Proprietà d’investimento

Cos’è una proprietà d’investimento?

Una proprietà d’investimento è una proprietà immobiliare acquistata con l’intenzione di guadagnare un ritorno sull’investimento o attraverso il reddito da locazione, la futura rivendita della proprietà, o entrambi. La proprietà può essere detenuta da un investitore individuale, un gruppo di investitori o una società.

Un investimento immobiliare può essere un impegno a lungo termine o un investimento a breve termine. Con quest’ultimo, gli investitori spesso si impegnano nel flipping, dove gli immobili vengono acquistati, ristrutturati o rinnovati, e venduti con un profitto in un breve lasso di tempo.

Il termine investimento immobiliare può anche essere usato per descrivere altri beni che un investitore acquista in vista di un futuro apprezzamento, come arte, titoli, terreni o altri oggetti da collezione.

Capire le proprietà di investimento

Le proprietà di investimento sono quelle che non sono usate come residenza primaria. Generano qualche forma di reddito – dividendi, interessi, affitti, o anche royalties – che non rientrano nell’ambito della regolare linea di business del proprietario. E il modo in cui un investimento immobiliare viene utilizzato ha un impatto significativo sul suo valore.

Gli investitori a volte conducono studi per determinare il migliore, e più redditizio, uso di una proprietà. Questo è spesso indicato come il più alto e migliore uso della proprietà. Per esempio, se una proprietà d’investimento è stata classificata sia per uso commerciale che residenziale, l’investitore soppesa i pro e i contro di entrambi fino ad accertare quale ha il più alto tasso potenziale di rendimento. Poi utilizza la proprietà in quel modo.

Un investimento immobiliare è spesso definito come una seconda casa. Ma le due cose non significano necessariamente la stessa cosa. Per esempio, una famiglia può acquistare un cottage o un’altra proprietà per le vacanze da usare per se stessa, o qualcuno con una casa primaria in città può acquistare una seconda proprietà in campagna come rifugio per i fine settimana. In questi casi, la seconda proprietà è per uso personale – non come una proprietà di reddito.

Tipi di proprietà di investimento

Residenziale: Le case in affitto sono un modo popolare per gli investitori di integrare il loro reddito. Un investitore che acquista una proprietà residenziale e la affitta agli inquilini può raccogliere affitti mensili. Queste possono essere case unifamiliari, condomini, appartamenti, case a schiera, o altri tipi di strutture residenziali.

Commerciale: Le proprietà che generano reddito non devono sempre essere residenziali. Alcuni investitori, specialmente le corporazioni, acquistano proprietà commerciali che sono usate specificamente per scopi commerciali. La manutenzione e i miglioramenti di queste proprietà possono essere più alti, ma questi costi possono essere compensati da rendimenti maggiori. Questo perché le locazioni per queste proprietà spesso comandano affitti più alti. Questi edifici possono essere condomini di proprietà commerciale o luoghi di negozi al dettaglio.

Mixed-Use: Una proprietà ad uso misto può essere usata simultaneamente per scopi commerciali e residenziali. Per esempio, un edificio può avere un negozio al dettaglio al piano principale, come un minimarket, un bar o un ristorante, mentre la parte superiore della struttura ospita unità residenziali.

Finanziare le proprietà di investimento

Mentre i mutuatari che si assicurano un prestito per la loro residenza primaria hanno accesso a una serie di opzioni di finanziamento tra cui prestiti FHA, prestiti VA, e prestiti convenzionali, può essere più difficile procurarsi un finanziamento per un investimento immobiliare.

Le banche insistono anche su un buon punteggio di credito e su rapporti prestito-valore relativamente bassi prima di approvare un mutuatario per un mutuo per un investimento immobiliare. Alcuni prestatori richiedono anche che il mutuatario abbia ampi risparmi per coprire almeno sei mesi di spese per l’investimento immobiliare, assicurando così che il mutuo e gli altri obblighi siano mantenuti aggiornati.

Implicazioni fiscali

Se un investitore raccoglie l’affitto da un investimento immobiliare, l’Internal Revenue Service (IRS) gli richiede di riportare l’affitto come reddito, ma l’agenzia gli permette anche di sottrarre le spese rilevanti da questo importo. Per esempio, se un padrone di casa raccoglie $100.000 in affitto nel corso di un anno, ma paga $20.000 in riparazioni, manutenzione del prato e spese correlate, riporta la differenza di $80.000 come reddito da lavoro autonomo.

Se un individuo vende un investimento immobiliare per più del prezzo di acquisto originale, ha una plusvalenza, che deve essere segnalata all’IRS. A partire dal 2020, i guadagni di capitale su beni che sono tenuti per almeno un anno sono considerati guadagni a lungo termine e tassati al 15%, ad eccezione di coloro che sono sposati e che compilano congiuntamente e hanno un reddito imponibile superiore a $496.600 o single e hanno un reddito superiore a $441.450. In questi casi, il tasso è del 20%.

Al contrario, se un contribuente vende la sua residenza primaria, deve solo segnalare i guadagni di capitale in eccesso di $ 250.000 se archivia individualmente e $ 500.000 se è sposato e archivia in comune. Il guadagno di capitale su una proprietà di investimento è il suo prezzo di vendita meno il suo prezzo di acquisto meno qualsiasi miglioramento importante.

Per illustrare, immaginiamo che un investitore compri una proprietà per $100.000 e spenda $20.000 per installare un nuovo impianto idraulico. Qualche anno dopo, vende la proprietà per 200.000 dollari. Dopo aver sottratto il suo investimento iniziale e le riparazioni di capitale, il suo guadagno è di $80.000.