Che cos’è il FHA Good Neighbor Next Door Loan?
Il programma di prestito FHA Good Neighbor Next Door è un’opzione unica di mutuo progettato per fornire finanziamenti per la casa profondamente scontati alle persone che lavorano per arricchire e proteggere le nostre comunità.
Insegnanti di scuola, tecnici medici di emergenza (EMT), vigili del fuoco, agenti di polizia e altri lavoratori del servizio pubblico possono essere idonei per questo speciale programma di prestito. Offrendo tutti i vantaggi di un prestito FHA, compreso un basso acconto minimo e requisiti FICO indulgenti, il programma Good Neighbor Next Door (GNND) offre ai professionisti dei mutui un modo per raggiungere questi mutuatari con un’opzione unica e conveniente per l’acquisto della casa.
FHA Good Neighbor Next Door Loan – The Basics
- Disponibile per insegnanti e primi soccorritori (vigili del fuoco, EMT, professionisti delle forze dell’ordine)
- Il Dipartimento di Housing and Urban Development (HUD) offre il 50% di sconto sul prezzo di listino delle case idonee. In cambio, il proprietario della casa deve usare la proprietà come unica residenza per un minimo di 36 mesi
- Le proprietà ammissibili sono case monofamiliari situate in aree di rivitalizzazione ed elencate esclusivamente per la vendita attraverso il programma GNND Sales. Le proprietà elencate attraverso il programma sono disponibili per un tempo limitato (sette giorni), dopo di che vengono commercializzate al pubblico a prezzo pieno
- HUD richiede al mutuatario di firmare una seconda ipoteca e una nota per l’importo dello sconto. Nessun interesse o pagamento è richiesto su questa seconda ipoteca finché il mutuatario soddisfa il requisito di tre anni di occupazione
- Disponibile in combinazione con i programmi FHA 203(b) o FHA 203(k), così come qualsiasi altro prestito che ricade sotto l’ombrello FHA
- L’acconto è di soli $100
- I costi di chiusura possono essere finanziati
- Disponibile per la prima volta e per gli acquirenti abituali
- Tutte le case vendute “così come sono”, senza garanzia
- Solo residenza primaria
Quali sono i vantaggi?
- $100 Giù quando si acquista una casa GNND con finanziamento FHA, l’acconto minimo è di soli $100
50% sul prezzo di listino
- I mutuatari idonei possono acquistare una casa GNND al 50% sotto il prezzo di listino. Per esempio, se una casa GNND è elencata per 100.000 dollari, il mutuatario può acquistare la casa per 50.000 dollari. Il mutuatario è tenuto a firmare una seconda ipoteca per l’importo dello sconto. Nessun interesse o pagamento è richiesto sulla “seconda ipoteca silenziosa” finché il mutuatario usa la casa come sua unica residenza per 3 anni (36 mesi)
Finanziare i costi di chiusura
- I costi di chiusura possono essere finanziati attraverso il programma FHA GNND, aiutando a ridurre le spese iniziali del mutuatario
Chi è idoneo per un prestito FHA Good Neighbor Next Door?
L’idoneità al programma FHA GNND è determinata in due fasi: In primo luogo, il mutuatario deve soddisfare i requisiti di idoneità per acquistare una casa attraverso il programma GNND Sales. In secondo luogo, il mutuatario deve soddisfare i requisiti del prestito FHA che intende utilizzare per finanziare l’acquisto.
Per essere idoneo ad acquistare una casa attraverso il programma GNND Sales, un mutuatario deve lavorare a tempo pieno in una delle seguenti posizioni e soddisfare i criteri di base.
Law Enforcement:
- Impiegato a tempo pieno da un’agenzia di applicazione della legge del governo federale, del governo statale, di un’unità di governo territoriale, o di un governo tribale indiano
- E, nello svolgimento di tale lavoro, hanno giurato di sostenere, ed effettuare arresti per violazioni delle leggi federali, statali, tribali, di contea, di borgata o comunali
Insegnamento:
- Impiegato a tempo pieno come insegnante presso una scuola pubblica o privata accreditata dallo stato che fornisce servizi diretti agli studenti nelle classi da pre-asilo a 12
- E, la scuola pubblica o privata dove si lavora deve servire gli studenti della zona in cui si trova la casa che si sta acquistando
Pompiere/EMT:
- Impiegato a tempo pieno come vigile del fuoco o tecnico medico di emergenza da un dipartimento dei vigili del fuoco o da un’unità di soccorso medico di emergenza del governo federale, uno stato, un’unità di governo locale generale, o un governo tribale indiano che serve la zona in cui si trova la casa
Scenari in cui il FHA GNND Loan è una buona opzione?
Sia che si tratti di un acquirente per la prima volta o di un acquirente ripetitivo, il programma GNND offre il 50% di sconto sul prezzo di listino di case selezionate per un tempo limitato. I mutuatari che approfittano di questi sconti si assicurano poi il finanziamento FHA e godono dei molti vantaggi del prestito FHA, compreso un acconto eccezionalmente basso (100 dollari).
I mutuatari che soddisfano i requisiti occupazionali per l’acquisto di una casa GNND, il programma di prestito FHA GNND può fornire una soluzione ideale per i seguenti scenari:
- Non abbastanza risparmi in contanti per un acconto tradizionale e/o costi di chiusura
- Credito meno che perfetto
- Cercando di acquistare una casa che servirà come residenza primaria per almeno 3 anni
Perché è stato creato il programma FHA GNND?
Il programma Good Neighbor Next Door è progettato per fare due cose: aiutare a rivitalizzare le comunità e fornire un’abitazione a prezzi accessibili agli insegnanti della scuola pubblica e ai primi soccorritori – professionisti della comunità che forniscono servizi preziosi ma tipicamente guadagnano stipendi inferiori.
Rivitalizzazione della comunità
Le case disponibili attraverso il programma GNND si trovano in aree di rivitalizzazione, cioè in zone meno sviluppate o in quartieri che erano depressi e sono in fase di miglioramento. Il programma GNND serve ad aiutare le comunità a ricostruire dopo le battute d’arresto economiche e a ridurre il rischio di ruggine del quartiere. Può anche aiutare ad aumentare i valori delle proprietà della zona, aiutando i vicini e i residenti di lunga data della zona a costruire il capitale delle loro case.
Proprietà a prezzi accessibili
Con lo sconto del 50% del programma sul prezzo di listino della casa, gli acquirenti del GNND possono godere di risparmi sostanziali. E se finanziato attraverso un programma di prestito FHA, HUD richiede un acconto di soli 100 dollari. Il basso prezzo d’acquisto e il basso acconto richiesto danno ai mutuatari la possibilità di godere di risparmi a lungo termine. Inoltre, i costi di chiusura possono essere finanziati nel prestito, permettendo al mutuatario di risparmiare anche sui costi iniziali.
Acquistare una casa con il programma FHA GNND
Il processo inizia con l’identificazione se il mutuatario è idoneo o meno per il programma Good Neighbor Next Door in base alla sua occupazione. Se lavora in una delle posizioni ammissibili (insegnante, vigile del fuoco, EMT, polizia), allora può accedere al programma GNND Sales attraverso HUD e visualizzare le attuali inserzioni disponibili.
Queste inserzioni di case saranno offerte al 50% del prezzo di listino sette giorni dalla data di adesione al programma. Dopo il periodo di sette giorni, le case saranno commercializzate al pubblico per la vendita al prezzo di listino completo.
Poiché le case sono offerte ad uno sconto solo per un periodo di tempo molto breve, i mutuatari dovranno muoversi rapidamente se vogliono approfittare dei significativi risparmi. Per questo motivo, è importante sottolineare la necessità di ottenere la pre-approvazione del finanziamento FHA prima di iniziare la ricerca della casa.
Una volta che il mutuatario trova una casa attraverso il programma GNND Sales, avrà bisogno di continuare ad assicurarsi il finanziamento FHA attraverso un prestatore approvato.
Opzioni di rifinanziamento
Il rifinanziamento è possibile con il programma FHA GNND. Tuttavia, quando un mutuatario tenta di rifinanziare la prima ipoteca, il prestatore di solito si aspetta che il nuovo prestito prenda il suo posto in prima posizione. Affinché questo accada, l’HUD deve subordinare la sua posizione alla nuova prima ipoteca. Nella maggior parte dei casi, HUD approverà un rifinanziamento e una subordinazione solo nelle seguenti circostanze:
- Se il rifinanziamento fornirà al mutuatario un tasso ipotecario più basso o un cambiamento nella durata del prestito
- Se lo scopo del rifinanziamento è quello di ottenere un prestito di riabilitazione FHA 203(k)
- Se il rifinanziamento può impedire al mutuatario di essere inadempiente sul primo mutuo
Altri programmi da esplorare
Se il programma FHA Good Neighbor Next Door non funziona per uno scenario, forse uno di questi programmi sarà più adatto alle esigenze dei vostri mutuatari:
- VA Fully Amortized Fixed, per veterani idonei e militari in servizio attivo pronti ad approfittare di un finanziamento al 100% e nessuna assicurazione ipotecaria privata
- Fannie Mae HomeReady, progettato per aiutare i mutuatari a basso e moderato reddito a diventare proprietari di una casa con solo il 3% di anticipo
- FHA Streamline Refinance, per attuali mutuatari FHA pronti a rifinanziare un nuovo prestito FHA