W Kolorado, eksmisje są czasami określane jako „Forcible Entry & Detainer” (FED). Właściciel musi dokładnie przestrzegać wszystkich zasad i procedur określonych przez prawo najmu Kolorado, kiedy eksmituje lokatora. Jeśli tego nie zrobi, proces eksmisji może się nie powieść.
„Samowykluczenia” są nielegalne w Kolorado. Oznacza to, że nie można zablokować najemcy, zakończyć istotnych mediów lub usług, wyjąć rzeczy najemcy, lub grozić najemcy.
Jako Denver nieruchomości & firma zarządzająca nieruchomościami jesteśmy zaznajomieni z prawem i procesem eksmisji w Kolorado. Tak więc, aby pomóc, zebraliśmy razem przegląd właściwej procedury, którą należy przestrzegać podczas eksmisji lokatorów w Colorado.
DISCLAIMER: Informacje dostarczone przez Evolve Real Estate & Property Management jest tylko dla informacji ogólnej. Chociaż jest to pomocny przegląd, nie składamy żadnych oświadczeń ani gwarancji jakiegokolwiek rodzaju w odniesieniu do tych informacji. Jeśli potrzebujesz porady prawnej, skontaktuj się z licencjonowanym prawnikiem i nie kontaktuj się z Evolve Real Estate & Property Management dla porady prawnej.
Notice of Termination Without Cause
Normalnie, w Kolorado, musisz mieć prawny powód do eksmisji najemcy. Jeśli go nie masz, musisz poczekać, aż umowa najmu wygaśnie. Jeśli najemca nie wyprowadzi się, możesz złożyć wniosek o jego eksmisję w sądzie. Najemca, który nie wyprowadzi się po wygaśnięciu umowy najmu, jest również znany jako najemca zalegający z opłatami.
Aby go eksmitować, musisz nie przyjmować płatności za czynsz. Jeśli to zrobisz, poprzedni okres najmu odnowi się automatycznie, a najemca będzie nadal legalnie zajmował wynajmowaną nieruchomość.
W przypadku najmu na czas określony, musisz poczekać do wygaśnięcia najmu, jeśli nie masz powodu prawnego, aby ich eksmitować. W tym przypadku, zawiadomienie nie jest konieczne, ponieważ warunki najmu są wyraźnie określone w umowie najmu lub dzierżawy. Możesz jednak służyć im z jednym, jeśli dzierżawa wyraźnie wymaga tego.
Jeśli nie chcesz ich eksmitować, to masz dwie opcje, gdy dzierżawa wygasa. Pierwszą opcją jest przedłużenie umowy najmu na kolejny okres. A drugą opcją jest zmiana warunków na miesięczny najem.
W przypadku najmu z miesiąca na miesiąc, musisz dać najemcy 7-dniowe wypowiedzenie. Zgodnie z Colo. Rev. Stat. § 13-40-107(1)(c)), informuje ono najemcę, że umowa najmu wygaśnie za siedem dni. Jeżeli najemca nie wyprowadzi się po upływie siedmiu dni, możesz złożyć wniosek o jego eksmisję w sądzie.
Notice of Termination With Cause
Przed eksmisją najemcy, którego umowa najmu lub dzierżawy nie wygasła, musisz najpierw mieć ku temu powód prawny. Powszechne powody, dla których najemcy są eksmitowani w Kolorado obejmują:
- Nieopłacenie czynszu
- Popełnienie naruszeń umowy najmu
- Udział w działalności przestępczej
Prawo najmu w Kolorado stanowi, że jeżeli najemca nie zapłacił czynszu lub naruszył inne warunki umowy najmu, musisz doręczyć mu 3-dniowe zawiadomienie o zapłacie lub odstąpieniu od umowy.
Zgodnie z Colo. Rev. Stat. § 13-40-104(d) i (e)), 3-dniowe zawiadomienie daje najemcy dwie opcje. Pierwszą z nich jest zapłacenie należnego czynszu w ciągu trzech dni. Drugą opcją jest opuszczenie wynajmowanego lokalu. Jeśli najemca nie zrobi żadnej z tych dwóch opcji, możesz rozpocząć eksmisję poprzez złożenie pozwu o eksmisję w sądzie.
Możesz również eksmitować najemcę, który angażuje się w poważniejsze naruszenia. Poważne czyny mogą obejmować działalność związaną z narkotykami lub przemoc wobec innych najemców. Zgodnie z Colo. Rev. Stat. § 13-40-104(d.5), musisz doręczyć lokatorowi 3-dniowe wypowiedzenie. W przeciwieństwie do 3-dniowego powiadomienia Pay or Quit, 3-dniowe powiadomienie Quit nie oferuje najemcy opcji „wyleczenia” naruszenia.
Najemca musi się wyprowadzić. Jeśli tego nie zrobi, możesz rozpocząć jego eksmisję poprzez złożenie wniosku o eksmisję w sądzie.
Serwisowanie zawiadomienia o eksmisji w Kolorado
Podczas serwowania zawiadomień o eksmisji, należy przestrzegać odpowiedniego procesu. W Kolorado, możesz dostarczyć zawiadomienie o eksmisji w jeden z następujących sposobów:
- Dostarczyć zawiadomienie do członka rodziny najemcy, który ma co najmniej szesnaście lat.
- Dostarczyć dokumenty do miejsca pracy najemcy.
- Zostawić w widocznym miejscu na nieruchomości, jeśli najemca nie jest obecny.
- Dostarczyć osobiście do najemcy.
Można przystąpić do formalnej procedury eksmisji, jeśli najemca nie działa na zawiadomienia. Różne formularze, które trzeba będzie wypełnić w urzędzie stanu Kolorado obejmują:
- CRCCP Form 3 (Answer under Simplified Civil Procedure)
- CRCCP Form 1A (Summons in Forcible Entry and Unlawful Detainer)
- JDF 99 (Complaint in Forcible Entry and Detainer)
Ustalenie daty rozprawy
Wspomniane formularze będą dostępne w biurze urzędnika. Po ich wypełnieniu, urzędnik sądowy wyznaczy datę rozprawy. Zazwyczaj data sądu to około 5-10 dni po złożeniu pozwu o eksmisję.
Następnie należy doręczyć pozew najemcy. Możesz również zapytać urzędnika, czy jest możliwe, aby szeryf zrobił to zamiast niego – jest to zalecane.
W oczekiwaniu na datę rozprawy, zbierz jak najwięcej dowodów przeciwko najemcy, jak tylko możesz. Między innymi, należy pamiętać, aby dołączyć kopię umowy najmu, kopię 3-dniowego zawiadomienia oraz dowód, że zastosowano odpowiednią procedurę podczas jego doręczania.
Jeśli najemca nie pojawi się w sądzie, wygrasz domyślnie. Sędzia może również przyznać ci odszkodowanie pieniężne, jak również przyznać ci Possession Judgement. Jeśli najemca się pojawi, sędzia da każdej ze stron możliwość przedstawienia swojej sprawy.
Powszechne sposoby obrony przed eksmisją lokatora w Kolorado obejmują:
- Eksmisja jest odwetem.
- Właściciel nie utrzymał nieruchomości w warunkach nadających się do zamieszkania.
- Właściciel nie utrzymał wspólnych obszarów bezpiecznych.
- Podejrzenia są fałszywe.
- Eksmisja jest oparta na dyskryminacyjnych podstawach.
Sąd o posiadanie
Przy założeniu, że wyrok jest na twoją korzyść, sędzia wyda ci Possession Judgement. Jeżeli najemca nie odwoła się od decyzji, nie będzie miał innego wyjścia, jak tylko opuścić lokal w ciągu 48 godzin.
Jeżeli jednak najemca zdecyduje się odwołać od eksmisji, musi złożyć zawiadomienie o odwołaniu w sądzie rejonowym w ciągu 14 dni od wydania pierwszego wyroku. Jest to również obowiązkowe, że najemca Colorado złożyć obligacji odwołania. W przypadku spraw o eksmisję, kaucja jest zazwyczaj miesięczną kwotą czynszu.
Jak w C.R.C.P. 411(1); C.R.S. § 13-6-311, sąd musi przerwać wszelkie dalsze postępowania i wycofać wszelkie egzekucje wydane w celu wykonania poprzedniego wyroku.
Jeśli sąd okręgowy nadal orzeka na twoją korzyść, przyzna ci Possession Judgement. Lokator będzie musiał opuścić lokal w ciągu 48 godzin od wydania wyroku przez sąd. Jeśli tego nie zrobi, będziesz musiał wrócić i złożyć wniosek o „Writ of Restitution.”
Wniosek o Writ of Restitution
Writ of Restitution jest tym, co pozwala szeryfowi lub policjantowi eksmitować najemcę z nieruchomości. Po jego wydaniu, najemca będzie miał 24 godziny na wyprowadzenie się lub zostanie zmuszony do wyprowadzki.
Kolorado jest stanem „przegrany płaci”. Tak więc, najemca musi zapłacić za honoraria adwokackie i koszty eksmisji. Zobacz Colorado Revised Statute 13-4-123, aby uzyskać więcej informacji na ten temat.
Zajmowanie się rzeczami osobistymi
Możesz odkryć, że najemca pozostawił swoje rzeczy osobiste po wykonaniu eksmisji. Zgodnie z prawem eksmisyjnym Kolorado, pozostawione mienie jest uznawane za porzucone. Jest to w przeciwieństwie do większości stanów, w których wynajmujący jest zobowiązany do skontaktowania się z najemcą.
Jednakże, jeżeli zdecydujesz się przechować mienie do czasu, aż najemca się o nie upomni, prawo najmu Kolorado pozwala Ci żądać pokrycia kosztów przechowania. Nie zostaniesz pociągnięty do odpowiedzialności za jakiekolwiek szkody, które powstaną w wyniku obchodzenia się z ich własnością. Zobacz Colo. Rev. Stat. § 13-40-122, aby uzyskać więcej informacji na ten temat.
Ta informacja ma jedynie charakter informacyjny. W przypadku konkretnych pytań, proszę skonsultować się z wykwalifikowanym prawnikiem z Kolorado.