hetzelfde werk.