Hoe worden de hypotheekrentes bepaald?
Als u op zoek bent naar een hypotheek- of herfinancieringsrente, zijn u misschien wat vreemde dingen opgevallen.
De tarieven kunnen van geldverstrekker tot geldverstrekker sterk verschillen. Soms zijn herfinancieringstarieven anders dan aankooptarieven.
En de hypotheekrente kan vandaag een stuk hoger lijken dan gisteren.
Het kan moeilijk lijken om door de markt te navigeren en een lage rente te vinden als er zo veel bewegende stukken zijn.
Maar met een basiskennis van hoe de hypotheekrente wordt bepaald, kunt u winkelen als een pro en op de lange termijn veel geld besparen.
Controleer uw nieuwe tarief (25 mrt 2021)
In dit artikel (Overslaan naar…)
- Drie factoren die de hypotheekrente bepalen
- De economie
- De lener (u)
- De geldverstrekker
- Zijn hypotheek- en herfinancieringstarieven hetzelfde?
- Hoe vaak veranderen de hypotheekrentes?
- Het mechanisme van hypotheekrentebewegingen
- Wanneer moet u een hypotheekrente oversluiten?
De drie factoren die de hypotheekrente bepalen
Er zijn drie factoren die uw hypotheek- of herfinancieringsrente beïnvloeden.
- De economie
- U
- Uw hypotheekverstrekker
Wij zullen elk van deze factoren hieronder in detail beschrijven. Maar hier volgt een kort overzicht van hoe alle drie samenwerken om uw hypotheekrente te bepalen:
- De kracht van de Amerikaanse economie bepaalt de algemene toon voor de hypotheekrente. Als de economie sterk is, stijgen de tarieven. Wanneer de economie zwak is, dalen de tarieven
- Individuele factoren bepalen of u aan de hoge of lage kant van het hypotheektariefspectrum zit. Stel bijvoorbeeld dat de economie zich in een periode van lage rentetarieven bevindt, met een gemiddelde van rond de 3% voor een 30-jarige lening. Een lener met een hoog krediet en een grote aanbetaling zou een tarief dichter bij 2,5% kunnen krijgen, terwijl iemand met een lager krediet 3,5% zou kunnen krijgen
- Kredietverstrekkers bieden verschillende tarieven aan verschillende klanten, afhankelijk van de soorten leningen waarin ze gespecialiseerd zijn en hoeveel capaciteit ze hebben voor nieuwe zaken. Dat is waarom het belangrijk is om te winkelen voor hypotheekrente bij meer dan één geldschieter
Als u momenteel aan het winkelen bent voor hypotheek- of herfinancieringstarieven, is dat laatste punt waarschijnlijk het belangrijkst.
U kunt het algemene renteklimaat niet veranderen. En tenzij je een paar maanden de tijd hebt, is het moeilijk om je krediet aanzienlijk te verhogen of te sparen voor een grotere aanbetaling.
Maar u kunt altijd bij meerdere geldverstrekkers rondkijken.
De kans is groot dat er een lagere rente is dan de eerste die u wordt aangeboden. U hoeft er alleen maar naar op zoek te gaan.
Shop hypotheek- en herfinancieringstarieven (25 mrt 2021)
Hoe de economie de hypotheekrente beïnvloedt
De kracht van de Amerikaanse economie, en het vertrouwen van investeerders, bepalen of we ons op een bepaald moment in een algemene ‘high-rate’ of ‘low-rate’ omgeving bevinden. Dit is hoe het werkt.
Mortgage-backed securities (MBS) zetten de toon voor de hypotheekrente
Het eerste wat u moet weten, is dat de meeste hypotheken slechts voor een korte periode eigendom zijn van de kredietverstrekkers.
Nadat ze zijn afgesloten, worden ze meestal gebundeld in een stapel andere hypotheken en op de secundaire markt aan beleggers verkocht. Op die manier heeft de geldverstrekker meer geld om aan de volgende lener uit te lenen.
Elke bundel wordt een mortgage-backed security (MBS) genoemd. Een MBS is een soort obligatie: een vastrentend financieel instrument dat beleggers over de hele wereld kunnen kopen.
Hoe de MBS-markt de rente beïnvloedt
Lenders houden de secundaire markt waar MBS worden verhandeld, voortdurend in de gaten.
Op veel dagen bewegen de prijzen van MBS honderden keren. En als die bewegingen groot zijn, kunnen geldverstrekkers hun tarieven meerdere malen wijzigen in een poging bij te blijven.
Als de vraag naar (en dus de prijs van) MBS stijgt, gaan de hypotheekrentes doorgaans omlaag.
Dit gebeurt vaak als de economie onzeker is of een neerwaartse trend vertoont.
In zulke tijden willen beleggers hun geld ergens veilig onderbrengen – en MBS zijn over het algemeen een veilige belegging. Dus zal er meer geld naar de hypotheekmarkt vloeien, waardoor de rente voor leners zal dalen.
Voor een real-life voorbeeld hiervan, kijk maar naar wat de Federal Reserve heeft gedaan voor de hypotheekrente tijdens het coronavirus…
De nieuwe rol van de Fed bij het bepalen van de hypotheekrente
Toen de Covid-19 pandemie om zich heen greep, kwam de Federal Reserve snel in actie om de markten en het vertrouwen te schragen. Een groot deel daarvan ging naar het opkopen van allerlei soorten obligaties, waaronder MBS.
Normaal gesproken speelt de Fed geen rol bij het vaststellen van de hypotheekrente. Zelfs als zij haar eigen tarieven aanpast, heeft dat geen directe invloed op die voor woningleningen.
Het kan de stemming van beleggers op de secundaire MBS-markt veranderen. Maar je moet niet verwachten dat je minder betaalt voor je nieuwe hypotheek alleen omdat de Fed haar tarieven verlaagt.
Maar door voor meer dan $ 1 biljoen aan MBS op te kopen, heeft de Fed de hypotheekrente direct beïnvloed, zij het bijna onzichtbaar.
Zo’n grote nieuwe koper drijft de prijzen van MBS op en verlaagt zo de rendementen en hypotheekrentes.
Houd het nieuws in de gaten als u gaat renteshoppen
U ziet dus dat als het erom gaat te begrijpen hoe de hypotheekrente wordt bepaald, de economie een enorme factor is. Als het goed gaat, zijn de hypotheekrentes meestal hoog. Als het slecht gaat, zijn ze meestal laag.
En dat geldt op een dagelijkse basis. Een onverwacht goed economisch rapport kan de hypotheekrente opdrijven, terwijl een rapport dat spectaculair slechter is dan verwacht, de rente juist omlaag kan duwen.
Daarom is het belangrijk om het nieuws in de gaten te houden als u op zoek bent naar hypotheekrente. Ze kunnen elk moment dalen, en u wilt klaar zijn om te vergrendelen wanneer de tijd rijp is.
Controleer uw nieuwe tarief (25 mrt 2021)
Hoe u uw eigen hypotheekrente beïnvloedt
Lenders bieden zeer verschillende tarieven aan verschillende aanvragers.
U zult ook merken dat verschillende geldverstrekkers u verschillende tarieven bieden – ook al geeft u ze allemaal dezelfde informatie.
De reden hiervoor is dat kredietverstrekkers kredietnemers volgens hun eigen normen beoordelen. Op basis van de formule van elke kredietverstrekker bestempelen ze u als een ‘veiligere’ of ‘riskantere’ kredietnemer, en passen ze uw tarief daarop aan.
Kredietverstrekkers hanteren drie hoofdcriteria bij het bepalen van het tarief dat u wordt aangeboden:
- Uw kredietscore en -rapport – Uw staat van dienst bij het beheren van schulden in het verleden is de beste indicator van hoe u met deze nieuwe schuld zult omgaan
- Uw aanbetaling (a.k.a. “loan-to-value ratio” of “LTV”) – Hoe meer geld u bijdraagt aan de aankoop, hoe minder een geldschieter staat te verliezen als er dingen mis gaan
- Hoe groot een last uw bestaande schulden zijn (ook wel “debt-to-income ratio” of “DTI”) – Iemand die worstelt om bij te blijven met de bestaande maandelijkse betalingen kan een hypotheek en extra huiseigenaarskosten de laatste strohalm vinden
Als je tijd hebt, kun je alle drie van deze beter maken. U kunt werken aan uw credit score, sparen een grotere aanbetaling en af te betalen wat schuld.
Natuurlijk, het is moeilijk om alle drie van die in een keer te doen. En niemand verwacht wonderen. Maar zelfs het aanpassen van een, twee, of alle van deze kan u een lagere rente en maandelijkse betaling opleveren.
Controleer uw nieuwe tarief (25 mrt 2021)
De andere manier waarop u uw hypotheekrente beïnvloedt
Sprekend over lagere tarieven en maandelijkse betalingen, uw bereidheid om te vergelijken winkelen voor uw beste hypotheekdeal maakt een groot verschil.
Terug in 2016 voerde de federale toezichthouder het Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) een onderzoek uit waaruit bleek dat 30% van de leners niet aan het vergelijken waren voor hun hypotheek. Erger nog, meer dan 75% deed slechts een aanvraag bij één geldschieter!
Het CFPB-rapport gaat verder:
“Eerder onderzoek van het Bureau suggereert dat het niet vergelijken van een hypotheek de gemiddelde huizenkoper ongeveer $ 300 per jaar kost en vele duizenden dollars gedurende de levensduur van de lening.”
Dus het is de moeite waard om rond te shoppen en het laagste tarief te vinden. In feite, kunt u tarief winkel in slechts een dag en waarschijnlijk vinden van een betere deal dan uw eerste offerte.
Waarom geldverstrekkers verschillende tarieven bieden aan verschillende klanten
We hebben de belangrijkste punten achter onze oorspronkelijke vraag, “Hoe worden hypotheekrentes bepaald?”, behandeld.
Maar dat verklaart nog niet waarom verschillende geldverstrekkers dezelfde kredietnemer zulke sterk uiteenlopende tarieven bieden. Dus laten we dat aanpakken.
Verschillende geldverstrekkers hebben de neiging zich te specialiseren in verschillende categorieën leners.
- Dus sommige kredietverstrekkers kunnen een nichemarkt ontwikkelen en deals aanbieden aan de meest kredietwaardige leners
- Anderen kunnen mensen helpen met uitdagende scores, misschien zo laag als de 500
- En sommige kredietverstrekkers zijn gespecialiseerd in bepaalde leningsprogramma’s; zoals zelfstandige hypotheken of jumbo leningen
Als uw score 580 is en u een aanvraag indient bij een kredietverstrekker die gespecialiseerd is in kredietnemers met een hoger krediet, zult u waarschijnlijk worden afgewezen. Of misschien krijg je een te hoog tarief aangeboden dat is ontworpen om je af te schrikken.
En hetzelfde geldt als je score 800 is en je een aanvraag indient bij een kredietverstrekker die gewend is mensen met een lage score te helpen. U zult waarschijnlijk een lening aangeboden krijgen, maar misschien niet tegen de best mogelijke rente voor een lener zoals u.
Een andere reden voor variaties in de tarieven van kredietverstrekkers
Kredietverstrekkers kunnen hun hypotheekrente ook wijzigen op basis van hun huidige werkdruk.
Wanneer kredietverstrekkers en systemen worden overspoeld door nieuwe leningen, zijn kredietverstrekkers soms gedwongen om de vraag te beheersen door nieuwe aanvragers af te schrikken. En dat doen ze door hun tarieven te verhogen.
Het is onwaarschijnlijk dat kredietverstrekkers zeggen: “We hebben het te druk voor u,” of: “We hebben momenteel niet genoeg geld om aan u te lenen.”
In plaats daarvan schrikken ze u af met slechtere deals. En als dat niet werkt, zijn ze blij om u te passen in een of andere manier, en zak de extra winst die u hen geschonken.
Dit alles betekent dat je moet rond te shoppen voor uw nieuwe hypotheek of herfinanciering, zelfs als je absoluut aanbidden uw bestaande geldschieter.
Niet alleen kunnen uw financiële omstandigheden zijn veranderd sinds u uw huidige lening aanvroeg, zodat u beter af bent met een andere.
Maar het kan ook zijn dat uw lening nu niet meer zo concurrerend is als toen u voor het eerst met hen ging werken.
Zijn de hypotheekrente en de herfinancieringsrente gelijk?
Normaal gesproken zijn de hypotheekrente en de herfinancieringsrente vergelijkbaar. Dus een lening met een vaste rente van 30 jaar om een huis te kopen zou een vergelijkbare rente moeten hebben als een herfinanciering met een vaste rente van 30 jaar.
Maar soms liggen de hypotheek- en herfinancieringstarieven uit elkaar. En dat heeft meestal een van de volgende twee redenen:
- Te veel vraag naar koop- of herfinancieringsleningen – Zoals we al hebben vastgesteld, verhogen kredietverstrekkers soms de tarieven om de vraag af te remmen. En, als het herfinancieringen veroorzaken overmatig werk (het meestal is), een geldschieter kan meer in rekening brengen voor die
- Een is meer winstgevend dan de andere – Lenders zijn geen liefdadigheid. Zij zullen de kans grijpen om meer winst te maken door voorrang te geven aan woningaankopen boven herfinancieringen of vice versa
Hoe vaak veranderen de hypotheekrentes?
We hebben al gezegd dat de prijzen en rendementen van MBS honderden keren op één drukke dag kunnen veranderen. Die secundaire markt lijkt in dat ene opzicht een beetje op aandelenmarkten.
En het is waar dat geldverstrekkers veranderingen in real time in de gaten houden. Maar ze geven niet elke dag honderden nieuwe tarieven uit.
Als het rustig is op de secundaire markt, brengen ze misschien maar één nieuw renteformulier uit, als dat er al is.
Als het wat volatieler is op de MBS-markt, kan een geldverstrekker ’s ochtends en ’s middags een nieuw renteformulier uitbrengen. Maar die volatiliteit moet wel extreem zijn, willen ze er nog veel meer uitgeven.
Het mechanisme van de bewegingen van de hypotheekrente: Waardoor stijgen en dalen de rentes?
In normale tijden hangt de hypotheekrente voor een groot deel af van de verwachtingen van beleggers.
Goed economisch nieuws is meestal slecht voor de rente, omdat een actieve economie de bezorgdheid over inflatie doet toenemen.
Inflatie zorgt ervoor dat vastrentende beleggingen, zoals obligaties, minder waard worden, waardoor hun rendement (een andere manier om rentetarieven te zeggen) stijgt.
Voorbeeld: stel dat u twee jaar geleden een obligatie van $1.000 kocht die elk jaar 5% rente ($50) opbrengt. (Dit wordt de “couponrente” of “par rate” genoemd omdat u $1.000 hebt betaald voor een obligatie van $1.000, en omdat de rentevoet gelijk is aan de op de obligatie vermelde rentevoet – in dit geval 5%).
- Uw rentevoet: $50 jaarlijkse rente / $1.000 = 5,0%
Wanneer de hypotheekrente daalt
Dat is vandaag de dag een behoorlijk goede rente, dus veel beleggers willen hem van u kopen.
U kunt uw obligatie van $1.000 voor $1.200 verkopen. De koper krijgt dezelfde $50 per jaar aan rente die u kreeg. Het is nog steeds 5% van de $1.000 coupon. Maar omdat hij meer voor de obligatie heeft betaald, is zijn rendement lager.
- Het rentepercentage van uw koper: $50 jaarlijkse rente / $1.200 = 4,2%
De koper krijgt een rentepercentage, of opbrengst, van slechts 4,2%. En dat is waarom, wanneer de vraag naar obligaties toeneemt en de obligatiekoersen stijgen, de rentetarieven dalen.
Wanneer de hypotheekrente stijgt
Wanneer de economie echter opwarmt, maakt het inflatiepotentieel obligaties minder aantrekkelijk. Als minder mensen obligaties willen kopen, dalen de prijzen ervan en gaat de rente omhoog.
Stel je voor dat je een obligatie van $1000 hebt, maar je kunt hem niet voor $1000 verkopen omdat de werkloosheid is gedaald en de aandelenkoersen de pan uit rijzen. U krijgt uiteindelijk $700. De koper krijgt dezelfde $50 per jaar aan rente, maar het rendement ziet er als volgt uit:
- $50 jaarlijkse rente / $700 = 7,1%
Het rentepercentage van de koper is nu hoger. Rentevoeten en rendementen zijn niet mysterieus. U berekent ze met eenvoudige wiskunde.
Wanneer moet u een hypotheekrente vergrendelen?
Als de hypotheekrente voortdurend verandert, hoe weet u dan wanneer het tijd is om een rente te vergrendelen?
Gelukkig is het niet zo moeilijk als het klinkt.
U hebt waarschijnlijk een korte tijd om te shoppen voordat het tijd is om de rente vast te zetten en verder te gaan met de lening.
En in die tijd hoeft u niet te verwachten dat de tarieven al te drastisch zullen stijgen of dalen. De bewegingen zijn meestal klein van de ene dag op de andere.
Het gaat dus niet zozeer om de timing van uw rentevergrendeling, maar om de keuze van de juiste kredietverstrekker.
U zult waarschijnlijk meer besparen door te vergelijken dan door te proberen de markt te bespelen, aangezien zelfs doorgewinterde economen moeite hebben om te voorspellen hoe de hypotheekrente zich zal ontwikkelen.
Controleer uw nieuwe rente (25 maart 2021)