Właściciel może eksmitować lokatora w stanie Illinois z różnych powodów. Zanim jednak rozpocznie się proces eksmisji, wynajmujący musi najpierw wypowiedzieć umowę najmu. Właściciel zazwyczaj robi to poprzez wręczenie najemcy pisemnego wypowiedzenia, zgodnie z wymogami prawa. Jeśli najemca nie zastosuje się do pisemnego zawiadomienia, wówczas wynajmujący może wnieść do sądu pozew o eksmisję (pozew ten jest również czasami określany jako pozew o przymusowe wejście i zatrzymanie).
Różne rodzaje zawiadomień i procedur będą potrzebne w różnych sytuacjach. Ten artykuł wyjaśnia zasady i procedury, których muszą przestrzegać wynajmujący, kiedy eksmitują lokatora lub kończą najem w Illinois.
Wiadomość o rozwiązaniu umowy z podaniem przyczyny
Wynajmujący musi mieć prawny powód lub przyczynę, aby zmusić lokatora do wyprowadzenia się z wynajmowanego lokalu przed upływem terminu najmu. Może być kilka potencjalnych powodów, dla których wynajmujący może zakończyć najem przed terminem. Najczęstsze powody dotyczą niepłacenia czynszu przez najemcę lub naruszenia przez niego umowy najmu lub dzierżawy. Wynajmujący może również zakończyć najem przed terminem, jeżeli najemca używał lub handlował narkotykami w wynajmowanym lokalu. Dla tych różnych sytuacji potrzebne są różne zawiadomienia.
- Pięciodniowe Zawiadomienie o Zapłacie Czynszu: Jeżeli najemca nie zapłaci czynszu, kiedy jest on należny, wynajmujący może dać najemcy pięciodniowe zawiadomienie. Zawiadomienie to poinformuje najemcę, że jeżeli nie zapłaci on czynszu w całości w ciągu pięciu dni, wówczas wynajmujący wypowie najem i rozpocznie postępowanie eksmisyjne przeciwko najemcy (patrz 735 Ill. Comp. Stat. § 5/9-209).
- Dziesięciodniowe Wypowiedzenie Wynajmu: Jeśli najemca naruszy jakąkolwiek część umowy najmu lub dzierżawy, wynajmujący może dać najemcy dziesięciodniowe wypowiedzenie. Zawiadomienie to mówi, że najemca ma dziesięć dni na wyprowadzenie się z wynajmowanego lokalu, ponieważ naruszył on umowę najmu. Wynajmujący nie musi dać najemcy żadnego czasu na naprawienie naruszenia. Jeśli najemca nie wyprowadzi się z wynajmowanego lokalu w ciągu dziesięciu dni, wówczas wynajmujący może wypowiedzieć najem i wnieść pozew o eksmisję do sądu (patrz 735 Ill. Comp. Stat. § 5/9-210).
- Unconditional Quit Notice: Wynajmujący może również eksmitować najemcę, który używa, posiada lub sprzedaje nielegalne narkotyki lub substancje kontrolowane na terenie wynajmowanego lokalu. W tym przypadku, wynajmujący musi wręczyć najemcy pięciodniowe bezwarunkowe wypowiedzenie. Zawiadomienie to informuje najemcę, że ma on pięć dni na wyprowadzenie się z wynajmowanego lokalu. Jeżeli najemca nie wyprowadzi się do końca pięciodniowego okresu, wówczas wynajmujący może wypowiedzieć najem i złożyć pozew o eksmisję przeciwko najemcy (patrz 740 Ill. Comp. Stat. § 40/11).
Wiadomość o Wypowiedzeniu Bez Przyczyny
Jeżeli wynajmujący nie ma powodu do wypowiedzenia najmu, wówczas musi on poczekać do końca okresu najmu, zanim będzie oczekiwał, że najemca się wyprowadzi. W niektórych przypadkach, wynajmujący może nadal potrzebować dać najemcy wypowiedzenie.
Month-to-Month Rental Agreement
Jeśli wynajmujący chciałby wypowiedzieć umowę najmu lub dzierżawy miesiąc po miesiącu, będzie musiał dać najemcy 30-dniowe wypowiedzenie. Wypowiedzenie to poinformuje najemcę, że umowa najmu wygaśnie pod koniec 30 dni i najemca musi się wyprowadzić z wynajmowanego lokalu do tego czasu (patrz 740 Ill. Comp. Stat. § 5/9-207). Illinois Notice Requirements to Terminate a Month-to-Month Tenancy zawiera więcej informacji.
Fixed-Term Lease
Jeśli najemca ma umowę najmu lub dzierżawy na czas określony, taki jak sześć miesięcy lub jeden rok, a wynajmujący chce, żeby najemca się wyprowadził, ale nie ma powodu, wtedy wynajmujący będzie musiał poczekać do końca najmu zanim cokolwiek zrobi. Umowa najmu lub dzierżawy może wymagać od wynajmującego wręczenia najemcy pisemnego zawiadomienia o przeprowadzce na koniec okresu najmu. Jednakże, jeżeli umowa najmu lub dzierżawy tego nie wymaga, wówczas wynajmujący nie musi dawać najemcy żadnego wypowiedzenia o przeprowadzce. Wynajmujący może oczekiwać, że najemca wyprowadzi się na koniec terminu, chyba że najemca wyraził chęć pozostania.
Obrona najemcy przed eksmisją
Najemca zawsze ma możliwość walki z eksmisją, nawet jeśli wynajmujący uważa, że pozew o eksmisję jest uzasadniony. Jeśli najemca chce bronić się przed eksmisją, to wynajmujący powinien spodziewać się, że proces sądowy potrwa dłużej niż zwykle. Najemca może mieć ważną linię obrony, taką jak popełnienie przez wynajmującego błędów proceduralnych podczas eksmisji (na przykład, niewłaściwe doręczenie wypowiedzenia lub niewystarczająco długi okres czasu przed wniesieniem pozwu o eksmisję) lub zaniedbanie przez wynajmującego utrzymania wynajmowanego lokalu zgodnie z prawem. Więcej informacji na temat obrony najemcy można znaleźć na stronie Tenant Defenses to Eviction Notices in Illinois.
Removal of the Tenant
Nielegalne jest, aby wynajmujący próbował zmusić najemcę do wyprowadzenia się z wynajmowanego lokalu. Nawet jeżeli wynajmujący odniesie sukces w pozwie o eksmisję, jedyną osobą upoważnioną do usunięcia lokatora jest szeryf lub konstabl. Illegal Eviction Procedures in Illinois ma więcej informacji na ten temat.
Po tym, jak najemca wyprowadzi się z wynajmowanego lokalu, wynajmujący może znaleźć własność osobistą, którą najemca zostawił. Jeśli wynajmowany lokal znajduje się w granicach miasta Chicago, wynajmujący musi przechować mienie osobiste przez siedem dni. Jeżeli najemca nie zgłosi się po mienie w ciągu siedmiu dni, wynajmujący może się go pozbyć (zob. rozporządzenie miasta Chicago w sprawie wynajmu lokali mieszkalnych i najemców § 5-12-130). W przypadku mienia porzuconego w lokalizacji innej niż miasto Chicago, wynajmujący powinien podjąć odpowiednie kroki, żeby poinformować najemcę o tym mieniu i dać mu odpowiednią ilość czasu na upomnienie się o mienie, zanim wynajmujący się go pozbędzie. Handling a Tenant’s Abandoned Property in Illinois zawiera więcej informacji na ten temat.
Rationale for the Rules
Wynajmujący muszą dokładnie przestrzegać wszystkich zasad i procedur wymaganych przez prawo stanu Illinois, kiedy eksmitują najemcę. W przeciwnym razie, eksmisja może być nieważna. Chociaż te zasady i procedury mogą wydawać się uciążliwe dla wynajmującego, są one tam z jakiegoś powodu. Eksmisje często następują bardzo szybko, a ich końcowym rezultatem jest to, że lokator stracił swój dom. Zasady te pomagają zapewnić, że eksmisja jest uzasadniona i że lokator ma wystarczająco dużo czasu na znalezienie nowego miejsca do życia.