Biens d’investissement

Qu’est-ce qu’un bien d’investissement ?

Un bien d’investissement est un bien immobilier acheté dans l’intention d’obtenir un retour sur investissement soit par des revenus locatifs, soit par la revente future du bien, soit par les deux. Le bien peut être détenu par un investisseur individuel, un groupe d’investisseurs ou une société.

Un bien d’investissement peut être une entreprise à long terme ou un investissement à court terme. Avec ce dernier, les investisseurs s’engageront souvent dans le flipping, où l’immobilier est acheté, remodelé ou rénové, et vendu à profit dans un court laps de temps.

Le terme immeuble de placement peut également être utilisé pour décrire d’autres actifs qu’un investisseur achète dans le but d’une appréciation future, tels que l’art, les titres, les terrains ou d’autres objets de collection.

Comprendre les immeubles de placement

Les immeubles de placement sont ceux qui ne sont pas utilisés comme résidence principale. Ils génèrent une certaine forme de revenus – dividendes, intérêts, loyers ou même redevances – qui sortent du cadre de l’activité habituelle du propriétaire du bien. Et la façon dont un immeuble de placement est utilisé a un impact important sur sa valeur.

Les investisseurs réalisent parfois des études pour déterminer la meilleure utilisation, et la plus rentable, d’un bien immobilier. On parle souvent de l’utilisation la plus élevée et la plus rentable du bien. Par exemple, si un immeuble de placement est zoné à la fois pour un usage commercial et résidentiel, l’investisseur pèse le pour et le contre des deux jusqu’à ce qu’il détermine lequel présente le taux de rendement potentiel le plus élevé. Il utilise alors le bien de cette manière.

Un immeuble de placement est souvent considéré comme une résidence secondaire. Mais les deux ne signifient pas nécessairement la même chose. Par exemple, une famille peut acheter un chalet ou une autre propriété de vacances pour s’en servir elle-même, ou une personne ayant une résidence principale en ville peut acheter une deuxième propriété à la campagne comme retraite pour les week-ends. Dans ces cas, la deuxième propriété est destinée à un usage personnel – et non à un immeuble à revenus.

Types de propriétés d’investissement

Résidentielles : Les logements locatifs sont un moyen populaire pour les investisseurs de compléter leurs revenus. Un investisseur qui achète une propriété résidentielle et la loue à des locataires peut percevoir des loyers mensuels. Il peut s’agir de maisons unifamiliales, de condominiums, d’appartements, de maisons en rangée ou d’autres types de structures résidentielles.

Commercial : Les propriétés génératrices de revenus ne doivent pas toujours être résidentielles. Certains investisseurs – notamment les sociétés – achètent des propriétés commerciales qui sont utilisées spécifiquement à des fins professionnelles. L’entretien et les améliorations de ces propriétés peuvent être plus élevés, mais ces coûts peuvent être compensés par des rendements plus importants. En effet, les baux de ces propriétés exigent souvent des loyers plus élevés. Ces immeubles peuvent être des immeubles d’appartements appartenant à des entreprises ou des emplacements de magasins de détail.

Utilisation mixte : Une propriété à usage mixte peut être utilisée simultanément à des fins commerciales et résidentielles. Par exemple, un immeuble peut avoir une vitrine de vente au détail au rez-de-chaussée, comme un dépanneur, un bar ou un restaurant, tandis que la partie supérieure de la structure abrite des unités résidentielles.

Financement des immeubles de placement

Alors que les emprunteurs qui obtiennent un prêt pour leur résidence principale ont accès à un éventail d’options de financement, y compris les prêts FHA, les prêts VA et les prêts conventionnels, il peut être plus difficile d’obtenir un financement pour un immeuble de placement.

Les assureurs ne fournissent pas d’assurance hypothécaire pour les immeubles de placement et, par conséquent, les emprunteurs doivent avoir au moins 20 % d’acompte pour obtenir un financement bancaire pour les immeubles de placement.

Les banques insistent également sur de bons scores de crédit et des ratios prêt/valeur relativement bas avant d’approuver un emprunteur pour un prêt hypothécaire pour immeuble de placement. Certains prêteurs exigent également que l’emprunteur dispose d’une épargne suffisante pour couvrir au moins six mois de dépenses liées à l’immeuble de placement, garantissant ainsi que l’hypothèque et les autres obligations seront tenues à jour.

Implications fiscales

Si un investisseur perçoit un loyer d’un immeuble de placement, l’Internal Revenue Service (IRS) exige qu’il déclare le loyer comme un revenu, mais l’agence lui permet également de soustraire les dépenses pertinentes de ce montant. Par exemple, si un propriétaire perçoit 100 000 $ de loyer au cours d’une année, mais paie 20 000 $ de réparations, d’entretien de la pelouse et de dépenses connexes, il déclare la différence de 80 000 $ comme revenu d’un travail indépendant.

Si un particulier vend un immeuble de placement à un prix supérieur au prix d’achat initial, il réalise un gain en capital, qui doit être déclaré à l’IRS. À partir de 2020, les gains en capital sur les actifs détenus pendant au moins un an sont considérés comme des gains à long terme et imposés à 15 %, sauf pour ceux qui sont mariés et déclarent conjointement et ont un revenu imposable supérieur à 496 600 $ ou célibataires et ont un revenu supérieur à 441 450 $. Dans ces cas, le taux est de 20 %.

En revanche, si un contribuable vend sa résidence principale, il ne doit déclarer que les plus-values supérieures à 250 000 dollars s’il fait une déclaration individuelle et à 500 000 dollars s’il est marié et fait une déclaration conjointe. La plus-value sur un immeuble de placement correspond à son prix de vente moins son prix d’achat, moins les améliorations importantes.

Pour illustrer, imaginons qu’un investisseur achète une propriété pour 100 000 $ et dépense 20 000 $ pour installer une nouvelle plomberie. Quelques années plus tard, il vend la propriété pour 200 000 $. Après avoir soustrait son investissement initial et les réparations en capital, son gain est de 80 000 $.

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