A seguinte pergunta foi recentemente respondida em Quora: “Planeamento Urbano”: Quais são os benefícios e desvantagens dos desenvolvimentos de uso misto”? Dois prós da indústria pesam na discussão abaixo:
Don Johnson, urbanista e economista
“desenvolvimento de uso misto” é uma espécie de termo mole, que por vezes significa coisas diferentes para pessoas diferentes. Na base, significa apenas um único empreendimento imobiliário que incorpora vários usos diferentes (retalho, escritório, hotel, residencial, etc.) Mas implica que esses usos são concebidos para trabalhar em conjunto e complementarem-se uns aos outros.
Quando é bem feito, o desenvolvimento de uso misto oferece grandes benefícios:
- Para o desenvolvedor, o risco está espalhado por vários mercados diferentes, por isso, se os tanques do mercado de escritórios enquanto se está em construção (por exemplo), bem, pode-se alugar o retalho e operar o hotel e espera-se que se aguente até o escritório melhorar. É apenas diversificação ao nível do projecto.
li>As diferentes utilizações podem funcionar em sinergia. Os trabalhadores de escritório querem restaurantes para almoçar e entreter os clientes, e hotéis para acolher os viajantes de negócios. Os compradores querem ver um filme. Os condomínios e quartos de hotel podem valer mais se houver compras e serviços mesmo lá em baixo. Do ponto de vista do promotor, uma vez que as pessoas procuram estas coisas, porque não fornecê-las e manter essa receita você mesmo? A nível da cidade, os empreendimentos de uso misto podem resolver um dilema do imobiliário urbano moderno: o bom urbanismo deve ser entregue a um grão fino com o qual as pessoas possam interagir à escala humana, mas o financiamento imobiliário exige grandes projectos de centenas de milhões a milhares de milhões de dólares. O desenvolvimento de uso misto pode ser tanto.
Há também desvantagens:
- A um nível prático, os projectos de uso misto são mais difíceis. Os financiadores têm de avaliar cada utilização separadamente, o zoneamento e as aprovações de edifícios podem tornar-se exponencialmente mais difíceis, e do ponto de vista do design há muito mais detalhes que têm de ser acertados. O promotor pode ter de comercializar simultaneamente escritório, hotel, retalho e espaço residencial para poder avançar. Os projectos demoram mais tempo e isso é a coisa mais mortífera para os bens imóveis (uma vez que o promotor está normalmente a pagar a alguém por terrenos ou dinheiro enquanto o projecto está a avançar). Actualmente, os projectos de utilização mista são muito mais comuns do que eram há 20 ou 30 anos atrás e a dificuldade de os concluir é também menor.
De uma perspectiva maior, todo o conceito, e muitas vezes a execução, de empreendimentos de utilização mista pode ser anti-urbana: a ideia é criar um pequeno mundo autónomo que as pessoas não tenham de deixar. Isto não acrescenta nada à cidade e pode ser muito destrutivo. Para as zonas urbanas problemáticas, podia-se ver frequentemente um ciclo vicioso – porque o bairro estava morto e/ou assustador, os promotores construíram projectos muito autónomos, que sugavam ainda mais a vida das ruas. (O Centro Renascentista em Detroit pode ser o exemplo clássico.) Os empreendimentos de uso misto são também um importante bloco de construção do que alguns chamaram de expansão de alta densidade, que apresenta alta densidade e edifícios altos mas poucas ligações ao nível da rua, forte orientação automóvel (ou seja, todos vêm e partem de carro) e uma falta geral de urbanidade. As “Edge Cities” nos EUA são frequentemente assim.
Desenvolvimentos de utilização mista são hoje bastante comuns, muito mais do que costumavam ser, e as cidades são também mais exigentes de serem mais abertas e menos auto-contidas. Como muitas práticas não são boas ou más em si mesmas, está tudo na forma como são feitas.
Daniel Nordh, arquitecto
Não há nada de inerentemente bom ou mau nos desenvolvimentos de utilização mista e o termo em si engloba tantas variáveis que quase não faz sentido.
Uma proposta de desenvolvimento deve responder ao seu contexto, fornecendo as utilizações que fazem sentido nesse local específico com base na oferta, necessidade, viabilidade e tecido urbano existente.
A maior parte do tempo, num contexto urbano activo (isto é, centros urbanos, percursos activos, etc.), o desenvolvimento de uso misto deve ser o padrão, uma vez que o rés-do-chão fornece uma interface completamente diferente com a actividade das ruas do que os pisos superiores. No entanto, num contexto suburbano, ou rural, o uso misto faz mais frequentemente pouco sentido ou está naturalmente limitado a áreas de interacção mais densa, centros de vizinhança, etc.
Os benefícios de um uso misto sensato podem facilmente superar os benefícios de um desenvolvimento de uso misto deficiente e vice-versa. A localização e o contexto decidirão.
Isto é dito do ponto de vista de uma concepção urbana britânica/europeia para o bem público. Os promotores chegarão normalmente a uma conclusão completamente diferente do que um desenvolvimento “deve ser” baseado na maximização dos retornos.