Au Colorado, les expulsions sont parfois appelées « Forcible Entry & Detainer » (FED). Un propriétaire doit suivre attentivement toutes les règles et procédures énoncées par la loi sur les loyers du Colorado lorsqu’il expulse un locataire. Si vous ne le faites pas, le processus d’expulsion risque de ne pas aboutir.
Les « auto-évictions » sont illégales au Colorado. Cela signifie que vous ne pouvez pas verrouiller le locataire, mettre fin aux services publics ou aux services essentiels, sortir les biens du locataire ou le menacer.
En tant que société de gestion immobilière de Denver &, nous connaissons bien les lois et le processus d’expulsion du Colorado. Ainsi, pour vous aider, nous avons rassemblé un aperçu de la procédure adéquate que vous devez suivre lors de l’expulsion de locataires dans le Colorado.
DISCLAIMER : Ces informations fournies par Evolve Real Estate & Property Management sont uniquement destinées à des informations générales. Bien qu’il s’agisse d’un aperçu utile, nous ne faisons aucune représentation ou garantie de quelque nature que ce soit concernant ces informations. Si vous avez besoin de conseils juridiques, prenez contact avec un avocat agréé et ne contactez pas Evolve Real Estate & Property Management pour obtenir des conseils juridiques.
Avis de résiliation sans motif
Normalement, au Colorado, vous devez avoir une raison légale d’expulser un locataire. Si vous n’en avez pas, vous devez attendre l’expiration de son bail. Si le locataire ne déménage pas, vous pouvez demander son expulsion au tribunal. Un locataire qui ne déménage pas après l’expiration de son bail est également connu sous le nom de « holdover tenant ».
Pour l’expulser, vous ne devez pas accepter le paiement du loyer. Si vous le faites, la durée du bail précédent sera renouvelée automatiquement et le locataire continuera à occuper légalement le bien locatif.
Pour un bail à durée déterminée, vous devez attendre l’expiration de son bail si vous n’avez pas de motif légal pour l’expulser. Dans ce cas, un avis n’est pas nécessaire car les conditions du bail sont expressément indiquées dans le bail ou le contrat de location. Vous pouvez toutefois leur en signifier un si le bail l’exige expressément.
Si vous ne souhaitez pas les expulser, vous avez alors deux options à l’expiration du bail. La première option est de prolonger leur bail pour une autre durée. Et l’autre option est de changer les termes pour un bail de mois à mois.
Pour une location de mois à mois, vous devez donner au locataire un avis de départ de 7 jours. Selon la Colo. Rev. Stat. § 13-40-107(1)(c)), il informe le locataire que la location expirera dans sept jours. S’il ne déménage pas après les sept jours, vous pouvez demander son expulsion au tribunal.
Notice of Termination With Cause
Avant d’expulser un locataire dont le bail ou le contrat de location n’a pas expiré, vous devez d’abord avoir une raison légale de le faire. Les raisons courantes pour lesquelles les locataires sont expulsés au Colorado comprennent :
- Ne pas payer le loyer
- Commettre des violations du bail
- S’engager dans des activités criminelles
Les lois sur les locations du Colorado stipulent que si le locataire n’a pas payé le loyer ou a violé d’autres termes du bail, vous devez lui signifier un avis de paiement ou de démission de 3 jours.
Selon Colo. Rev. Stat. § 13-40-104(d) et (e)), l’avis de 3 jours donne au locataire deux options. La première est de payer le loyer dû dans les trois jours. L’autre option est de quitter les lieux de la location. Si le locataire ne fait aucune de ces deux options, vous pouvez commencer son expulsion en déposant un procès d’expulsion au tribunal.
Vous pouvez également expulser un locataire qui se livre à des violations plus graves. Les actes graves peuvent inclure des activités liées à la drogue ou la violence envers les autres locataires. Conformément à la Colo. Rev. Stat. § 13-40-104(d.5), vous devez signifier au locataire un avis de démission de 3 jours. Contrairement à l’avis de paiement ou de démission de 3 jours, l’avis de démission de 3 jours n’offre pas au locataire une option pour » remédier » à la violation.
Le locataire doit déménager. S’il ne le fait pas, vous pouvez commencer son expulsion en déposant une demande d’expulsion au tribunal.
Signification d’un avis d’expulsion au Colorado
Lors de la signification des avis d’expulsion, une procédure régulière doit être suivie. Au Colorado, vous pouvez remettre l’avis d’expulsion de l’une des manières suivantes :
- Donner l’avis à un membre de la famille du locataire âgé d’au moins seize ans.
- Donner les documents sur le lieu de travail du locataire.
- Laissez-le dans un endroit bien visible de la propriété, si le locataire n’est pas présent.
- En le remettant au locataire en personne.
Vous pouvez procéder à la procédure formelle d’expulsion si le locataire ne donne pas suite aux avis. Les différents formulaires que vous pouvez avoir besoin de déposer au bureau du greffier du Colorado comprennent :
- Formulaire 3 du CCRCCP (réponse en vertu de la procédure civile simplifiée)
- Formulaire 1A du CCRCCP (assignation en cas d’entrée par effraction et de détention illégale)
- JDF 99 (plainte en cas d’entrée par effraction et de détention)
Fixer une date d’audience
Les formulaires susmentionnés seront disponibles au bureau du greffier. Une fois qu’ils ont été déposés, le greffier vous donnera alors une date d’audience. Généralement, la date du tribunal se situe autour de 5 à 10 jours après le dépôt d’une poursuite d’expulsion.
Puis, signifiez la poursuite au locataire. Vous pourriez également demander au greffier s’il est possible que le shérif le fasse à la place – c’est recommandé.
En attendant la date du tribunal, rassemblez autant de preuves contre le locataire que possible. Entre autres, vous devez penser à inclure une copie du bail, une copie de l’avis de 3 jours et la preuve que la procédure adéquate a été suivie lors de sa signification.
Si le locataire ne se présente pas, vous gagnerez par défaut. Le juge peut également vous accorder les dommages monétaires ainsi que vous accorder un jugement de possession. Si le locataire se présente, le juge donnera à chaque partie l’occasion de présenter son cas.
Les défenses courantes d’expulsion de locataire au Colorado comprennent :
- L’expulsion est en représailles.
- Le propriétaire n’a pas réussi à garder la propriété dans des conditions habitables.
- Le propriétaire n’a pas su garder les parties communes en sécurité.
- Les allégations sont fausses.
- L’expulsion est basée sur des motifs discriminatoires.
Jugement de possession
Supposant que le jugement est en votre faveur, le juge vous donnera un jugement de possession. Un Possession Judgement est une ordonnance qui détermine qui a droit à la possession de la propriété.
Si le locataire ne fait pas appel de la décision, il n’aura pas d’autre choix que de libérer les lieux dans les 48 heures.
Mais si le locataire choisit de faire appel de l’expulsion, alors il doit déposer un avis d’appel au tribunal de district dans les 14 jours suivant le jugement initial. Il est également obligatoire que le locataire du Colorado dépose une caution d’appel. Une caution d’appel, pour les cas d’expulsion, correspond généralement au montant mensuel du loyer.
Selon le C.R.C.P. 411(1) ; C.R.S. § 13-6-311, le tribunal doit interrompre toutes les procédures ultérieures et rappeler toutes les exécutions émises pour exécuter le jugement précédent.
Si le tribunal de district se prononce toujours en votre faveur, il vous accordera un jugement de mise en possession. Le locataire devra quitter les lieux dans les 48 heures suivant le jugement du tribunal. S’il ne le fait pas, vous devrez revenir en arrière et déposer un » Writ of Restitution « .
Dépôt d’un Writ of Restitution
Un Writ of Restitution est ce qui permet au shérif ou à un officier de police d’expulser le locataire d’une propriété. Une fois celui-ci délivré, le locataire aura 24 heures pour déménager ou être contraint de quitter les lieux.
Le Colorado est un État où le perdant paie. Ainsi, le locataire doit payer les frais d’avocat et les coûts pour les expulsions. Voir le Colorado Revised Statute 13-4-123 pour plus d’informations à ce sujet.
S’occuper des biens personnels
Vous pouvez découvrir que le locataire a laissé derrière lui ses biens personnels après l’exécution d’une expulsion. Selon les lois d’expulsion du Colorado, les biens laissés derrière sont considérés comme abandonnés. Ceci est différent de la plupart des États où le propriétaire est tenu de contacter le locataire.
Cependant, si vous choisissez de stocker le bien jusqu’à ce que le locataire le réclame, la loi sur les locations du Colorado vous permet d’exiger les coûts de stockage. Vous ne serez pas tenu responsable de tout dommage survenu à la suite de la manipulation de leur propriété. Voir Colo. Rev. Stat. § 13-40-122 pour plus d’informations à ce sujet.
Ces informations ne sont données qu’à titre indicatif. Pour toute question spécifique, veuillez consulter un avocat qualifié du Colorado.
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