Para qualquer pessoa que tenha trabalhado na sua propriedade, é extremamente importante compreender a lei do penhor da construção. Infelizmente, muitos proprietários de propriedades não compreendem a lei e acabam por pagar duas vezes pelo mesmo trabalho. O objectivo deste artigo é evitar este resultado.
P>Primeiro o básico: um penhor sobre a construção é um penhor colocado na sua propriedade por alguém (“penhora”) que executa trabalhos ou entrega material à propriedade. O penhor protege o penhor contra a falta de pagamento. Se o penhor não for pago, o penhor pode executar a hipoteca e vender o imóvel num leilão público, sendo o produto da venda utilizado para satisfazer o penhor. Esta é uma visão muito geral que não considera a prioridade do penhor em relação a outros penhores ou hipotecas. No entanto, o resultado final é que os penhores de construção não são bons para o proprietário do imóvel e devem ser levados a sério. Ao contrário do que muitos pensam, um penhor de construção pode ser aplicado contra a sua propriedade imobiliária. Existe uma excepção específica à protecção da propriedade imobiliária na Constituição da Florida que permite isto.
A melhor maneira de explicar as porcas e parafusos de uma garantia de construção é usar um exemplo. Vamos supor que contrata o Charlie Contractor para construir uma adição à sua casa e o Charlie Contractor subcontrata a obra a Frank the Framer. Marty, o fornecedor de material, entrega todo o material à sua propriedade para a adição. Assumindo que Frank e Marty seguem os requisitos da lei de penhora da construção, eles irão servi-lo com um Aviso ao Proprietário (“NTO”) no prazo de 45 dias após o início do trabalho ou a entrega dos materiais. O objectivo do NTO é dar-lhe conhecimento de que eles estão envolvidos no seu projecto de adição. Talvez não o saiba de outra forma, pois contratou Charlie, não Frank ou Marty. Deve prestar atenção a estes NTOs, uma vez que eles são o primeiro passo que Frank e Marty devem dar para hipotecar a sua propriedade. Cada vez que paga ao Charlie, tem de obter renúncias de hipoteca do Frank e do Marty. Isto assegura que foram pagos pelo trabalho realizado ou pelo material entregue até à data do pagamento ao Charlie. Se pagar ao Charlie sem obter renúncia de penhor por parte de Frank e Marty, e o Charlie não os pagar, Frank e Marty podem apresentar uma penhora contra a sua propriedade. O penhor cobre o montante que lhes é devido pelo trabalho ou materiais, mais juros, custos e honorários advocatícios. Se for instaurada uma acção judicial para executar o penhor, os honorários e custos do advogado podem exceder em muito o montante originalmente devido pelo trabalho ou materiais. Isto não faz com que o proprietário fique contente.
Terá também de obter uma declaração juramentada final de um empreiteiro e uma renúncia de penhora final do Charlie, e renúncia de penhora final do Frank e Marty, antes de efectuar o pagamento final. Se não o fizer e o Charlie não pagar ao Frank ou ao Marty, a sua propriedade está sujeita a uma garantia de construção. O Charlie também pode penhorar a sua propriedade se não lhe pagar. Contudo, o Charlie não é obrigado a enviar-lhe um NTO, uma vez que tem um contrato directo com ele. Uma garantia de construção deve ser apresentada no prazo de 90 dias após a realização do trabalho ou a entrega dos materiais, ou é barrada.
Proteger-se contratando um empreiteiro de renome. Familiarize-se com os requisitos básicos da lei de penhora da construção. Em caso de dúvida, contrate um advogado de litígio de construção familiarizado com a lei de penhora da construção para o ajudar a evitar um penhor e a pagar duas vezes pelo mesmo trabalho.