Mentre i settori di investimento commerciale e residenziale condividono alcune caratteristiche comuni, ci sono anche diverse distinzioni importanti tra loro. In particolare, un investitore dovrebbe aspettarsi differenze significative tra i livelli di rischio, rendimento, reddito e capitale necessari nel settore immobiliare residenziale rispetto a quello commerciale.
Per iniziare, definiamo prima il settore immobiliare residenziale e quello commerciale e poi approfondiamo cosa aspettarsi quando si investe in queste due classi di attività, comprese le specifiche su come ottenere l’approvazione del prestito.
Cos’è il settore immobiliare residenziale?
I beni immobili residenziali hanno da una a quattro unità e comprendono:
- Case unifamiliari.
- Appartamenti.
- Duplex.
- Triplex.
- Quadruplex.
- Townhomes.
- Condomini.
- Cooperative.
- Case mobili individuali.
Famiglie e individui tipicamente affittano queste proprietà (al contrario delle aziende). L’immobiliare residenziale comporta la ricerca di inquilini che vivano in queste proprietà e, dopo che gli inquilini si trasferiscono nell’appartamento o nella casa, pagano l’affitto al proprietario ogni mese. Quando si selezionano gli inquilini per un’unità residenziale, il padrone di casa dovrebbe esaminare la storia precedente dell’affitto del potenziale inquilino, il credito, il reddito e vari altri dettagli sul loro background per assicurarsi che siano inquilini responsabili e a lungo termine che si prenderanno cura della proprietà.
Mettere in vendita affittuari a lungo termine diminuisce il turnover degli inquilini, causando meno stress per il padrone di casa. Gli affittuari a lungo termine sono più propensi a trattare un affitto come se fosse la propria casa, mantenendo la proprietà e la manutenzione generale. Questi tipi di affittuari forniscono un reddito finanziario costante anche agli investitori.
Che cos’è l’immobiliare commerciale?
Le proprietà immobiliari commerciali sono quelle con cinque o più unità o qualsiasi proprietà usata per scopi commerciali (al contrario di quelle residenziali). Questo include:
- Negozi al dettaglio.
- Edifici per uffici.
- Edifici plurifamiliari.
- Hotel.
- Impianti di produzione.
- Magazzini.
- Complessi di appartamenti.
- Terreni liberi che hanno il potenziale per lo sviluppo.
Le aziende e le società tendono tipicamente ad affittare proprietà commerciali, e un contratto di locazione commerciale viene utilizzato quando si assicurano gli inquilini. I contratti di locazione tendono ad essere più complicati a livello commerciale e possono includere locazioni nette assolute, locazioni triple net, locazioni nette lorde modificate e locazioni full-service.
Pro di investire in immobili residenziali
La gestione della proprietà tende ad essere più facile
A seconda della situazione, possedere una proprietà residenziale tende ad essere meno complicato a livello residenziale. Gestire un singolo inquilino, una coppia o una famiglia può essere molto più gestibile che gestire un magazzino o un complesso di appartamenti con centinaia di inquilini. A seconda di quante proprietà residenziali possiede il padrone di casa, potrebbe non essere necessario assumere un manager di proprietà per gestire i beni. La riscossione dell’affitto, la manutenzione e le riparazioni possono essere gestite direttamente dal padrone di casa. Naturalmente, se l’investitore possiede diverse proprietà residenziali, questo può essere difficile da gestire in modo indipendente, e un manager di proprietà può essere necessario.
Benefici fiscali
Che si possieda una proprietà residenziale o commerciale, i proprietari raccolgono diversi benefici fiscali quando investono in beni immobili. Coloro che possiedono una proprietà con inquilini possono dedurre le spese associate alle riparazioni e ai miglioramenti della casa, il reddito da locazione, gli interessi del mutuo, i costi di gestione della proprietà e la svalutazione.
Cons di investire in immobili residenziali
Frequente turnover degli inquilini
Le locazioni residenziali possono variare da 12 mesi, 24 mesi, o un termine fisso di 90 giorni a un contratto mese per mese senza data finale. Gli inquilini delle locazioni residenziali tendono ad essere famiglie, amici, coinquilini e individui. Poiché l’immobiliare residenziale implica tipicamente l’affitto della casa principale di qualcuno, c’è un elemento emotivo coinvolto nell’investimento residenziale che non è così comune nel settore commerciale.
Al contrario, la proprietà commerciale è tipicamente affittata alle imprese e tende ad essere più transazionale che emotivo. Inoltre, poiché le famiglie e gli individui tendono ad affittare proprietà residenziali, coloro che hanno solo contratti di locazione di sei o 12 mesi potrebbero non essere così inclini a prendersi cura della proprietà. Al contrario, gli inquilini che firmano contratti di locazione a lungo termine tendono a rispettare un po’ di più la proprietà e le sue regole.