Gids voor het uitzettingsproces in Colorado

In Colorado, worden uitzettingen soms aangeduid als “Forcible Entry & Detainer” (FED). Een verhuurder moet bij het uitzetten van een huurder zorgvuldig alle regels en procedures volgen die in de huurwet van Colorado staan vermeld. Doet u dit niet, dan kan de uitzettingsprocedure mislukken.

“Self-evictions” zijn illegaal in Colorado. Dit betekent dat u de huurder niet kunt buitensluiten, essentiële nutsvoorzieningen of diensten niet kunt beëindigen, de bezittingen van de huurder niet kunt meenemen of de huurder niet kunt bedreigen.

Als een Denver onroerend goed & onroerend goed management bedrijf zijn wij bekend met de Colorado uitzettingswetten en het proces. Dus, om u te helpen, hebben we een overzicht samengesteld van de juiste procedure die u moet volgen bij het uitzetten van huurders in Colorado.

DISCLAIMER: Deze informatie verstrekt door Evolve Real Estate & Property Management is alleen voor algemene informatie. Hoewel dit een nuttig overzicht is, geven wij geen verklaring of garantie van welke aard dan ook met betrekking tot deze informatie. Als u juridisch advies nodig heeft, neem dan contact op met een bevoegde advocaat en neem geen contact op met Evolve Real Estate & Property Management voor juridisch advies.

Notice of Termination Without Cause

Normaal, in Colorado, moet u een wettelijke reden hebben om een huurder uit te zetten. Als u die niet heeft, moet u wachten tot het huurcontract afloopt. Als de huurder niet verhuist, kunt u de uitzetting bij de rechter aanvragen. Een huurder die na het aflopen van de huurovereenkomst niet verhuist, wordt ook wel een achterblijvende huurder genoemd.

Om deze huurder te kunnen uitzetten, mag u geen huurbetalingen accepteren. Doet u dat wel, dan wordt de vorige huurtermijn automatisch verlengd en blijft de huurder legaal in de huurwoning wonen.

Bij een huurcontract voor bepaalde tijd moet u wachten tot hun huurcontract afloopt als u geen wettelijke reden hebt om hen uit te zetten. In dit geval is een ingebrekestelling niet nodig, omdat de huurvoorwaarden uitdrukkelijk in de huurovereenkomst zijn vermeld. U kunt hen echter wel aanmanen als de huurovereenkomst dat uitdrukkelijk voorschrijft.

Wilt u hen er niet uitzetten, dan hebt u bij het aflopen van de huurovereenkomst twee mogelijkheden. De eerste optie is om hun huurcontract te verlengen voor een nieuwe termijn. En de andere optie is om de voorwaarden te wijzigen in een maand-maand huurcontract.

Voor een maand-tot-maand huurcontract moet u de huurder een 7-daagse opzegging (Notice to Quit) geven. Volgens de Colo. Rev. Stat. § 13-40-107(1)(c)), informeert het de huurder dat de huur over zeven dagen zal aflopen. Als de huurder na zeven dagen nog niet is vertrokken, kunt u de ontruiming bij de rechter aanvragen.

Notice of Termination With Cause

Voordat u een huurder waarvan de huurovereenkomst nog niet is verlopen, kunt ontruimen, moet u eerst een legale reden hebben om dat te doen. Veel voorkomende redenen waarom huurders in Colorado worden uitgezet zijn:

• Nalatigheid in het betalen van huur
• Het plegen van huurovertredingen
• Het plegen van criminele activiteiten

In de huurwetgeving van Colorado staat dat als de huurder geen huur heeft betaald of andere huurvoorwaarden heeft geschonden, u hem een 3-dagen Pay or Quit notice moet sturen.

Volgens Colo. Rev. Stat. § 13-40-104(d) en (e)), geeft de 3-daagse kennisgeving de huurder twee opties. De eerste is om de verschuldigde huur binnen de drie dagen te betalen. De andere optie is de huurwoning te ontruimen. Als de huurder geen van beide doet, kunt u beginnen met de uitzetting door het indienen van een ontruimingsrechtszaak in de rechtbank.

U kunt ook een huurder uitzetten die zich bezighoudt met meer ernstige overtredingen. Ernstige overtredingen zijn bijvoorbeeld drugsgerelateerde activiteiten of geweld tegen andere huurders. Volgens de Colo. Rev. Stat. § 13-40-104(d.5), moet u de huurder een 3-daagse kennisgeving van huisuit betekenen. In tegenstelling tot de 3-daagse “Pay or Quit Notice”, biedt de 3-daagse “Quit Notice” de huurder geen mogelijkheid om de overtreding te “verhelpen”.

De huurder moet verhuizen. Als hij dat niet doet, kunt u beginnen met de ontruiming door de ontruiming aan te vragen bij de rechtbank.

Het verzenden van een ontruimingsbericht in Colorado

Bij het verzenden van ontruimingsberichten moet de juiste procedure worden gevolgd. In Colorado kunt u de kennisgeving van ontruiming op een van de volgende manieren overhandigen:

• Breng de kennisgeving over aan een familielid van de huurder dat ten minste zestien jaar oud is.
• Breng de documenten naar de werkplek van de huurder.
• Laat het op een opvallende plaats op de woning achter, als de huurder niet aanwezig is.
• Door het persoonlijk aan de huurder te bezorgen.

U kunt overgaan tot de formele ontruimingsprocedure als de huurder geen gevolg geeft aan de kennisgevingen. De verschillende formulieren die u mogelijk moet indienen bij de griffie van Colorado zijn onder meer:

• CRCCP Form 3 (Answer under Simplified Civil Procedure)
• CRCCP Form 1A (Summons in Forcible Entry and Unlawful Detainer)
• JDF 99 (Complaint in Forcible Entry and Detainer)

Een datum bij de rechtbank vaststellen

De bovengenoemde formulieren zijn verkrijgbaar bij de griffie. Zodra ze zijn ingediend, zal de griffier u een datum geven. Meestal is de rechtbankdatum ongeveer 5-10 dagen nadat een ontruimingszaak is ingediend.

Daarna dient u de rechtszaak aan de huurder te betekenen. U kunt de griffier ook vragen of het mogelijk is dat de sheriff het in plaats daarvan doet – dat wordt aanbevolen.

Terwijl u wacht op de datum van de rechtszaak, verzamelt u zoveel mogelijk bewijs tegen de huurder als u kunt. U moet onder andere niet vergeten een kopie van de huurovereenkomst, een kopie van de 3-daagse aanmaning en bewijs dat de juiste procedure werd gevolgd bij de betekening bij te voegen.

Als de huurder niet komt opdagen, zult u bij verstek winnen. De rechter kan u ook de geldelijke schadevergoeding toekennen, evenals een veroordeling tot inbezitneming. Als de huurder wel komt opdagen, zal de rechter elke partij de gelegenheid geven hun zaak te bepleiten.

Voorkomende verweren tegen huurdersontruiming in Colorado zijn onder meer:

• De ontruiming is een vergelding.
• De verhuurder heeft nagelaten het pand in bewoonbare staat te houden.
• De verhuurder heeft nagelaten de gemeenschappelijke ruimten veilig te houden.
• De beschuldigingen zijn vals.
• De uitzetting is gebaseerd op discriminerende gronden.

Huisvestingsvonnis

In de veronderstelling dat het vonnis in uw voordeel is, zal de rechter u een Huisvestingsvonnis geven. Een Beslag Vonnis is een bevel dat bepaalt wie het recht heeft op het bezit van de woning.

Als de huurder niet in beroep gaat tegen het vonnis, zal hij geen andere optie hebben dan het pand binnen 48 uur te ontruimen.

Maar als de huurder ervoor kiest om in beroep te gaan tegen de ontruiming, dan moeten zij een beroepschrift indienen bij de arrondissementsrechtbank binnen 14 dagen na het eerste vonnis. Het is ook verplicht dat de Colorado huurder een beroep borgtocht indient. Een beroep borg, voor uitzettingszaken, is meestal het maandelijkse bedrag van de huur.

Volgens de C.R.C.P. 411(1); C.R.S. § 13-6-311, moet de rechtbank alle verdere procedures staken en alle executies terugroepen die zijn afgegeven om het vorige vonnis ten uitvoer te leggen.

Als de districtsrechtbank u alsnog in het gelijk stelt, zal zij u een vonnis van inbezitneming toekennen. De huurder zal het pand binnen 48 uur na de uitspraak van de rechter moeten verlaten. Doet hij dat niet, dan moet u teruggaan en een “Bevel tot Restitutie” aanvragen.”

Verzoek om een Bevel tot Restitutie

Een Bevel tot Restitutie is wat de sheriff of een politieagent in staat stelt om de huurder uit een pand te zetten. Nadat dit is uitgevaardigd, heeft de huurder 24 uur de tijd om te verhuizen of te worden gedwongen te verhuizen.

Colorado is een “verliezer betaalt” staat. De huurder moet dus de advocaatkosten en de kosten voor uitzettingen betalen. Zie Colorado Revised Statute 13-4-123 voor meer informatie hierover.

Overgang met persoonlijke bezittingen

Het kan zijn dat u ontdekt dat de huurder zijn persoonlijke bezittingen heeft achtergelaten nadat een ontruiming is uitgevoerd. Volgens de Colorado uitzettingswetten worden de achtergelaten eigendommen als achtergelaten beschouwd. Dit in tegenstelling tot de meeste staten waar de verhuurder verplicht is contact op te nemen met de huurder.

Als u er echter voor kiest de goederen op te slaan totdat de huurder ze opeist, kunt u volgens de huurwetgeving van Colorado de kosten van de opslag opeisen. U zult niet aansprakelijk worden gesteld voor eventuele schade die ontstaat als gevolg van de behandeling van hun eigendom. Zie Colo. Rev. Stat. § 13-40-122 voor meer info hierover.

Deze informatie is alleen bedoeld ter informatie. Voor specifieke vragen kunt u het beste een gekwalificeerde advocaat in Colorado raadplegen.