Investeringsvastgoed

Wat is een vastgoedbelegging?

Een vastgoedbelegging is een vastgoedobject dat wordt gekocht met de bedoeling een rendement op de investering te behalen, hetzij door huuropbrengsten, hetzij door de toekomstige wederverkoop van het object, of beide. Het onroerend goed kan worden gehouden door een individuele belegger, een groep beleggers of een vennootschap.

Een vastgoedbelegging kan een langetermijnonderneming zijn of een kortetermijninvestering. Bij het laatste zullen beleggers zich vaak bezighouden met flipping, waarbij onroerend goed wordt gekocht, verbouwd of gerenoveerd, en binnen een kort tijdsbestek met winst wordt verkocht.

De term vastgoedbelegging kan ook worden gebruikt om andere activa te beschrijven die een belegger koopt met het oog op toekomstige waardestijging, zoals kunst, effecten, land of andere verzamelobjecten.

Inzicht in vastgoedbeleggingen

Onroerend goedbeleggingen zijn die welke niet worden gebruikt als hoofdverblijfplaats. Ze genereren een vorm van inkomsten – dividenden, rente, huur, of zelfs royalty’s – die buiten de reguliere bedrijfsactiviteiten van de eigenaar vallen. En de manier waarop een vastgoedbelegging wordt gebruikt, is van grote invloed op de waarde ervan.

Investeerders voeren soms studies uit om te bepalen wat het beste, en meest winstgevende, gebruik van een pand is. Dit wordt vaak aangeduid als het hoogste en beste gebruik van het onroerend goed. Als een vastgoedbelegging bijvoorbeeld zowel voor commercieel als voor residentieel gebruik is bestemd, weegt de investeerder de voor- en nadelen van beide af totdat hij vaststelt welke bestemming het hoogste potentiële rendement heeft. Vervolgens gebruikt hij het onroerend goed op die manier.

Een beleggingspand wordt vaak aangeduid als een tweede huis. Maar de twee betekenen niet noodzakelijkerwijs hetzelfde. Een gezin kan bijvoorbeeld een vakantiehuis of een andere vakantiewoning kopen om zelf te gebruiken, of iemand met een hoofdwoning in de stad kan een tweede huis op het platteland kopen als toevluchtsoord voor de weekeinden. In deze gevallen is de tweede woning voor persoonlijk gebruik-niet als een inkomen property.

Soorten Eigenschappen voor investeringen

Residential: Huurwoningen zijn een populaire manier voor beleggers om hun inkomen aan te vullen. Een investeerder die een woning koopt en deze verhuurt aan huurders kan maandelijks huur innen. Dit kunnen eengezinswoningen, condominiums, appartementen, townhomes, of andere soorten van residentiële structuren zijn.

Commercieel: Inkomsten genererende eigenschappen hoeven niet altijd residentieel te zijn. Sommige investeerders – vooral bedrijven – kopen commercieel onroerend goed dat specifiek wordt gebruikt voor zakelijke doeleinden. Onderhoud en verbeteringen aan deze panden kunnen hoger zijn, maar deze kosten kunnen worden gecompenseerd door een hoger rendement. Dat komt omdat de huurprijzen voor deze panden vaak hoger zijn. Deze gebouwen kunnen appartementencomplexen voor commerciële doeleinden zijn of winkellocaties.

Gemengd gebruik: Een gebouw voor gemengd gebruik kan tegelijkertijd worden gebruikt voor zowel commerciële als residentiële doeleinden. Een gebouw kan bijvoorbeeld op de begane grond een winkel hebben, zoals een buurtwinkel, bar of restaurant, terwijl in het bovenste deel van het gebouw wooneenheden zijn ondergebracht.

Financiering van vastgoedbeleggingen

Hoewel kredietnemers die een lening afsluiten voor hun hoofdverblijfplaats toegang hebben tot een scala aan financieringsmogelijkheden, waaronder FHA-leningen, VA-leningen en conventionele leningen, kan het een grotere uitdaging zijn om financiering te verkrijgen voor een vastgoedbelegging.

Aannemers verstrekken geen hypotheekverzekering voor vastgoedbeleggingen, en als gevolg daarvan moeten kredietnemers ten minste 20% aanbetalen om bankfinanciering voor vastgoedbeleggingen veilig te stellen.

Banken dringen ook aan op goede kredietscores en relatief lage loan-to-value ratio’s alvorens een lener goed te keuren voor een beleggingspand hypotheek. Sommige kredietverstrekkers eisen ook dat de lener voldoende spaargeld heeft om ten minste zes maanden van de uitgaven voor de vastgoedbelegging te dekken, waardoor ervoor wordt gezorgd dat de hypotheek en andere verplichtingen worden nagekomen.

Fiscale gevolgen

Als een belegger huur int van een vastgoedbelegging, eist de Internal Revenue Service (IRS) dat hij de huur als inkomsten rapporteert, maar het agentschap staat hem ook toe om relevante uitgaven van dit bedrag in mindering te brengen. Als een verhuurder bijvoorbeeld $100.000 aan huur int in de loop van een jaar, maar $20.000 aan reparaties, gazononderhoud en aanverwante kosten betaalt, rapporteert hij het verschil van $80.000 als inkomen uit zelfstandige bedrijfsuitoefening.

Als een individu een vastgoedbelegging verkoopt voor meer dan de oorspronkelijke aankoopprijs, heeft hij een vermogenswinst, die moet worden gerapporteerd aan de IRS. Vanaf 2020 worden vermogenswinsten op activa die ten minste een jaar worden gehouden, beschouwd als langetermijnwinsten en belast tegen 15%, behalve voor degenen die getrouwd zijn en samen een aanvraag indienen en een belastbaar inkomen van meer dan 496.600 dollar hebben of alleenstaand zijn en een inkomen van meer dan 441.450 dollar hebben. In deze gevallen is het tarief 20%.

Als een belastingbetaler daarentegen zijn hoofdverblijfplaats verkoopt, hoeft hij slechts vermogenswinsten van meer dan $250.000 te melden als hij individueel aangifte doet en $500.000 als hij gehuwd is en een gezamenlijke aangifte indient. De vermogenswinst op een vastgoedbelegging is de verkoopprijs minus de aankoopprijs minus eventuele grote verbeteringen.

Om een voorbeeld te geven: een investeerder koopt een pand voor $100.000 en besteedt $20.000 aan de installatie van nieuw loodgieterswerk. Een paar jaar later verkoopt hij het pand voor $200.000. Na aftrek van zijn initiële investering en kapitaalreparaties, bedraagt zijn winst $80.000.