Comment les taux hypothécaires sont-ils fixés ?
Si vous magasinez pour un taux hypothécaire ou de refinancement, vous avez peut-être remarqué des choses étranges.
Les taux peuvent varier beaucoup d’un prêteur à l’autre. Parfois, les taux de refinancement sont différents des taux d’achat.
Et les taux hypothécaires peuvent sembler beaucoup plus élevés aujourd’hui qu’ils ne l’étaient hier.
Il peut sembler difficile de naviguer sur le marché et de trouver un taux bas quand il y a tant de pièces mobiles.
Mais avec une connaissance de base de la façon dont les taux hypothécaires sont déterminés, vous pouvez magasiner comme un pro et économiser beaucoup d’argent à long terme.
Vérifiez votre nouveau taux (25 mars 2021)
Dans cet article (Passer à…)
- Trois facteurs qui déterminent les taux hypothécaires
- L’économie
- L’emprunteur (vous)
- Le prêteur
- Les taux hypothécaires et de refinancement sont-ils les mêmes ?
- À quelle fréquence les taux hypothécaires changent-ils ?
- La mécanique des mouvements des taux hypothécaires
- Quand faut-il bloquer un taux hypothécaire ?
Les trois facteurs qui déterminent les taux hypothécaires
Il y a trois facteurs qui influencent votre taux hypothécaire ou de refinancement.
- L’économie
- Vous
- Votre prêteur hypothécaire
Nous décrirons chacun de ces facteurs en détail ci-dessous. Mais voici un bref aperçu de la façon dont les trois travaillent ensemble pour déterminer votre taux hypothécaire :
- La vigueur de l’économie américaine donne le ton général aux taux hypothécaires. Lorsque l’économie est forte, les taux ont tendance à augmenter. Lorsqu’elle est faible, les taux ont tendance à baisser
- Des facteurs individuels déterminent si vous êtes à l’extrémité haute ou basse du spectre des taux hypothécaires. Par exemple, disons que l’économie est dans une période de taux bas, en moyenne autour de 3% pour un prêt sur 30 ans. Un emprunteur avec un crédit élevé et un acompte important pourrait obtenir un taux plus proche de 2,5 %, tandis qu’un emprunteur avec un crédit plus faible pourrait se voir offrir 3,5 %
- Les prêteurs offrent des taux différents à des clients différents, selon les types de prêts dans lesquels ils sont spécialisés et la capacité qu’ils ont pour les nouvelles affaires. C’est pourquoi il est important de magasiner des taux hypothécaires auprès de plus d’un prêteur
Si vous magasinez actuellement des taux hypothécaires ou de refinancement, ce dernier point est probablement le plus important.
Vous ne pouvez pas changer l’environnement global des taux. Et à moins de disposer de quelques mois, il est difficile d’augmenter substantiellement votre crédit ou d’économiser pour un acompte plus important.
Mais vous pouvez toujours magasiner auprès de plusieurs prêteurs.
Les chances sont qu’il existe un taux plus bas que le premier qu’on vous propose. Il vous suffit de le chercher.
Magasiner les taux d’hypothèque et de refinancement (25 mars 2021)
Comment l’économie affecte les taux d’hypothèque
La force de l’économie américaine, et la confiance des investisseurs, déterminent si nous sommes dans un environnement global de » taux élevé » ou de » taux bas » à un moment donné. Voici comment cela fonctionne .
Les titres adossés à des hypothèques (MBS) donnent le ton aux taux hypothécaires
La première chose à reconnaître est que la plupart des hypothèques ne sont détenues par les prêteurs que pour une brève période.
Suite à la clôture, ils sont généralement regroupés au sein d’une pile d’autres prêts hypothécaires et vendus sur un marché secondaire à des investisseurs. De cette façon, le prêteur a plus d’argent à prêter au prochain emprunteur.
Chaque regroupement est appelé un titre adossé à des créances hypothécaires (MBS). Un MBS est un type d’obligation : un instrument financier à revenu fixe que les investisseurs du monde entier peuvent acheter.
Comment le marché des MBS affecte les taux
Les prêteurs surveillent constamment le marché secondaire où les MBS sont négociés.
Sur de nombreux jours, les prix des MBS varient des centaines de fois. Et, si ces mouvements sont importants, les prêteurs peuvent modifier leurs taux plusieurs fois en essayant de suivre le mouvement.
Lorsque la demande de MBS (et donc leur prix) augmente, les taux hypothécaires baissent généralement.
Cela se produit souvent lorsque l’économie est incertaine ou sur une tendance à la baisse.
Dans ces moments-là, les investisseurs veulent placer leur argent dans un endroit sûr – et les MBS sont généralement un investissement sûr. Donc, plus d’argent va inonder le marché hypothécaire, entraînant une baisse des taux des emprunteurs.
Pour un exemple concret, il suffit de regarder ce que la Réserve fédérale a fait pour les taux hypothécaires pendant le coronavirus…
Le nouveau rôle de la Fed dans la détermination des taux hypothécaires
Une fois que la pandémie de Covid-19 s’est installée, la Réserve fédérale a agi rapidement pour consolider les marchés et la confiance. Une grande partie a consisté à acheter toutes sortes d’obligations, y compris des MBS.
Normalement, la Fed ne joue aucun rôle dans la fixation des taux hypothécaires. Même lorsqu’elle ajuste ses propres taux, cela n’affecte pas directement ceux des prêts immobiliers.
Cela pourrait changer l’humeur des investisseurs sur le marché secondaire des MBS. Mais vous ne devriez pas vous attendre à payer moins pour votre nouvelle hypothèque juste parce que la Fed baisse ses taux.
Mais, en achetant plus de 1 000 milliards de dollars de MBS, la Fed a affecté directement les taux hypothécaires, bien que de manière presque invisible.
Un nouvel acheteur aussi important pousse les prix des MBS à la hausse et réduit ainsi les rendements et les taux hypothécaires.
Gardez un œil sur les nouvelles si vous achetez des taux
Vous pouvez donc voir que lorsqu’il s’agit de comprendre comment les taux hypothécaires sont déterminés, l’économie est un facteur énorme. Lorsqu’elle est en plein essor, les taux hypothécaires sont généralement élevés. Quand elle est en difficulté, ils sont généralement bas.
Et cela s’applique sur une base quotidienne. Un excellent rapport économique inattendu peut faire grimper les taux hypothécaires, tandis qu’un rapport spectaculairement pire que prévu peut les faire baisser.
C’est pourquoi il est important de garder un œil sur l’actualité lorsque vous recherchez des taux hypothécaires. Ils peuvent baisser à tout moment, et vous voulez être prêt à verrouiller au moment opportun.
Vérifiez votre nouveau taux (25 mars 2021)
Comment vous influencez votre propre taux hypothécaire
Les prêteurs offrent des taux très différents aux différents demandeurs.
Vous constaterez également que divers prêteurs vous proposeront des taux différents – même si vous leur fournissez toutes les mêmes informations.
La raison en est que les prêteurs évaluent les emprunteurs en fonction de leurs propres normes. Sur la base de la formule de chaque prêteur, ils pourraient vous étiqueter comme un emprunteur plus » sûr » ou plus » risqué « , et ils ajusteront votre taux en conséquence.
Les prêteurs emploient trois critères principaux pour décider du taux qui vous sera proposé :
- Votre cote et votre rapport de crédit – Votre dossier de gestion des dettes dans le passé est le meilleur indicateur de la façon dont vous gérerez cette nouvelle dette
- Votre mise de fonds (alias. « ratio prêt/valeur » ou « LTV ») – Plus vous contribuez à l’achat, moins le prêteur risque de perdre si les choses tournent mal
- L’importance du fardeau que représentent vos dettes existantes (alias « ratio dette/revenu » ou « DTI ») – Une personne qui a du mal à suivre ses paiements mensuels existants peut trouver qu’un prêt hypothécaire et des coûts d’accession à la propriété supplémentaires sont la goutte d’eau qui fait déborder le vase
Si vous avez le temps, vous pouvez améliorer ces trois éléments. Vous pouvez travailler sur votre cote de crédit, économiser un acompte plus important et rembourser certaines dettes.
Bien sûr, il est difficile de faire ces trois choses à la fois. Et personne ne s’attend à des miracles. Mais le simple fait de peaufiner un, deux ou tous ces éléments peut vous faire gagner un taux et une mensualité plus bas.
Vérifiez votre nouveau taux (25 mars 2021)
L’autre façon dont vous affectez votre taux hypothécaire
En parlant de taux et de mensualités plus bas, votre volonté de comparer les prix pour trouver la meilleure offre hypothécaire fait une grande différence.
En 2016, le régulateur fédéral, le Consumer Financial Protection Bureau (CFPB), a réalisé une étude qui a révélé que 30 % des emprunteurs ne comparaient pas leurs prêts hypothécaires. Pire, plus de 75 % ne faisaient des demandes qu’à un seul prêteur !
Le rapport du CFPB poursuit :
« Des recherches antérieures du Bureau suggèrent que le fait de ne pas comparer les prix pour un prêt hypothécaire coûte à l’acheteur moyen environ 300 dollars par an et plusieurs milliers de dollars sur la durée du prêt. »
C’est pourquoi il vaut la peine de magasiner et de trouver le taux le plus bas. En fait, vous pouvez magasiner le taux en une seule journée et probablement trouver une meilleure affaire que votre première offre.
Pourquoi les prêteurs offrent des taux différents à des clients différents
Nous avons couvert les principaux points derrière notre question initiale, « Comment les taux hypothécaires sont-ils déterminés ? »
Mais cela n’explique pas pourquoi différents prêteurs proposent à un même emprunteur des taux aussi radicalement différents. Alors attaquons-nous à cela.
Les différents prêteurs ont tendance à se spécialiser dans différentes catégories d’emprunteurs.
- Donc, certains prêteurs pourraient développer un marché de niche, offrant des offres aux emprunteurs les plus solvables
- D’autres pourraient aider les personnes ayant des scores difficiles, peut-être aussi bas que les 500
- Et certains prêteurs se spécialisent dans certains programmes de prêt ; comme les prêts hypothécaires pour travailleurs indépendants ou les prêts jumbo
Si votre score est de 580 et que vous faites une demande auprès d’un prêteur spécialisé dans les emprunteurs à crédit plus élevé, vous serez probablement refusé. Ou peut-être vous proposera-t-on un taux trop élevé destiné à vous dissuader.
Et il en va de même si votre score est de 800 et que vous faites une demande à un prêteur habitué à aider les personnes ayant un faible score. On vous proposera probablement un prêt, mais il ne sera peut-être pas au meilleur taux possible pour un emprunteur comme vous.
Autre raison des variations des taux des prêteurs
Les prêteurs peuvent également modifier leurs taux hypothécaires en fonction de leur charge de travail actuelle.
Lorsque les agents de crédit et les systèmes sont submergés par de nouveaux prêts, les prêteurs sont parfois obligés de gérer la demande en dissuadant les nouveaux demandeurs. Et ils le font en augmentant leurs taux.
Il est peu probable que les prêteurs disent : « Nous sommes trop occupés pour vous » ou « Nous n’avons actuellement pas assez d’argent à vous prêter. »
Au lieu de cela, ils vous rebutent avec des offres plus mauvaises. Et si cela ne fonctionne pas, ils sont heureux de vous caser d’une manière ou d’une autre, et d’empocher le bénéfice supplémentaire que vous leur avez donné.
Tout cela signifie que vous devez magasiner pour votre nouveau prêt hypothécaire ou votre refinancement, même si vous adorez absolument votre prêteur actuel.
Non seulement votre situation financière pourrait avoir changé depuis que vous avez demandé votre prêt actuel, de sorte que vous seriez mieux avec un autre.
Mais aussi, le vôtre pourrait ne pas être aussi compétitif en ce moment que lorsque vous avez commencé à travailler avec eux.
Les taux hypothécaires et les taux de refinancement sont-ils les mêmes ?
Normalement, les taux hypothécaires et les taux de refinancement sont similaires. Ainsi, un prêt à taux fixe sur 30 ans pour acheter une maison devrait avoir un taux similaire à celui d’un refinancement à taux fixe sur 30 ans.
Mais parfois, les taux hypothécaires et de refinancement s’éloignent. Et c’est généralement pour l’une des deux raisons suivantes :
- Trop de demande pour les prêts d’achat ou de refinancement – Comme nous l’avons déjà établi, les prêteurs augmentent parfois les taux pour décourager la demande. Et, si ce sont les refinancements qui causent un travail excessif (c’est généralement le cas), un prêteur pourrait facturer davantage pour ceux-ci
- L’un est plus rentable que l’autre – Les prêteurs ne sont pas des œuvres de charité. Ils saisiront la chance de faire plus de profits en donnant la priorité aux prêts hypothécaires pour l’achat d’une maison plutôt qu’aux refinancements ou vice versa
Combien de fois les taux hypothécaires changent-ils ?
Nous avons déjà mentionné que les prix et les rendements des titres adossés à des créances hypothécaires peuvent changer des centaines de fois en une seule journée chargée. Ce marché secondaire est un peu comme les marchés boursiers à cet égard.
Et il est vrai que les prêteurs surveillent les changements en temps réel. Mais ils n’émettent pas des centaines de nouveaux taux chaque jour.
En effet, lorsque les choses sont calmes sur le marché secondaire, ils pourraient ne sortir qu’une seule nouvelle feuille de taux, le cas échéant.
Si les choses sont un peu plus volatiles sur le marché des MBS, un prêteur pourrait émettre une feuille de taux le matin et l’après-midi. Mais il faudrait que cette volatilité soit extrême pour qu’ils s’empressent d’en publier beaucoup plus.
La mécanique des mouvements des taux hypothécaires : Qu’est-ce qui provoque la hausse et la baisse des taux ?
En temps normal, les taux d’intérêt hypothécaires dépendent en grande partie des attentes des investisseurs.
Les bonnes nouvelles économiques ont tendance à être mauvaises pour les taux d’intérêt, car une économie active suscite des inquiétudes quant à l’inflation.
L’inflation fait perdre de la valeur aux investissements à revenu fixe comme les obligations, ce qui entraîne une augmentation de leurs rendements (une autre façon de dire les taux d’intérêt).
Par exemple, supposons qu’il y a deux ans, vous ayez acheté une obligation de 1 000 $ rapportant 5 % d’intérêts (50 $) chaque année. (On appelle cela son » taux nominal » ou son » taux de référence » parce que vous avez payé 1 000 $ pour une obligation de 1 000 $, et parce que son taux d’intérêt est égal au taux indiqué sur l’obligation – dans ce cas, 5 %).
- Votre taux d’intérêt : 50 $ d’intérêt annuel / 1 000 $ = 5,0 %
Lorsque les taux hypothécaires baissent
C’est un taux plutôt bon aujourd’hui, donc beaucoup d’investisseurs veulent vous l’acheter.
Vous pouvez vendre votre obligation de 1 000 $ pour 1 200 $. L’acheteur obtient les mêmes 50 $ par an d’intérêts que vous obteniez. C’est toujours 5 % du coupon de 1 000 $. Cependant, comme il a payé plus cher pour l’obligation, son rendement est plus faible.
- Taux d’intérêt de votre acheteur : 50 $ d’intérêt annuel / 1 200 $ = 4,2 %
L’acheteur obtient un taux d’intérêt, ou rendement, de seulement 4,2 %. Et c’est pourquoi, lorsque la demande d’obligations augmente et que les prix des obligations montent, les taux d’intérêt baissent.
Lorsque les taux hypothécaires augmentent
Cependant, lorsque l’économie se réchauffe, le potentiel d’inflation rend les obligations moins attrayantes. Comme moins de gens veulent acheter des obligations, leur prix diminue, et les taux d’intérêt augmentent alors.
Imaginez que vous ayez votre obligation de 1 000 $, mais que vous ne puissiez pas la vendre pour 1 000 $ parce que le chômage a baissé et que les prix des actions s’envolent. Vous finissez par obtenir 700 dollars. L’acheteur obtient les mêmes 50 $ par an en intérêts, mais le rendement ressemble à ceci :
- 50 $ d’intérêts annuels / 700 $ = 7,1 %
Le taux d’intérêt de l’acheteur est maintenant plus élevé. Les taux d’intérêt et les rendements ne sont pas mystérieux. Vous les calculez avec des mathématiques simples.
Quand devriez-vous verrouiller un taux hypothécaire ?
Si les taux hypothécaires changent constamment, comment savoir quand il est temps de verrouiller un taux ?
Heureusement, ce n’est pas aussi difficile que ça en a l’air.
Vous aurez probablement une courte fenêtre pour magasiner les taux avant qu’il soit temps de verrouiller et d’aller de l’avant avec le prêt.
Et pendant ce laps de temps, vous ne devriez pas vous attendre à ce que les taux augmentent ou baissent de façon trop spectaculaire. Les mouvements sont généralement faibles d’un jour à l’autre.
Donc, la décision consiste moins à choisir le moment de votre blocage de taux qu’à choisir le bon prêteur.
Vous économiserez probablement plus en faisant des comparaisons qu’en essayant de jouer le marché, car même les économistes chevronnés ont du mal à prévoir l’évolution des taux hypothécaires.
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