Un padrone di casa può sfrattare un inquilino in Illinois per una serie di motivi. Prima di iniziare la causa di sfratto, però, il padrone di casa deve prima terminare la locazione. Il padrone di casa di solito lo fa dando all’inquilino un avviso scritto, come richiesto dalla legge. Se l’inquilino non rispetta l’avviso scritto, allora il padrone di casa può intentare una causa di sfratto presso il tribunale (questa causa viene anche chiamata a volte forzatura e detenzione).
Diversi tipi di avvisi e procedure saranno necessari per situazioni diverse. Questo articolo spiega le regole e le procedure che i padroni di casa devono seguire quando sfrattano un inquilino o terminano una locazione in Illinois.
Avviso per la cessazione con causa
Un padrone di casa deve avere una ragione legale, o causa, per far uscire un inquilino da un’unità in affitto prima che il termine della locazione sia terminato. Ci possono essere diverse ragioni potenziali per cui un padrone di casa può porre fine ad una locazione in anticipo. Le ragioni più comuni hanno a che fare con il mancato pagamento dell’affitto da parte dell’inquilino o con la violazione del contratto di locazione. Il padrone di casa può anche terminare anticipatamente una locazione se l’inquilino ha usato o spacciato droga nell’unità in affitto. Sono necessari avvisi diversi per queste diverse situazioni.
- Avviso di cinque giorni per pagare l’affitto: se un inquilino non riesce a pagare l’affitto quando è dovuto, il padrone di casa può dare all’inquilino un avviso di cinque giorni. Questo avviso informerà l’inquilino che, a meno che non paghi l’affitto per intero entro cinque giorni, il padrone di casa porrà fine alla locazione e inizierà una procedura di sfratto contro l’inquilino (vedi 735 Ill. Comp. Stat. § 5/9-209).
- Avviso di dieci giorni per uscire: Se un inquilino viola qualsiasi parte del contratto di locazione o di affitto, il padrone di casa può dare all’inquilino un avviso di dieci giorni per uscire. Questo avviso dice che l’inquilino ha dieci giorni per lasciare l’unità in affitto perché ha violato il contratto di locazione. Il padrone di casa non ha bisogno di dare all’inquilino il tempo di correggere la violazione. Se l’inquilino non se ne va dall’unità in affitto entro dieci giorni, allora il padrone di casa può porre fine alla locazione e presentare una causa di sfratto al tribunale (vedi 735 Ill. Comp. Stat. § 5/9-210).
- Avviso di abbandono incondizionato: Un padrone di casa può anche sfrattare un inquilino che usa, possiede o vende droghe illegali o sostanze controllate nei locali dell’unità in affitto. In questo caso, il padrone di casa deve dare all’inquilino un preavviso incondizionato di cinque giorni. Questo avviso informa l’inquilino che ha cinque giorni di tempo per lasciare l’unità in affitto. Se l’inquilino non se ne va entro la fine del periodo di cinque giorni, allora il padrone di casa può porre fine alla locazione e intentare una causa di sfratto contro l’inquilino (vedi 740 Ill. Comp. Stat. § 40/11).
Avviso di Terminazione Senza Causa
Se un padrone di casa non ha motivo di terminare una locazione, allora deve aspettare la fine del contratto di locazione prima di aspettarsi che l’inquilino si muova. In alcuni casi, il padrone di casa può ancora avere bisogno di dare un preavviso all’inquilino.
Accordo di affitto mese per mese
Se un padrone di casa vuole terminare un contratto di affitto mese per mese o un contratto di locazione, il padrone di casa dovrà dare all’inquilino un preavviso di 30 giorni. Questo avviso informerà l’inquilino che la locazione scadrà alla fine dei 30 giorni e che l’inquilino dovrà lasciare l’unità locativa entro quel momento (vedi 740 Ill. Comp. Stat. § 5/9-207). Illinois Notice Requirements to Terminate a Month-to-Month Tenancy has more information.
Fixed-Term Lease
Se un inquilino ha un contratto di locazione o di affitto a tempo determinato, come sei mesi o un anno, e il padrone di casa vuole che l’inquilino si trasferisca ma non ha una causa, allora il padrone di casa dovrà aspettare fino alla fine della locazione prima di fare qualcosa. Il contratto di locazione o di affitto può richiedere che il padrone di casa dia all’inquilino un avviso scritto di trasloco alla fine del termine. Tuttavia, se il contratto di locazione o di affitto non lo richiede, allora il padrone di casa non ha bisogno di dare all’inquilino alcun avviso di trasloco. Il padrone di casa può aspettarsi che l’inquilino si sposti alla fine del termine, a meno che l’inquilino non abbia indicato il desiderio di rimanere.
Difesa dello sfratto
Un inquilino ha sempre la possibilità di combattere lo sfratto, anche se il padrone di casa pensa che la causa di sfratto sia giustificata. Se l’inquilino vuole difendersi dallo sfratto, il padrone di casa deve aspettarsi che la causa richieda più tempo del normale. L’inquilino può avere una difesa valida, come il fatto che il padrone di casa abbia commesso errori procedurali durante lo sfratto (per esempio, servendo impropriamente un avviso o non aspettando abbastanza a lungo prima di intentare la causa di sfratto) o che il padrone di casa non sia riuscito a mantenere l’unità in affitto secondo la legge. Per ulteriori informazioni sulle difese dell’inquilino, vedere Difese dell’inquilino agli avvisi di sfratto in Illinois.
Rimuovere l’inquilino
È illegale per un padrone di casa cercare di forzare un inquilino a lasciare un’unità in affitto. Anche se il padrone di casa ha successo con la causa di sfratto, l’unica persona autorizzata a rimuovere l’inquilino è uno sceriffo o un poliziotto. Procedure di sfratto illegale in Illinois ha maggiori informazioni su questo argomento.
Dopo che l’inquilino lascia l’unità in affitto, il padrone di casa potrebbe trovare beni personali che l’inquilino ha lasciato. Se l’unità in affitto si trova nei limiti della città di Chicago, il padrone di casa deve conservare i beni personali per sette giorni. Se l’inquilino non rivendica la proprietà entro sette giorni, allora il padrone di casa può disporre della proprietà (vedi City of Chicago Residential Landlord and Tenant Ordinance § 5-12-130). Per la proprietà abbandonata in un luogo diverso dalla città di Chicago, il padrone di casa dovrebbe prendere misure ragionevoli per informare l’inquilino della proprietà e dare l’inquilino un periodo di tempo ragionevole per rivendicare la proprietà prima che il padrone di casa si disfi di esso. La gestione della proprietà abbandonata di un inquilino in Illinois contiene maggiori informazioni su questo argomento.
Ragionamento delle regole
Il padrone di casa deve seguire attentamente tutte le regole e le procedure richieste dalla legge dell’Illinois quando sfratta un inquilino. Altrimenti, lo sfratto potrebbe non essere valido. Anche se queste regole e procedure possono sembrare onerose per il padrone di casa, sono lì per una ragione. Gli sfratti spesso avvengono molto rapidamente, e il risultato finale è che l’inquilino ha perso la sua casa. Le regole aiutano a garantire che lo sfratto sia giustificato e che l’inquilino abbia abbastanza tempo per trovare un nuovo posto dove vivere.