Come vengono determinati i tassi ipotecari e perché dovreste preoccuparvi

Come l’economia influenza i tassi di mutuo

La forza dell’economia statunitense, e la fiducia degli investitori, determinano se ci troviamo in un ambiente complessivo di ‘tassi alti’ o ‘tassi bassi’ in un dato momento. Ecco come funziona.

I titoli garantiti da ipoteche (MBS) danno il tono ai tassi ipotecari

La prima cosa da riconoscere è che la maggior parte delle ipoteche sono di proprietà dei prestatori solo per un breve periodo.

Poco dopo la chiusura, sono tipicamente raggruppati in un mucchio di altri mutui e venduti sul mercato secondario agli investitori. In questo modo, il prestatore ha più soldi da prestare al prossimo mutuatario.

Ogni pacchetto è chiamato un titolo garantito da ipoteca (MBS). Un MBS è un tipo di obbligazione: uno strumento finanziario a reddito fisso che gli investitori di tutto il mondo possono acquistare.

Come il mercato degli MBS influenza i tassi

I finanziatori monitorano costantemente il mercato secondario dove vengono scambiati gli MBS.

In molti giorni, i prezzi degli MBS si muovono centinaia di volte. E, se questi movimenti sono grandi, i prestatori possono cambiare i loro tassi più volte nel tentativo di tenere il passo.

Quando la domanda di (e quindi il prezzo di) MBS sale, i tassi ipotecari tipicamente scendono.

Questo accade spesso quando l’economia è incerta o con una tendenza al ribasso.

In questi momenti, gli investitori vogliono mettere i loro soldi in un posto sicuro – e gli MBS sono generalmente un investimento sicuro. Così più denaro si riverserà nel mercato dei mutui, facendo scendere i tassi dei mutuatari.

Per un esempio reale di questo, basta guardare cosa ha fatto la Federal Reserve per i tassi dei mutui durante il coronavirus…

Il nuovo ruolo della Fed nel determinare i tassi dei mutui

Quando la pandemia Covid-19 ha preso piede, la Federal Reserve si è mossa rapidamente per puntellare i mercati e la fiducia. Gran parte di questo è andato nell’acquisto di tutti i tipi di obbligazioni, compresi gli MBS.

Normalmente, la Fed non gioca alcun ruolo nel fissare i tassi dei mutui. Anche quando aggiusta i propri tassi, questo non influisce direttamente su quelli dei mutui per la casa.

Potrebbe cambiare l’umore degli investitori nel mercato secondario degli MBS. Ma non dovreste aspettarvi di pagare meno per il vostro nuovo mutuo solo perché la Fed abbassa i suoi tassi.

Ma, comprando più di 1 trilione di dollari di MBS, la Fed ha influenzato direttamente i tassi dei mutui, anche se in modo quasi invisibile.

Un nuovo grande acquirente spinge in alto i prezzi degli MBS e quindi riduce i rendimenti e i tassi ipotecari.

Tenete d’occhio le notizie se state facendo shopping

Così potete vedere che quando si tratta di capire come vengono determinati i tassi ipotecari, l’economia è un fattore enorme. Quando è in pieno boom, i tassi ipotecari sono tipicamente alti. Quando è in difficoltà, di solito sono bassi.

E questo si applica su base giornaliera. Un rapporto economico inaspettatamente grande può spingere i tassi ipotecari più in alto, mentre uno che è spettacolarmente peggiore del previsto può spingerli verso il basso.

Questo è il motivo per cui è importante tenere d’occhio le notizie quando si acquistano i tassi ipotecari. Potrebbero scendere in qualsiasi momento, e vuoi essere pronto a bloccare quando è il momento giusto.

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Come puoi influenzare il tuo tasso di mutuo

Gli istituti di credito offrono tassi molto diversi a diversi richiedenti.

Vi accorgerete anche che vari istituti di credito vi offriranno tassi diversi, anche se voi date loro le stesse informazioni.

La ragione è che i prestatori valutano i mutuatari secondo i loro standard. In base alla formula di ogni prestatore, potrebbero etichettarti come un mutuatario “più sicuro” o “più rischioso”, e regoleranno il tuo tasso di conseguenza.

Gli istituti di credito impiegano tre criteri principali per decidere il tasso che ti verrà offerto:

1. Il tuo punteggio e rapporto di credito – Il tuo record nella gestione dei debiti in passato è il miglior indicatore di come gestirai questo nuovo debito
2. Il tuo anticipo (a.k.a. “rapporto prestito-valore” o “LTV”) – Più soldi si contribuisce all’acquisto, meno un prestatore si trova a perdere se le cose vanno male
3. Quanto grande un onere i vostri debiti esistenti sono (a.k.a. “rapporto debito-reddito” o “DTI”) – Qualcuno che lotta per tenere il passo con i pagamenti mensili esistenti può trovare un mutuo e ulteriori costi di proprietà della casa la goccia finale

Se avete tempo, si può fare tutti e tre questi migliori. Potete lavorare sul vostro punteggio di credito, risparmiare un acconto più grande e pagare qualche debito.

Ovviamente, è difficile fare tutte e tre queste cose insieme. E nessuno si aspetta miracoli. Ma anche solo modificando uno, due o tutti questi fattori si può guadagnare un tasso più basso e una rata mensile più bassa.

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L’altro modo in cui influisci sul tuo tasso ipotecario

Parlando di tassi più bassi e pagamenti mensili, la tua volontà di fare shopping comparativo per la tua migliore offerta di mutuo fa una grande differenza.

Nel 2016, il regolatore federale, il Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) ha condotto uno studio che ha scoperto che il 30% dei mutuatari non faceva shopping comparativo per il proprio mutuo. Peggio ancora, più del 75% si rivolgeva a un solo prestatore!

Il rapporto del CFPB continua:

“Una precedente ricerca dell’Ufficio suggerisce che non riuscire a comparare i mutui costa all’acquirente medio circa 300 dollari all’anno e molte migliaia di dollari per tutta la durata del prestito.”

Perciò vale la pena di guardarsi intorno e trovare il tasso più basso. Infatti, potete fare shopping di tassi in un solo giorno e probabilmente trovare un accordo migliore della vostra prima offerta.

Perché gli istituti di credito offrono tassi diversi a clienti diversi

Abbiamo trattato i punti principali della nostra domanda originale, “Come vengono determinati i tassi dei mutui?

Ma questo non spiega perché diversi prestatori quotano lo stesso mutuatario a tassi così diversi. Affrontiamo questo problema.

I diversi prestatori tendono a specializzarsi in diverse categorie di mutuatari.

• Così alcuni prestatori potrebbero sviluppare un mercato di nicchia, offrendo offerte ai mutuatari più meritevoli
• Altri potrebbero aiutare le persone con punteggi difficili, forse fino a 500
• E alcuni prestatori sono specializzati in certi programmi di prestito; come i mutui per lavoratori autonomi o i prestiti jumbo

Se il vostro punteggio è 580 e vi rivolgete ad un prestatore specializzato in mutuatari con credito più alto, probabilmente sarete rifiutati. O forse vi verrà offerto un tasso troppo alto che è stato progettato per scoraggiarvi.

E lo stesso vale se il vostro punteggio è 800 e si applica a un prestatore abituato ad aiutare quelli con punteggi bassi. Probabilmente ti verrà offerto un prestito, ma potrebbe non essere al miglior tasso possibile per un mutuatario come te.

Un’altra ragione per le variazioni dei tassi dei prestatori

I prestatori possono anche cambiare i loro tassi ipotecari in base al loro attuale carico di lavoro.

Quando gli ufficiali di prestito e i sistemi sono sommersi da nuovi prestiti, gli istituti di credito sono a volte costretti a gestire la domanda scoraggiando i nuovi richiedenti. E lo fanno aumentando i loro tassi.

È improbabile che gli istituti di credito dicano: “Siamo troppo occupati per te”, o “Attualmente non abbiamo abbastanza soldi da prestarti”.

Invece, ti rimandano con offerte peggiori. E se questo non funziona, sono felici di inserirti in qualche modo, e intascare il profitto extra che gli hai regalato.

Tutto questo significa che devi guardarti intorno per il tuo nuovo mutuo o rifinanziamento, anche se adori assolutamente il tuo attuale prestatore.

Non solo la tua situazione finanziaria potrebbe essere cambiata da quando hai richiesto il tuo attuale prestito, e quindi staresti meglio con un altro.

Ma anche, il vostro potrebbe non essere così competitivo ora come quando avete iniziato a lavorare con loro.

I tassi di mutuo e di rifinanziamento sono gli stessi?

Normalmente, i tassi di mutuo e di rifinanziamento sono simili. Così un prestito a tasso fisso di 30 anni per comprare una casa dovrebbe avere un tasso simile a un rifinanziamento a tasso fisso di 30 anni.

Ma a volte i tassi di mutuo e di rifinanziamento si allontanano. E di solito è per una delle due ragioni:

1. Troppa domanda di prestiti per l’acquisto o il rifinanziamento – Come abbiamo già stabilito, i prestatori a volte alzano i tassi per scoraggiare la domanda. E, se si tratta di rifinanziamenti che causano lavoro eccessivo (di solito è così), un prestatore potrebbe far pagare di più per quelli
2. Uno è più redditizio dell’altro – I prestatori non sono enti di beneficenza. Coglieranno l’occasione di fare più profitto dando la priorità ai mutui per l’acquisto di case rispetto alle rifiniture o viceversa

Quanto spesso cambiano i tassi dei mutui?

Abbiamo già detto che i prezzi e i rendimenti degli MBS possono cambiare centinaia di volte in un solo giorno di lavoro. Il mercato secondario è un po’ come i mercati azionari in questo senso.

E’ vero che i prestatori monitorano i cambiamenti in tempo reale. Ma non emettono centinaia di nuovi tassi ogni giorno.

Infatti, quando le cose sono tranquille nel mercato secondario, potrebbero far uscire solo un nuovo foglio dei tassi, se c’è.

Se le cose sono un po’ più volatili nel mercato MBS, un prestatore potrebbe emettere un foglio dei tassi al mattino e al pomeriggio. Ma quella volatilità dovrebbe essere estrema per loro per correre fuori molti di più.

La meccanica dei movimenti dei tassi ipotecari: Cosa fa salire e scendere i tassi?

In tempi normali, i tassi di interesse ipotecari dipendono molto dalle aspettative degli investitori.

Le buone notizie economiche tendono ad essere negative per i tassi di interesse perché un’economia attiva solleva preoccupazioni per l’inflazione.

L’inflazione fa sì che gli investimenti a reddito fisso come le obbligazioni perdano valore, e questo fa sì che i loro rendimenti (un altro modo di dire tassi di interesse) aumentino.

Per esempio, supponiamo che due anni fa lei abbia comprato un’obbligazione da 1.000 dollari che paga il 5% di interesse (50 dollari) ogni anno. (Questo è chiamato il suo “tasso cedolare” o “tasso nominale” perché hai pagato $1.000 per un’obbligazione da $1.000, e perché il suo tasso di interesse è uguale al tasso dichiarato sull’obbligazione – in questo caso, il 5%).

• Il tuo tasso di interesse: $50 di interesse annuale / $1.000 = 5,0%

Quando i tassi del mutuo scendono

Questo è un tasso abbastanza buono oggi, quindi molti investitori vogliono comprarlo da te.

Puoi vendere la tua obbligazione da 1.000 dollari per 1.200 dollari. L’acquirente ottiene gli stessi 50 dollari all’anno di interesse che stavi ottenendo tu. È ancora il 5% della cedola di 1.000 dollari. Tuttavia, poiché ha pagato di più per l’obbligazione, il suo rendimento è inferiore.

• Il tasso di interesse del tuo compratore: 50 dollari di interesse annuale / 1.200 dollari = 4,2%

Il compratore ottiene un tasso di interesse, o rendimento, di solo 4,2%. Ed ecco perché, quando la domanda di obbligazioni aumenta e i prezzi delle obbligazioni salgono, i tassi di interesse scendono.

Quando i tassi ipotecari salgono

Tuttavia, quando l’economia si scalda, il potenziale di inflazione rende le obbligazioni meno attraenti. Con meno persone che vogliono comprare obbligazioni, i loro prezzi diminuiscono, e quindi i tassi di interesse salgono.

Immaginate di avere la vostra obbligazione da 1.000 dollari, ma non potete venderla per 1.000 dollari perché la disoccupazione è scesa e i prezzi delle azioni sono alle stelle. Si finisce per ottenere 700 dollari. L’acquirente ottiene gli stessi 50 dollari all’anno di interessi, ma il rendimento appare così:

• 50 dollari di interessi annuali / 700 dollari = 7,1%

Il tasso di interesse dell’acquirente è ora più alto. I tassi d’interesse e i rendimenti non sono misteriosi. Li si calcola con semplice matematica.

Quando si dovrebbe bloccare un tasso d’interesse ipotecario?

Se i tassi ipotecari cambiano costantemente, come si fa a sapere quando è il momento di bloccare un tasso?

Per fortuna, non è così difficile come sembra.

Probabilmente avrete una breve finestra per lo shopping dei tassi prima che sia il momento di bloccare e andare avanti con il prestito.

E in quel periodo, non dovreste aspettarvi che i tassi salgano o scendano troppo drammaticamente. I movimenti sono tipicamente piccoli da un giorno all’altro.

Quindi la decisione non riguarda tanto la tempistica del blocco dei tassi, quanto la scelta del giusto prestatore.

E’ probabile che risparmierete di più facendo shopping comparativo che cercando di giocare al mercato, dato che anche gli economisti esperti hanno difficoltà a prevedere come si muoveranno i tassi ipotecari.

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