De volgende vraag werd onlangs op Quora beantwoord: “Stedenbouw: Wat zijn de voor- en nadelen van ontwikkelingen met gemengd gebruik?” Hieronder geven twee professionals uit de sector hun mening over de discussie:
Don Johnson, stedenbouwkundige en econoom
“Mixed-use development” is een nogal vage term die soms voor verschillende mensen verschillende dingen betekent. In de basis betekent het gewoon een enkele vastgoedontwikkeling die verschillende toepassingen omvat (winkels, kantoren, hotels, woningen, enz.) Maar het impliceert dat die toepassingen zijn ontworpen om samen te werken en elkaar aan te vullen.
Wanneer het goed wordt gedaan, biedt gemengde ontwikkeling grote voordelen:
- Voor de ontwikkelaar wordt het risico gespreid over verschillende markten, dus als de kantorenmarkt inzakt terwijl je aan het bouwen bent (bijvoorbeeld), nou, dan kun je de detailhandel leasen en het hotel exploiteren en hopelijk aan het ding blijven hangen totdat het kantoor verbetert. Het is gewoon diversificatie op projectniveau.
- De verschillende toepassingen kunnen in synergie werken. Kantoormedewerkers willen restaurants om te lunchen en klanten te vermaken, en hotels om zakenreizigers te ontvangen. Winkelende mensen willen naar de film. Condo’s en hotelkamers kunnen meer waard zijn als er winkels en diensten direct beneden zijn. Vanuit het oogpunt van de ontwikkelaar, als mensen naar deze dingen op zoek zijn, waarom zou je ze dan niet leveren en die inkomsten zelf houden?
- Op stadsniveau kunnen ontwikkelingen met gemengd gebruik een dilemma van modern stedelijk vastgoed oplossen: goede stedenbouw moet worden geleverd met een fijne korrel waar mensen op een menselijke schaal mee kunnen interageren, maar vastgoedfinanciering vraagt om grote projecten van honderden miljoenen tot miljarden dollars. Mixed use development can be both.
Er zijn ook nadelen:
- Op praktisch niveau zijn mixed-use projecten moeilijker. Financiers moeten elk gebruik afzonderlijk beoordelen, bestemmingsplannen en bouwvergunningen kunnen exponentieel moeilijker worden, en vanuit een ontwerpperspectief zijn er veel meer details die je goed moet doen. Het kan zijn dat de ontwikkelaar tegelijkertijd kantoor-, hotel-, winkel- en woonruimte op de markt moet brengen om verder te komen. Projecten duren langer en dat is het meest dodelijke voor onroerend goed (aangezien de ontwikkelaar meestal iemand betaalt voor grond of geld terwijl het project vooruit kruipt). Tegenwoordig zijn gemengde projecten veel gebruikelijker dan 20 of 30 jaar geleden en het is ook minder moeilijk om ze te voltooien.
- In een groter perspectief kan het hele concept, en vaak ook de uitvoering, van gemengde ontwikkelingen anti-stedelijk zijn: het idee is om een op zichzelf staand wereldje te creëren dat mensen niet hoeven te verlaten. Dit voegt niets toe aan de stad en kan zeer destructief zijn. In probleemwijken kon je vaak een vicieuze cirkel zien – omdat de buurt doods en/of eng was, bouwden ontwikkelaars zeer op zichzelf staande projecten, die het leven verder uit de straat zoog. (Renaissance Center in Detroit is misschien het klassieke voorbeeld.) Mixed-use ontwikkelingen zijn ook een belangrijke bouwsteen van wat sommigen “high-density sprawl” hebben genoemd, met een hoge dichtheid en hoge gebouwen maar weinig verbindingen op straatniveau, een sterke gerichtheid op de auto (d.w.z. iedereen komt en vertrekt met de auto) en een algemeen gebrek aan stedelijkheid. “Edge Cities” in de VS zijn vaak zo.
Gemengde ontwikkelingen zijn tegenwoordig heel gewoon, veel meer dan vroeger, en steden eisen ook meer dat ze opener en minder op zichzelf staand zijn. Zoals zoveel praktijken zijn ze op zichzelf niet goed of slecht, het gaat erom hoe ze worden uitgevoerd.
Daniel Nordh, architect
Er is niets inherent goed of slecht aan ontwikkelingen voor gemengd gebruik en de term zelf omvat zoveel variabelen dat hij bijna betekenisloos is.
Een ontwikkelingsvoorstel moet inspelen op de context en het gebruik bieden dat op die specifieke locatie zinvol is, gebaseerd op het bestaande aanbod, de behoefte, de levensvatbaarheid en het stedelijk weefsel.
In een actieve stedelijke context (d.w.z. stadscentra, actieve routes, enz.) is een gemengde ontwikkeling meestal de standaard, omdat de begane grond een heel ander raakvlak heeft met de bedrijvigheid op straat dan de bovenliggende verdiepingen. In een voorstedelijke of landelijke context heeft gemengd gebruik echter meestal weinig zin of is het van nature beperkt tot gebieden met een dichtere interactie, buurtcentra enz.
De voordelen van een verstandig mono-gebruik kunnen gemakkelijk opwegen tegen de voordelen van een slechte ontwikkeling met gemengd gebruik en vice versa. Locatie en context zijn doorslaggevend.
Dit is gezegd vanuit een Brits/Europees standpunt van stedenbouw voor het algemeen belang. Ontwikkelaars zullen gewoonlijk tot een heel andere conclusie komen over wat een ontwikkeling “zou moeten zijn”, gebaseerd op het maximaliseren van de opbrengsten.