La question suivante a récemment reçu une réponse sur Quora : « Urbanisme : Quels sont les avantages et les inconvénients des développements à usage mixte ? » Deux pros du secteur pèsent dans la discussion ci-dessous :
Don Johnson, urbaniste et économiste
« Développement à usage mixte » est une sorte de terme flou qui signifie parfois différentes choses pour différentes personnes. À la base, il signifie simplement un développement immobilier unique qui incorpore plusieurs utilisations différentes (commerce de détail, bureau, hôtel, résidentiel, etc.) Mais il implique que ces utilisations sont conçues pour fonctionner ensemble et se compléter.
Lorsqu’il est bien fait, le développement à usage mixte offre de grands avantages :
- Pour le développeur, le risque est réparti sur plusieurs marchés différents, donc si le marché des bureaux s’effondre pendant que vous êtes en construction (par exemple), eh bien, vous pouvez louer le commerce de détail et exploiter l’hôtel et espérer accrocher la chose jusqu’à ce que les bureaux s’améliorent. C’est juste une diversification au niveau du projet.
- Les différentes utilisations peuvent fonctionner en synergie. Les employés de bureau veulent des restaurants pour déjeuner et recevoir leurs clients, et des hôtels pour accueillir les voyageurs d’affaires. Les acheteurs veulent aller au cinéma. Les condos et les chambres d’hôtel peuvent avoir une valeur supérieure si des magasins et des services se trouvent juste en bas. Du point de vue du promoteur, puisque les gens recherchent ces choses, pourquoi ne pas les fournir et garder ce revenu vous-même ?
- Au niveau de la ville, les développements à usage mixte peuvent résoudre un dilemme de l’immobilier urbain moderne : un bon urbanisme devrait être livré à un grain fin avec lequel les gens peuvent interagir à l’échelle humaine, mais le financement immobilier exige de grands projets de centaines de millions à des milliards de dollars. Le développement à usage mixte peut être les deux.
Il y a aussi des inconvénients :
- Sur le plan pratique, les projets à usage mixte sont plus difficiles. Les financeurs doivent évaluer chaque utilisation séparément, le zonage et les approbations de construction peuvent devenir exponentiellement plus difficiles, et du point de vue de la conception, il y a beaucoup plus de détails que vous devez obtenir correctement. Le promoteur peut être amené à commercialiser simultanément des bureaux, des hôtels, des commerces de détail et des logements pour pouvoir avancer. Les projets prennent plus de temps et c’est la chose la plus mortelle pour l’immobilier (puisque le promoteur paie généralement quelqu’un pour un terrain ou de l’argent pendant que le projet avance à pas de tortue). Aujourd’hui, les projets à usage mixte sont beaucoup plus courants qu’il y a 20 ou 30 ans et la difficulté de les mener à bien est également moindre.
- D’un point de vue plus large, tout le concept, et souvent l’exécution, des développements à usage mixte peut être anti-urbain : l’idée est de créer un petit monde autonome que les gens n’ont pas à quitter. Cela n’ajoute rien à la ville et peut être très destructeur. Dans les centres-villes en difficulté, on assiste souvent à un cercle vicieux : parce que le quartier est mort et/ou effrayant, les promoteurs construisent des projets très autonomes, qui continuent d’aspirer la vie de la rue. (Le Renaissance Center à Detroit en est l’exemple classique.) Les développements à usage mixte sont également une composante majeure de ce que certains appellent l’étalement urbain à haute densité, qui se caractérise par une forte densité et de grands bâtiments, mais peu de connexions au niveau de la rue, une forte orientation automobile (c’est-à-dire que tout le monde vient et repart en voiture) et un manque général d’urbanité. Les « Edge Cities » aux États-Unis sont souvent comme cela.
Les développements à usage mixte sont aujourd’hui assez courants, beaucoup plus qu’avant, et les villes exigent aussi davantage qu’ils soient plus ouverts et moins autonomes. Comme beaucoup de pratiques, ils ne sont pas bons ou mauvais en soi, tout est dans la façon de faire.
Daniel Nordh, architecte
Il n’y a rien d’intrinsèquement bon ou mauvais dans les aménagements à usage mixte et le terme lui-même englobe tellement de variables qu’il est presque dénué de sens.
Une proposition de développement devrait être sensible à son contexte en fournissant les utilisations qui font sens dans cet emplacement particulier en fonction de l’offre existante, des besoins, de la viabilité et du tissu urbain.
La plupart du temps, dans un contexte urbain actif (c’est-à-dire les centres-villes, les voies actives, etc.), le développement à usage mixte devrait être le défaut car le rez-de-chaussée fournit une interface complètement différente avec l’activité de la rue que les étages supérieurs. Cependant, dans un contexte suburbain, ou rural, l’usage mixte a le plus souvent peu de sens ou est naturellement limité aux zones d’interaction plus dense, aux centres de quartier, etc.
Les avantages d’un usage unique judicieux peuvent facilement l’emporter sur les avantages d’un mauvais développement à usage mixte et vice versa. L’emplacement et le contexte décideront.
Ceci est dit d’un point de vue de la conception urbaine britannique/européenne pour le bien public. Les développeurs parviendront normalement à une conclusion complètement différente de ce qu’un développement » devrait être » en se basant sur la maximisation des rendements.