Kopers onthullen hoe het echt is om een nieuwbouwhuis te kopen

Heb je ooit langs een bord gereden waarop stond “gloednieuwe gemeenschap” en je afgevraagd hoe het moet zijn om daar te wonen? Wie zou immers niet de eerste willen zijn die in een nieuw gebouwd huis woont? Of misschien bent u sceptischer en hebt u te veel afleveringen van House Hunters gezien, waar elke optie die de koper mooi vond, van de kersenhouten keukenkastjes tot het toilet, een upgrade was? Als het op nieuwbouw aankomt, krijgt u dan echt een huis op maat of gewoon waar u voor betaalt? Ik sprak met verschillende kopers in verschillende markten om te leren of nieuwbouw is alles wat het lijkt te zijn.

Wanneer de baby er drie gaat maken

Toen modestyliste Ali Levine en haar man Justin Jacaruso ontdekten dat ze zwanger waren, beseften ze dat hun huidige huis in West Hills, Californië niet meer geschikt was voor hun gezin. Hun huis had een aantal updates nodig die ze niet wilden doen tijdens hun zwangerschap, dus wilden ze ergens heen verhuizen waar geen renovaties nodig waren. Ze kochten het laatste kavel in de eerste fase van een KB Homes-gemeenschap in het nabijgelegen Simi Valley.

Toen kwam het leuke gedeelte voor Levine, die echt genoot van het kiezen van de afwerkingen. “Ik was in de hemel. Er waren drie tot vier stijlen voor elke categorie, waaronder buitenverlichting, garagepanelen, voordeurstijl, keukeninterieur, aanrecht, kasten, vloeren, vloerbedekking en verlichtingsarmaturen.”

Ze eindigden met zowel standaard- als upgradepakketten. Er waren echter nog steeds beperkingen. Ze legt uit: “KB heeft het huis in één kleur geschilderd en we hebben voor elk raam dezelfde behandeling. We konden maar één kaststijl kiezen voor de keuken en de badkamers. En de vloerbedekking is in elke kamer op de bovenverdieping hetzelfde.”

Hoewel ze geen grote veranderingen aan het interieur hebben aangebracht en dat ook niet van plan zijn in de toekomst, moesten ze wel schilderen voordat hun dochter Amelia Rei werd geboren. Omdat de achtertuin bovendien onafgewerkt werd opgeleverd, moeten ze het zelf doen. Enkele maanden na het sluiten van het contract kreeg hun ontwerp de goedkeuring van de HOA. Maar over het algemeen zijn de Jacaruso’s erg blij met hun nieuwe huis.

Het contract neemt over

Public relations maven Marlon LeWinter en zijn vrouw Ashley waren pasgetrouwde stellen die in New York City woonden. Maar toen ze van plan waren om een baby te krijgen, kwamen ze tot de conclusie dat dit op hun huidige locatie een te grote uitdaging en te duur zou zijn. Dus trokken ze naar Zuid-Florida, waar hun beide families nu wonen.

Toen hun zoektocht begon, realiseerde het stel zich dat er nog andere beslissingen moesten worden genomen. LeWinter legde uit: “Toen we huizen begonnen te bekijken, wisten we dat sommige van de oudere huizen echt aan vernieuwing toe waren, met name de keukens. Een gloednieuw huis had iets aantrekkelijks.”

Ze kochten een huis met vier slaapkamers in een Del Rey Beach GL-gemeenschap om verschillende redenen. “Er waren veel jonge gezinnen in dezelfde positie als wij, startend en kinderen krijgend, veel mensen die uit het noorden kwamen en dezelfde denkwijze hadden als wij. Er is een mooi zwembad, een fitnessruimte, een basketbalveld binnen en buiten.”

Maar ontwerpkeuzes waren uiteindelijk helemaal geen factor. De LeWinters namen een contract over van de vorige koper, die zich om persoonlijke redenen moest terugtrekken. Zoals ze uitleggen, was dat echt in hun voordeel. “Ze hadden een heleboel upgrades aangebracht, zoals extra hoge hoeden, kasten en een verlengde patio en oprit. Maar andere keuzes waren beperkt op basis van het tijdsbestek. We konden echter wel een aantal apparaten upgraden.”

Op de extra opties voor de backsplash in de keuken na, vonden de LeWinters de ontwerpkeuzes die al waren gemaakt erg goed. Ze kozen er ook voor om zelf een aantal extra upgrades uit te voeren, omdat dat goedkoper was dan ze door de bouwer te laten doen. “We voegden kroonlijsten toe, legden een prachtige vloer die eruitziet als hout maar in werkelijkheid porseleinen tegels zijn. We hebben ook een elektrisch scherm aan de achtertuin toegevoegd dat kan worden gebruikt als het gevaarlijk of regenachtig wordt en het is geen permanente structuur.”

Backing Out

In 2011 kochten Brandy Shuman en haar man een herenhuis in een Toll Brothers-gemeenschap in Chatsworth, Californië. Ze hielden van hun huis, maar verkochten het in 2015 toen ze besloten te verhuizen naar Denver, Colorado.

De Shumans huurden terwijl ze op zoek waren naar een nieuw huis en werden enthousiast toen een nieuwe gemeenschap van een grote ontwikkelaar begon te verrijzen. Ze vertelde me: “We toerden langs de modelwoningen en werden absoluut verliefd op één plattegrond. Dus regelden we de voorselectie en deden we een kleine aanbetaling ($1000) op een kavel die nog niet was vrijgegeven.”

Maar toen de bouw begon, begonnen ze zich zorgen te maken. “Toen we het papierwerk voor de kavel deden, wisten we dat de grootte aan de kleine kant zou zijn. Maar totdat ze het fysiek vorm zagen krijgen, was het moeilijk voor te stellen hoe klein het eigenlijk was. Toen we het perceel vergeleken met de grootte van het huis, maakten we ons zorgen dat de achtertuin nooit het daglicht zou zien (gezien de richting waarin het perceel ligt) en dat we geen mooie boom achterin konden planten zonder dat dit uiteindelijk problemen zou opleveren met de omheining en dergelijke.”

Nadat ze zich realiseerden dat hun achtertuin bijna onbestaande zou zijn, kozen ze ervoor om niet verder te gaan met het contract. “De huizen staan recht boven elkaar en de kavel die we kozen was eigenlijk meer een irrigatiesloot met een beetje hoog gras.”

Een paar spijtbetuigingen

In 2014 verhuisden Judy Fishkind en haar man van Plainview, New York naar een Del Webb 55+-gemeenschap in Durham, North Carolina. Ze kochten een huis met drie slaapkamers/drie badkamers en een loft op de tweede verdieping om verschillende redenen. In de eerste plaats was het in hun budget, omdat ze zichzelf financieel wilden ontlasten met deze verhuizing. Bovendien werkte Fishkind, in tegenstelling tot veel mensen die in 55+ gemeenschappen wonen, nog steeds fulltime op afstand als de VP van Marketing voor een non-profit organisatie. De indeling bood haar de kantoorruimte aan huis die ze zocht. Een ander pluspunt was de bovenverdieping, die een slaapkamer en badkamer heeft, waardoor ze privacy hebben als hun kinderen op bezoek komen. De voorzieningen in de gemeenschap, zoals een zwembad en een clubhuis, waren ook belangrijk voor hen. “Zoals velen zeggen, het is als een zomerkamp voor volwassenen met drank.”

Net als veel kopers, kozen de Fishkinds voor zowel verbeterde als bouwkwaliteit afwerking. Hoewel ze toegeeft blij te zijn met haar keuzes voor het grootste deel, “Er waren een paar dingen die ik anders zou hebben gedaan. Ik had de vloerbedekking moeten upgraden, want ik ben niet blij met de manier waarop het draagt. Het samengestelde hardhout is verschrikkelijk. Het laat los en slijt gewoon niet goed. Ik heb ook genoegen genomen met de keukenkastjes.”

Hoewel ze niet in haar droomhuis woont, is Fishkind tevreden met haar beslissing. “Dit zijn geen aangepaste huizen. Je krijgt je keuzes en die maak je. Ik heb hier veel vrienden die een basishuis kochten en vervolgens gestript en verbouwd.”

Geen keuzes maken was de beste keuze

Als je geen nieuwbouw koopt in een pre-constructiefase, mis je de ontwerpkeuzes. Maar dat betekent niet dat je niet perfect gelukkig kunt zijn. In 2013 kochten public relationsconsultant Michelle Pulman en haar man een Toll Brothers-appartement aan de waterkant in Hoboken, New Jersey. Hun aanpak was heel praktisch. “Wat ons verkocht aan deze specifieke woning waren de voorzieningen (fitnessruimte, speelkamer, pendeldienst naar de PATH-trein), evenals de nabijheid van de waterkant en de veerboot naar Manhattan. Er waren ook een aantal parken en hondenrennen binnen een paar blokken.”

Ondanks het gebrek aan ontwerpkeuzes, waren er toch nog verschillende indelingen beschikbaar. De Pulmans kozen voor een twee slaapkamers/twee badkamers met slaapkamers aan weerszijden van het appartement, omdat ze zo privacy hadden als ze gasten ontvingen. Ook de grootte van de ruimte, de nieuwe apparatuur en het uitzicht op de stad bevielen hen.

Hoewel het appartement geen grote veranderingen nodig had, deden de Pulmans toch nog een paar kleine projecten zoals het verven van de muren, het betegelen van een backsplash in de keuken en het vervangen van een aantal van de verlichtingsarmaturen.

Is New York City de volgende?

Het kopen van een appartement in New York City is anders dan elders in de wereld. Traditioneel hoefden ontwikkelaars kopers geen prikkels te bieden, zoals voorzieningen (behalve misschien een portier) of ontwerpkeuzes. Maar dat begint nu te veranderen.

June en Steve Gottlieb van Warburg Realty legden me uit dat het zeer onwaarschijnlijk is dat New Yorkers binnenkort kasttrekkers of armaturen zullen kiezen in een ontwerpcentrum voor nieuwbouw. Maar ontwikkelaars beginnen kopers enige keuze te bieden, zij het een beperkte hoeveelheid.

Toen de Gottliebs eerder dit jaar met kopers werkten, lieten ze hen een gebouw aan de Upper West Side zien met verschillende opties voor de afwerking van de keukens en badkamers. Steve liet een koper ook een nieuwbouwproject in de Hudson Yards zien met verschillende keukens op even en oneven verdiepingen.

Hoewel, enkel omdat u niet wordt gepresenteerd met pre-constructie ontwerpkeuzes, betekent niet dat er geen uitzonderingen op de regel zijn. Een goede makelaar of agent kan in staat zijn om u wat u wilt als het voordelen van de ontwikkelaar op een bepaalde manier. De Gottliebs werkten met een koper die had een bottom line en een ontwikkelaar die nodig had om het laatste nummer te krijgen in de boeken. De ontwikkelaar gaf de koper uiteindelijk een “ontwerpkrediet” van $300k.

Een ander interessant voorbeeld van concessies die de Gottliebs hebben gezien, is een ontwikkelaar die een koper toestond een appartement te laten voorbekabelen voor slimme technologie voordat de muren werden gesloten.

Ook in New York proberen ontwikkelaars kopers te verleiden met meer voorzieningen die verder gaan dan de traditionele reikwijdte van sportscholen en zwembaden. De Gottlieb’s verkochten een appartement op 205 East 59th Street omdat het gebouw een voorziening bood die de koper, die zwanger was, als levensveranderend beschouwde – een eigen overdekt hondenpark binnen het gebouw. Zo kon ze zowel voor haar baby als voor haar bontkind zorgen.

Robotische opslag is beschikbaar in het door Zaha Hadid ontworpen gebouw op 52 West 28th Street, waar Ariana Grande en Pete Davidson onlangs een unit van 16 miljoen dollar hebben gekocht. Ontworpen door Park Plus, de opslag werkt op hetzelfde systeem als de parking. Er is een docking station en de opslagruimte is vervolgens toegankelijk via een privéruimte als een Zwitserse bankkluis. Je kunt zelfs het interieur van de ruimte uitbouwen. In detail merkte June op: “Het is niet bedoeld voor wijn omdat het niet individueel temperatuur gecontroleerd wordt, maar het zit wel in een temperatuur gecontroleerde omgeving.”