La seguente domanda è stata recentemente risposta su Quora: “Pianificazione urbana: Quali sono i vantaggi e gli svantaggi degli sviluppi ad uso misto? Due professionisti del settore intervengono nella discussione qui sotto:
Don Johnson, urbanista ed economista
“Sviluppo ad uso misto” è un termine un po’ vago che a volte significa cose diverse per persone diverse. Alla base significa solo un singolo sviluppo immobiliare che incorpora diversi usi diversi (vendita al dettaglio, ufficio, hotel, residenziale, ecc.) Ma implica che questi usi sono progettati per lavorare insieme e completarsi a vicenda.
Quando è fatto bene, lo sviluppo a uso misto offre grandi benefici:
- Per lo sviluppatore, il rischio è distribuito su diversi mercati, quindi se il mercato degli uffici crolla mentre sei in costruzione (per esempio), beh, puoi affittare la vendita al dettaglio e gestire l’hotel e sperare di tenere la cosa finché gli uffici migliorano. È solo una diversificazione a livello di progetto.
- I diversi usi possono lavorare in sinergia. Gli impiegati vogliono ristoranti per pranzare e intrattenere i clienti, e gli hotel per ospitare i viaggiatori d’affari. Gli acquirenti vogliono andare al cinema. I condomini e le camere d’albergo possono valere di più se ci sono negozi e servizi proprio al piano di sotto. Dal punto di vista dello sviluppatore, visto che la gente cerca queste cose, perché non fornirle e tenersi il ricavato?
- A livello di città, gli sviluppi a uso misto possono risolvere un dilemma del moderno settore immobiliare urbano: un buon urbanismo dovrebbe essere fornito a una grana fine con cui la gente può interagire a scala umana, ma il finanziamento immobiliare richiede grandi progetti di centinaia di milioni o miliardi di dollari. Lo sviluppo a uso misto può essere entrambe le cose.
Ci sono anche aspetti negativi:
- A livello pratico, i progetti a uso misto sono più difficili. I finanziatori devono valutare ogni uso separatamente, la zonizzazione e le approvazioni edilizie possono diventare esponenzialmente più difficili, e dal punto di vista del design ci sono molti più dettagli da mettere a punto. Lo sviluppatore potrebbe dover commercializzare contemporaneamente uffici, hotel, negozi e spazi residenziali per poter andare avanti. I progetti richiedono più tempo e questa è la singola cosa più letale per il settore immobiliare (dato che lo sviluppatore di solito sta pagando qualcuno per il terreno o il denaro mentre il progetto sta strisciando in avanti). Oggi, i progetti a uso misto sono molto più comuni di quanto non fossero 20 o 30 anni fa e anche la difficoltà di completarli è minore.
- Da una prospettiva più ampia, l’intero concetto, e spesso l’esecuzione, degli sviluppi a uso misto può essere anti-urbano: l’idea è quella di creare un piccolo mondo autonomo da cui la gente non deve uscire. Questo non aggiunge nulla alla città e può essere molto distruttivo. Per i centri storici in difficoltà si può spesso vedere un circolo vizioso – perché il quartiere era morto e/o spaventoso, gli sviluppatori hanno costruito progetti molto autonomi, che hanno ulteriormente risucchiato la vita dalla strada. (Il Renaissance Center di Detroit potrebbe essere l’esempio classico). Gli sviluppi ad uso misto sono anche uno dei principali elementi di quello che alcuni hanno chiamato sprawl ad alta densità, che presenta alta densità e alti edifici ma pochi collegamenti a livello stradale, un forte orientamento all’automobile (cioè tutti vanno e vengono in macchina) e una generale mancanza di urbanità. Le “Edge Cities” negli Stati Uniti sono spesso così.
Gli sviluppi ad uso misto oggi sono abbastanza comuni, molto più di quanto lo fossero in passato, e le città stanno anche chiedendo che siano più aperte e meno chiuse in se stesse. Come molte pratiche non sono buone o cattive di per sé, tutto sta nel come viene fatto.
Daniel Nordh, architetto
Non c’è niente di intrinsecamente buono o cattivo negli sviluppi ad uso misto e il termine stesso comprende così tante variabili che è quasi privo di significato.
Una proposta di sviluppo dovrebbe rispondere al suo contesto fornendo gli usi che hanno senso in quel particolare luogo in base all’offerta esistente, al bisogno, alla viabilità e al tessuto urbano.
Il più delle volte, in un contesto urbano attivo (cioè centri cittadini, strade attive, ecc.), lo sviluppo ad uso misto dovrebbe essere il default in quanto il piano terra fornisce un’interfaccia completamente diversa con l’attività stradale rispetto ai piani superiori. Tuttavia, in un contesto suburbano o rurale l’uso misto ha spesso poco senso o è naturalmente limitato alle aree di interazione più densa, ai centri di quartiere ecc.
I benefici di un ragionevole mono-uso possono facilmente superare i benefici di uno sviluppo povero di uso misto e viceversa. Saranno la posizione e il contesto a decidere.
Questo è detto da un punto di vista di progettazione urbana inglese/europea per il bene pubblico. Gli sviluppatori arriveranno normalmente a una conclusione completamente diversa di ciò che uno sviluppo “dovrebbe essere” basato sulla massimizzazione dei profitti.