Na Quorze padło ostatnio następujące pytanie: „Urbanistyka: Jakie są zalety i wady projektów o mieszanym przeznaczeniu?”. Dwóch profesjonalistów z branży waży się na dyskusji poniżej:
Don Johnson, urbanista i ekonomista
„Mixed-use development” jest rodzajem nieostrego terminu, który czasami oznacza różne rzeczy dla różnych ludzi. U podstaw oznacza on po prostu pojedynczą nieruchomość, która obejmuje kilka różnych zastosowań (handel detaliczny, biuro, hotel, mieszkanie, itp.), ale zakłada, że te zastosowania są zaprojektowane tak, aby ze sobą współpracowały i wzajemnie się uzupełniały.
Gdy jest to zrobione dobrze, zabudowa mieszana oferuje ogromne korzyści:
- Dla dewelopera ryzyko jest rozłożone na kilka różnych rynków, więc jeśli rynek biurowy zbankrutuje, gdy jesteś w trakcie budowy (na przykład), cóż, możesz wydzierżawić handel detaliczny i prowadzić hotel i miejmy nadzieję, że utrzymasz się na tym, dopóki biuro się nie poprawi. Jest to po prostu dywersyfikacja na poziomie projektu.
- Różne zastosowania mogą działać w synergii. Pracownicy biurowi chcą restauracji, aby zjeść lunch i zabawiać klientów, a hotele gościć podróżujących w interesach. Klienci sklepów chcą obejrzeć film. Condos i pokoje hotelowe mogą być warte więcej, jeśli na dole znajdują się sklepy i usługi. Z punktu widzenia dewelopera, skoro ludzie szukają tych rzeczy, dlaczego by ich nie zapewnić i nie zachować tych przychodów dla siebie?
- Na poziomie miasta, rozwój mieszany może rozwiązać dylemat współczesnych nieruchomości miejskich: dobry urbanizm powinien być dostarczony w drobnym ziarnie, z którym ludzie mogą wchodzić w interakcje w ludzkiej skali, ale finansowanie nieruchomości wymaga dużych projektów o wartości setek milionów do miliardów dolarów. Rozwój mieszany może być jednym i drugim.
Istnieją również minusy:
- Na poziomie praktycznym, projekty mieszane są trudniejsze. Finansiści muszą ocenić każdy użytek osobno, podział na strefy i pozwolenia na budowę mogą stać się wykładniczo trudniejsze, a z perspektywy projektowej jest o wiele więcej szczegółów, które trzeba dopracować. Deweloper może być zmuszony do jednoczesnego wprowadzenia na rynek powierzchni biurowej, hotelowej, handlowej i mieszkaniowej, aby móc ruszyć do przodu. Projekty trwają dłużej i to jest najbardziej zabójcza rzecz dla nieruchomości (ponieważ deweloper zazwyczaj płaci komuś za ziemię lub pieniądze, podczas gdy projekt pełznie do przodu). Dzisiaj, projekty mieszane są znacznie bardziej powszechne niż 20 lub 30 lat temu, a trudności z ich ukończeniem jest również mniej.
- Z szerszej perspektywy, cała koncepcja, a często wykonanie, mieszanych rozwoju może być anty-miejski: chodzi o stworzenie samowystarczalnego małego świata, że ludzie nie muszą opuszczać. To nie wnosi nic do miasta i może być bardzo destrukcyjne. W przypadku zaniedbanych śródmieść często można było zaobserwować błędne koło – ponieważ okolica była martwa i/lub straszna, deweloperzy budowali bardzo niezależne projekty, które jeszcze bardziej wysysały życie z ulicy. (Renaissance Center w Detroit może być klasycznym przykładem). Zabudowa o mieszanym przeznaczeniu jest również głównym elementem składowym tego, co niektórzy nazywają rozlewiskiem o wysokiej gęstości, które charakteryzuje się wysoką gęstością i wysokimi budynkami, ale niewielką ilością połączeń na poziomie ulic, silną orientacją na samochód (tzn. wszyscy przyjeżdżają i wyjeżdżają samochodem) i ogólnym brakiem miejskości. „Miasta krawędziowe” w USA są często tego typu.
Mieszane osiedla są dziś dość powszechne, znacznie bardziej niż kiedyś, a miasta wymagają, by były bardziej otwarte i mniej zamknięte. Jak wiele praktyk, nie są one dobre ani złe same w sobie, wszystko zależy od tego, jak się je robi.
Daniel Nordh, architekt
Nie ma nic dobrego ani złego w zabudowie mieszanej, a sam termin obejmuje tak wiele zmiennych, że jest prawie bez znaczenia.
Propozycja zabudowy powinna być dostosowana do kontekstu, w którym jest realizowana, zapewniając takie zastosowania, które mają sens w danej lokalizacji, w oparciu o istniejącą ofertę, potrzeby, rentowność i tkankę miejską.
W większości przypadków, w aktywnym kontekście miejskim (tj. centra miast, aktywne trasy itp.), zabudowa mieszana powinna być rozwiązaniem domyślnym, ponieważ parter zapewnia zupełnie inny interfejs z aktywnością ulicy niż wyższe piętra. Jednak w kontekście podmiejskim lub wiejskim zabudowa mieszana najczęściej nie ma sensu lub jest naturalnie ograniczona do obszarów o większej gęstości interakcji, centrów dzielnicowych itp.
Korzyści płynące z rozsądnej zabudowy mono-użytkowej mogą łatwo przewyższyć korzyści płynące ze słabej zabudowy mieszanej i vice versa. Lokalizacja i kontekst zadecydują o tym.
To jest powiedziane z punktu widzenia brytyjskiego/europejskiego projektowania urbanistycznego dla dobra publicznego. Deweloperzy zazwyczaj dochodzą do zupełnie innych wniosków na temat tego, czym powinien być rozwój oparty na maksymalizacji zysków.