HOA Realities – wonen naast een retentievijver of wetland

By Deborah Goonan, Independent American Communities

Heb je ooit een onroerend goed advertentie gezien voor een huis dat opschept over zijn “waterzicht” of een “meer” uitzicht?

Dit bericht van vandaag is een Buyer Beware-bericht.

Niet als u een huis bekijkt in de buurt van een recreatiemeer – een echt meer dat wordt gebruikt voor varen, vissen, zwemmen en andere watersporten – is dat sierlijke “meer” niets meer dan een retentievijver.

Het primaire doel is het opvangen van regenwater voor milieudoeleinden of om overstromingen te beheersen, hoewel het soms ook een kunstmatige habitat kan zijn voor vogels, vissen en wilde dieren.

Hier is een vies geheimpje dat de onroerend goed industrie niet wil dat u weet: de staat en de lokale wetgeving vereisen dat vrijwel alle nieuwe ontwikkeling moet worden ontworpen om de regenwaterafvoer op te vangen en te beheersen. Elk dak, verharde oprit of parkeerplaats, en elke weg creëert harde oppervlakken die geen regenwater absorberen. En al dat water moet ergens heen.

Dus… wordt er een systeem van afwateringssloten, moerassen, ondergrondse stormwaterleidingen en wateropvangbekkens aangelegd om te voorkomen dat straten en kelders in de gemeenschap of eigendommen stroomafwaarts onderlopen.

“Voordelen” van regenwatervijvers

Stormwatervijvers bieden, althans in theorie, extra milieuvoordelen door de waterstroom te vertragen, verontreinigende stoffen op natuurlijke wijze te filteren, en puin en slib naar de bodem van het bassin te laten zinken. Het doel van retentiebekkens, ook wel “wet basins” of “detention basins” genoemd, is om de stroom van vervuild regenwater stroomafwaarts te verminderen, waardoor erosie en vervuiling van stroomgebieden of privé-eigendom wordt voorkomen.

De sleutelwoorden hier zijn “in theorie.”

Basically, all private property owners in newer association-governed communities are expected to maintain and manage their own stormwater infrastructure, with little or no guidance, assistance, or oversight from local government.

That’s not exactly a selling point for home buyers, is it?

Daarom moesten ontwikkelaars een manier vinden om woningen in de buurt van een aantal van de meer voor de hand liggende stormwatervoorzieningen, waaronder retentievijvers, op de markt te brengen.

Dus besloten huizenbouwers en slimme vastgoedprofessionals enkele decennia geleden om woonconsumenten te verkopen op het idee dat deze kleine meren en vijvers aantrekkelijke waterpartijen zijn.

In feite vragen projectontwikkelaars vaak een meerprijs voor een kavel met “uitzicht op water”, waar woningen worden gebouwd binnen een paar meter van deze stormwaterbassins.

Wanneer ze relatief nieuw zijn, is het water in de vijver meestal relatief helder. Vissen, eenden en waterminnende dieren gedijen er goed. Kopers van huizen of huurders van appartementen zijn enthousiast over hun uitzicht op een “natuurlijke” omgeving.

Sommige ontwikkelingen bevatten ook een natuurlijk of door de mens gemaakt moerasgebied (moerassig of moerassig reservaat) om het regenwater op te vangen en te dienen als een habitat voor wilde dieren. Hoewel natuurreservaten natuurlijk aantrekkelijk kunnen zijn, moet de koper zich ervan bewust zijn dat de nabijheid van Moeder Natuur soms nadelen heeft.

Tijd voor een realiteitscheck.

De waarheid is dat hoe langer een retentievijver of moerasgebied bestaat, hoe groter de kans is dat er overlast ontstaat die uiteindelijk de waarde van het onroerend goed zal doen dalen.

Hierom.

Slecht of niet-bestaand onderhoud door HOA

De meeste retentievijvers en moerasgebieden (of natuurreservaten) in particulier bezit worden slecht onderhouden en beheerd. In het beste geval huren de meeste verenigingen van huiseigenaren een onderhoudsdienst in die af en toe algen verwijdert en chemicaliën gebruikt in een poging de waterkwaliteit op peil te houden.

Maar een retentievijver is niet te vergelijken met een zwembad. Goed onderhoud op lange termijn vereist regelmatige inspectie en reparatie van de infrastructuur voor stormwater die het water naar de vijver voert, evenals van een stuw of dam die de overloop van water naar een wetland, een ander waterlichaam of stroomafwaarts gelegen gemeenschappen regelt.

Daarnaast moet de oever van elke vijver regelmatig worden hersteld van schade die is veroorzaakt door natuurlijke of ongecontroleerde erosie.

Slechts weinig VvE’s inspecteren echter regelmatig hun onderdelen voor stormwaterbeheer. Evenzo hebben maar weinig VvE’s toegang tot deskundigen die de oorzaken en oplossingen kunnen bepalen van problemen met stormwater, zoals retentievijvers die veranderen in rotte beerputten, vijvers die regelmatig overstromen als het regent, of natte bassins die lekken of zinkgaten vormen en op mysterieuze wijze droog komen te staan.

En als de VvE er niet in slaagt de begroeiing van een moerasgebied op privé- of gemeenschappelijk eigendom onder controle te houden, breidt het moerasgebied uiteindelijk zijn grenzen uit en neemt het de overhand.

Ondanks deze realiteit is het zeer ongebruikelijk dat een HOA pro-actieve stappen onderneemt om zijn wetland of bosreservaten te beheren.

Een andere onaangename realiteit van retentievijvers

Het beheer van wilde dieren en ongediertebestrijding kan een enorme hoofdpijn worden voor VvE’s. De gemeenschap kan bijvoorbeeld geconfronteerd worden met een aantal uitdagingen, waaronder, maar niet beperkt tot, het volgende:

• Bevers die natuurlijke dammen bouwen die de waterstroom belemmeren of stroomopwaarts overstromingen veroorzaken
• Canadese ganzen die overbevolkt raken en hun uitwerpselen over privé- en gemeenschappelijk bezit verspreiden
• Territoriale zwanen die bewoners aanvallen
• Alligators of giftige slangen die de veiligheid of bewoners bedreigen, vooral kleine kinderen en huisdieren
• Een overvloed aan knaagdieren en muggen

Hieronder heb ik verschillende gedocumenteerde voorbeelden geplaatst van vijvers en moerassen die zijn uitgegroeid tot lelijke, onaangename, en dure onderhoudsplichten. In sommige gevallen resulteren deze slecht beheerde stormwatersystemen, vermomd als wenselijke uitzichten, in aanzienlijke schade aan eigendommen en schade aan wilde dieren of het milieu.

Erosiezorgen van wijk in Midwest City worden aangepakt

POSTED 11:22 AM, MAY 22, 2018, BY KFOR-TV and K. Querry

MIDWEST CITY, Okla. – De zorgen van een buurt in Midwest City worden aangepakt.

Huiseigenaren in de Turtlewood-gemeenschap belden News 4 nadat ze hadden vernomen over plannen voor een nieuwe retentievijver in hun buurt. Ze zeiden dat ze bezorgd waren dat de nieuwe vijver oude problemen zou kunnen veroorzaken.

“We zijn gewoon een beetje bezorgd omdat we zien wat deze vijver doet en dan heeft de nieuwe vijver ook nog eens steile kanten,” vertelde Kathy Fetters aan News 4.

De retentievijvers in het oudere deel van de buurt vertonen tekenen van erosie. De afbrokkelende wanden deden velen vrezen voor overstromingen. De HOA overdracht voor de oude vijver ging door, maar bewoners zeiden dat ze bezorgd waren dat ze gedwongen zouden worden om te betalen voor eventuele problemen.

…

Nadat het verhaal werd uitgezonden, kondigde Home Creations aan dat het werkt aan het oplossen van de problemen, waaronder een plan om de erosie rond de vijver te beheersen. Het bedrijf laat ook een onafhankelijke ingenieur een betonnen keermuur ontwerpen die zal worden betaald met een gift van 58.000 dollar aan de vereniging van huiseigenaren.

Lees meer (Video):
Zorgen over erosie in buurt van Midwest City worden aangepakt

In Turtlewood waren de huiseigenaren gelukkig genoeg om de problemen met de ontwikkelaar aan te pakken voordat de vijver officieel aan de HOA werd overgedragen. Maar soortgelijke problemen zullen zich waarschijnlijk over een jaar of tien weer voordoen. En de volgende keer zullen de huiseigenaren niet bij Home Creations kunnen aankloppen voor nog eens $58.000 of meer om schade door erosie te herstellen.

Wat zijn de kansen dat de HOA geld opzij gaat zetten in reserves voor toekomstige reparaties?

Huiseigenaren bezorgd na vondst dode vis drijvend in Suffolk meer

POSTED 12:48 PM, MAY 7, 2018, BY ALLISON MECHANIC
UPDATED AT 06:33PM, MAY 7, 2018

SUFFOLK, Va – Dode vissen die met de buik omhoog drijven, maken huiseigenaren in de Burbage Grant-buurt bezorgd.

Het huis van Lauren Simmons grenst aan het meer waar de dode vissen zijn gevonden.

“We hebben deze prachtige achtertuin en een uitzicht op het water en het is echt mooi, maar nu kijken we naar buiten en alles wat we zien is dode vis,” zegt Simmons.

De dode vissen werden zondagochtend voor het eerst opgemerkt. Maandag waren er nog steeds tientallen vissen te zien, drijvend aan de rand van het water, op slechts een paar meter afstand van de huizen van de buren.

Lees meer (Video):
Huiseigenaren bezorgd na dode vis gevonden drijvend in Suffolk meer

Mysterie Of Cedar Park Pond Fish Killens

Er is discussie over de vraag of verwijdering van zuurstof leverende algen de vis heeft doen sterven. Intussen zal een groep nieuwe vissen snel arriveren.

By Tony Cantu, Patch Staff | May 23, 2018 4:29 am ET | Updated May 23, 2018 4:31 am ET

CEDAR PARK, TX – Debat gaat door in de gemeenschap over de vraag of algen de boosdoener zijn achter een recente massale vismoord in een Cedar Pond park.

Een bedrijf dat door een vereniging van huiseigenaren was ingehuurd om de algen in de vijver te verwijderen, heeft dat ook gedaan, maar daarbij is het zuurstofgehalte in het water zo sterk gedaald dat de vissen zijn gestorven, meldde KVUE. Volgens het rapport stierven honderden, zo niet duizenden vissen als gevolg van het verlaagde zuurstofgehalte.

Het bedrijf heeft sindsdien de dode vissen verwijderd en aangeboden de vijver met nieuwe vissen uit te rusten, meldde het station.

Mysterie van vissterfte in Cedar Park Vijver verdiept

Vissterfte komt vaak voor in retentievijvers. En als ze voorkomen, is de stank verschrikkelijk. Het uitzetten van vissen is voor veel VvE’s een extra kostenpost, tenzij de VvE het onderhoudsbedrijf van het meer verantwoordelijk kan stellen voor het vervangen van dode vissen, zoals in Cedar Park.

Het handhaven van een gezonde omgeving voor het waterleven is niettemin een voortdurende dure uitdaging voor VvE’s.

Buurtbewoners geven DR Horton de schuld van ondergelopen achtertuinen

Dinsdag 24 april 2018, 3:10 pm EDT
Door Connor DelPrete

Geactualiseerd dinsdag 24 april 2018, 6:24 pm EDT

BRUNSWICK COUNTY, NC (WECT) – Buren werden wakker van overstroomde werven van de stortbui van dinsdag en zeggen dat ze hun ontwikkelaar waarschuwden dat een nabijgelegen bouwplaats grote hoofdpijn zou veroorzaken.

“We hebben tijdens de orkanen behoorlijk wat stortregens gehad,” zei Ed Small, een bewoner van Carolina Shores. “

De huiseigenaren in The Farm at Brunswick zeggen dat de strijd met ontwikkelaar DR Horton een breekpunt bereikte toen ze het grootste deel van hun tuin onder water zagen staan.

Lees meer (Video):
Buurtbewoners geven DR Horton de schuld van ondergelopen achtertuinen

Het slecht ontworpen of beheerde stormwatersysteem van uw HOA kan schade veroorzaken voor huiseigenaren in naburige gemeenschappen. De toekomstige eigenaars van woningen in deze North Carolina DR Horton gemeenschap zullen uiteindelijk een stormwatersysteem erven – dat hoogstwaarschijnlijk retentievijvers zal omvatten. Maar zal het ontwerp en de constructie van DR Horton ervoor zorgen dat de aangrenzende eigendommen droog blijven als het regent?

(WA) Versterking van een belangrijk wetland in Camas

Na decennia van verwaarlozing had onderhoud van biofilter Lacamas Shores al lang moeten plaatsvinden

Door Katy Sword, Columbian staff writer

gepubliceerd: 18 april 2018, 6:01 AM

CAMAS – In de jaren tachtig was het Lacamas Shores biofilter een van de eerste in zijn soort in de natie. Het systeem filtert stormwater bij het bestaande wetland voordat het Lacamas Lake binnenkomt met behulp van een systeem van Franse afvoeren die bekend staan als “bubblers,” filters en kruidachtige grassen die eventuele resterende giftige stoffen opvangen.

“Het was een goed ontwerp voor die tijd,” zei Camas City Administrator Pete Capell. “Helaas is er weinig tot geen onderhoud gepleegd, en toen is alles overwoekerd. Waar aanvankelijk wat gras had moeten staan, zijn bomen gekomen en het functioneert duidelijk niet meer zoals het bedoeld was.”

Sommigen in de buurt willen de bomen die in het moeras zijn gegroeid verwijderen om het uitzicht te herstellen en, in theorie, de waarde van het onroerend goed te verhogen. Huizen in de Lacamas Shores-buurt kosten $1 miljoen of meer.

Steun van een belangrijk moerasgebied in Camas

Het verhaal van Lacamas Lake laat zien dat zelfs financieel welgestelde huiseigenaren hun systemen voor stormwaterbeheer niet goed onderhouden en nalaten om verantwoordelijke rentmeesters te zijn van moerasgebieden en andere natuurgebieden.