Als Colette Barss ihr Haus in Seaside in diesem Frühjahr verkaufte, war ihr neues Haus in der East Garrison Area schon seit etwa 190 Tagen auf dem Markt. Am Ende kaufte sie es für etwa 60.000 Dollar unter dem Verkaufspreis.
Heute wäre das extrem unwahrscheinlich.
Die Immobilienpreise sind seit der Pandemie im ganzen Land in die Höhe geschossen, und auch Kalifornien ist nicht immun. Im ganzen Bundesstaat sind die Hauspreise um fast 20 % gestiegen, und die Central Coast, ein ohnehin schon angespannter Immobilienmarkt, wurde mit einem durchschnittlichen Preisanstieg von 25 % noch stärker unter Druck gesetzt.
Wohlhabendere Bewohner von San Francisco, San Jose und sogar Los Angeles überschwemmen die Märkte von Redding bis zum Central Valley und treffen jeden Vorort dazwischen.
Auf der Flucht vor der erdrückenden Unterbringung, die die Pandemie mit sich brachte, und mit der neuen Möglichkeit, von zu Hause aus zu arbeiten, sagen Makler, dass ihre Kunden nach größeren Grundrissen, Grundstücken und Zugang zur Natur suchen. Ein größerer Prozentsatz als sonst kauft Anlageimmobilien, die als Ferienhaus oder sogar als Hauptwohnsitz dienen können, sollten sie sich für einen Umzug entscheiden.
Makler sagen, dass ihre Kunden bereit sind, heftig um ein Haus zu feilschen und sogar mit einem Barangebot über dem Verkaufspreis zu kommen – was oft durch den Verkauf von Häusern in teuren Regionen auf dem Weg nach draußen möglich ist.
Das führt zwar zu einem Zustrom von wohlhabenderen Grundbesitzern, verdrängt aber lokale Mieter – potenzielle Hauskäufer – vom Markt, sagen Experten.
‚Es ist kontraintuitiv‘
Barss verkaufte ihr Haus in „tiefer Quarantäne“. Sie brachte das Haus kurz vor den „Shelter-in-Place“-Anordnungen auf den Markt und dann saß es 30 Tage lang „unberührt“, da Immobilienmakler daran gehindert wurden, offene Häuser zu halten. Nachdem die Anordnungen aufgehoben wurden, sagte Barss, dass es innerhalb von zwei Monaten verkauft wurde.
„Es war wirklich stressig, denke ich“, sagte Barss. „Sotheby’s hatte diese Prozeduren … über die Desinfizierung. Sie hatten dieses kleine Set in unserem Haus mit Lysol und Desinfektionstüchern, und der Makler hat immer alles desinfiziert. Dadurch fühlte ich mich gleich viel besser.“
Das Schwierigste, so Barss, war, in ihrem Haus zu leben, während es gezeigt wurde. Wo konnte sie hingehen, wenn potenzielle Käufer auftauchten?
„Ich bin einfach herumgefahren“, sagte sie. „Wo soll man hingehen, wenn eine Notunterkunft in Betrieb ist?“
Doch die Pandemie hat Käufer und Verkäufer beflügelt. Überall in den USA sind die Verkäufe von Häusern und die Preise für alles, von Neubauten bis hin zu Eigentumswohnungen, seit dem Beginn der Schließung in die Höhe geschnellt.
In einigen Märkten dauern neue Angebote Stunden, wenn der Preis stimmt.
Eine Veröffentlichung des U.S. Census Bureau und des Department of Housing and Urban Development zeigt, dass die Anzahl der neu gebauten Häuser, die landesweit verkauft wurden, im Oktober um 41,5 % höher war als im letzten Jahr, obwohl sie im Vergleich zum September leicht gesunken ist.
Aktuelle Verkaufs- und Preisstatistiken, die von der California Association of Realtors (CAR) zusammengestellt wurden, zeigen, dass die Hauspreise im gesamten Bundesstaat im Oktober um mehr als 17 % im Vergleich zur gleichen Zeit vor einem Jahr gestiegen sind, und der durchschnittliche Verkaufspreis liegt bei mehr als 700.000 Dollar.
Das Angebot ist so niedrig wie seit Jahren nicht mehr, so der Bericht von CAR. Kalifornische Häuser bleiben im Durchschnitt nur zehn Tage auf dem Markt.
Die Daten von CAR zeigen, dass die Central Coast den größten Preisanstieg in Kalifornien erlebt hat, mit einem durchschnittlichen Preisanstieg von 25 % von Jahr zu Jahr.
Daten der Monterey Coast Realty und Carmel Realty Company bestätigen dies. Obwohl die Preise in den bereits wohlhabenden Teilen der Halbinsel am höchsten sind, berichteten die Immobilienunternehmen, dass das dritte Quartal 2020 eines der geschäftigsten Quartale in der Geschichte ihres Marktes war.
Sotheby’s International Realtor Juliette (Jette) Ferguson half Barss beim Verkauf und Kauf ihrer beiden Häuser. Sie sagte, dass sie den Beginn dieser Blase im Frühjahr sah, kurz nachdem die Beschränkungen für Hausbesichtigungen nachgelassen hatten.
Ferguson sagte, dass ihrer Erfahrung nach Käufer dazu neigen, Verträge für durchschnittlich 50.000 Dollar über dem Preis für Häuser im Bereich von 600 bis 800.000 Dollar zu unterschreiben. Sie versucht, ihnen zu helfen, die bestmöglichen Entscheidungen zu treffen, basierend auf ihrem Verständnis des Immobilienmarktes, aber sie war ein wenig verblüfft von der Stärke des Marktes.
„Es war kontra-intuitiv“, sagte Ferguson. „Ich habe nicht erwartet, dass COVID den Markt ansteigen lässt. Die Zinssätze sind niedrig…und alle Anzeichen sind da, dass es nach unten gehen sollte, aber es ist immer noch stetig nach oben.
„Es ist immer ihre Entscheidung, aber ich bin unverblümt und ich werde sagen, ob ich es zu diesem Zeitpunkt tun würde oder nicht…aber ich habe Angst, zu diesem Zeitpunkt zu sagen“, sagte sie. „
Überfüllung und COVID-19
Monterey County war bereits sehr angespannt, mit hohen Hauspreisen, reichlich landwirtschaftlichen Flächen und einem Mangel an neuen Entwicklungen, die zu viele Menschen in zu wenige Häuser drängten.
Zwischen 2006 und 2018 stieg das mittlere Haushaltseinkommen in Kalifornien um 6,4 %, aber das durchschnittliche Realeinkommen der untersten 20 % der Haushalte sank um 5,3 %. Im gleichen Zeitraum stiegen die Wohnkosten um mehr als 8 % (2017).
Das führte zu einer Zunahme von Häusern, die mit Generationen von Familienmitgliedern überfüllt sind.
Basierend auf Daten des Healthy Communities Data and Indicators Project aus den Jahren 2011-2015 fand das California Department of Public Health heraus, dass in Kalifornien 8.2 % der Haushalte als überbelegt gelten, was laut Gesundheitsbeamten zu einem höheren Risiko für COVID-19 unter den Bewohnern führen kann.
Der Bezirk ist seit der Ankündigung der „shelter-in-place“-Anordnungen im März weiterhin als „purple tier“ klassifiziert – Kaliforniens Klassifizierung für eine Fallrate von sieben Diagnosen pro Tag pro 100.000 Menschen, die höchste Rate.
In Monterey County liegt die Rate der überbelegten Haushalte bei 12,7 % und die Latino-Haushalte in Kalifornien sind mit 20,1 % am häufigsten überbelegt. Im Gegensatz dazu sind nur 1,7% der weißen Haushalte überbelegt.
In Monterey County sind etwa 75 % der mit COVID-19 diagnostizierten Personen Latino oder Hispanic, laut Gesundheitsdaten des Bezirks.
Nach einer Studie von Forschern der San Diego State University und des Center for Immigrant Integration an der University of Southern California aus dem Jahr 2015 sind schätzungsweise 18 % oder knapp 9.000 der 49.000 Menschen, die in East Salinas leben, undokumentierte Einwanderer.
Die Forscher schätzen, dass nur etwa 23 % der undokumentierten Einwanderer eine Krankenversicherung haben, verglichen mit 63 % der in den USA geborenen Bevölkerung, ohne dokumentierte Einwanderer. Daher ist es unwahrscheinlich, dass sie die verfügbare Gesundheitsversorgung in Anspruch nehmen.
Eine Analyse der Daten des Census Bureau durch das California Budget and Policy Center aus dem Jahr 2019 ergab eine landesweite wirtschaftliche Ungleichheit, die dazu führt, dass sich Millionen Menschen grundlegende Rechnungen nicht leisten können. Diese wirtschaftliche Ungleichheit ist gewachsen, seit ein Großteil der USA freiwillig den Betrieb eingestellt hat, um die Ausbreitung des Virus einzudämmen. Als solche, der Staat und verschiedene Landkreise platziert Moratorien auf Zwangsräumungen für die Nichtzahlung der Miete, Schutz, die eingestellt sind, um im Januar auslaufen.
Das, sagt Monterey Bay Economic Partnership (MBEP) Housing Director Matt Huerta, könnte eine Katastrophe für Menschen in bereits-schwachen Situationen.
„Es gibt nationale Daten kommen, dass Millionen von Menschen sind besorgt über ihre Fähigkeit, die Miete im nächsten Monat zu machen,“ sagte Huerta. „Wir werden nächstes Jahr anekdotische Beweise sehen. Wir wissen nicht, wie viele Menschen mit ihrer Miete im Rückstand sind, aber diese staatlichen Schutzmaßnahmen laufen Ende Januar aus.
„Es wird entscheidend sein, dass der Staat eine Rolle spielt, um für die am meisten gefährdeten Bewohner in unserer Gemeinschaft einzugreifen, damit wir den Gesundheitsnotstand nicht mit einer Flut von Zwangsräumungen verschlimmern“, sagte er.
Die kalifornische Senatorin Anna Caballero (D-Salinas) hat im Frühjahr den Neighborhood Homes Act (S.B. 1385) auf den Weg gebracht, von dem sie sich erhofft, dass er dazu beiträgt, mehr Wohnraum in der Gegend zu schaffen, ohne dabei in wichtige landwirtschaftliche Flächen einzugreifen.
„Diese Pandemie verwüstet die Latino-Farmarbeiter-Gemeinschaft wegen des Mangels an erschwinglichem Wohnraum, und die Leute müssen sich verdoppeln und verdreifachen, weil es mehrere Lohnempfänger braucht, um sich die Mieten im Moment leisten zu können“, sagte Caballero.
„Es ist erschreckend“, sagte Caballero. „Die Quintessenz ist, dass wir dringend Wohneinheiten brauchen, die sich die Leute leisten können und die tatsächlich in der Gemeinde funktionieren.“
Caballeros Gesetzentwurf hätte leistungsschwache oder leerstehende große Läden – wie K-Mart oder Toys ‚R Us – in Eigentumswohnungen oder Apartments verwandelt. Sie hoffte, dass dieser Ansatz begehbaren neuen Wohnraum schaffen würde, während er die Treibhausgase niedrig hält und leerstehende Schandflecke in einen Segen für die Gemeinde verwandelt.
Eine ähnliche Entwicklung fand bereits in Salinas‘ Creekbridge-Gebiet statt, wo ein Safeway-Lebensmittelladen neben mehr als 15 Eigentumswohnungen gebaut wurde.
„Wenn man dort wohnt“, so Caballero, „kann man die Treppe hinuntergehen, seine Versicherung abschließen, seine Bankgeschäfte erledigen, seine Lebensmittel besorgen.
Caballeros Gesetzentwurf wurde nicht verabschiedet, was sie auf die beschleunigten Sitzungen zurückführte, denen die Legislative aufgrund der „Shelter-in-Place“-Regeln ausgesetzt war. Es gab einfach keine Zeit, um die Punkte anzusprechen, die andere Gesetzgeber aufwarfen, sagte sie. Caballero überarbeitet den Gesetzesentwurf basierend auf dem Feedback, das sie erhalten hat, und hofft, dass er 2021 verabschiedet wird.
„Die Menschen haben seit der Rezession immer wieder Wohnraum verloren“, sagte Caballero. „Als so viele Menschen ihre Häuser verloren, die im Wert überhöht waren, haben Sie Investoren, die Häuser aufkaufen. Hier vor Ort gibt es einen echten Bedarf an kleinen Einheiten, damit die Leute einen Fuß in die Tür bekommen können.“
‚Etwas gefangen‘
Die Maklerinnen Anita Madison und Kim DiBenedetto arbeiten bei den Schwesterfirmen Monterey Coast Realty bzw. Carmel Realty Co. Carmel Realty konzentriert sich auf die Luxusmarke und listet nur Häuser über 1 Million Dollar auf, während Monterey Coast sich auf Immobilien konzentriert, die weniger als 1 Million Dollar kosten.
Vergleicht man die Verkäufe und Preise von Quartal zu Quartal und von Jahr zu Jahr, sagt DiBenedetto, dass die Zahlen, die sie gesehen haben, „verrückt“ sind, nachdem sie wieder anfangen konnten, Häuser zu zeigen. Viele ihrer Kunden kommen aus San Jose und San Francisco, sagte sie, es gibt einfach mehr von ihnen. Sie bekommen auch mehr Käufer aus L.A. als sie normalerweise sehen, sagte sie.
Während diese Käufer typischerweise nach einem Zweitwohnsitz suchen, machen viele von ihnen es zu ihrem Hauptwohnsitz, sagte DiBenedetto.
„Was Sie wirklich sehen, auch in den erschwinglicheren Preispunkten, wie East Garrison und die Dünen, ein großer Prozentsatz von denen sind Leute, die im Silicon Valley arbeiten“, sagte DiBenedetto. „Normalerweise kaufen sie etwas weiter nördlich, wie in Marina, aber jetzt müssen sie nicht einmal pendeln. Sie sagen: ‚Ich kann überall kaufen.‘
Die vergleichsweise niedrige Infektionsrate in Monterey County und besonders auf der Halbinsel, zusammen mit dem einfachen Zugang zur Natur, war ein großer Anreiz für viele von Madisons Kunden, als sie die überfüllten Städte der Bay Area betrachteten. Auch in San Francisco und San Jose sind die Kosten für Hochhaus-Eigentumswohnungen und Apartments gesunken, während die Preise für Einfamilienhäuser gestiegen sind.
„Wenn Sie bezahlen wollen, was es kostet, in der Stadt zu leben, können Sie stattdessen hier sein, wahrscheinlich für weniger, von zu Hause aus arbeiten und irgendwo sein, wo es viel ruhiger ist“, sagte Madison.
„Sie wollten einfach raus aus den größeren Städten“, fügte DiBenedetto hinzu. „
DiBenedetto erinnerte sich an eine Familie, der sie einen Zweitwohnsitz in Monterey County verkaufte, damit ihr Sohn, der bereits gesundheitliche Probleme hatte, eine geringere Chance hatte, COVID-19 ausgesetzt zu sein als in San Francisco.
Während Luxuswohnungen ein wichtiger Teil des Marktes sind, so Huerta von MBEP, ist der Bezirk weit hinter seinen Zielen zurückgeblieben, erschwingliche Wohnungen zu bauen, was dazu beitragen würde, die Landarbeiterbevölkerung zu verteilen und die Mieten zu senken, sowie die Verbreitung von COVID-19.
Damit dies geschehen kann, müssten die gewählten Vertreter auf Stadt- und Bezirksebene den politischen Willen aufbringen, große Veränderungen vorzunehmen: Rationalisierung von Genehmigungen und Zoneneinteilung sowie Aufstockung oder Neuzuweisung von Mitteln für mehr bezahlbaren Wohnraum.
Bislang, so Huerta, war der Landkreis Monterey eher bereit, Luxuswohnungen zu genehmigen, als moderaten oder erschwinglichen Wohnraum zu schaffen.
Ohne irgendeine Art von staatlicher Intervention würde es einer großen Gruppe von Menschen nach der Pandemie schlechter gehen, sagte Huerta.
„Wir sind eine dieser Gegenden des Landes, die eher eine ‚K‘-förmige Erholung sehen und sehen werden, wo man eine Art von divergierenden Wegen hat“, sagte Huerta. „Ein Weg für Leute, die gut abschneiden werden: Käufer und Hausbesitzer, die genug Geld haben, um die höheren Häuser zu kaufen. Und dann haben Sie das andere Ende des ‚K‘, wo die Leute leiden und noch mehr leiden werden. Diese Menschen werden höhere Mieten haben und (werden) nicht in der Lage sein, zu kaufen.
„Die Erholung wird für sie schlimmer werden.“
Kate Cimini ist Reporterin bei The Salinas Californian und berichtet über die Themen Landwirtschaft, Wohnen und Gesundheit. Sie berichtete über diese Geschichte mit Unterstützung des California Fellowship durch das USC Annenberg Center for Health Journalism. Annenbergs Engagement-Redakteurin Danielle Fox steuerte Engagement-Unterstützung zu dieser Geschichte bei.
Dieser Artikel ist Teil von The California Divide, einer Zusammenarbeit von Redaktionen, die Einkommensungleichheit und wirtschaftliches Überleben in Kalifornien untersuchen.