12 juni 2018
De infrastructuur in de Highland Lakes zou niet mogelijk zijn zonder county-taxateurs die de reële marktwaarde bepalen van vastgoed in de bijna 2.000 vierkante mijl van Burnet en Llano county’s. Zonder een waarde voor onroerend goed zouden de belastingheffende instanties geen belastingen kunnen vaststellen en innen waarmee overheidsdiensten, brandweer en politie, wegen en scholen worden gefinancierd.
De Texaanse wetgever heeft in 1979 centrale taxatiedistricten opgericht om het werk van afzonderlijke belastingheffende instanties in één kantoor onder te brengen. Voordien kreeg een eigenaar van onroerend goed een aparte taxatie van een taxateur van de stad, het graafschap, het schooldistrict of een ander speciaal belastingdistrict.
Hoewel de centrale taxatiedistricten nauw met elkaar verbonden zijn, werken ze afzonderlijk van de belastingtaxateurs van het graafschap. Taxateurs bepalen alleen de waarde van onroerend goed, terwijl belastinginspecteurs de waarde gebruiken om belastingen in het district te innen en te verdelen onder steden, scholen en districtsentiteiten.
WAARDE VASTSTELLEN
Het centrale taxatiedistrict Burnet (Burnet CAD) houdt bijvoorbeeld de financiële marktactiviteiten in de gaten en bepaalt een reële marktwaarde voor onroerend goed in zijn district.
“Als je hier komt kopen, bepaal je als het ware mee wat de marktwaarde is,” aldus Stan Hemphill, hoofdtaxateur van Burnet County.
Een woning moet minimaal eens in de drie jaar worden getaxeerd. Met de recente actieve markt worden eigendommen echter jaarlijks ter plaatse of met luchtfoto’s beoordeeld.
“We analyseren de verkopen in bepaalde gebieden waar de markt actief genoeg is geweest,” zei hoofdtaxateur Scott Dudley van Llano County. “We passen in principe alle eigendommen jaarlijks aan.”
De taxatieberichten worden in april of mei verstuurd, afhankelijk van het county taxatiedistrict. Bij het bericht zijn protestformulieren gevoegd. Huiseigenaren hebben 30 dagen de tijd om protest aan te tekenen. De officiële termijn wordt op de website van het taxatiedistrict en op uw aankondiging vermeld.
Op de websites van de taxatiedistricten (Burnet CAD en Llano CAD) staat informatie over hoe bezwaar kan worden aangetekend tegen een taxatie en welke materialen daarbij nodig kunnen zijn. Enkele van deze materialen kunnen zijn: een gedetailleerd schriftelijk verslag van factoren die de waarde van het onroerend goed kunnen verminderen, foto’s van gebreken of problemen aan het onroerend goed, een eigen taxatie, of de slotverklaring van een recente aankoop.
Er wordt een hoorzitting gehouden nadat een protest is ingediend, hoewel er in sommige gevallen een schikking kan worden aangeboden. Ongeveer twee weken voor een hoorzitting krijgt de eigenaar een bericht met de datum van de hoorzitting.
Hoe kunt u dit nagaan?
Het hele jaar door kunt u echter kijken hoeveel u verschuldigd bent, wat de belastingtarieven zijn, welke vrijstellingen voor huiseigenaren gelden of wat de waarde van uw onroerend goed is. De websites van de centrale taxatiedistricten in Burnet en Llano county zijn de eerste plaats om al die informatie te vinden.
Burnet County Property Search
Llano County Property Search
De websites van de centrale taxatiedistricten van Burnet en Llano county bieden beide zoekfuncties op eigenaar, adres, rekeningnummer, geografisch ID en “doing business as”. Op de websites van de taxatiedistricten klikt u eenvoudigweg op “Property Search” om het proces te starten.
Een succesvolle zoekopdracht levert de geschatte waarde van het onroerend goed op, alsmede de details van het onroerend goed, de belastingjurisdicties en de geschatte belastingen.
WAT U BETAALT
County tax assessors zijn gekozen functionarissen die los van de taxatiedistricten werken.
Zij zijn belast met het innen en verdelen van belastinggeld in hun county. Fiscale begrotingen en belastingtarieven worden gewoonlijk in augustus en september van elk jaar vastgesteld door de provincie, steden, schoolbesturen en speciale districten. Als de belastingtarieven eenmaal zijn vastgesteld, ontvangen de belastinginspecteurs de nieuwe informatie over de belastingtarieven en sturen ze in oktober de rekeningen. De lokale belastingen moeten op 31 januari daaropvolgend worden betaald.
Veel huiseigenaren storten als onderdeel van hun hypotheek geld op een geblokkeerde rekening om aan hun jaarlijkse belastingverplichting te voldoen. Als u erop vertrouwt dat u een kennisgeving ontvangt om uw rekening te betalen, heeft Llano County belastinginspecteur Kris Fogelberg wat advies voor u.
“Als u geen belastingverklaring krijgt, betekent dat niet dat uw boete wordt kwijtgescholden als u niet op tijd betaalt,” zei Fogelberg. “We kunnen alleen (belastingafschriften) sturen naar adressen die we hebben. Dat is mijn advies voor een heleboel mensen. Ze moeten vóór 31 januari bellen om er zeker van te zijn wat ze verschuldigd zijn.”
Het helpt ook om er zeker van te zijn dat de provinciale belastingtaxateur uw juiste adres heeft.
Ontwijfelachtige belastingen hebben een boete van 6 procent en 1 procent rente. Die boete loopt op met 1 procent per maand tot 1 juli, wanneer de boete oploopt tot 12 procent. U kunt er ook voor kiezen om achterstallige belastingen in termijnen te betalen via de belastinginspecteur.
VRIJSTELLINGEN & HOMESTEADS
Huiseigenaren krijgen een korting op de onroerendgoedbelasting voor hun hoofdverblijfplaats met een vrijstelling voor huiseigenaren. Schooldistricten hebben een vrijstelling van $25.000, wat betekent dat uw schooldistrict uw woning belast tegen een waarde die $25.000 lager is dan de geschatte waarde. Een huis van $150.000, bijvoorbeeld, zou belasting betalen alsof het $125.000 waard was. Elke belastingbetalende entiteit kan een optionele vrijstelling bieden tot 20 procent van de waarde van een huis. Aangezien de meeste hiervan verschillen, moet u online gaan om de vrijstellingen van Burnet County of Llano County te achterhalen die van invloed zijn op uw eigendom.
Huiseigenaren hebben tot twee jaar de tijd om een homestead-vrijstelling aan te vragen. Eenmaal verkregen, hoeft u niet opnieuw een aanvraag in te dienen.
Vrijstellingen voor gehandicapte inwoners, gehandicapte veteranen en 65-plussers zijn ook beschikbaar.
WAAROM HEBBEN WE EEN APPRAISAL DISTRICT?
Centrale taxatiedistricten verlenen een noodzakelijke dienst in Texas. Velen zien het zelfs als een soort openbare dienst.
“Ik krijg te maken met veel mensen van alle rangen en standen, met alle achtergronden,” zei Dudley over het werk. “
Het kantoor van Llano CAD houdt toezicht op de taxatie van ongeveer 37.000 percelen in de county, die 966 vierkante mijl beslaat.
“We hebben te maken met mensen met homesteads en andere vrijstellingen en met mensen die nieuw onroerend goed kopen, mensen die een aanvraag indienen voor vrijstelling voor landbouw of wildbeheer,” zei Dudley. “We hebben het hele jaar door met mensen te maken voor verschillende zaken.”
Wat de situatie ook is, de taxateurs en taxateurs in de Highland Lakes staan klaar om te helpen.
“We verwelkomen hun vragen, telefoontjes en vragen,” zei hij. “Alles met betrekking tot wat we doen, op elk moment van het jaar.”
BURNET COUNTY
Burnet Central Appraisal District
http://burnet-cad.org/
(512) 756-8291
223 S. Pierce St., Burnet, TX 78611-3136
Burnet County Tax Rates
http://burnet-cad.org/index.php/Adopted_Tax_Rates
Burnet County Tax Assessor-Collector
http://www.burnetcountytexas.org/page/taxac.home
(512) 756-5494
1701 E. Polk, Suite 96, Burnet, TX 78611
– Kantoor Marble Falls
Courthouse Annex South
810 Steve Hawkins Parkway, Marble Falls, TX 78654
(830) 798-3220
LLANO COUNTY
Llano County Central Appraisal District
http://www.llanocad.net/
(325-247-3065
103 E. Sandstone St, Llano, TX 78643-2039
Llano County Tax Rates
http://www.llanocad.net/adopted-tax-rates/
Llano County Tax Assessor-Collector
http://www.co.llano.tx.us/page/llano.County.Assessor.Collector