How are mortgage rates set?
Se estiver a comprar uma hipoteca ou a refinanciar a taxa, poderá ter notado algumas coisas estranhas.
As taxas podem variar muito de mutuante para mutuante. Por vezes, as taxas de refinanciamento são diferentes das taxas de compra.
E as taxas de hipoteca podem parecer muito mais altas hoje do que eram ontem.
Pode parecer difícil navegar no mercado e encontrar uma taxa baixa quando há tantas peças em movimento.
Mas com um conhecimento básico de como as taxas de hipoteca são determinadas, pode fazer compras como um profissional e poupar muito dinheiro a longo prazo.
Verifique a sua nova taxa (25 de Março de 2021)
Neste artigo (Saltar para…)
- Três factores que determinam as taxas hipotecárias
- A economia
- O mutuário (você)
- O mutuante
- As taxas hipotecárias e de refinanciamento são as mesmas?
- Quantas vezes é que as taxas de hipoteca mudam?
- A mecânica dos movimentos das taxas hipotecárias
- Quando é que se deve bloquear uma taxa hipotecária?
Os três factores que determinam as taxas de hipoteca
Existem três factores que influenciam a sua hipoteca ou taxa de refinanciamento.
- A economia
- Você
- Seu mutuante hipotecário
Descreveremos cada um destes factores em detalhe abaixo. Mas aqui está uma breve visão geral de como os três trabalham em conjunto para determinar a sua taxa de hipoteca:
- A força da economia dos EUA estabelece o tom geral para as taxas hipotecárias. Quando a economia é forte, as taxas tendem a subir. Quando é fraca, as taxas tendem a cair
- factores individuais determinam se está no extremo alto ou baixo do espectro das taxas hipotecárias. Por exemplo, digamos que a economia se encontra num período de taxas baixas, com uma média de cerca de 3% para um empréstimo a 30 anos. Um mutuário com um crédito elevado e uma grande entrada poderia obter uma taxa mais próxima de 2,5%, enquanto que a alguém com um crédito mais baixo poderia ser oferecido 3,5%
- Os mutuantes oferecem taxas diferentes a clientes diferentes, dependendo dos tipos de empréstimos em que se especializam e da capacidade que têm para novos negócios. É por isso que é importante comprar taxas de hipoteca com mais do que um mutuante
Se estiver actualmente a comprar taxas de hipoteca ou de refinanciamento, este último ponto é provavelmente o mais importante.
Não se pode alterar o ambiente geral das taxas. E, a menos que tenha alguns meses, é difícil aumentar substancialmente o seu crédito ou poupar para uma entrada maior.
Mas pode sempre fazer compras com vários emprestadores.
Odds são, há uma taxa mais baixa do que a primeira que lhe é oferecida. Só tem de a procurar.
Hipoteca de loja e taxas de refinanciamento (25 de Março de 2021)
Como a economia afecta as taxas de hipoteca
A força da economia dos EUA, e a confiança dos investidores, determinam se estamos num ambiente global de ‘taxa alta’ ou ‘taxa baixa’ em qualquer altura. Eis como funciona.
Os títulos garantidos por hipotecas (MBS) definem o tom das taxas de hipoteca
A primeira coisa a reconhecer é que a maioria das hipotecas são propriedade dos mutuantes apenas por um breve período.
Logo após o fecho, são tipicamente agrupados dentro de uma pilha de outras hipotecas e vendidos num mercado secundário aos investidores. Desta forma, o mutuante tem mais dinheiro para emprestar ao próximo mutuário.
Cada pacote é chamado de garantia garantida por hipoteca (MBS). Um MBS é um tipo de obrigação: um instrumento financeiro de rendimento fixo que os investidores em todo o mundo podem comprar.
Como o mercado MBS afecta as taxas
Prestadores monitorizam constantemente o mercado secundário onde o MBS é negociado.
Em muitos dias, os preços do MBS movem-se centenas de vezes. E, se esses movimentos forem grandes, as prestamistas podem alterar as suas taxas várias vezes enquanto tentam acompanhar.
Quando a procura de (e portanto o preço de) MBS sobe, as taxas de hipoteca normalmente descem.
Isto acontece frequentemente quando a economia está incerta ou com uma tendência descendente.
Neste momento, os investidores querem colocar o seu dinheiro num lugar seguro – e o MBS é geralmente um investimento seguro. Assim, mais dinheiro irá inundar o mercado hipotecário, causando a queda das taxas dos mutuários.
Para um exemplo real disto, basta olhar para o que a Reserva Federal fez para as taxas hipotecárias durante o coronavírus…
O novo papel do Fed na determinação das taxas hipotecárias
Após a pandemia de Covid-19 se ter instalado, a Reserva Federal avançou rapidamente para o reforço dos mercados e da confiança. Grande parte disso foi para a compra de todo o tipo de obrigações, incluindo MBS.
Normalmente, o Fed não desempenha qualquer papel na determinação das taxas hipotecárias. Mesmo quando ajusta as suas próprias taxas, isso não afecta directamente as taxas para empréstimos à habitação.
Pode mudar o humor dos investidores no mercado secundário do MBS. Mas não se deve esperar pagar menos pela sua nova hipoteca só porque o Fed baixa as suas taxas.
Mas, ao comprar mais de $1 trilião de MBS, o Fed tem afectado directamente as taxas hipotecárias, embora quase invisivelmente.
Tão grande novo comprador faz subir os preços do MBS e assim reduz os rendimentos e as taxas de hipoteca.
Cuidado com as notícias se estiver a fazer compras de taxas
Por isso, pode ver que quando se trata de compreender como as taxas hipotecárias são determinadas, a economia é um factor enorme. Quando está em expansão, as taxas de hipoteca são tipicamente elevadas. Quando está em dificuldades, são normalmente baixas.
E isso aplica-se numa base diária. Um relatório económico inesperadamente grande pode fazer subir as taxas hipotecárias, enquanto que um que seja espectacularmente pior do que o esperado pode fazê-las descer.
É por isso que é importante estar atento às notícias quando se está a comprar taxas hipotecárias. Elas podem cair a qualquer momento, e você quer estar pronto para fechar quando for a altura certa.
Verifique a sua nova taxa (25 de Março de 2021)
Como influencia a sua própria taxa de hipoteca
Os credores oferecem taxas muito diferentes a diferentes candidatos.
Verá também que várias entidades financiadoras lhe oferecerão taxas diferentes – mesmo que lhes dêem todas a mesma informação.
A razão é que as prestamistas avaliam os mutuários de acordo com os seus próprios padrões. Com base na fórmula de cada emprestador, eles poderão rotulá-lo como um mutuário “mais seguro” ou “mais arriscado”, e ajustarão a sua taxa em conformidade.
Prestadores empregam três critérios principais ao decidir a taxa que lhe será oferecida:
- A sua pontuação de crédito e relatório – O seu registo para gerir dívidas no passado é o melhor indicador de como lidará com esta nova dívida
- A sua entrada (a.k.a. “rácio empréstimo-valor” ou “LTV”) – Quanto mais dinheiro contribuir para a compra, menos um credor pode perder se as coisas correrem mal
- Quão grande é o fardo das suas dívidas existentes (também conhecido por “rácio dívida-rendibilidade” ou “DTI”) – Alguém que se esforça por acompanhar os pagamentos mensais existentes pode encontrar uma hipoteca e a propriedade adicional da casa própria custa a gota de água final
Se tiver tempo, pode melhorar as três. Pode trabalhar na sua pontuação de crédito, poupar uma entrada maior e pagar alguma dívida.
É claro, é difícil fazer os três de uma só vez. E ninguém espera milagres. Mas mesmo apenas um, dois, ou todos eles podem ganhar uma taxa mais baixa e pagamento mensal.
Verifiquem a vossa nova taxa (25 de Março de 2021)
A outra forma de afectar a vossa taxa de hipoteca
Fala de taxas mais baixas e pagamentos mensais, a vossa vontade de comparar a vossa melhor oferta de hipoteca faz uma grande diferença.
Voltar em 2016, o regulador federal o Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) realizou um estudo que constatou que 30% dos mutuários não faziam compras de comparação para a sua hipoteca. Pior, mais de 75% estavam a candidatar-se apenas a um mutuante!
O relatório do CFPB prossegue:
“Pesquisas anteriores do Gabinete sugerem que a falta de comparação de compras para uma hipoteca custa em média cerca de $300 por ano ao comprador de uma casa e muitos milhares de dólares durante a vida do empréstimo”
Por isso vale a pena o seu tempo para fazer compras e encontrar a taxa mais baixa. De facto, pode fazer compras em apenas um dia e provavelmente encontrar um negócio melhor do que a sua primeira oferta.
Porquê os mutuantes oferecem taxas diferentes a clientes diferentes
Cobrimos os pontos principais por detrás da nossa pergunta original, “Como são determinadas as taxas hipotecárias”?
Mas isso não explica porque é que mutuantes diferentes citam o mesmo mutuário com taxas tão diferentes. Por isso, vamos resolver isso.
As diferentes mutuantes tendem a especializar-se em diferentes categorias de mutuários.
- Então alguns emprestadores podem desenvolver um nicho de mercado, oferecendo negócios aos mutuários mais dignos de crédito
- Outros podem ajudar pessoas com pontuações desafiantes, talvez tão baixas como as 500s
- E alguns emprestadores especializam-se em certos programas de empréstimo; como as hipotecas por conta própria ou empréstimos jumbo
Se a sua pontuação for 580 e se aplicar a um mutuante especializado em mutuários de crédito mais elevado, provavelmente será recusado. Ou talvez lhe seja oferecida uma taxa demasiado alta que se destina a dissuadi-lo.
E o mesmo se aplica se a sua pontuação for 800 e se aplicar a um credor habituado a ajudar aqueles com pontuações baixas. Provavelmente ser-lhe-á oferecido um empréstimo, mas pode não estar à melhor taxa possível para um mutuário como você.
Outra razão para variações nas taxas das entidades financiadoras
As entidades financiadoras também podem alterar as suas taxas hipotecárias com base na sua carga de trabalho actual.
Quando os agentes e sistemas de empréstimos são sobrecarregados por novos empréstimos, os mutuantes são por vezes forçados a gerir a procura, dissuadindo novos candidatos. E fazem-no através do aumento das suas taxas.
É pouco provável que os credores digam, “Estamos demasiado ocupados para si”, ou, “Actualmente não temos dinheiro suficiente para lhe emprestar”.
Em vez disso, eles adiam-no com negócios piores. E se isso não funcionar, eles ficam contentes por te encaixar de alguma forma, e embolsar o lucro extra que lhes deste.
Tudo isto significa que precisas de fazer compras para a tua nova hipoteca ou refinanciar, mesmo que adores absolutamente o teu emprestador existente.
Não só as suas circunstâncias financeiras poderiam ter mudado desde que se candidatou ao seu empréstimo actual, pelo que ficaria melhor com um empréstimo diferente.
Mas também, a sua pode não ser tão competitiva neste momento como quando começou a trabalhar com eles.
As taxas de hipoteca e de refinanciamento são as mesmas?
Normalmente, as taxas de hipoteca e de refinanciamento são semelhantes. Assim, um empréstimo a taxa fixa de 30 anos para comprar uma casa deve ter uma taxa semelhante a um refinanciamento a taxa fixa de 30 anos.
Mas por vezes as taxas de hipoteca e de refinanciamento afastam-se. E é normalmente por uma de duas razões:
- Demasiada procura de empréstimos para compra ou refinanciamento – Como já estabelecemos, os mutuantes por vezes aumentam as taxas para dissuadir a procura. E, se são refinanciamentos que causam trabalho excessivo (normalmente é), um credor pode cobrar mais por aqueles
- Um é mais rentável do que o outro – Os credores não são instituições de caridade. Eles aproveitarão a oportunidade de obter mais lucro, dando prioridade às hipotecas de compra de casa em detrimento de refinanciamentos ou vice-versa
Quantas vezes as taxas de hipoteca mudam?
Já mencionámos que os preços e rendimentos do MBS podem mudar centenas de vezes num único e ocupado dia. Esse mercado secundário é um pouco como as bolsas de valores nesse aspecto.
E é verdade que os mutuantes monitorizam as alterações em tempo real. Mas eles não emitem centenas de novas taxas todos os dias.
Indeed, quando as coisas estão calmas no mercado secundário, eles podem emitir apenas uma nova folha de taxas, se houver.
Se as coisas são um pouco mais voláteis no mercado MBS, um credor pode emitir uma folha de taxas de manhã e à tarde. Mas essa volatilidade teria de ser extrema para que eles se apressassem muito mais.
A mecânica dos movimentos das taxas hipotecárias: O que faz com que as taxas subam e caiam?
Em tempos normais, as taxas de juros hipotecárias dependem muito das expectativas dos investidores.
As boas notícias económicas tendem a ser más para as taxas de juro porque uma economia activa suscita preocupações sobre a inflação.
A inflação faz com que investimentos de rendimento fixo como obrigações percam valor, e isso faz com que os seus rendimentos (outra forma de dizer taxas de juro) aumentem.
Por exemplo, suponha que há dois anos atrás, comprou uma obrigação de $1.000 pagando 5% de juros ($50) por ano. (Chama-se a isto a sua “taxa de cupão” ou “taxa nominal” porque pagou $1.000 por uma obrigação de $1.000, e porque a sua taxa de juro é igual à taxa indicada na obrigação – neste caso, 5%).
- li>Sua taxa de juro: $50 de juros anuais / $1.000 = 5,0%
Quando as taxas hipotecárias caem
É uma taxa bastante boa hoje em dia, por isso muitos investidores querem comprá-la a si.
Pode vender a sua obrigação de $1,000 por $1,200. O comprador recebe os mesmos $50 por ano em juros que você estava a receber. É ainda 5% do cupão de $1.000. No entanto, porque pagou mais pela obrigação, o seu rendimento é inferior.
- A taxa de juro do seu comprador: $50 de juros anuais / $1.200 = 4,2%
O comprador recebe uma taxa de juro, ou rendimento, de apenas 4,2%. E é por isso que, quando a procura de obrigações aumenta e os preços das obrigações sobem, as taxas de juro descem.
Quando as taxas hipotecárias sobem
No entanto, quando a economia aquece, o potencial de inflação torna as obrigações menos atractivas. Com menos pessoas a querer comprar títulos, os seus preços diminuem, e depois as taxas de juro sobem.
Imagine que tem o seu título de $1.000, mas não o pode vender por $1.000 porque o desemprego caiu e os preços das acções estão a subir. Acaba por receber $700. O comprador recebe os mesmos $50 por ano em juros, mas o rendimento é assim:
- $50 de juros anuais / $700 = 7,1%
A taxa de juros do comprador é agora mais alta. As taxas de juro e os rendimentos não são misteriosos. Calcula-os com matemática simples.
Quando se deve bloquear uma taxa de hipoteca?
Se as taxas de hipoteca estão constantemente a mudar, como se sabe quando é a altura de bloquear uma taxa?
Felizmente, não é tão difícil como parece.
Terá provavelmente uma pequena janela para comprar uma taxa antes da hora de trancar e avançar com o empréstimo.
E, nesse tempo, não se deve esperar que as taxas subam ou caiam de forma demasiado dramática. Os movimentos são tipicamente pequenos de um dia para o outro.
Por isso, a decisão é menos sobre a calendarização do seu bloqueio de taxas, e mais sobre a escolha do credor certo.
Provavelmente poupará mais comparando as compras do que tentando jogar no mercado, uma vez que mesmo os economistas experientes têm dificuldade em prever como as taxas hipotecárias se moverão.
Verifique a sua nova taxa (25 de Março, 2021)